الفصل الأخير فى «الإيجار القديم»| «الأخبار»تقدم خريطة متكاملة بحقوق الملاك والمستأجرين

قضية أكبر من مجرد كونها تعديلات على نصوص قانونية، بل هى مواجهة شاملة مع فلسفة قديمة حكمت العلاقة بين المالك والمستأجر لعقود طويلة.. إشكالية «الإيجار القديم»، ليست مجرد أرقام فى عقود، أو نزاع حول مبالغ زهيدة مقابل شقق تقع فى قلب المدن الكبرى، لكنها مرآة لطبقات من التغيرات الاجتماعية والاقتصادية والسياسية التى مرت بها مصر منذ منتصف القرن العشرين وحتى اليوم.
اقرأ أيضًا | وفقًا لتعديلات قانون الإيجار القديم.. تحرك عاجل بمحافظة القاهرة لحصر الوحدات وتقييمها
مع تصديق الرئيس عبدالفتاح السيسى
4 أغسطس الجارى على قانون «الإيجار القديم» فى ثوبه الجديد رقم 164 لسنة 2025؛ تحولت القضية من نقاش قانونى إلى واقع يفرض نفسه على ملايين المصريين، بين من رأى فيه انصافًا تأخر عقودًا، ومن شعر أنه تهديد مباشر لاستقراره ومسكنه.. القضية هنا لا تتعلق فقط بعقد بين مالك ومستأجر، بل بمستقبل اجتماعى واقتصادى يمس الوطن كله.
القانون الجديد وضع نهاية لفكرة «الإيجار مدى الحياة»؛ فالوحدات السكنية أصبحت محددة ب7 سنوات، بينما تقل المدة إلى 5 سنوات للوحدات غير السكنية مثل المحلات والمكاتب، والأهم أن التنفيذ يبدأ سريعًا فى سبتمبر المقبل مع تغييرات جذرية فى قيم الإيجار.
فبينما تشهد المحال التجارية زيادة فورية إلى 5 أضعاف القيمة الحالية، فإن الزيادة فى الوحدات السكنية تخضع لتصنيف 3 فئات تحددها لجان الحصر بكل محافظة بين متميزة ومتوسطة واقتصادية.
الحكومة بدورها حاولت طمأنة المستأجرين عبر الإعلان عن آلية للحصول على وحدات بديلة، يمكن التقديم لها إلكترونيًا أو عبر البريد بدءًا من أكتوبر القادم ولمدة 3 أشهر، كما تقرر أن تُدفع فروق القيمة الجديدة على أقساط، مع زيادة سنوية بنسبة 15% اعتبارًا من العام التالى، لتفادى الصدمة المباشرة، ورغم هذه الترتيبات، بقيت مشاعر القلق مسيطرة على كثير من الأسر التى لم تتخيل أن يتغير وضعها السكنى بهذه السرعة.
فى المقابل، رأى أصحاب العقارات أن القانون أخيرًا أعاد التوازن، بعد عقود طويلة كانوا يحصلون فيها على مبالغ زهيدة لا تتناسب مع قيمة عقاراتهم أو أسعار السوق، بينما يصر المستأجرون على أن التشريع يمس العدالة الاجتماعية ويهدد استقرار ملايين الأسر، حتى إن بعضهم تحدث عن الطعن بعدم دستوريته، وبين الطرفين يقف المواطن البسيط حائرًا بين أرقام جديدة وأقساط مرهقة وخوف من فقدان بيت عاش فيه عمرًا.
«الإيجار القديم» معركة بين حقين مشروعين: حق المالك فى استرداد قيمة أملاكه، وحق المستأجر فى الحفاظ على استقرار حياته.. وما بين هذين الحقين، تطل الدولة بمسئولياتها لضمان معادلة منصفة تحمى الجميع، لأن ما يتأثر هنا ليس عقدًا أو شقة، بل استقرار المجتمع بأكمله.
