الحديد والأسمنت والمزايدت أبرز الأسباب

ارتفاع غير مسبوق في الأسعار

شهد السوق العقاري المصري حالة ركود استمرت منذ عام 1996 وحتي عام 2002 وذلك نتيجة عدة عوامل اهمها:
* حالة الركود التي شهدها الاقتصاد المصري خلال تلك الفترة الي جانب الأزمات الاقتصادية العالمية والمتمثلة في الازمة المالية في جنوب شرق آسيا عام 1997 واحداث الحادي عشر من سبتمبر 2001 والتي كانت لها انعكاسات سلبية علي الاقتصاد المحلي.
* تراجع نسبة الزيادة السنوية في متوسط نصيب الفرد من الناتج المحلي الاجمالي لتقتصر علي 4.3% في عام 2002 مقابل 10% في عام 1996 وانعكاس ذلك سلبا علي القدرة الشرائية.
* زيادة المعروض من الوحدات السكنية خاصة الفاخرة وفوق المتوسطة.
* عدم وجود بيئة تشريعية تتناسب وما يتطلبه الواقع الجديد في القطاع العقاري.
عدم وضوح السياسات التسويقية والبيعية للشركات التي تقدم خدمة التمويل العقاري.
الا انه خلال الفترة الأخيرة وخاصة خلال عام 2006 سجل السوق العقاري المصري طفرة عقارية كبيرة مما أدي إلي ارتفاع الاسعار بشكل غير مسبوق، وهو ما يرجع إلي عدد من العوامل اهمها:
* الارتفاع الكبير في أسعار الحديد والاسمنت نتيجة ارتفاع اسعار بعض الخامات عالميا من جهة وسيطرة شركات كبري علي النسبة الغالبة من الانتاج المحلي والتصدير من جهة اخري إلي جانب ارتفاع العديد من مواد البناء الاخري مثل الخشب والسيراميك وأدوات الكهرباء.
* فتح باب المزايدة علي الأراضي والوحدات السكنية في الساحل الشمالي من خلال بيعها بالمزاد وتضاعف السعر عدة مرات، وهو ما أدي إلي ارتفاع اسعار الأراضي والوحدات السكنية والمضاربة عليها.
* دخول شركات خليجية عملاقة لمجال الاستثمار العقاري في مصر خاصة في ظل ارتفاع اسعار البترول وتضخم الفوائض المالية في دول الخليج العربي من ناحية بالاضافة إلي تشبع الأسواق العقارية الخليجية من ناحية أخري.
* صدور قانون التمويل العقاري واتاحته الاقتراض من مؤسسات التمويل لشراء عقار بالتقسيط علي مدد زمنية طويلة تتراوح من 20 إلي 30 سنة وهو ما أدي إلي دفع نشاط التمويل العقاري إلي الأمام وزيادة الاقبال علي شراء الوحدات مرتفعة الثمن.
* اتجاه المصريين العاملين بالخارج إلي شراء الوحدات السكنية الفاهرة والمتميزة وكذا الأراضي إما بغرض الاقتناء أو التظاهر الاجتماعي أو الرغبة احيانا في المضاربة.
وبالرغم من صعوبة تقدير حجم وقيمة السوق العقاري في مصر بدقة، إلا أن الثروة العقارية تقدر بحوالي 270 مليار جنيه منها نحو 20% (نحو 3 ملايين وحدة سكنية) غير مستغلة وهو ما يسمي "الاسكان المخزن".
وتجدر الاشارة إلي أن قيمة الاستثمارات المنفذة في الانشطة العقارية بلغت نحو 6.10 مليار جنيه في عام 2005/2006 مقابل 10 مليارات في عام 2004/2005 في حين بلغت الاستثمارات المنفذة في نشاط التشييد والبناء نحو 1.4 مليار جنيه عام 2005/2006 مقابل 2.1 مليار عام 2004/2005. وبذلك يصبح اجمالي قيمة الاستثمارات المنفذة في النشاط العقاري ككل (أنشطة عقارية وتشييد وبناء) نحو 7.14 مليار جنيه وبنسبة 7.1% من اجمالي الاستثمارات في عام 2005/2006 مقابل نحو 2.11 مليار وبنسبة 6.11% في عام 2004/2005.