وسط توقعات باستمرار الارتفاع في العام الجديد: أسعار العقارات.. تتوحش

اسعار العقارات تتوحش. هذا هو الانطباع السائد لدي الرأي العام الآن خاصة في الشهور الأخيرة. زيادات الاسعار طالت مختلف انواع الاسكان بما في ذلك اسكان الشباب ومحدودي الدخل. الدولة نفسها اعلنت عن طرح وحدات سكنية لا تتجاوز 130 مترا بسعر يزيد علي نصف مليون جنيه فيما سجلت اسعار الشقق التي يقدمها القطاع الخاص بنسبة ملموسة في مختلف الأحياء.
وكانت المناطق الفاخرة هي الاعلي في معدل ارتفاع الاسعار فطبقا للخبراء زادت قيمة الشقق في مدينة الشيخ زايد والتجمع الخامس لما يصل الي6 آلاف جنيه للمتر بدون تشطيب بزيادة كبيرة عن بداية العام.
مؤسسة جونزلانج العقارية حددت زيادة في اسعار العقارات بنسبة8% خلال الربع الثاني من عام2014 وتوقعت مزيدا من الزيادة نتيجة ارتفاع اسعار الاراضي ومواد البناء.
أسعار العقارات في مصر الي اين وهل من فرصة لكبح جماحها؟
يقول محمد مكاوي العضو المنتدب لمجموعة الفطيم العقارية انه يجب ان نشيد بقوة وقدرة السوق المصري علي النجاح وزيادة مقوماته الجاذبة للأستثمارات وذلك علي الرغم من التحديات الجثام التي واجهتها هذا السوق خلال السنوات الاربع الماضية واذا ما تحدثنا عن زيادة اسعار العقارات يجب ان تلفت الا انها زيادة تمت عل المواد الخام والطاقة استطاعت قطاعت الدولة بمشروعاتها العقارية وكذلك القطاع الخاص استيعابها دون زيادة سع المنتج النهائي علي العملاء وهناك عقود مع العملاء يجب احترامها الا ان المشروعات العقارية المستقبلية لا تستطيع استيعاب اي زيادات جديدة دون ان يؤثر ذلك علي سعر المنتج النهائي، وما تشهده زيادة الاسعار ناتج عما يواجه القطاع العقاري العديد من التحديات أبرزها الوضع الأمني والسياسي، فعلي الرغم من التحسن الملحوظ في الأوضاع الحالية إلا أنه لابد من بذل المزيد من الجهود لطمأنة المستثمرين وتشجيعهم علي ضخ رءوس الأموال في المشروعات العقارية، كما يواجه القطاع العقاري تحديا آخر هو جنون الأسعار الذي أصاب مواد البناء ويؤثر بشكل ملموس علي حجم أعمال القطاع ودوران عجلة الإنتاج، فسوق مواد البناء تحتاج لتشديد الرقابة عليها لتحجيم ظاهرة التلاعب في الأسعار من خلال خفض الكميات المعروضة في السوق لتبرير ارتفاع الأسعار، والتحدي الثالث هو الركود الذي أصاب سوق التمويل العقاري فلابد من تنشيط التمويل العقاري مرة أخري ومنحه تسهيلات ائتمانية لتشجيع الإقبال علي الوحدات العقارية وتنشيط السوق.
واضاف انه مطلوب مزيد من الشفافية حول وضع الاستثمار العقاري والتحديات التي تواجهه وتحديد أولويات المرحلة، مطلوب أيضا تقييم سليم لأسعار الأراضي لضبط السوق ومنع المزايدات وتشديد الرقابة علي أسعار مواد البناء لتنشيط القطاع العقاري والقضاء علي جشع المقاولين، واتخاذ إجراءات تحفيزية وتسهيلات وتعديلات تشريعية للمستثمرين تواكب المرحلة المهمة الراهنة وتلبي احتياجاتهم لتنشيط حركة الاستثمار وخاصة في القطاع العقاري لاسيما وأننا نعيش في سوق مفتوح علي العالم والمستثمر يسعي في النهاية لتحقيق ربح مناسب. كذلك يجب أن تتمتع الأراضي بسياسات تسعيرية مستقرة يمكن أن تنعكس علي أسعار مواد البناء والتشييد كالحديد والأسمنت، بما يكفل تحقيق الربح المناسب لكل الأطراف.
