العقارات‮ .. ‬ملاذ آمن‮ .. ‬أم قنبلة موقوتة؟

إقبال‮ ‬غير مسبوق على وحدات مشروع‮ (‬آي‮ ‬سيتي‮) ‬التابع لشركة ماونتن فيو،‮ ‬نشب على إثره مشادات بين المتقدمين لشراء وحدات سكنية وبين قوات الأمن أمام البوابات،‮ ‬ورغم أن الشركة رفعت سعر المتر بقيمة ألف جنيه زيادة عن السعر المعلن،‮ ‬إلا أن الإقبال لا‮ ‬يزال مرتفعا،‮ ‬لينتقل هوس الاستثمار العقاري‮ ‬إلى الأراضي‮ ‬أيضا،‮ ‬فشهدت مدينة القاهرة الجديدة خلال الأسبوع الماضي‮ ‬إقبالا‮ ‬غير مسبوق،‮ ‬بعد إعلان وزارة الإسكان عن‮ ‬1800 ‬قطعة أرض بنظام القرعة،‮
‬فوجئ العاملون بجهاز المدينة بتلقي‮ ‬عروض من عدد‮ ‬14.500 ‬مستثمر للشراء والسداد نقدا لقيمة الأرض،‮ ‬فيما أصر جهاز المدينة على طرح الأراضي‮ ‬بنظام القرعة،‮ ‬وتفجر ظاهرة ارتفاع الطلب على الوحدات العقارية والأراضي‮ ‬رغم ضعف حركة التجارة المحلية ونقص العملات الأجنبية بالسوق،‮ ‬العديد من التساؤلات حول هل الطلب على الوحدات حقيقي‮ ‬أم‮ ‬يترتب عليه فقاعة عقارية مثلما شهدت الإمارات عقب الأزمة المالية العالمية في‮ ‬2008،‮ ‬وما مدى تأثر السوق بالمضاربة العقارية،‮ ‬وماذا لو عجز المشترون عن سداد أقساط التمويل العقاري،‮ ‬وكيف تتعامل الدولة مع مالكي‮ ‬الوحدات المغلقة والثروة العقارية المهدرة،‮ ‬وهل‮ ‬يستوعب السوق العقاري‮ ‬أموال الاقتصاد الموازي،‮ ‬جميع تلك الأسئلة‮ ‬يجيب عليها مسؤولو وزارة الإسكان ومطورون عقاريون وخبراء في‮ ‬التثمين العقاري‮.‬
-‮ ‬تكالب على الأراضي‮ ‬
منذ أيام طرحت وزارة الإسكان عدد‮ ‬1800 ‬قطعة أرض بنظام القرعة في‮ ‬القاهرة الجديدة،‮ ‬وفوجئ جهاز المدينة بتلقي‮ ‬14.500 ‬طلب للشراء والسداد الفوري،‮ ‬مما أثار العديد من الشكوك حول جدية الطلب على الأراضي‮ ‬وأسباب هذا الإقبال الشديد،‮ ‬وبرر المهندس علاء عبد العزيز،‮ ‬رئيس جهاز مدينة القاهرة الجديدة،‮ ‬ذلك بأن مدينته تتمتع بموقع متميز ومستقبل باهر،‮ ‬فهي‮ ‬مدينة جاذبة للاستثمار أكثر منه للسكن،‮ ‬لأنها مرتبطة بالطريق الدائري‮ ‬ومصر الجديدة والمعادي‮ ‬ومدينة نصر ووسط البلد،‮ ‬كما جار دراسة تنفيذ طريق محوري‮ ‬يربطها بمدينة 6 ‬أكتوبر،‮ ‬ولذلك الإقبال عليها مرتفع،‮ ‬فالأسعار ترتفع سنويا بمعدل‮ ‬يتراوح بين‮ ‬20 ‬و30٪‮ ‬بخلال المدن الجديدة الأخرى‮.‬
