حسن حسين رئيس شركة «الأولى» ل«الأهرام الاقتصادى»: مبادرة «المركزى» تنعش التمويل العقارى

المطورون أكبر ممول عقارى والعشوائية تُهدد السوق
10 مليارات جنيه حجم التمويل العقارى بعد دخول البنوك
3 سلبيات لمبادرة المركزى على الشركات رغم استفادة السوق

أكد حسن حسين، رئيس مجلس إدارة شركة التعمير للتمويل العقارى “الأولى” أن أبرز حدث فى سوق التمويل العقارى مؤخرا يتمثل فى مبادرة البنك المركزى التى كانت موجهة فى بدايتها إلى البنوك، إلا أنه منذ شهر تم تفعيلها للشركات أيضا، عن طريق الشركة المصرية لإعادة التمويل العقارى، التى بدورها تقوم بتمويل الشركات،
ونحن متفائلون جدا بهذه المبادرة الضخمة، حيث تبلغ قيمتها 1.2 مليار جنيه، كما أنها تتميز بسعر فائدة منخفض جدا مقارنة بأسعار السوق، وعلى فترة سداد تصل إلى 20 عاما، والهدف من إدخال الشركات للمبادرة توسيع قاعدة المستفيدين، والوصول إلى أكبر عدد من العملاء.
وأضاف فى حواره ل"الأهرام الاقتصادى" أن السوق شهد عدة تغيرات منذ التعويم حيث كانت نسبة الفائدة فى حدود 16%، وارتفعت إلى 18%، والآن مع ارتفاع سعر الفائدة تجاوزت النسبة 20%، مؤكدا أن مبادرة البنك المركزى دفعت كثيرا من المطورين إلى التكيف معها عبر إنشاء وحدات تتناسب مع شروطها، من خلال المساحة، وأيضا التكلفة وأسعار البيع.
تأثيرات مبادرة المركزى
ولفت إلى أن مبادرة البنك المركزى أثرت فى البداية على الشركات بالسلب لأنها كانت مخصصة للبنوك فقط، ولأن شركة الأولى هى الأكبر فى السوق، فإن دخول شركات التمويل العقارى ضمن مبادرة البنك المركزى مؤخرا يعتبر حجر الزاوية لعام 2017 لأنه سينشط السوق بشكل كبير، حيث إن تركيز المبادرة عبر البنوك على شريحة محدودى ومتوسطى الدخل جذب العملاء عام 2016، والآن لدينا أمل فى استعادة جزء من حصتنا، وسنعمل بالشروط نفسها التى تعمل بها البنوك، وأن سوق التمويل العقارى يصل حاليا ل10 مليارات جنيه بعد دخول البنوك إلى السوق.
وأشار إلى أن التأثير الثانى يتمثل فى اشتراط البنك المركزى على البنوك فتح إدارات مخصصة ما دفعها لاستقطاب الكفاءات من الشركات، ما أثر عليها أيضا، موضحا أن التأثير الثالث يتمثل فى إدارة التمويل العقارى والتى أنشأتها البنوك أيضا، حيث إنها ستكون مختصة بجميع الأنشطة المتعلقة بهذا القطاع، ما زاد من منافستها للشركات العاملة فى السوق، حيث كانت الشركات هى التى تقوم بهذا الدور، وإنها كانت فى السابق تعتبر التمويل العقارى هو جزءا من التجزئة المصرفية، ومع ارتفاع الفائدة انخفض عدد العملاء إلى حد ما.
وأوضح أن التمويل العقارى بدأ بالشركات، وكانت البنوك المهتمة تقوم بفتح شركات، والشركات تتميز بأنها أكثر تخصصا وخبرة فى هذا المجال وأكثر سرعة فى اتخاذ القرار.
ارتفاع الأسعار
وأشار حسين إلى أنه مع زيادة الأسعار لا بد أن يتم إعادة تقييم للوحدات المطروحة ضمن المبادرة، وذلك حتى تتوافق مع أسعار التكلفة التى ارتفعت بشكل مخيف خلال الآونة الأخيرة، مع ضرورة مراعاة أن أسعار الفائدة تلك مدعومة من البنك المركزى، ما يعنى أن التأكد من وصول هذا الدعم لمستحقيه هو الأولوية التى يجب التركيز عليها، لتحقيق التوازن ومنع استغلالها بصورة تجارية.