من جانبهم، يترقب ملاك العقارات القديمة غداً استحقاق 250 جنيهًا نظير القيمة المؤقتة عن إيجار وحداتهم وفق ما نصت عليه التعديلات الجديدة للقانون لمدة 3 أشهر تبدأ الأول من سبتمبر لحين انتهاء لجان الحصر بالمحافظات من عملها فى أول ديسمبر القادم.
وأكد مصطفى عبدالرحمن رئيس ائتلاف ملاك العقارات القديمة وممثل الملاك بجلسات استماع مجلس النواب أنه لا حاجة لإرسال إنذارات على يد محضر (إنذارات قضائية) لاستحقاق الزيادة الجديدة من المستأجرين، مشيرًا إلى أن هناك عددا من المستأجرين بادروا بالتفاوض مع الملاك لشراء الوحدة السكنية محل الإيجار.
«صفة الورثة»
وعن عوائق استحقاق الزيادة المقررة؛ أكد عبدالرحمن أن المالك يلزم فيه توافر الصفة القانونية لإثبات ملكيته أمام المستأجر، موضحًا أن الملاك الحاليين ينقسمون لنوعين؛ إما ورثة طبيعيين (عن الأب أو غيره) أو أصحاب العقار غير الأصليين، وفى الحالتين يلزم على المالك إنذار المستأجر بصفته ك»وارث» خاصة فى حال تعدد الورثة، أو إعلامه ب»حوالة الحق» فى الحالة الثانية كمشتر جديد للعقار.
وفى المقابل؛ يشرح المحامى محمد عبدالنعيم، وكيل عن مجموعة من المستأجرين، أن من أبرز الثغرات القانونية التى يمكن الاعتماد عليها فيما يتعلق بالزيادة المؤقتة، هى عدم توفّر الصفة القانونية للمُلاك المفترضين، ولفت إلى أنه فى كثير من الحالات، فإن العلاقة الإيجارية ليست مثبتة قانونيًا أو أن العقد قد انتقل بالوراثة أو البيع لمالك جديد، دون تحديث رسمى للبيانات فى السجلات العقارية أو إخطار المستأجر شاغل العين بالمالك الجديد ب»حوالة الحق»، وأشار إلى أن عددا كبيرا من المستأجرين يسددون الإيجار طوال السنوات الماضية عبر إيداعه «خزانة المحكمة»، مضيفًا أن الإيداع سيستمر بالنسبة لهؤلاء المستأجرين بنفس الطريقة وفق القيمة المنصوص عليها فى التعاقد مع المالك، لحين إصلاح الورثة أو الملاك الجدد موقفهم القانونى.
وأضاف أن تلك الإشكالية تواجه المالك ليس فقط فى تحصيل ال250 جنيهًا بل تمتد إلى «مشروعية صفته» لاسترداد الشقة من الأساس، وهو ما ينبأ بإطالة أمد النزاع بين الجانبين لأكثر من مدة ال7 سنوات المقررة بالقانون الجديد.
«شهادة المرافق»
وعن إثبات ترك العين محل الإيجار، ناشد رئيس «ائتلاف الملاك»، مجلس الوزراء باستصدار تعليمات لأجهزة وشركات المرافق (الكهرباء والمياه والغاز) بضرورة التعاون مع الملاك حال طلبهم شهادات تثبت انعدام الاستهلاك داخل الوحدة السكنية.
وأوضح عبدالرحمن أن شهادة المرافق هى التى تثبث بشكل فورى دون التباس خلو العين من المستأجر، ما يسمح للمالك بتحريك طلب أمام قاضى الأمور الوقتية بغرض الحكم لصالحه بطرد المستأجر تارك العين لمدة تزيد على عام وفق التعديلات الجديدة.
وفى المقابل، أكد المحامى محمد عبدالنعيم أنه يلزم توافر الصفة القانونية لدى أى شخص لاستصدار تلك الشهادات، كون أن عداد الكهرباء أو الغاز أو المياه مسجلة كلها باسم المستأجر.
وتمسك عبدالنعيم بضرورة حصر استصدار شهادات المرافق لصالح المستأجر صاحب العدادات شخصيًا أو وكيله القانونى أو بتصريح خاص من المحكمة خلال نظر الدعوى، مشيرًا إلى السماح لأى شخص دون صفة الحصول على أيًا من تلك الشهادات خارج إطار القضاء يعرض حقه للضياع بين ورثة المالك خاصة حال وجود خلافات بينهم أو غياب بعضهم.