وأضاف عبد العزيز،‮ ‬أن جهاز المدينة‮ ‬يطرح سعر متر الأرض بقيمة قريبة من سعر السوق،‮ ‬ففي‮ ‬المناطق المميزة مثل التجمع الخامس حدد الجهاز سعر المتر بقيمة‮ ‬5020 ‬جنيها،‮ ‬أما في‮ ‬مناطق أبو الهول وبيت الوطن حدد سعر المتر بقيمة‮ ‬4770 ‬جنيها،‮ ‬علما بأن سعر متر الوحدة السكنية وفقا لمؤشرات السوق الحالية في‮ ‬التجمع الخامس بلغ 10 ‬آلاف جنيه،‮ ‬وفي‮ ‬الأحياء الأخرى‮ ‬يتراوح بين 7 ‬و9 ‬آلاف جنيه‮.‬
وحول توقعات حدوث أزمة عقارية نتيجة عمليات الشراء المكثفة للأراضي‮ ‬والوحدات السكنية في‮ ‬القاهرة الجديدة رغم انخفاض القوى الشرائية لدى الشرائح المستهدفة والمستخدم النهائي،‮ ‬قال عبد العزيز‮: ‬لا‮ ‬يمكن حدوث فقاعة عقارية؛ لأن الطلب المتنامي‮ ‬يختص بالقاهرة الجديدة فحسب وليس بباقي‮ ‬المدن؛ لأن بها فرصا استثمارية ثمينة جدا ويتأكد ذلك فور الانتهاء من تنفيذ العاصمة الإدارية،‮ ‬ومد الطريق الرابط بين‮ 6 ‬أكتوبر والقاهرة الجديدة‮.‬
وكشف عبد العزيز عن حصر الجهاز حاليا لعدد الأراضي‮ ‬المتاحة بالمدينة،‮ ‬تمهيدا لإعلان طرح أراض بمساحات شاسعة للمزايدة العلنية،‮ ‬فور انقضاء إجازة عيد الفطر المبارك،‮ ‬موضحا أن كل من باع أرضه أو وحدته العقارية خلال الأعوام الماضية أهدر فرصة استثمارية كبيرة والرابح الحقيقي‮ ‬هو المستثمر الجاد في‮ ‬الشراء بمدينة القاهرة الجديدة‮.‬
-‮ ‬اختلال التوازن بين العرض والطلب
عمليات الشراء المكثفة تتم على الأراضي‮ ‬ووحدات الإسكان الفاخر فقط،‮ ‬مما‮ ‬ينذر بتفجر أزمة تضخم عقاري‮ ‬خلال الفترة المقبلة؛ لأن المعروض كثير والمطلوب قليل،‮ ‬علما بأن أغلب المشترين في‮ ‬كل مشروع عقاري‮ «‬كومبوند‮» ‬هم نفس الأشخاص،‮ ‬ولا‮ ‬يدخل مستثمرون جدد،‮ ‬بهذه العبارة أعرب أحمد جميعي،‮ ‬رئيس قطاع التسويق بمجموعة الفطيم العقارية،‮ ‬عن مخاوفه من الطلب‮ ‬غير الحقيقي‮ ‬على شراء وحدات الإسكان الفاخر والأراضي‮.‬
وعرض جميعي،‮ ‬حلا عاجلا لتجنب أزمة التضخم العقاري،‮ ‬وهو اهتمام شركات التطوير العقاري‮ ‬بإنشاء وطرح وحدات الإسكان المتوسط،‮ ‬وتحديدا وحدات‮ (‬الاستوديو الفندقي‮) ‬صغيرة الحجم عالية الجودة والخدمات،‮ ‬فالطلب عليها حقيقي‮ ‬خصوصا من حديثي‮ ‬الزواج والمغتربين الأجانب وتتناسب مع تطورات السوق الأخيرة ومستوى التكنولوجيا الراهن‮.‬
