الاستشاري الكندي ستانلي زيبان ل"الأسبوعي":

أسعار العقارات في مصر "مجنونة"

استحوذ قطاع الاسكان علي أهمية خاصة في ندوات مؤتمر اليورومني هذا العام وهو ما يعود بالطبع الي الطفرة التي تحققت في هذا القطاع خلال الفترة الماضية.
وقد طرحت قضية قطاع الاسكان العديد من التساؤلات حول امكانية استمرار نمو هذا القطاع بنفس المعدلات الحالية وتحقيق التوازن المطلوب بين نوعية العقارات المبنية وامكانيات الطبقة الوسطي الشرائية التي تمثل اكبر شريحة من المستهلكين..
"الأسبوعي" حاورت المهندس المعماري الكندي ستانلي زيبان علي هامش المؤتمر وهو رجل له خبرة ثلاثون عاما في مجال الإنشاء والتعمير ومدير لشركة تيرنار ميدل ايست والتي تتولي اعمال التصميم والتطوير لمشروعات شركة اعمار في مصر والشرق الأوسط.
* بداية هل تري ان النمو المتحقق في قطاع الاسكان بمصر سيكون نموا مستداما؟
** قطاع الاسكان في العالم كله يمر بفترات من النمو والركود وهذا ما حدث في كندا وامريكا واوروبا وما يحدث في مصر هو ان نسبة من يملكون المال في مصر قليلة جدا ولكن هذه الفئة لديها الكثير من المال لذا فما يحدث من نمو في هذا القطاع يعتمد بدرجة كبيرة علي هذه الفئة وهي الثروات التي تراكمت في توقيت متزامن مع وجود رؤوس أموال خليجية ترغب في الاستثمار وهو ما ساهم في حدوث هذا النمو أما عن إمكانية استمرار هذا النمو فهو سؤال صعب ولكن استطيع الجزم ان العنصر الرئيسي الضامن لاستمرار النمو هو نجاح السياسات الاقتصادية في تنمية الطبقة الوسطي لكي تكون قادرة علي الشراء فهي أكبر شريحة من مستهلكي هذه السلعة.
التمويل العقاري
* أتوقف عند هذه النقطة فقد أثيرت في المؤتمر تساؤلات حول كيفية معالجة تشوهات قطاع الاسكان التي يتسبب فيها عدم تناسب العقارات المعروضة مرتفعة الثمن مع قدرة اغلب المواطنين الشرائية.. فما هو رأيك؟
** هذه قضية كبيرة وفي رأيي انه من الصعب تخفيض أسعار المساكن ولكن من الممكن ان تجعل محدودي الدخل قادرين علي الشراء من خلال نظام التمويل العقاري ففي العالم المتقدم تستطيع ان تشتري منزلا بنسبة 5% "كاش" من تكلفته وتدفع الباقي علي أقساط شهرية اذن فالقضية هنا لا تصبح سعر العقار ولكن كيفية تهيئة الناس للانتظام في دفع الاقساط ومع اتساع السوق وازدياد المنافسة ستتحسن الأوضاع.
* ولكن المشكلة في مصر هي أن نسبة كبيرة من المساكن المبنية من الاسكان الفاخر مرتفع الثمن والذي يصعب علي الكثيرين شراؤها حتي من خلال التمويل العقاري؟
** بالفعل اسعارها مرتفعة جدا جدا ولكن انا اتوقع ان يتغير هذا الوضع لأن العقارات الفاخرة لها حدود لا احد يعلم ما هي هذه الحدود لكن من المؤكد انه عندما يبدأ الطلب علي هذا النمط من المساكن في الانخفاض كل المستثمرين سيهتمون بالبناء للطبقات الأخري لأن هناك الكثير من المستهلكين في هذه الطبقات وخاصة إذا كان هناك تمويل عقاري متاح.
* هل تعتقد ان بعض المستثمرين في مصر في الاسكان الفاخر حاليا سيتعرضون للخسارة لأن المعروض اكثر من المطلوب؟
** لا أعتقد انهم سيخسرون ويبدو ان هناك الكثير من الثروات في مصر القادرة علي الشراء وهناك أناس في مصر يشترون 3 أو 4 منازل!
صعود "فقاعي"
* ما تقييمك لمستويات أسعار العقارات في مصر هل صعدت صعودا فقاعيا يعرضها للانفجار قريبا؟
**الأسعار بالنسبة لقدرة المصريين الشرائية مجنونة ولكن هل تنخفض؟!.. ربما لا إذا ما استمر الطلب عليها ولكن كما قلت إذا كان التمويل العقاري متاحا سيحل هذه المشكلة.
المزايدات.. خطوة سليمة
* البعض يري أن ارتفاع اسعار العقارات له عدة أسباب منها الاستثمارات الخليجية ومنها ايضا اتجاه الحكومة لبيعها لبعض الأراضي بنظام المزايدات فما رأيك في هذا الأسلوب؟
** الأسعار ترتفع لأن التنمية العقارية الجديدة مختلفة عن مستوي الجودة المعروفة في مصر فهذه الجودة تمثل قيمة تستحق اسعارا أعلي وليس من الصحيح أن نلوم الخليج علي دخوله السوق المصري فهذه بداية جيدة لسوق الاسكان المصري الذي يكتسب سمعة طيبة من خلال ثقة رجال الأعمال الخليجيين أصحاب رؤوس الأموال الضخمة.
أما عن قضية المزايدات فأنا أري أنها خطوة سليمة وان الحكومة تصرفت بعقلية رجل اعمال ذكي رأي أمامه فرصة تتمثل في الطلب الشرائي علي هذه الأراضي وأحسنت استغلال هذه الفرصة.
وهذا النظام بالطبع أفضل من النظام السابق وان كان ينقصه بعض الشفافية أما عن تأثيره علي أسعار العقارات فمن الصعب كما قلت سابقا ان تتحكم في أسعار العقارات وهناك وسائل أخري لمساعدة محدودي الدخل كما ذكرنا سابقا علاوة علي أن هذه الأراضي المبيعة ستنشأ عليها استثمارات تفيد الاقتصاد المصري بشكل عام.
وأود أن أشير هنا إلي أنه لفت انتباهي حديث وزير المالية المصري في مؤتمر اليورومني حول قانون الضرائب العقارية الجديد وبالطبع لا أعلم إلي أي مدي سيؤثر ايجابيا علي حصيلة الدولة من الضرائب وقيمة هذا التأثير في اجمالي الموازنة العامة ولكني أري أن له مدلولا معنويا كبيرا علي الرؤية الاجتماعية للحكومة المصرية لانه يستهدف الأغنياء بالدرجة الأولي.