أشار الدكتور علاء لطفي، رئيس المجلس التصديري العقاري، ان استمرار العجز بين العرض والطلب بالسوق العقارية هو السبب الرئيسي في ارتفاع اسعار الوحدات السكنية حيث تقدر الفجوة بنحو500 ألف وحدة سكنية، موضحا ان هناك حاجة في سوق العقارات لمزيد من الأستثماراتجعلت السوق مستعدة لتلقي استثمارات أجنبية ومحلية جديدة، مشيرا الي أن السوق العقارية بدأت في التعافي خلال المرحلة الماضية ومستعدة لتلقي استثمارات جديدة محلية وأجنبية بها، وهو ما أكدته حركة المبيعات منذ نهاية العام الماضي واستمرارها حتي الآن والتوقعات الخاصة بتحقيق مبيعات تعوض خسائر العديد من الشركات خلال المرحلة الماضية وتوقع ارتفاع حجم الاستثمارات بالسوق العقارية خلال2014 إلي نحو10 مليار دولار بنهاية2014، مدعومة باتجاه العديد من المستثمرين المحليين والأجانب لضخ استثمارات جديدة بالسوق وتنفيذ خططهم التوسعية المؤجلة علي مدار السنوات المقبلة.
ويتوقع حسين أنور رئيس شركة دبي للتنمية العقارية ان سوق العقارات في مصر يتجه نحو الصعود مشيرا إلي ان السوق ينتظر طرح كميات كثيرة من الوحدات السكنية بمختلف القطاعات سواء كان اسكان متوسط او موجه لمحدودي الدخل او إسكان فاخر، وينتظر هذا الصعود في مؤشر المنتجات صعود آخر في أسعار الوحدات السكنية بحجة ارتفاع الخامات وارتفاع تكلفة البناء، وأشار حسين أنور إلي أن ارتفاع الأسعار ليس بسبب ارتفاع اسعار الخامات ولكنه ينطلق من فجوة كبير ة جدا بين العرض والطلب علي الوحدات الاقتصادية تلك الفجوة تقف سببا رئيسا وراء ارتفاع أسعار الوحدات السكنية في مصر حيث ان هذه الفجوة تصل الي7 مليون وحدة سكنية وقال ان الفجوة تظهر بشكل كبير في اسكان محدودي الدخل الذي اقتحمت عالم انواع مختلفة من الاسكان متمثلة في عشوائيات وسكان قبور وكل انواع السكن هذه الطبقة بحاجة إلي اهتمام سواء من الدولة او من القطاع الخاص حيث ان ما تنتجه الدولة مع القطاع الخاص يبلغ250 ألف وحدة سكنية ونحن لدينا زيادة سنوية وفقا لزيادة عدد السكان تحتاج لمليون وحدة سنويا هذه، تلك الصورة الواضحة جعلت من السكن مشكلة خاصة وان هناك عوامل كثيرة ساعدت علي أشتعال الأسعار في السنوات الأخيرة منها بيع الاراضي بالمزدات وفقا لأعلي سعر هذه الآلية وصل معها سعر المتر في الشيخ زايد الي6500 جنيها ورفع سعر الوحدة للضعف تقريبا ولان الحاكم دائما في المسائل الاقتصادية هو قانون العرض والطلب فإن العرض القليل والطلب المستمر يخلقان سعرا مبالغا فيه.
