إقبال غير مسبوق على وحدات مشروع (آي سيتي) التابع لشركة ماونتن فيو، نشب على إثره مشادات بين المتقدمين لشراء وحدات سكنية وبين قوات الأمن أمام البوابات، ورغم أن الشركة رفعت سعر المتر بقيمة ألف جنيه زيادة عن السعر المعلن، إلا أن الإقبال لا يزال مرتفعا، لينتقل هوس الاستثمار العقاري إلى الأراضي أيضا، فشهدت مدينة القاهرة الجديدة خلال الأسبوع الماضي إقبالا غير مسبوق، بعد إعلان وزارة الإسكان عن 1800 قطعة أرض بنظام القرعة، فوجئ العاملون بجهاز المدينة بتلقي عروض من عدد 14.500 مستثمر للشراء والسداد نقدا لقيمة الأرض، فيما أصر جهاز المدينة على طرح الأراضي بنظام القرعة، وتفجر ظاهرة ارتفاع الطلب على الوحدات العقارية والأراضي رغم ضعف حركة التجارة المحلية ونقص العملات الأجنبية بالسوق، العديد من التساؤلات حول هل الطلب على الوحدات حقيقي أم يترتب عليه فقاعة عقارية مثلما شهدت الإمارات عقب الأزمة المالية العالمية في 2008، وما مدى تأثر السوق بالمضاربة العقارية، وماذا لو عجز المشترون عن سداد أقساط التمويل العقاري، وكيف تتعامل الدولة مع مالكي الوحدات المغلقة والثروة العقارية المهدرة، وهل يستوعب السوق العقاري أموال الاقتصاد الموازي، جميع تلك الأسئلة يجيب عليها مسؤولو وزارة الإسكان ومطورون عقاريون وخبراء في التثمين العقاري. - تكالب على الأراضي منذ أيام طرحت وزارة الإسكان عدد 1800 قطعة أرض بنظام القرعة في القاهرة الجديدة، وفوجئ جهاز المدينة بتلقي 14.500 طلب للشراء والسداد الفوري، مما أثار العديد من الشكوك حول جدية الطلب على الأراضي وأسباب هذا الإقبال الشديد، وبرر المهندس علاء عبد العزيز، رئيس جهاز مدينة القاهرة الجديدة، ذلك بأن مدينته تتمتع بموقع متميز ومستقبل باهر، فهي مدينة جاذبة للاستثمار أكثر منه للسكن، لأنها مرتبطة بالطريق الدائري ومصر الجديدة والمعادي ومدينة نصر ووسط البلد، كما جار دراسة تنفيذ طريق محوري يربطها بمدينة 6 أكتوبر، ولذلك الإقبال عليها مرتفع، فالأسعار ترتفع سنويا بمعدل يتراوح بين 20 و30٪ بخلال المدن الجديدة الأخرى. وأضاف عبد العزيز، أن جهاز المدينة يطرح سعر متر الأرض بقيمة قريبة من سعر السوق، ففي المناطق المميزة مثل التجمع الخامس حدد الجهاز سعر المتر بقيمة 5020 جنيها، أما في مناطق أبو الهول وبيت الوطن حدد سعر المتر بقيمة 4770 جنيها، علما بأن سعر متر الوحدة السكنية وفقا لمؤشرات السوق الحالية في التجمع الخامس بلغ 10 آلاف جنيه، وفي الأحياء الأخرى يتراوح بين 7 و9 آلاف جنيه. وحول توقعات حدوث أزمة عقارية نتيجة عمليات الشراء المكثفة للأراضي والوحدات السكنية في القاهرة الجديدة رغم انخفاض القوى الشرائية لدى الشرائح المستهدفة والمستخدم النهائي، قال عبد العزيز: لا يمكن حدوث فقاعة عقارية؛ لأن الطلب المتنامي يختص بالقاهرة الجديدة فحسب وليس بباقي المدن؛ لأن بها فرصا استثمارية ثمينة جدا ويتأكد ذلك فور الانتهاء من تنفيذ العاصمة الإدارية، ومد الطريق الرابط بين 6 أكتوبر والقاهرة الجديدة. وكشف عبد العزيز عن حصر الجهاز حاليا لعدد الأراضي المتاحة بالمدينة، تمهيدا لإعلان طرح أراض بمساحات شاسعة للمزايدة العلنية، فور انقضاء إجازة عيد الفطر المبارك، موضحا أن كل من باع أرضه أو وحدته العقارية خلال الأعوام الماضية أهدر فرصة استثمارية كبيرة والرابح الحقيقي هو المستثمر الجاد في الشراء بمدينة القاهرة الجديدة. - اختلال التوازن بين العرض والطلب عمليات الشراء المكثفة تتم على الأراضي ووحدات الإسكان الفاخر فقط، مما ينذر بتفجر