القانون يطالب بالتخلص من الأصول خلال سنتين

البيع.. الاستثمار والإيجار "ثلاثية" التعامل مع المحافظ العقارية للبنوك

مع اتجاه البنوك المتزايد في هذه الآونة لإغلاق ملف المتعثرين وتسوية مديونياتها في مقابل ما يمتلكونه من أصول حيث سوف تزداد قيمة المحفظة العقارية التي تمتلكها البنوك في الوقت الذي يطالب فيه القانون رقم 88 لسنة 2003 البنوك بالتخلص مما في حوزتها من أصول عقارية.
"الأسبوعي" رصدت الأساليب التي تتعامل بها البنوك للتخلص من هذه المحفظة، أو إدارتها.
في البداية يوضح محسن الخضيري "الخبير الاقتصادي ومدير إدارة بحوث التسويق في أحد البنوك" أن البنوك لجأت إلي إدخال إدارة المحافظ العقارية إليها وإنشاء إدارة خاصة بها بعد زيادة الأصول عندها والتي آلت إليها من تسويات عملاء متعثرين.
ويضيف ان هناك طرقا متعددة لإدارة هذه المحفظة تلجأ إليها البنوك.. إما عن طريق إنشاء شركة متخصصة لإدارة المحافظ العقارية أو إسناد إدارتها إلي إدارة متخصصة من إدارات البنك أو إيجاد كيان إداري يجمع ما بين الخبرة الإدارية والأنشطة الداخلية لإدارة المحافظ العقارية.
ويلفت إلي ان اختلاف عملية اتخاذ القرار في إنشاء هذه الإدارة يرجع لحسابات التكلفة والعائد والمخاطر ومدي إمكانية تسييل هذه الأصول العقارية وقابلية السوق لها وما قد تحتاج إليه من تكاليف إضافية تجعلها صالحة للتسويق.
التوقيت المناسب للبيع
أما المصرف المتحد الذي ورث تركة ثقيلة من العملاء المتعثرين بعد دمج بنوك "النيل والمصري المتحد والمصرف الإسلامي الدولي" فقد تعامل البنك مع هذه المحفظة من خلال إتاحة بدائل متعددة تمكن العميل والبنك من الاستفادة منها.. حيث تم تصنيف المحفظة التي آلت للبنك بعد تسوية مديونيات العملاء حسب نوعها "أوراق مالية مساهمات في شركات أصول عقارية".
ويقول أحمد حكم "رئيس قطاع إدارة الثروات بالمصرف المتحد" إنه بالنسبة للأوراق المالية يراعي في إدارتها الدورات السعرية لكل ورقة لتحقيق أرباح رأسمالية مع الأخذ في الاعتبار التوقيت المناسب للبيع.. أما بالنسبة للشركات فيحرص البنك علي الدخول في مجالس إدارتها للمشاركة في اتخاذ القرارات.. وأحيانا يتطلب الأمر تعديل بعض بنود النظام الأساسي للشركة علي سبيل المثال ضخ أموال وإعادة هيكلة للشركة من جديد مع العمل علي حل أي مشكلات في الإدارة.
أما بالنسبة للمحفظة العقارية يوضح حكم ان البنك انتهج فكرا جديدا في إدارة هذه الأصول مثل تحديث بعضها وترميمه أو سداد بعض المديونيات المستحقة علي العميل لبعض الجهات حتي يمكن رهن الأصل والاستحواذ عليه لصالح المصرف.. ويؤكد ان البنك حريص علي الاستفادة من ارتفاع أسعار العقارات في الوقت الراهن واستغلال هذه الفرصة لأنه من المتوقع وكما تؤكد الدراسات ان السوق العقاري سيظل مرتفعاً خلال العامين القادمين.
ويشير إلي ان البنك بدأ بالفعل في عمل إعلانات لبيع هذه العقارات من خلال إدارة أمناء الاستثمار وهي إدارة مستحدثة جمعت بين موظفين واستشاريين من الشركات العقارية المتخصصة وأيضا كبار العملاء والمساهمين بالبنك من الذين لهم خبرة في هذا المجال، وحتي يتم بيع هذه الأصول يستفيد منها البنك من خلال استغلالها في أحد الأنشطة التي يساهم فيها، مؤكداً ان التعامل مع إدارة الأصول العقارية يتم من خلال منظومة استثمار متكاملة وليس الاستحواذ بهدف إعادة البيع.
البيع وليس الإدارة
بينما يؤكد فتحي ياسين "مصرفي سابق" ان هدف البنك الذي يمتلك أصولاً هو البيع وليس الإدارة.. فحسب تعليمات البنك المركزي لا يجوز للبنك امتلاك أصول عقارية لأكثر من عامين علي ألا تتجاوز فترة الامتلاك خمس سنوات بعد أخذ موافقة المركزي.
ويري ياسين ان أفضل الطرق للتخلص من هذه المحفظة اقراض عملاء جدد لشراء هذه الأصول العقارية بأنواعها المختلفة من خلال قروض تملك وبذلك يتم تجزئة المديونية، وبدلا من ان تكون علي عميل واحد تقسم علي عملاء أصغر يمكنهم سداد أقساط هذه القروض وتوزع بذلك مخاطر الاقراض.
أما عن الكيفية التي تتعامل بها البنوك لتسوية هذه المديونيات في موازناتها فهي تقيم هذه الأصول وعمل مخصص بالفرق في حالة انخفاض قيمة التقييم عن المديونية المستحقة علي العميل.
ارتفاع قيمة الأصول
من جانبه يؤكد عبد الرحمن بركة "رئيس مجلس إدارة بنك رومانيا السابق وعضو مجلس إدارة بنك بلوم مصر" ان الطفرة التي يشهدها السوق العقاري الآن أدت إلي تعظيم وارتفاع قيم الأصول العقارية التي تمتلكها البنوك الآن، مشيرا إلي ان تصريف العقارات في الوقت الراهن أفضل من الفترة السابقة ويلفت إلي تجربة بنك مصر رومانيا سابقا "قبل استحواذ بلوم مصر عليه" حيث تم بيع أكثر من 90% من المحفظة العقارية التي كان يمتلكها البنك من خلال تسوية مديونيات.
ويؤكد بركة ان هذه الأصول لا تمثل عبئاً علي البنوك حيث يسمح البنك المركزي بامتلاك هذه الأصول لمدة سنتين وممكن ان تصل إلي خمس سنوات بحد أقصي.
ويلتقط علي فايز "مدير عام اتحاد البنوك" طرف الحديث قائلاً: إن أداء البنوك في التعامل مع هذه الأصول أداء جيد جدا، وذلك بفضل ظهور شركات التمويل العقاري وصندوق التمويل العقاري التي ساعدت البنوك في تصريف هذه المحفظة.
ويشدد علي أهمية توفير البيئة الصالحة علي حد قوله لاستكمال عمل هذا النشاط كتسهيل التسجيل ونقل الملكية حيث ستساعد هذه الإجراءات البنوك علي التخلص من العقارات التي بحوزتها.