باعتبارها أصول استيفاء وليست للاستثمار..

خضوع أصول المتعثرين في البنوك للضريبة العقارية غير قانوني..!!

عندما أطل عام 2007 شهدت السوق المحلية طفرة عقارية كبيرة مع بيع الأراضي بنظام المزادات وهجم المستثمرون العرب علي السوق حيث حلقت أسعار العقارات عالية جانحة عن أسعارها الحقيقية وكانت هذه الطفرة بمثابة طوق نجاة للبنوك التي آلت اليها ملكية اصول عقارية من متعثرين بصفة مؤقتة حيث يلزمها البنك المركزي بالتخلص من هذه الاصول في غضون خمس سنوات من تملكها المؤقت وساهمت هذه الطفرة في اغلاق كبير لملف التعثر الذي أرق القطاع المصرفي علي مدار حقبة التسعينيات من القرن الماضي، إلا أن تطبيق قانون الضريبة العقارية علي هذه المنشآت قوض آمال البنوك وجعلها في مأزق لسداد قيمة هذه الضريبة التي خفضت من قيمة هذه الأصول وجعلتها عبئا كبيرا جديدا علي ميزانيات البنوك كما يؤكد الخبراء فضلا عن عدم قانونيتها لانها مخالفة لتعريف هذه الاصول قانونا التي تعرف علي انها اصول ذات ملكية مؤقتة وليست دائمة.. فتصريحات مستشار وزير المالية للضريبة العقارية علاء سماحة تشير إلي أنه لا هوادة في ملف الضريبة العقارية في البنوك حيث أكد إنه بالنسبة للعقارات المملوكة للبنوك فهي جميعها خاضعة للضريبة سواء كانت اصولا مملوكة للبنك بصفة دائمة أو آلت ملكيتها اليها بصفة مؤقتة للوفاء بدين علي عميل متعثر ليتصرف فيها البنك خلال 5 سنوات مشيرا إلي أن الضريبة مطالب بها المالك وليس المستأجر في كل الأحوال.
ويعتبر بنك القاهرة وبنك السويس والبنك العقاري العربي والمصرف المتحد من أكبر البنوك التي آلت لها ملكية أصول من قبل متعثرين وهو الأمر الذي يثير تساؤلات كثيرة.. هل تصبح الأصول التي آلت ملكيتها للبنوك عبئا جديدا علي ميزانيات البنوك؟ وما تأثير ذلك علي المركز المالي للبنوك؟ وما تأثير ذلك علي اغلاق ملفات التعثر؟
يؤكد محمود عبدالعزيز رئيس البنك الاهلي السابق أنه يجب إعادة النظر في فرض ضريبة عقارية علي اصول المتعثرين حيث إن البنك ليس مالكا نهائيا لها، بل هو مالك مؤقت سيتخلص منها في غضون السنوات الخمس كما ينص قانون البنك المركزي وبالتالي يجب عدم الاضرار بمصالح البنوك من خلال اعفائها مؤقتا من الضريبة حتي تنتقل ملكيتها من البنوك وتؤول لمالك آخر ويتحملها عند البيع حيث ان ملكية البنوك لهذه الأصول عرضية وبالتالي يجب إخراج البنوك من هذا المأزق وعدم الإضرار بمصالحها من خلال فرض ضريبة قد تكون غير عادلة تتحملها البنوك.
تأثير سلبي
من جانبه، يؤكد الخبير الاقتصادي الدكتور حمدي عبدالعظيم تأثير تطبيق القانون الجديد علي الأصول المملوكة للبنوك سلبيا علي المراكز المالية ونتائج أعمال البنوك حيث قد تتجاوز قيمة الضريبة الاقساط السنوية المستحقة علي العميل المتعثر وليس أمام البنوك سوي سرعة التحرك والتخلص من هذه الاصول إلا أن القيمة العادلة لهذه الاصول قد لا تتحقق في الوقت الراهن بسبب الكساد العقاري الذي يشهده السوق والبنوك رغم ذلك قد تختار سرعة التخلص من هذه الأصول وذلك بغية الحصول علي اية مكاسب من فرق القيمة الرأسمالية للعقار.
أضاف عبدالعظيم أن غالبية التسويات التي تمت بين رجال الأعمال المتعثرين والبنوك، كانت تسويات عينية عن طريق أصول وعقارات واراض آلت معظمها للبنوك، فقد ساعدت تلك الأصول في غلق جزء كبير من ملف الديون المتعثرة، وساعدت علي زيادة الارباح مع الارتفاع المطرد في أسعار تلك الأصول.
أشار إلي أنه لولا قبول الأصول من المتعثرين لتعرضت البنوك إلي كارثة ضياع كثير من أموالها، واستنزاف جزء كبير من أرباحها لعمل مخصصات للديون المشكوك في تحصيلها، حيث إنها مجبرة علي قبول الأصول، رغم أن عمل البنوك الأساسي النشاط المصرفي من ايداع وائتمان، وليس استثمارا مباشرا تبعا.
