جادو: "قمة مصر الاقتصادية" لن تجدى دون استقرار واقعى (حوار)

* الاستقرار الأمني والسياسي الحل السحرى لجذب الاستثمارات
* التصالح مع المستثمرين دون حلول سياسية "مسكنات"
* على الدولة توفير أراضى بسعر مناسب من أجل "محدودى الدخل"
* الاستثمار العقارى يتأثر بمعدل النمو فى البلاد
* لا يمكن لأى مستثمر تحديد الأسعار مهما أمتلك من خبرة
* التشريعات أبرز التحديات التى تواجه الدولة
* سيظل الاستثمار العقارى "آمن" بدون مجاذفة أو مخاطرة
أكد المهندس عبد المجيد جادو، الخبير العقاري والمحكم الهندسي ورئيس مجلس إدارة مركز العروبة للاستشارات العقارية والبيئية والهندسية، أن الثورة أثرت بالسلب على القطاع العقاري مثل باقي القطاعات، لافتًا إلى أن الدليل على ذلك هو حالة الركود التي عانى منها السوق خلال الفترة التي أعقبت ثورة يناير.
عبر جادو، خلال حواره مع "المشهد"، عن تفاؤله بالمرحلة المقبلة، مؤكدًا أن تدني معدلات النمو وارتفاع نسبة التضخم لا تحقق طموحات بالقطاع العقاري الفترة الراهنة، كما أبدى تحفظه حول مشروعات الحكومة التي طرحتها مؤخرًا، قائلاً إن تأثيرها على السوق سيكون إيجابيًا فقط حال تنفيذ الوعود.. وإلى نص الحوار:
- في البداية.. حدثنا عن رؤيتك للسوق العقاري خلال عام 2015؟
الاستثمار العقاري شأنه شأن أي استثمار يتأثر كباقي قطاعات الاستثمارات المختلفة، خاصة وأن معدل النمو في مصر حاليًا حوالي 2% وهو ما لا يحقق أية طموحات في الوقت الحالي، وقطعًا ستتأثر العقارات بصورة مباشرة بمعدل النمو في مصر.
ولكن النقطة الأهم بالنسبة لقطاع الاستثمار في العقارات تتمثل في أن الطلب على العقارات كان على الشريحة المحدودة أو تحت المتوسطة، فالدولة أعلنت عن مشروعين الأول مشروع المليون وحدة مع شركة إماراتية والآخر مع الهيئة الهندسية، وهو الأمر المقرر تنفيذه على مدار الخمس سنوات المقبلة، فإذا تم تنفيذ الوعود سيتحرك السوق بشكل عام وسيكون له الأثر الإيجابي، فإذا تم تنفيذ ما يقرب من 2 مليون وحدة خلال مدة ال5 سنوات القادمة، وهو ما يعني تحريك ما يقرب من 160 مهنة بالتوازي مع تلك المشروعات فالعقار صناعة تمثل 40% من جملة الاستثمارات المختلفة، وسأكون متفاءل وأقول أن الحركة بطيئة ولا يمكن أن أقول أكثر من ذلك، فالتغيرات الموجودة في البلد من الناحية الأمنية تؤثر سلبيًا على مناخ الاستثمار بشكل عام وبالتالي يتأثر قطاع العقارات، إلا أن لدينا نظرة تفاؤلية للسوق خلال المرحلة المقبلة.
- وماذا عن رؤيتك لأسعار العقارات الفترة المقبلة؟
في ظل وجود ارتفاع في معدل التضخم، فإن معدل الطلب على العقارات يتأثر بشكل سلبي، وبالتالي لا يمكن لأي مستثمر مهما كان يمتلك من الخبرة أن يحدد سعر مستقلبي في ظل تلك المتغيرات وبخاصة في ظل الارتفاع الجنوني في سعر الدولار، لذا يظل السعر المستقبلي علامة استفهام.
- هل استطاع السوق أن يمتص أزمة ارتفاع سعر صرف الدولار أمام الجنيه بالسوق السوداء خلال آخر شهرين من 2014؟
مما لا شك أن الدولار أثر بالسلب على القطاع، فالسوق العقاري شعر بأزمة الدولار الحقيقية، حيث ارتفع سعر طن الأسمنت ما يقرب من 15% خلال الشهرين الماضين متأثرًا بارتفاع سعر الدولار من 600 إلى 700 جنيه، وأي ارتفاع في سعر الدولار يكون مؤثر جدًا على أسعار مواد البناء، حيث أن نسبة متر الخرسانة في أي منشأ تمثل حوالي 20% من تكلفة البيع، وبالتالي فإن ارتفاع أي عنصر رئيسي يؤثر بشكل مباشر على سعر المتر وتكلفة المنتج النهائية.
وكانت شركات الاستثمار الخاصة الكبرى، قد اتجهت للاستثمار في الوحدات ذات مساحات 120 و 150 متر وما دون ال100 متر، نتيجة وجود طلب حقيقي على تلك الفئة، ولكن عندما يكون عنصر من عناصر صناعة العقار مرتفع بهذا الشكل المبالغ فيه، يتأثر المستثمر كما تتأثر رؤيته فيما يخص نسبة الأرباح المستهدفة.