وتوقع جميعي،‮ ‬أن تشهد مصر فقاعة عقارية عقب‮ 5 ‬سنوات،‮ ‬نظرا لوجود بعض رجال الأعمال ومن بينهم مستثمر كان‮ ‬يملك‮ ‬10 ‬مصانع أغلق بعضها واتجه للاستثمار العقاري،‮ ‬ولكن أزمة مصر تصبح أقل وطأة من أزمة دبي‮ ‬في‮ 8002-9002،‮ ‬لأن الاقتصاد المصري‮ ‬ليس بحجم اقتصاد دبي،‮ ‬كما أن عمليات التمويل العقاري‮ ‬لا تشكل خطرا فهي‮ ‬لا تزال محدودة مقارنة بحجم الطلب الفعلي‮ ‬للسوق‮.‬
البيع من على‮ (‬الماكيت‮) ‬كارثة تهدد شركات التطوير العقاري،‮ ‬خصوصا بعد دخول مستثمرين جدد لا‮ ‬يملكون سابقة خبرة،‮ ‬تحذير أطلقه أحمد جميعي،‮ ‬من تحول رجال الأعمال من الصناعة إلى الاستثمار العقاري،‮ ‬وفي‮ ‬حالة عدم استيعابهم لتقلبات السوق وقدرتهم على إدارة الأزمات‮ ‬يتعرض السوق لأزمة ثقة كبيرة من قبل العملاء المتضررين من سوء الخدمة أو تأخر استلام وحداتهم‮.‬
ودعا رئيس قطاع التسويق بمجموعة الفطيم العقارية،‮ ‬إلى ضرورة توسع وزارة الإسكان في‮ ‬تطبيق نظام المشاركة مع الشركات الكبرى،‮ ‬مثلما فعلت مع شركة ماونتن فيو ومشروعها‮ (‬آى سيتي‮)‬،‮ ‬ففي‮ ‬حالة حصول المطور العقاري‮ ‬على الأرض مقابل حصول الدولة على حصة من المشروع تتراوح بين‮ ‬30 ‬و‬40٪،‮ ‬هنا‮ ‬يستفيد الطرفان كما تجني‮ ‬الوزارة ضعف العائدات المتوقعة في‮ ‬حالة البيع الأرض نقدا،‮ ‬كما‮ ‬يستفيد المشتري‮ ‬لأن سعر الأرض سيكون منخفضا وغير محمل بالكامل على سعر الوحدة‮.‬
واختلف معه في‮ ‬الرأي،‮ ‬وليد صلاح الدين،‮ ‬مدير قطاع التسويق بمشروع كنانة التابع لشركة‮ (‬آي‮ ‬جي‮ ‬آي‮) ‬العقارية،‮ ‬نافيا وقوع أزمة عقارية أو تضخم،‮ ‬لأن السوق به منتج كبير والمنافسة مرتفعة وكذلك الأسعار،‮ ‬وبالتالي‮ ‬فلن‮ ‬يحدث إقبال شديد فيما بعد،‮ ‬مبررا حركة المبيعات الحالية بأننا في‮ ‬فترة موسم الصيف والتي‮ ‬تتميز بحركة شراء كبيرة تستمر حتى شهر اكتوبر المقبل،‮ ‬نظرا لارتفاع قيمة الدولار بمصر،‮ ‬مما‮ ‬يجذب المصريين العاملين في‮ ‬الخارج على الشراء لأن بالنسبة له ستكون قيمة الوحدة انخفضت في‮ ‬مقابل ما لديه من دولارات،‮ ‬إضافة إلى انه‮ ‬يسعى لاستثمار وحدته خلال فترة تتراوح بين 3 ‬و4 ‬سنوات لتحقيق مكسب ضخم‮.‬