أزمة تضخم عقاري خلال الفترة المقبلة؛ لأن المعروض كثير والمطلوب قليل، علما بأن أغلب المشترين في كل مشروع عقاري «كومبوند» هم نفس الأشخاص، ولا يدخل مستثمرون جدد، بهذه العبارة أعرب أحمد جميعي، رئيس قطاع التسويق بمجموعة الفطيم العقارية، عن مخاوفه من الطلب غير الحقيقي على شراء وحدات الإسكان الفاخر والأراضي. وعرض جميعي، حلا عاجلا لتجنب أزمة التضخم العقاري، وهو اهتمام شركات التطوير العقاري بإنشاء وطرح وحدات الإسكان المتوسط، وتحديدا وحدات (الاستوديو الفندقي) صغيرة الحجم عالية الجودة والخدمات، فالطلب عليها حقيقي خصوصا من حديثي الزواج والمغتربين الأجانب وتتناسب مع تطورات السوق الأخيرة ومستوى التكنولوجيا الراهن. وتوقع جميعي، أن تشهد مصر فقاعة عقارية عقب 5 سنوات، نظرا لوجود بعض رجال الأعمال ومن بينهم مستثمر كان يملك 10 مصانع أغلق بعضها واتجه للاستثمار العقاري، ولكن أزمة مصر تصبح أقل وطأة من أزمة دبي في 8002-9002، لأن الاقتصاد المصري ليس بحجم اقتصاد دبي، كما أن عمليات التمويل العقاري لا تشكل خطرا فهي لا تزال محدودة مقارنة بحجم الطلب الفعلي للسوق. البيع من على (الماكيت) كارثة تهدد شركات التطوير العقاري، خصوصا بعد دخول مستثمرين جدد لا يملكون سابقة خبرة، تحذير أطلقه أحمد جميعي، من تحول رجال الأعمال من الصناعة إلى الاستثمار العقاري، وفي حالة عدم استيعابهم لتقلبات السوق وقدرتهم على إدارة الأزمات يتعرض السوق لأزمة ثقة كبيرة من قبل العملاء المتضررين من سوء الخدمة أو تأخر استلام وحداتهم. ودعا رئيس قطاع التسويق بمجموعة الفطيم العقارية، إلى ضرورة توسع وزارة الإسكان في تطبيق نظام المشاركة مع الشركات الكبرى، مثلما فعلت مع شركة ماونتن فيو ومشروعها (آى سيتي)، ففي حالة حصول المطور العقاري على الأرض مقابل حصول الدولة على حصة من المشروع تتراوح بين 30 و40٪، هنا يستفيد الطرفان كما تجني الوزارة ضعف العائدات المتوقعة في حالة البيع الأرض نقدا، كما يستفيد المشتري لأن سعر الأرض سيكون منخفضا وغير محمل بالكامل على سعر الوحدة. واختلف معه في الرأي، وليد صلاح الدين، مدير قطاع التسويق بمشروع كنانة التابع لشركة (آي جي آي) العقارية، نافيا وقوع أزمة عقارية أو تضخم، لأن السوق به منتج كبير والمنافسة مرتفعة وكذلك الأسعار، وبالتالي فلن يحدث إقبال شديد فيما بعد، مبررا حركة المبيعات الحالية بأننا في فترة موسم الصيف والتي تتميز بحركة شراء كبيرة تستمر حتى شهر اكتوبر المقبل، نظرا لارتفاع قيمة الدولار بمصر، مما يجذب المصريين العاملين في الخارج على الشراء لأن بالنسبة له ستكون قيمة الوحدة انخفضت في مقابل ما لديه من دولارات، إضافة إلى انه يسعى لاستثمار وحدته خلال فترة تتراوح بين 3 و4 سنوات لتحقيق مكسب ضخم. وأوضح صلاح الدين، أن الضرر الحقيقي على السوق العقاري، يأتي من تعاقد بعض الشركات مع هيئات محددة وإغراق السوق بالوحدات السكنية وبأسعار أقل من سعر السوق العادل، هنا يصبح المعروض أكثر من المطلوب، وتتوقف حركة البيع والشراء. - ضعف الاستثمار الإنتاجي السبب الإنتاج في مصر ينخفض منذ 4 سنوات، نظرا لضعف المصنع المصري وانخفاض جودة منتجه، علما بأن التطوير العقاري يفتح المجال لعدد 90 صناعة أخرى مرتبطة بسوق العقارات ومواد البناء والمقاولات، وما يحدث الآن ليس طفرة في زيادة المستثمرين العقاريين، فأغلب المتعاملين مع السوق العقاري يتحولون تلقائيا لمستثمرين، لأنك تعيش في الوحدة لمدة محددة ثم ترغب في التوسع فتبيعها وتحقق ربحا. - روشتة علاج أزمة الوحدات المغلقة