«امتلاك وحدة ثانية»
وبينما قرر القانون الجديد طرد المستأجر دون انتظار مدة ال7 سنوات حال ثبوت امتلاكه وحدة سكنية، فإن إثبات تلك الحالة يواجه صعوبات فصلها ضياء الدين الجارحى، المحامى عن مجموعة من أصحاب الوحدات السكنية.
وقال إن القانون الجديد رقم 164 لسنة 2025 جاء خطوة مهمة فى سبيل معالجة أزمة الإيجار القديم، لكنه وحده لا يكفى إن لم ترافقه آليات عملية تكفل العدالة بين الطرفين، المالك والمستأجر، وأضاف أن الوضع الحالى يكشف عن ثغرة كبيرة، وهى أن عددًا غير قليل من المستأجرين ما زالوا يتمسكون بوحدات سكنية قديمة بأجور زهيدة للغاية، فى حين أنهم يملكون بالفعل وحدات أخرى، لكن ملكيتهم لها ليست مسجلة رسميًا فى الشهر العقارى، بل مجرد عقود عرفية أو أحكام صحة توقيع لا تُظهرها الدولة فى سجلاتها.
وأكد الجارحى أن هذا الوضع يجعل المالك هو الطرف الخاسر دومًا؛ فالمستأجر الذى يفترض أن القانون يحميه من التشرد، قد يكون فى الحقيقة مالكًا لشقة أخرى، وربما أكثر من شقة، لكنه يختبئ خلف ستار الورق العرفى، بينما يدفع إيجارًا شهريًا لا يكفى حتى لشراء وجبة طعام.
وقال إن الحل لا يتوقف عند النصوص التشريعية، بل عند تفعيل أجهزة الدولة عبر إصدار تعليمات واضحة للمحاكم وأجهزة المرافق - كهرباء ومياه وغاز - للتحرى عن اسم المستأجر؛ فإذا ظهر أن له عدادات مرافق مسجلة باسمه فى أى مكان آخر، فهذا دليل قوى على امتلاكه وحدة سكنية أخرى.
وأضاف أنه يجب مخاطبة المحاكم بمراجعة سجلاتها لمعرفة ما إذا كان المستأجر قد حصل من قبل على حكم بصحة توقيع على عقد شراء شقة فى مكان آخر، لأن هذا يعنى ببساطة أنه مالك لوحدة ثانية، حتى وإن لم يقم بتسجيلها رسميًا.
وأكد أن هذه الخطوات ليست مجرد اقتراحات نظرية، بل ضرورة عملية لحماية الملاك من الظلم المتواصل منذ عقود؛ فالقانون أعطى إشارة الانطلاق، لكن بدون هذه الآليات سيظل التحايل قائمًا.
«عربون الخلو»
وعن حق المستأجر فى الدفعة المالية المقدمة التى قام بسدادها فى بداية الإيجار؛ قال الجارحى إن «عربون الخلو» يصل إلى نصف قيمة الشقة أو أكثر، وهى مسألة لم يتناولها قانون الإيجار الجديد، سواء من ناحية وجوب استرداده أو تحديد قواعد للتصرف فيه.
وأضاف أن القانون نص فقط على مسائل تتعلق بمدد الإيجار وإعادة تقييم الأجرة والإخلاء التدريجى، ما يفتح الباب لاحتجاز المبلغ لدى المالك أو ضياعه دون ضمانات، الأمر الذى يضع المستأجرين أمام أسئلة مهمة: هل يجوز لهم استرداد خلو الرِجل؟ وهل يمكن مقاضاة المالك قانونيًا لاسترداده بشكل مضمون وفق القانون المدنى بدعوى «الإثراء بلا سبب»؟.