- ما دور قمة مصر الاقتصادية المرتقبة خلال مارس المقبل في حركة السوق؟
قطعًا الأشياء التي تثار خلال وعود أو مؤتمرات يكون لها ترقب ولا يمكن التنبأ بتأثيرها على السوق، فمهما كانت التوقعات والنظرات التفاؤلية لكن يظل المستثمر حذر حتى يشعر بالمناخ المناسب على أرض الواقع لإن البيئة الجاذبة للاستثمار تساعد على توفير المناخ الملائم، ويظل التخوف موجود طالما أن المناخ غير ملائم وبدون توفير البيئة الاستثمارية الجاذبة يظل التوجس موجود لدى المستثمر الأجنبي.
- ما هي أبرز التحديات أمام صناعة العقار؟
في مصر مشكلتنا الأساسية أننا لا نستطيع عمل سياسة طويلة الأجل، ومن ثم فإنه يجب توفير الاستقرار في تشريع الدولة خاصة وأننا على أبواب تشكيل المؤسسة التشريعية في الدولة، وهو ما يصب في النهاية في صالح توفير بيئة مستقرة في البلد لأي مستثمر تمكنه من وضع خطة أسعار خلال عام، فضلاً عن ضمان ألا تتغير الأوضاع بما يعدل من سياسة تلك الأسعار.
ومع تدني نسبة النمو وتراجع معدل التضخم، أصبح التضخم مؤثر على كل قطاعات الإتناج في البلد، وهو ما لن يتأتى بدوره دون توفير الاستقرار الأمني والسياسي في البلاد.
- كيف ترى تصالح الدولة مع المستثمرين أو التسويات معهم؟
التسويات إذا كانت تعتمد على حلول سياسية بمعنى أنها تستطيع عمل قدر من التوزان النسبي، فإنها ستكون ذات تأثير إيجابي على السوق، أما دون ذلك سيكون مجرد مسكنات للشارع.
لكن لابد أن يكون هناك شفافية ومصداقية في أي ملف يتم فتحه، فأي شركة يكون بها أخطاء نتيجة أخطاء فترة زمنية معنية، لذا لابد أن تعي الدولة تمامًا أنها تسعى إلى الاستقرار، ومن ثم فإنها مطالبة بإعطاء كل ذي حق حقه، حتى تضمن توفير رؤية للمستثمرين.
- بعد 4 سنوات على مرور ثورة 25 يناير.. ما هو تقييمك للسوق العقاري؟
الاستثمار العقارى تأثر كباقي الاستثمارت بالأحداث السياسية وكذلك الأوضاع الأمنية، ولايمكن القول بأنه قطاع ذات خصوصية وإن كان يظل احتياج أساسي للإنسان، لكنه بكل تأكيد تأثر بما حدث والدليل على ذلك هو حالة الركود التي عانى منها السوق خلال الفترة التي أعقبت ثورة يناير 2011.
فالثورة أثرت بالسلب على القطاع العقاري مثل باقي القطاعات، ومؤشر البورصة يعتبر خير دليل على ذلك، فهو مؤشر حساس للأوضاع وتدني مؤشراته خلال فترة ما بعد الثورة يعكس حالة الاقتصاد بشكل عام، رغم صمود قطاع العقارات في أغلب الأحيان باعتباره سلعة معمرة وتمثل احتياج مباشر.
- ما هي المطالب المنتظرة من الدولة؟
الإسكان في الدولة مطالب بدور اجتماعي في القطاعين الاجتماعي والاقتصادي، فضلاً عن توفير الأراضي بسعر مناسب، حيث أن نسبة الأرض عادةً ما تمثل عبأ على تكلفة المنتج النهائي، وبالتالي فإن الدولة مطالبة بتوفيرها بسعر مناسب أو بحق انتفاع بحيث لا يستهدف فيها نسبة ربح، نتيجة أننا نمس قطاع يعاني في الأساس من مشكلة نتيجة تدني نسبة الدخل للفرد في ظل صعوبة ظروف الحياة.
وفي حالة تمكن الدولة من تحقيق قدر من الاستقرار في توفير وحدات بسعر معتدل وأراضي كذلك، سيكون التأثير على المجتمع ككل إيجابي، حيث أنه يوجد لدينا حوالي 40% من المجتمع تحت خط الفقر، لذا لابد أن تكون رؤية الدولة الفترة المقبلة متركزة في الأساس على دورها في حل تلك المشكلة وبالتالي عمل نهضة في المجتمع لقطاعات مختلفة نتيجة حل مشاكل تقنية وتكنولوجية نقوم باستيرادها من الخارج.
- هل مازال العقار استثمار آمن؟
بالطبع، فالعقار من القطاعات التي لا يمكن أن نقول به نسبة مجاذفة، كما أنه لا يوجد به مخاطرة، وقراءة أي مستمثر للسوق لا يوجد فيها مفاجآت مثل باقي القطاعات الأخرى، وسيظل هذا القطاع ذات استقرار نسبي.
وعندما وقعت الأزمة المالية في أمريكا نتيجة الرهن العقاري، مصر لم تتأثر نتيجة إن نسبة التمويل العقاري بها لا تتجاوز ال3% من جملة الاستثمارات فيه وبالتالي لم يكن هناك تأثر كبير على السوق، لأن مصر لها خصوصية خاصة لا تعتمد بشكل كبير على التمويل العقاري فكما يقال "رب ضارة نافعة"، فإذا كنا نعتمد عليه بشكل كبير ربما حدث معنا ما حدث مع الدول الأخرى، وانهيار في القطاع كما حدث في بعض البلاد الأخرى فلاشك إن هذه الجزئية مؤثرة في قطاع العقارات.
من العدد الأسبوعي
من العدد الأسبوعي