وأوضح صلاح الدين،‮ ‬أن الضرر الحقيقي‮ ‬على السوق العقاري،‮ ‬يأتي‮ ‬من تعاقد بعض الشركات مع هيئات محددة وإغراق السوق بالوحدات السكنية وبأسعار أقل من سعر السوق العادل،‮ ‬هنا‮ ‬يصبح المعروض أكثر من المطلوب،‮ ‬وتتوقف حركة البيع والشراء‮.‬
-‮ ‬ضعف الاستثمار الإنتاجي‮ ‬السبب
الإنتاج في‮ ‬مصر‮ ‬ينخفض منذ‮ 4 ‬سنوات،‮ ‬نظرا لضعف المصنع المصري‮ ‬وانخفاض جودة منتجه،‮ ‬علما بأن التطوير العقاري‮ ‬يفتح المجال لعدد‮ ‬90 ‬صناعة أخرى مرتبطة بسوق العقارات ومواد البناء والمقاولات،‮ ‬وما‮ ‬يحدث الآن ليس طفرة في‮ ‬زيادة المستثمرين العقاريين،‮ ‬فأغلب المتعاملين مع السوق العقاري‮ ‬يتحولون تلقائيا لمستثمرين،‮ ‬لأنك تعيش في‮ ‬الوحدة لمدة محددة ثم ترغب في‮ ‬التوسع فتبيعها وتحقق ربحا‮.‬
-‮ ‬روشتة علاج أزمة الوحدات المغلقة
أعلنت وزارة الإسكان بأن عدد الوحدات المغلقة 4 ‬ملايين وحدة،‮ ‬فيما قدرها جهاز التعبئة العامة والإحصاء بما‮ ‬يزيد على‮ 7 ‬ملايين وحدة،‮ ‬وتتضارب الأرقام ولا أحد‮ ‬يعرف الحقيقة نتيجة لعدم وجود قاعدة بيانات توضح حجم الثروة العقارية الحقيقي،‮ ‬هكذا تناولت الدكتورة مي‮ ‬عبد الحميد،‮ ‬رئيس صندوق ضمان ودعم التمويل العقاري‮ ‬أزمة الوحدات السكنية المغلقة‮.‬
وطرحت عبد الحميد،‮ ‬حلا للاستفادة من الثروة العقارية المهدرة في‮ ‬صورة وحدات مغلقة،‮ ‬وهو فرض ضريبة عقارية جديدة ومرتفعة على من‮ ‬يثبت امتلاكه اكثر من وحدة عقارية وبينها وحدات مغلقة،‮ ‬مثلما‮ ‬يحدث في‮ ‬دول الاتحاد الأوروبي،‮ ‬وتحديدا فرنسا‮.‬
-‮ ‬الوحدات المغلقة
يجيب إبراهيم عارف،‮ ‬الخبير والمثمن العقاري،‮ ‬عن ذلك السؤال قائلا‮: ‬الناس خايفة تفشل في‮ ‬إخراج المستأجر بعد انتهاء مدة عقده،‮ ‬فمن‮ ‬يقبل على خطوة الإيجار هو من‮ ‬يملك السلطة والقوة الكافية لإخراج أي‮ ‬مستأجر‮ ‬ينتهي‮ ‬عقده‮.‬
واقترح حلا لأزمة الإيجار القديم،‮ ‬وهو إعلان الحكومة شرائح جديدة للقيمة الإيجارية تتناسب مع معدلات التضخم والحد الأدني‮ ‬للأجور حاليا،‮ ‬علما بأن تنتهي‮ ‬مدة العقد خلال فترة أقصاها‮ ‬10‮ ‬سنوات‮.‬
واستنكر عارف ما‮ ‬يحدث الآن من زيادة في‮ ‬الوحدات العقارية الفاخرة،‮ ‬فيما هناك ندرة في‮ ‬وحدات محدودي‮ ‬ومتوسطي‮ ‬الدخل،‮ ‬فالمعنيون بالطلب الفعلي‮ ‬على السكن ليسوا مستهدفين من قبل المطورين العقاريين،‮ ‬خصوصا بعد اختفاء المقاول الصغير وعدم اهتمام الدولة به‮.‬
