مليارات صناديق الاستثمار العقارى‮.. تنتظر التشريعات‬

لفتت دبى أنظار العالم،‮ ‬من خلال التطوير العقارى،‮ ‬رغم أن الطلب على منتجاتها منخفض،‮ ‬ومصر التى بها عجز‮ ‬2‮ ‬مليون وحدة سكنية،‮ ‬وطلب سنوى‮ ‬يقدر ب‮ 006 ‬ألف وحدة،‮ ‬لم تنجح فى جذب مليارات الأجانب التى لاتزال على الأبواب فى انتظار تشريع قانونى‮ ‬ينظم عملية دخولها السوق،‮ ‬عبر صناديق الاستثمار العقارى الخاصة،‮ ‬التى‮ ‬يمكنها شراء مراحل كاملة فى المشروعات العقارية وإعادة تدوير رأس مالها بأكثر من أداة تمويلية إما بالإيجار او البيع أو طرح سندات لها،‮ ‬وعبر تلك النافذة كان لنا التساؤل عن‮: ‬لماذا لم تفعل مصر نظام صناديق الاستثمار العقاري،‮ ‬وما هى العقبات أمام تعميمها فى مصر،‮ ‬وهل هى أداة لغسل الأموال،‮ ‬وكيف‮ ‬يستفيد السوق المصرى من تلك الصناديق،‮ ‬ومتى تبدأ نشاطها فى مصر؟
قال الدكتور أحمد أنيس،‮ ‬رئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى،‮ ‬إن أبرز العقبات التى تواجه انتشار صناديق الاستثمار العقارى فى مصر،‮ ‬هى فقر ثقافة الإيجار لمدد قصيرة،‮ ‬فيما تعتمد الصناديق على تدوير رأس المال من خلال إيجار الوحدات السكنية وليس البيع،‮ ‬فيما أن ثقافة العميل المصرى تعتمد على البيع المباشر‮.‬
والعقبة الثانية‮ - ‬بحسب رؤيته‮ - ‬هى فرض الدولة ضرائب كبيرة على أرباح الصناديق العقارية الخاصة،‮ ‬رغم أن تلك الصناديق تشترى آلاف الوحدات،‮ ‬وتتحمل مخاطر ضخمة،‮ ‬ولابد أن‮ ‬يكون لها ميزة ضريبية،‮ ‬خصوصًا فى البداية لجذبها للسوق المصري‮.‬
والعقبة الثالثة،‮ ‬هى الروتين والتشريعات الصارمة تجاه صناديق العقارات الخاصة،‮ ‬فالقانون‮ ‬يلزم الصندوق بأن‮ ‬يكون له مخصصات مالية تغطى استثماراته،‮ ‬رغم انه لا‮ ‬يبيع ولا‮ ‬يشترى بل‮ ‬يتعامل بالإيجار فقط،‮ ‬إضافة إلى شرط أن تكون الوحدات مسجلة فى الشهر العقارى وهو أمر من الصعب تنفيذه الآن فى ظل عدم تفعيل السجل العينى،‮ ‬موضحاً‮ ‬أن الصناديق تطرح سندات بها مخاطر لأن السند مملوك لصاحبه،‮ ‬بينما السندات العقارية مضمونة بالوحدة نفسها وبالتالى لا مخاوف على العملاء من إفلاس الصندوق‮.‬
واستبعد ان تكون هناك شبهة‮ ‬غسل أموال،‮ ‬فقوانين هيئة الرقابة المالية تنظم تلك العملية بقوة،‮ ‬كما أن دخول الأجانب‮ ‬يتم وفقاً‮ ‬للقانون،‮ ‬وكثير من دول العالم لا تملك الأجانب ولكن تمنحهم الوحدات السكنية أو الأراضى بحق انتفاع‮ ‬يتراوح بين‮ ‬25‮ ‬إلى‮ ‬100‮ ‬سنة‮.‬
وتوقع شادى السيد،‮ ‬المدير التنفيذى بالشركة العربية للمشروعات والتطوير العمرانى،‮ ‬أن تستغرق صناديق العقارات الخاصة فترة زمنية تصل إلى‮ ‬10‮ ‬سنوات،‮ ‬حتى تنتشر وتحقق الهدف منها فى السوق المصرى؛ لأن المواطن المصرى‮ ‬يفتقر للعديد من الثقافات الاستثمارية،‮ ‬أبرزها الإيجار على فترات قصيرة المدى،‮ ‬وشراء السندات العقارية‮.‬