مواد البناء المتهم الأول
في محاولة' الاقتصادي' للبحث في جذور الأزمة وجدنا ان هناك سببا رئيسا احال اليه خبراء السوق ارتفاع اسعار الشقق السكنية لتسجل بالنسبة للوحدة التي تبلغ مساحتها60 مترا ب150 ألف جنيه، وال75 مترا ب375 ألف جنيه، وال100 متر ب500 ألف جنيه'. تلك نماذج بسيطة عن الحال الذي وصلت إليه أسعار الوحدات السكنية نصف تشطيب في مصر، والتي شهدت زيادات كبيرة خلال الشهور القليلة الماضية، مع توقعات بزيادتها بنسب أكبر قبل نهاية العام الحالي، ووفقا لمؤسسة' جونزلانج' العقارية، شهد الربع الثاني من2014 الحالي زيادة في متوسط أسعار العقارات بلغت نسبتها8%، إلا أن الخبراء يتوقعون زيادة أكبر مع طرح وزارة الإسكان مؤخرا4222 قطعة أرض ب14 مدينة جديدة تتراوح مساحتها ما بين162 و1200 متر، بأسعار تراوحت بين920 و4200 جنيه للمتر الواحد.
وهنا يؤكد عز الدين أبوعوض رئيس جمعية تجار وموزعي الأسمنت، أن أسعار مواد البناء تمثل55% من تكلفة الوحدات السكنية المبيعة مقابل45% موزعة علي باقي التكاليف والتي من بينها أعمال الكهرباء والسباكة والتشطيبات، مشددا علي أن زيادة في أسعار الأراضي سيستتبعها أيضا ارتفاع أسعار الشقق والوحدات، في ظل تحكم القطاع الخاص في السوق العقارية بمصر، وأشار إلي أن العرض في قطاع العقارات أقل من الطلب، ودور الحكومة في مجال الإسكان الاجتماعي لا يزال مجرد كلام، فالمحافظات لا تزال حتي الآن تمتلك خطط واضحة للإسكان الاجتماعي، لافتا إلي أن الشركات الأجنبية هي المتحكم الرئيسي في سوق الإسمنت بمصر وهي التي تحدد الأسعار كيفما تشاء سواء بالارتفاع أو الخفض في ظل عدم قدرة المصانع المحلية وعدم منح رخص جديدة لصناعات الإسمنت حتي أن المصانع المحلية ستبيع بنفس أسعار الأجنبية، موضحا أن الحديد متوافر بالسوق المحلية، إلا أن أصحاب المصانع المحلية والمستودين، يحددون الأسعار، وفقا لأهوائهم إذ لا توجد ضوابط تحددها.
وحتي كتابة هذه السطور، بلغت أسعار مصر للأسمنت قنا648 جنيها للطن، وأسمنت حلوان653 جنيها للطن، وإسمنت بورتلاند طرة، ومصر بني سويف للإسمنت653 جنيها للطن، والشركة القومية للأسمنت' الفاخر'663 جنيها للطن، و'أسمنت سيناء'640 جنيها للطن، والشركة العربية للاسمنت المسلح670 جنيها للطن، ولافارج للأسمنت' الممتاز'668 جنيها للطن، وشركة صناعات مواد البناء التعمير645 جنيها للطن، ولافارج للإسمنت' المخصوص'645 جنيها للطن، والسويس للأسمنت650 جنيها للطن، و'السويدي للأسمنت'673 جنيها للطن، وأسمنت أسيك المنيا673 جنيها للطن، وأسمنت وادي النيل673 جنيها للطن، والشركة العربية للأسمنت' التحرير'650 جنيها للطن، وأسمنت أسيوط' المهندس788 جنيها للطن، وأسمنت شوري' شوري'643 جنيها للطن وأسمنت العريش العسكري640 جنيها للطن، وجنوب الوادي645 جنيها للطن.