واقترح الجارحى أن تصدر وزارة الإسكان أو مجلس الوزراء تعليمات تنفيذية تُلزِم المالك برد «عربون الخلو» عند انتهاء المدة الانتقالية أو بموجب شهادات إخلاء رسمية، أو أن تتضمن القرارات التنفيذية من مجلس الوزراء مادة تُلزِم برد المبلغ.
و شدد الجارحى فى اقتراحه على أن تكون قيمة الرد تساوى نفس مقدار ما كانت تساويه من الوحدة المؤجرة، موضحًا أن المبلغ وإن كانت قيمته ألفى جنيه على سبيل المثال وهى تساوى نصف ثمن الشقة حين تحرير العقد (من إجمالى ثمنها 4 آلاف جنيه)، فيلزم اعتبار أن متوسط ثمن الشقة اليوم كمثال يتجاوز المليون جنيه.
المحافظات «على قدم وساق» |إعلان نتائج «الحصر» ديسمبر.. وتسليم الوحدات خلال 6 سنوات
انتهت بعض المحافظات من تشكيل لجان حصر المناطق التى بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى، ومن المقرر أن تباشر اللجان عملها فى تقييم المناطق إلى 3 تصنيفات (متميزة ومتوسطة واقتصاية) بنظام «النقاط»، وهو نظام يتم فيه تحديد درجة معينة لكل معيار من معايير وضوابط التقسيم الرئيسية، على أن تنتهى اللجان من عملها ديسمبر القادم.
والمناطق المتميزة هى المناطق الحاصلة على درجات أكثر من 80 فى درجات التقييم، والمتوسطة التى حصلت درجات إجمالية من 40 إلى 80 درجة، بينما المناطق الاقتصادية وهى الحاصلة على أقل من 40 درجة.
وتبلغ قيمة الإيجار 20 ضعفاً للقيمة الحالية وبحد أدنى 1000 جنيه فى المناطق المتميزة، و10 أضعاف وبحد أدنى 400 جنيه فى المناطق المتوسطة، و10 أضعاف وبحد أدنى 250 جنيه فى المناطق الاقتصادية.
ويعمل التصنيف وفق معايير وضوابط تتمثل فى «الموقع الجغرافي»، ويشمل طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار، كما يراعى مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة، ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة، وكذلك المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق، بالإضافة إلى شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.
كما تشمل المعايير القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم 196 لسنة 2008 الكائنة بالمنطقة.
وفى ذات الوقت، أعلنت وزارة التنمية المحلية - خلال اجتماع مجلس المحافظين برئاسة رئيس الوزراء - عن حصر موقف الأراضى المتواجدة داخل الأحوزة العمرانية ولاية المحافظات التى تصلح لتنفيذ مشروعات الإسكان «بديل الايجار القديم»، حيث وصل عدد هذه الأراضى إلى 1298 قطعة بمساحة 61.2 مليون متر ومن المقرر تسليمها لوزارة الإسكان لبدء تنفيذ مشروعات «بديل الايجار القديم».
المستأجرون.. أصحاب أملاك |238 ألف وحدة جاهزة فوراً من «منخفض» إلى «فاخر»
توفير الشقق البديلة لمستأجرى الإيجار القديم عملية تتم وفق خطة مدروسة تجمع بين الكفاءة والعدالة الاجتماعية وفق ما تضمنه بيان وزارة الإسكان أمام البرلمان فى وقت سابق.
وحسب البيان؛ فإن الوزارة دبرت بشكل فورى 238٫109 ألف وحدة سكنية جاهزة لانتقال المستأجرين إليها، منها 110٫082 ألف وحدة من تنفيذ هيئة المجتمعات العمرانية، و128٫027 وحدة نفذتها جهات أخرى بأنماط مختلفة (منخفض، متوسط، فوق متوسط، فاخر).
ومن جانبه، أكد د. حمدى عرفة أستاذ الإدارة الحكومية والمحلية وخبير استشارى البلديات الدولية، أن الدولة ستترك مساحة للمستأجر لاختيار النمط المناسب له من «منخفض» إلى «فاخر».