وفى اطار افتقار المواطن المصرى للعديد من الثقافات الاستثمارية،‮ ‬قال محمد عادل،‮ ‬مدير التسويق بشركة أوشن للتطوير العقارى،‮ ‬إن صناديق الاستثمار العقارى‮ ‬يتوقع لها نفس مصير نظام‮ «‬التايم شير‮» ‬الخاص بإيجار وحدات سكنية لفترات طويلة ولكنها متقطعة على مدار السنة،‮ ‬فذلك النظام نجح فى جميع بلدان العالم وفشل فى مصر؛ نظرًا لنقص الثقافة،‮ ‬وافتقار القوانين،‮ ‬فكلا السببين وراء إحباط كل فكرة جديدة‮.‬
وكشف د‮. ‬ممدوح بدر الدين،‮ ‬رئيس شعبة الاستثمار العقارى باتحاد الغرف التجارية،‮ ‬عن إجراء مفاوضات بين وزارات الإسكان والمالية والاستثمار وكذلك المطورين العقاريين مع البنوك،‮ ‬بشأن تفعيل منظومة صناديق الاستثمار العقارى الخاصة خلال أقل من عام،‮ ‬بحيث توفر البنوك‮ ‬غطاء ماليا‮ ‬يضمن الصناديق فى حالة التعثر،‮ ‬إضافة إلى تفعيل دور البنوك فى مبادرة لتمويل العملاء ودعم قدرتهم الشرائية للوحدات‮.‬
ورفض أن تسوق صناديق الاستثمار العقارى الخاصة وحدات السكنية بنظام البيع والشراء،‮ ‬ولكن الأفضل لها الاعتماد على الإيجار،‮ ‬لأن المستثمر‮ ‬يريد عائدا ثابتا،‮ ‬ولن‮ ‬يغامر بأمواله فى عملية البيع والشراء،‮ ‬خصوصًا أن هناك عقيدة لدى المستثمرين تقول‮ «‬رأس المال جبان‮».‬
وأكد رياض رفعت،‮ ‬مدير علاقات المستثمرين بمجموعة عامر القابضة،‮ ‬أن السوق المصرى جاذب للصناديق الخاصة،‮ ‬فمعدل الطلب الفعلى به كبير جداً،‮ ‬ولكن التشريعات تظل العائق الأول أمام دخول مليارات الصناديق،‮ ‬نظرًا لتشديد الرقابة ونقص العديد من القوانين مثل السجل العينى،‮ ‬وإنهاء ازمة الإيجار القديم،‮ ‬وضبط منظومة الإيجار الجديد،‮ ‬وتمكين المالك بالقانون والسلطة التنفيذية من الحصول على وحدته فى حالة انتهاء مدة الإيجار الجديد‮.‬
وقال ابراهيم الشواربى،‮ ‬عضو الاتحاد العالمى للعقار،‮ ‬إن التشريعات هى العائق الأول أمام دخول الصناديق العقارية،‮ ‬فهى تلزم المستثمر بتقديم مستندات تثبت قيمة الدخل،‮ ‬رغم أن العديد من فئات المجتمع‮ ‬غير قادرين على اثبات دخلهم،‮ ‬مطالبًا بضرورة مشاركة شركات التأمين لحماية أموال المستثمرين فى الصناديق الخاصة،‮ ‬بجانب دور البنوك فى توفير الغطاء المالى للمطورين العقاريين والمستثمرين بالصناديق‮.‬
وعن مخاوف احتكار بعض الصناديق للسوق العقارى،‮ ‬اكد الشواربى أن السوق العقارى لديه طلب أكبر بكثير من إمكانية الشركات على احتكاره،‮ ‬مطالبًا بضرورة تفعيل منظومة الإيجار التمويلى فى مصر،‮ ‬بحيث‮ ‬يوقع العقد بين العميل والشركة على أساس انه عقد إيجار بغرض التملك،‮ ‬وليس كما تفعل شركات التمويل العقارى التى توقع عقدا ثلاثيا للتمليك بين الممول والمشترى والبائع‮.‬
وعن حركة الأسعار توقع الشواربى ارتفاع أسعار العقارات خلال الفترة المقبلة موضحًا أن سعر الوحدة فى القاهرة الجديد كان‮ ‬450‮ ‬ألف جنيه عام‮ ‬2006‮ ‬وأصبح‮ ‬2.‬25‮ ‬مليون فى عام‮ ‬2009،‮ ‬مرجعًا ذلك إلى مد الدولة شبكة طرق إلى أغلب المدن الجديدة،‮ ‬وبالتالى انتشر الامتداد العمرانى وارتفعت الأسعار هناك،‮ ‬خصوصًا بعدما أحيت الرحاب منطقة القاهرة الجديدة،‮ ‬وأحيت‮ «‬مدينتى‮» ‬منطقة الشروق،‮ ‬بجانب مشروع‮ «‬ماونت فيو‮» ‬والعاصمة الإدارية فى القاهرة الجديدة‮.‬