أحمد فاروق، رئيس إحدي الشركات العامة في مجال الإنشاءات قال إن الأسعار ارتفعت بصورة مبالغ فيها بعض المناطق في القاهرة بنسبة تقارب ال40%، خصوصا في مناطق التجمع التي زادت فيها أسعار بعض الوحدات، بمبالغ تقارب ال200 ألف جنيه خلال شهور قليلة، وأوضح أن السبب الرئيسي في الارتفاع انخفاض بسعر صرف الجنيه علي مدار الأشهر الماضية، علاوة علي تضاعف أسعار الاسمنت الذي يعتبر المكون الأساسي في العقار بداية من وضع أساسات البناء وحتي التشطيبات النهائية، وذلك خلال سنوات قليلة، مشيرا إلي أن زيادة أسعار العقارات لايقابلها تحرك في قري الطلب وكشف أن العقارات تحولت إلي وسيلة للاستثمار حاليا حتي أن هناك بعض القادرين ماديا يشترون جميع أنواع العقار بدءا من الاجتماعي، وحتي الفيلات والإسكان الفاخر، وبعضهم ملحوظ بصورة كبيرة في المناطق السياحية والساحلية، مشددا علي أن أسعار الإسكان الاجتماعي مرتفعة وتفوق قدرات المشترين فكيف تكون وحدة إسكان متوسط ب400 ألف جنيه، ومهما كانت التسهيلات وطول فترة السداد التي تصل إلي20 عاما، إلا أن ذلك السعر فتح شهية أصحاب العقارات، لرفع أسعار الوحدات.
خالد أبوغريب، رئيس شركة متخصصة في إنتاج الطوب الطفلي، قال إن ارتفاع أسعار الوحدات السكنية ناجم في الأساس من زيادة أسعار مواد البناء موضحا أن الطوب ارتفعت أسعاره بنسبة40% بسبب زيادة أسعار المازوت والغاز الطبيعي، حيث كان سعره300 جنيه للألف، وأصبح حاليا450 جنيها، الأمر الذي ساهم بالطبع في ارتفاع أسعار تكلفة الوحدات السكنية ولفت إلي أن ارتفاع سعر الإسمنت من400 جنيه إلي متوسط يدور في فلك ال700 جنيه للطن الواحد وارتفاع سعر الحديد بدرجه غير مسبوقة، الأمر الذي أدي لارتفاع سعر المتر المبني المباع، بعدما كان3 آلاف جنيه ارتفع إلي10 آلاف جنيه ببعض المناطق، علاوة علي المغالاة في سعر متر الأرض ووصوله لمستويات قياسية، وذاك أدي كله لزيادة أسعار الوحدات السكنية، بنسبة تقارب ال40% بالنسبة للإسكان المتوسط أو إسكان محدودي الدخل.
من جانبه قال، حسن منسي، المدير التنفيذي ل' لافارج مصر'، إن الإسمنت مرتبط بأسعار الطاقة، مشيرا إلي أن تكلفة الإسمنت لا تذكر في قيمة الوحدة السكنية إذ لا تتعدي8% من إجمالي تكلفة الوحدة وضرب منسي مثالا بوحدة سكنية تبلغ45 مترا، موضحا أن سعرها يبلغ75 ألف جنيه، وبالتالي إذا تم تخفيص سعر الأسمنت، فلن يؤثر ذلك علي قيمة الوحدة إلا بنحو2% فقط، إلا أن ذلك لا يعني عدم قيام الشركات بدورها في المسئولية الاجتماعية، وأن تساعد الدولة في مشروعات الإسكان الاجتماعي.
العقارات تتحرك اذن الاقتصاد بخير
قد تكون الحالة العامة هي ارتفاع الأسعار وولكن هناك توقعات خاصة من انتهاء فقاعة الارتفاع ليعود سوق العقارات لهدوئه في اواخر العام الحالي فالهدوء هو السيناريو الأرجح لأسواق القاهرة العقارية علي المدي القصير قبل حلول فترة إمكانات الانتعاش التدريجي في أواخر عام2014 أو في عام2015.