وأضاف د. حمدى عرفة أن «الإسكان» أعدت 3 أنماط تمويلية؛ إيجار مدعوم (مكتسب حسب الدخل)، إيجار تمليكى يمتد ل20 إلى 30 عامًا، أو تملّك كامل عبر التمويل العقارى، وأوضح أن هذه النماذج مستلهمة من تجارب ناجحة فى مشروع «الإسكان الاجتماعي»، حيث يتيح للمواطن أن يسكن فورًا بدفع مقدم ثم تسديد الباقى على أقساط طويلة بفائدة رمزية.
وناشد عرفة الحكومة بتقصير مدة تسليم الوحدات البديلة من 6 سنوات إلى سنتين على أقصى تقدير، وذلك حفاظًا على الأسرة حال إخلاءها الوحدة المؤجرة بحكم قضائى لأى سبب.
وفى السياق ذاته، نوه عرفة إلى ضرورة الاعتماد على مطورين عقاريين إلى جانب هيئة المجتمعات العمرانية فى تنفيذ الوحدات السكنية البديلة، مشيرًا إلى أن إجمالى عدد الوحدات المطلوبة يتجاوز 2 مليون وحدة، حسب تقديره.
«الحضانة».. فى أمان |أولوية للمطلقة فى الحصول على «مسكن» جديد
يثير «مسكن الحضانة» أزمة للمطلقة الحاضنة بحكم قانون الأسرة، سواء كانت الشقة مملوكة أو مؤجَّرة، ما دام صِغارها فى حضانتها، وهو ما استقرّت عليه التطبيقات العملية فى محاكم الأسرة خلال السنوات الماضية.
وأكد محمد عمار المحامى أنه بتطبيق القانون الجديد المنظّم لعقود الإيجار القديم، ندخل فى مرحلة انتقالية مختلفة؛ فالعقود السكنية القديمة تنتهى بعد 7 سنوات من سريان القانون، ثم تعود الوحدة إلى المالك ما لم يُبرم عقد جديد بشروط سوقية، وبالتالى فإن تمكين المطلقة الحاضنة من شقة إيجار قديم يظل قائمًا خلال المدة الانتقالية فقط، ثم يزول أثره بانتهاء هذه المدة ما لم يوجد اتفاق آخر بين الطرفين، وهذا هو الفارق الجوهرى بين «حق التمكين المؤقت للحضانة» وبين طبيعة عقد الإيجار الذى أعاد القانون تنظيمه بمدة محددة.
وأضاف عمار أن المشرّع وضع مسارات حماية بديلة لتفادى هزّ الاستقرار الأسري؛ ففى مقدّمتها أولويةٌ للمطلقة الحاضنة ضمن الفئات الأَولى بالحصول على وحدة بديلة، مع انطلاق باب التقديم من 1 أكتوبر ولمدة 3 أشهر عبر المنصة الإلكترونية الموحدة أو مكاتب البريد على مستوى الجمهورية، ويلزم مع الطلب مستندات تثبت الحالة القانونية (حكم الطلاق، وإثبات الحضانة، وبيان التمكين أو محضر إثبات الحالة، وأى مستند إيجارى قائم)، على أن تُتابَع حالة الطلب إلكترونيًا واستكمال الأوراق عند الحاجة، ويشدّد على أن هذه الأولوية ليست منحة عشوائية، بل مسار منظم بإجراءات ومواعيد محددة سلفًا أعلنتها وزارة الإسكان.
ولفت عمار إلى أن معنى «تمكين المطلقة الحاضنة» فى الإيجار القديم بعد صدور القانون صار تمكينًا زمنيًا مقيدًا بالمرحلة الانتقالية؛ فلا يَخلق حقًّا أبديًا فى البقاء بعد السنوات السبع، لكنه يوفّر جسرًا قانونيًا حتى نهاية المدة، مع بابٍ مفتوح للحصول على وحدة بديلة وفق القواعد المُعلَنة، وأِشار إلى أنه بهذه الصياغة؛ تتماسك قاعدة «مصلحة الصغير» فى مسكن حضانته مع السياسة التشريعية الجديدة التى تُحرّر العلاقة الإيجارية تدريجيًا ولا تترك الأسر دون بدائل عملية.