ويقول عبدالعظيم إن فرض ضريبة علي أصول المتعثرين قد يكون دافعا أساسيا لتخلص البنوك من تلك الأصول قبل فترة السنوات الخمس التي يلزم القانون البنوك بالتخلص من الاصول التي تؤول اليه مقابل التسويات قبل انقضائها.
أصول مؤقتة
أما مدير عام اتحاد البنوك السابق علي فايز فيري أن تطبيق الضريبة العقارية علي أصول البنوك المؤقتة التي آلت اليها جراء تسوية ملفات التعثر يعتبر عرقلة لتسوية الديون وخسائر فادحة ستتكبدها البنوك في نتائج أعمالها بسبب هذه الضريبة معتبرا أن القطاع المصرفي كان لابد أن يعامل بميزة نسبية مقارنة بالقطاعات الأخري حتي يتم تنشيط التخلص من الأصول الخاصة بالتعثر بدون خسائر.
وفي ذات السياق يؤكد أحمد سليم المدير العام بالبنك العربي الافريقي عدم قانونية فرض ضريبة علي الأصول الخاصة بالمتعثرين لانها ليست أصولا استثمارية أو دائمة بغرض الاتجار أو التسقيع بل هي في الاساس أصول استيفاء دين من قبل المتعثرين وتعريفها القانوني يؤكد المخالفة القانونية الواضحة من خلال فرض ضريبة عليها وبالتالي فإن فرضها سيعرقل ملف تسوية ديون المتعثرين وسيؤثر علي عملية التقييم بالسلب.
وفي ذات السياق يؤكد الخبير القانوني ممدوح أبوعلم ان فرض ضريبة عقارية علي أصول المتعثرين غير قانوني ومخالف للقانون لانها أصول ذات ملكية مؤقتة ولا يمكن فرض ضريبة عليها لأنها تؤثر علي عملية التقييم ذاتها فهي أصول ليست بغرض الاستثمار، بل هي أصول آلت للبنوك من أجل تسوية ديون متعثرة.
ومن جانبه، يؤكد محيي الدين علم الدين الخبير القانوني أن المألوف في البنوك أن الأصول والاشياء التي تستهلك ومن بينها قيمة العقارات يتم اخضاعها لقيمة استهلاكية حيث يظل العقار يفقد جزءا من قيمته تخصم من تكلفته في الميزانية حتي تصل إلي الصفر، ويتم الاشارة إليه مجازا بجنيه واحد كقيمة للعقار في الميزانية، ويوضح محيي الدين أن تقييم العقارات لوضع الضريبة العقارية لن يتم احتسابه وفقا للقيمة الدفترية ولكن للقيمة السوقية، وسيخضع التقييم للجنة من خبراء في التقييم، ووفقا لسعر السوق.
وأوضح محيي الدين أن فرض ضريبة علي أصول المتعثرين التي آلت الي البنوك يعتبر عبئا جديدا علي كاهل البنوك مطالبا بضرورة إعادة النظر في هذه النقطة مشيرا إلي أن البنوك لا يكون لها الحق في الطعن بعدم دستورية قانون الضرائب العقارية أو إعادة التقييم إلا بعد تقديم الاقرار وفرض الضريبة ووقتها يكون لها حق الاعتراض.
نتائج الأعمال
أما الخبير المصرفي أحمد آدم فيري أن تطبيق الضريبة العقارية سيؤثر علي نتائج أعمال البنوك بشكل عام وسيزيد من المخصص الخاص بالضريبة العقارية بشكل عام معتبرا أن تطبيق هذه الضريبة سيسرع من وتيرة تخلص البنوك من هذه الأصول قبل انقضاء المدة كما يلزمها البنك المركزي معتبرا أن البنوك ستكون في مأزق وستزيد من إيراداتها للوفاء بقيمة هذه الأصول من خطابات الضمان والاعتمادات المستندية لان هاتين القناتين تعتبران القبلة الأولي في البنوك لزيادة إيراداتها كما يمكن للبنوك أن تحمل العميل الذي سيشتري الأصل بقيمة الضريبة العقارية من خلال خصم قيمة الضريبة من قيمة التقييم الخاص بالأصل الذي آلت ملكيته للبنك وبالتالي تحميله علي المشتري.
وأضاف أن العقارات المرهونة للبنوك بنظام التمويل العقاري نظير منح القروض للعملاء لا يقوم البنك بسداد الضريبة عنها لأن الضرائب العقارية يتم فرضها علي مالك العقار وليس الراهن، والبنك ملزم بسداد الضريبة عن العقارات المملوكة له فقط.