وشدد على ضرورة أن يتم زيادة القيمة السعرية للوحدات ضمن المبادرة المقدرة حاليا ب950 ألف جنيه لتتماشى مع الزيادة السعرية المرتفعة مؤخرا بالسوق، ولكن بالتفاوض مع المطورين للوصول إلى القيمة العادلة التى تُرضى جميع الأطراف، موضحا أن حجم التمويل العقارى الذى يقدمه المطورون لا يمكن حصره لأنه لا يوجد بيانات عنها، ومن المتعارف عليه أن أى قسط يتم دفعه بعد التسليم فهو بمنزلة تمويل عقارى.
تنظيم السوق
وعن الوضع داخل سوق التمويل العقارى لفت رئيس شركة الأولى إلى أن هيئة الرقابة المالية قامت بدورها فى تنظيم عمل شركات التمويل العقارى، إلا أن السوق عامة غير منظم فى ظل ما يقدمه المطور وما يمتلكه من مليارات وأيضا البنوك، ما يعنى أن المنافسة غير متكافئة.
وأشار إلى أن معظم المطورين العقاريين مضاربون فى البورصات، ورأسمال شركات التمويل العقارى متوسطه 50 مليون جنيه، ونحن أكبر شركة رأسمالنا نحو 400 مليون جنيه، كما أن ارتباط المستثمر بالمطور كبير والثقة تلعب دورا كبيرا فى استقطابه دون اللجوء للتمويل العقارى، ما يزيد الصعوبات على شركات التمويل العقارى.
والمطور العقارى يخسر نسبيا فى هذا الموضوع عبر الضغط على رأسماله، من هذا المنطلق فإنه لا بد من تسهيل عمل شركات التمويل العقارى لتخفيف الضغط عن المطورين، فالقانون فرض علينا بيع منتج فى وقت لا أحد يحتاجه.
عقدة التشريعات
وأكد أن قانون التمويل العقارى يمثل عقبة كبرى فى طريق الشركات، حيث إن إلزام شركات التمويل العقارى بالعمل على الوحدات المبيعة فعليا هو أمر صعب جدا، حيث يمنعنا من التعامل على الوحدات فى المجتمعات العمرانية الجديدة، او الوحدات تحت الإنشاء، وهو ما دفعنا إلى اقتحام مجال التطوير عبر شراء الوحدات وبيعها للعملاء بنظام التمويل العقارى.
وتابع أن سوق التمويل العقارى فى حاجة ماسة لمن ينظمه ويكون مسئولا عنه، مثل وزارة الإسكان ومسئوليتها عن الأراضى والطرح، ولكن العلاقة بين المطور العقارى والبنوك وشركات التمويل لا تزال غير منظمة.
فى مختلف التجارب الخارجية الشبيهة فإن هناك قوانين منظمة واضحة تضمن العمل داخل القطاع وفق أسس واشتراطات معينة.
تجارب دولية
وعن التجارب الخارجية للتمويل العقارى قال حسين إنه فى السعودية مثلا فإن قانون التمويل العقارى عمل على تهيئة المناخ الاستثمارى، ورغم أنها آخر الدول التى تعمل فى القطاع فإنها تسير بسرعة، ومثلها المغرب وأيضا الإمارات، والسوق المصرى سبقهم إلا أنهم تقدموا عليه بالقوانين والتشريعات المنظمة، وهيئة الرقابة المالية قامت بدورها على أكمل وجه إنما السوق عامة فى حاجة إلى تنظيم أكثر فاعلية.
وأشار إلى أن خطوة تعديل القانون مؤخرا ركزت على نقاط مهمة جدا، ما يتيح حرية الحركة للشركات فيما يتعلق بما هو أشبه بالتأجير التمويلى، عبر شراء الوحدات وتأجيرها، وهذا ما تركز عليه الشركات خلال الفترة الحالية، أما بالنسبة لشروط التسجيل وأسعار الفائدة فإن المبادرة كان لها دور فى تجاوز تلك النقطة، كما أن الشركات طالبت هيئة المجتمعات العمرانية بأن يكون لديها سجل خاص بها وأن يتم تعميمه على جميع الأجهزة، ونجحت فى تجاوز تلك النقطة عبر التحفظ الخاص بعدم البيع إلا بعد سداد كامل التمويل.