طالب المهندس خالد أبو زيد،‮ ‬خبير ومثمن عقاري‮ ‬بالبنك المركزي،‮ ‬بطرح طريقة جديدة لجذب الملاك العقاريين للإفصاح عن عدد وحداتهم سواء المؤجرة أو المغلقة،‮ ‬من خلال إصدار محفظة ضريبية لكل عميل،‮ ‬ومن‮ ‬يلتزم بالإفصاح عن إجمالي‮ ‬أملاكه العقارية‮ ‬يحصل على إعفاء ضريبي‮ ‬أو ميزة ضريبية،‮ ‬وبالتالي‮ ‬تنجح الدولة في‮ ‬حصر جميع الوحدات العقارية في‮ ‬وقت قياسي‮.‬
‮ «‬الكساد العالمي‮» ‬وتأثيره على مصر
حذر أبو زيد،‮ ‬من حدوث كساد عالمي‮ ‬قد‮ ‬يضرب مصر خلال عامين،‮ ‬مقدما عدة شواهد على ذلك أبرزها انخفاض عائدات البترول،‮ ‬وارتفاع أسعار الدولار،‮ ‬بجانب توقف حركة التجارة العالمية،‮ ‬وهو ما‮ ‬يؤثر بالسلب على السوق المصري،‮ ‬نتيجة ضعف حركة شراء العرب،‮ ‬وبالتالي‮ ‬انخفاض الاستثمار العقاري‮.‬
وتابع أبو زيد،‮ ‬أن التأثير على مصر سيكون طفيفا لأننا لدينا حجم طلب سنوي‮ ‬على العقار‮ ‬يتراوح بين‮ ‬600 و700 ‬ألف وحدة سنويا،‮ ‬إضافة إلى أن مشروع الإسكان الاجتماعي‮ ‬يسد فجوة كبيرة من حجم الطلب السنوي،‮ ‬ولكن في‮ ‬حالة حدوث الكساد العالمي،‮ ‬على المطورين العقاريين تغيير بوصلة الاستثمار والتركيز على الإسكان منخفض التكاليف وإسكان محدودي‮ ‬ومتوسطي‮ ‬الدخل‮.‬
-‮ ‬الالتزام بالسداد
رأى المثمن العقاري،‮ ‬خالد أبو زيد،‮ ‬أنه في‮ ‬حالة امتناع العملاء عن سداد أقساط التمويل العقاري،‮ ‬متأثرين بأزمة كساد،‮ ‬هنا‮ ‬يتوجب على الدولة التدخل وإعادة هيكلة الديون،‮ ‬مثلما تفعل مع المتعثرين عن السداد في‮ ‬الضريبة العقارية،‮ ‬متوقعا أن المتضرر الأول في‮ ‬حالة عدم السداد هي‮ ‬الدولة وشركات التمويل العقاري،‮ ‬لأنه في‮ ‬حالة تعثر العملاء تحجز الشركة على الوحدة العقارية وهي‮ ‬في‮ ‬النهاية أصول ثابتة ولن توفر أي‮ ‬سيولة نقدية نظرا لوجود أزمة‮.‬
وخالفه الرأي‮ ‬المهندس،‮ ‬طارق شكري،‮ ‬رئيس مجموعة عربية للتطوير العقاري،‮ ‬مستبعدا وجود أزمة في‮ ‬سداد أقساط الوحدات،‮ ‬قائلا‮: ‬نحن‮ ‬90 ‬مليونا وأكثر،‮ ‬والطلب على العقار مستمر،‮ ‬واستحالة تحدث أزمة كساد حتى ولو عانى العالم كله منها فمصر في‮ ‬مأمن،‮ ‬موضحا أن نسبة العملاء المتعثرين في‮ ‬سداد أقساط التمويل العقاري‮ ‬لا تتخطى حيز 1% ‬وهي‮ ‬نسبة لا تذكر‮.‬