أعلنت وزارة الإسكان بأن عدد الوحدات المغلقة 4 ملايين وحدة، فيما قدرها جهاز التعبئة العامة والإحصاء بما يزيد على 7 ملايين وحدة، وتتضارب الأرقام ولا أحد يعرف الحقيقة نتيجة لعدم وجود قاعدة بيانات توضح حجم الثروة العقارية الحقيقي، هكذا تناولت الدكتورة مي عبد الحميد، رئيس صندوق ضمان ودعم التمويل العقاري أزمة الوحدات السكنية المغلقة. وطرحت عبد الحميد، حلا للاستفادة من الثروة العقارية المهدرة في صورة وحدات مغلقة، وهو فرض ضريبة عقارية جديدة ومرتفعة على من يثبت امتلاكه اكثر من وحدة عقارية وبينها وحدات مغلقة، مثلما يحدث في دول الاتحاد الأوروبي، وتحديدا فرنسا. - الوحدات المغلقة يجيب إبراهيم عارف، الخبير والمثمن العقاري، عن ذلك السؤال قائلا: الناس خايفة تفشل في إخراج المستأجر بعد انتهاء مدة عقده، فمن يقبل على خطوة الإيجار هو من يملك السلطة والقوة الكافية لإخراج أي مستأجر ينتهي عقده. واقترح حلا لأزمة الإيجار القديم، وهو إعلان الحكومة شرائح جديدة للقيمة الإيجارية تتناسب مع معدلات التضخم والحد الأدني للأجور حاليا، علما بأن تنتهي مدة العقد خلال فترة أقصاها 10 سنوات. واستنكر عارف ما يحدث الآن من زيادة في الوحدات العقارية الفاخرة، فيما هناك ندرة في وحدات محدودي ومتوسطي الدخل، فالمعنيون بالطلب الفعلي على السكن ليسوا مستهدفين من قبل المطورين العقاريين، خصوصا بعد اختفاء المقاول الصغير وعدم اهتمام الدولة به. طالب المهندس خالد أبو زيد، خبير ومثمن عقاري بالبنك المركزي، بطرح طريقة جديدة لجذب الملاك العقاريين للإفصاح عن عدد وحداتهم سواء المؤجرة أو المغلقة، من خلال إصدار محفظة ضريبية لكل عميل، ومن يلتزم بالإفصاح عن إجمالي أملاكه العقارية يحصل على إعفاء ضريبي أو ميزة ضريبية، وبالتالي تنجح الدولة في حصر جميع الوحدات العقارية في وقت قياسي. «الكساد العالمي» وتأثيره على مصر حذر أبو زيد، من حدوث كساد عالمي قد يضرب مصر خلال عامين، مقدما عدة شواهد على ذلك أبرزها انخفاض عائدات البترول، وارتفاع أسعار الدولار، بجانب توقف حركة التجارة العالمية، وهو ما يؤثر بالسلب على السوق المصري، نتيجة ضعف حركة شراء العرب، وبالتالي انخفاض الاستثمار العقاري. وتابع أبو زيد، أن التأثير على مصر سيكون طفيفا لأننا لدينا حجم طلب سنوي على العقار يتراوح بين 600 و700 ألف وحدة سنويا، إضافة إلى أن مشروع الإسكان الاجتماعي يسد فجوة كبيرة من حجم الطلب السنوي، ولكن في حالة حدوث الكساد العالمي، على المطورين العقاريين تغيير بوصلة الاستثمار والتركيز على الإسكان منخفض التكاليف وإسكان محدودي ومتوسطي الدخل. - الالتزام بالسداد رأى المثمن العقاري، خالد أبو زيد، أنه في حالة امتناع العملاء عن سداد أقساط التمويل العقاري، متأثرين بأزمة كساد، هنا يتوجب على الدولة التدخل وإعادة هيكلة الديون، مثلما تفعل مع المتعثرين عن السداد في الضريبة العقارية، متوقعا أن المتضرر الأول في حالة عدم السداد هي الدولة وشركات التمويل العقاري، لأنه في حالة تعثر العملاء تحجز الشركة على الوحدة العقارية وهي في النهاية أصول ثابتة ولن توفر أي سيولة نقدية نظرا لوجود أزمة. وخالفه الرأي المهندس، طارق شكري، رئيس مجموعة عربية للتطوير العقاري، مستبعدا وجود أزمة في سداد أقساط الوحدات، قائلا: نحن 90 مليونا وأكثر، والطلب على العقار مستمر، واستحالة تحدث أزمة كساد حتى ولو عانى العالم كله منها فمصر في مأمن، موضحا أن نسبة العملاء المتعثرين في سداد أقساط التمويل العقاري لا تتخطى حيز 1% وهي نسبة لا تذكر.