وأوضح أن التمويل العقارى يتوقف على الحاجة الماسة للسكن، وفى ظل الأسعار الحالية والفائدة المرتفعة فإن قرار شراء الوحدات بات صعبا، لافتا إلى أن معدل نمو سوق التمويل العقارى كان يسير بشكل جيد حتى دخول البنوك ومبادرة البنك المركزى، ومع المبادرة، وفى آخر عام نما بنسبة 10% بينما قبل 2011 كان ينمو ب13%، وبعد 2013 تم السماح لنا بتمويل الشركات مع الأفراد ما أثر بالإيجاب.
تحركات الشركة
وعن أنشطة شركة الأولى قال حسين: لدينا 3 شركات بعد اتفاقية التأجير التمويلى، منها شركة التطوير العقارى، ويمتلك البنك العقارى 25% من رأسمال الشركة الأم، والمجتمعات العمرانية لها نسبة 26%، والباقى لمساهمين من لشركات حكومية، وبنوك أخرى.
وتابع أن الشركتين الجديدتين مملوكتان بالكامل لشركة الأولى شركة التأجير التمويلى رأسمالها 50 مليون وتم رفعه ل70 مليون وسيتم الإعلان عن ذلك خلال أسبوع، والتطوير العقارى رأسمالها 25 مليون جنيه، وحجم استثماراتها 30 مليون جنيه، وهناك وحدات جاهزة فى 6 أكتوبر والساحل، موضحا: "نحن لا نبنى ولكننا نستثمر فيها عبر شرائها وإدخالها ضمن منظومة التمويل العقارى".
التأجير التمويلى
وشدد على أن التأجير التمويلى نشاطه كبير جدا، حيث إنه يدخل فى جميع الأنشطة، وكان هناك مطورون فى حاجة إلى وحدات إدارية، إلى جانب المجالات الأخرى، موضحا أن حجم سوق التأجير التمويلى يصل لما يقرب من 20 مليار جنيه، بما يعادل 4 أضعاف حجم التمويل العقارى.
وأوضح أن التأجير التمويلى فى السوق تعمل به 20 شركة، ونحن نهدف إلى الحفاظ على مكانتنا كشركة كبرى فى هذا المجال.
وبالنسبة للتطوير العقارى فإن الشركة الجديدة استثمرت فى 3 مشروعات، منها مبانى الكرمة ووادى دجلة، حيث اشترينا وحدات جاهزة لبيعها عبر التمويل العقارى، بما يتيح لنا تقديم خدمات مالية متكاملة للسوق العقارى، مشيرا إلى أن أول عام مالى للشركتين هو الفائت، وحققوا أرباحا تصل لنحو 20% من رأسمال الشركة، ومن المتوقع خلال الفترة المقبلة أن تتطور نسبة نموهم لتصل أرباحهم إلى نحو 40%.
وكشف عن توقيع الشركة لعقد ب500 مليون جنيه مع شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير لتمويل محطة مياه وكهرباء، ودخلنا فى منافسة مع العديد من شركات التأجير التمويلى، ومن خلال هذا العقد أثبتنا دخول الشركة للسوق بقوة، وهناك بنوك معنا: بنك مصر بنسبة 90% والشركة بنسبة 10%.
وأكد أنه بالنسبة لشركة الأولى فإن المساهمين استردوا 80% من رأسمال شركة الأولى رغم الظروف التى يمر بها السوق.
وأوضح أن التمويل العقارى بلغ حجمه فى 2013 نحو 4.2 مليار جنيه، وفى عام 2014 بلغ حجمه 4.835 مليار جنيه، بينما فى عام 2015 بلغ حجمه 5.8 مليار جنيه.
حققنا أعلى صافى ربح فى قطاع التمويل العقارى خلال العام الماضى، والمساهمون حتى نهاية 2016 استردوا 325 مليون جنيه من إجمالى رأس المال البالغ نحو 400 مليون جنيه، ونستهدف زيادة حصتنا فى السوق والبالغة حاليا 40%، إلى جانب إثبات قدرتنا فى القطاعين الآخرين بحيث تتنوع أنشطة الشركة، وبالنسبة للطرح فى البورصة فهو مستبعد حاليا.
ولفت إلى أن الشركة قدمت فى المشروع القومى للإسكان نحو 1.5 مليار جنيه كتمويل وكانت هناك بنوك أخرى مشاركة فى المشروع مثل الأهلى ومصر والقاهرة.