برر الدكتور علي صبري ياسين عضو جمعية المهندسين المصرية توقعاته بأن القطاع العقاري قادر علي المساهمة بشكل فعال في النهوض بالاقتصاد المصري بأكمله خلال المرحلة المقبلة، مؤكدا أن الاستقرار السياسي والأمني الذي تشهده البلاد سيكون المحرك الأول للقطاع، خاصة مع بدء تحسن معظم المؤشرات الاقتصادية علي رأسها القطاع السياحي الذي سيساهم في تنشيط الإيجارات الفندقية أكد أن القطاع العقاري يمكن أن يكون قاطرة النمو خلال الفترة المقبلة وفق عدة شروط أهمها تحصين التعاقدات بين الحكومة والمستثمرين المحليين والأجانب وإصدار تشريع يقضي بحماية المسئول من المسائلة القانونية ولكن بما لا يضر بحقوق الدولة، مشيرا إلي أن مراجعة تعاقدات الدولة مع بعض المستثمرين حد من توافد استثمارات جديدة بالقطاع خلال الفترة الماضية خوفا من إعادة النظر في تعاقداتهم مما أضر بحركة الاستثمار العقاري.
إسكان الشباب الأزمة مستمرة
في جولة' الاقتصادي' بين اركان الأزمة وجدنا ان اسكان الشباب طرف اصيل في المشكلة، حيث يقول م. محمد نبيه رئيس قطاع المشروعات بالجهاز المركزي للتعمير والاسكان إن مشروعات إسكان الشباب دائما ما تتناول الفئة الأولي بالدعم من الشباب فبدءا من مشروعات الشباب منذ عام98 الدولة تدعم جزءا كبيرا من تكلفة انشاء هذه الوحدات فقد كانت الوحدة مساحتها63 م وتباع بسعر18 ألف جنيه في حين ان تكلفتها الحقيقية تصل الي30 الف جنيه ومن ثم فإن الدولة تحملت ما يقرب من نصف قيمة الوحدة كدعم للشباب في شراء هذه الشقق وباقي في مشروعات الاسكان التالية ايضا نهاية الي المشروع القومي للاسكان والتي تتحمل فيه الدولة مايقرب من15 الفا الي25 الف جنيه من قيمة الوحدة في حين هذا الي جانب ان طريقة السداد التي تتم فإن الأكثر استفادة من برنامج المشروع القومي للاسكان هي فئة الشباب المحدود الدخل حيث حدد قيمة الدخل بنحو1750 جنيها بحيث لايزيد قسط الشقة عن25% من الدخل الذي يحصل عليه الشطب من عمله.
ويري م. محمد نبيه انه لابد من اعادة النظر في برامج التمويل العقاري التي تقدمها شركات التمويل العقاري بحيث تفتح المجال لشرائح مختلفة من المجتمع وفقا للامكانات المختلفة لهم وتلبي احتياجات الشباب الراغب في الزواج.
ويضيف قائلا انه هناك أفكارا متعددة تسهم في حل أزمة شقق الشباب منها علي سبيل المثال إعادة النظر في شقق التمليك المغلقة دون الاعتداء علي حق ملكيتها ولكن هناك الآلاف من الشقق المباعة المغلقة وأصحابها لايرغبون في استغلالها في التأخير مثلا تخوفا من عدم خروج المستأجر من الشقة بعد انتهاء الفترة الايجارية ومن ثم فإن إعادة النظر في قانون الايجار للشقق بما يضمن حق المالك والمستأجر قد يسهم بصورة كبيرة في حل أزمة سكن الشباب.
كما لابد وان تدعو الدولة للقطاع الخاص بالمشاركة في انشاء مشروعات الشباب عن طريق طرح الأراضي بسعر منخفض مع وضع الضوابط التي تكفل عدم المغالاة في سعر وضع الضوابط التي تكفل عدم المغالاة في سعر الشقق وغيرها من الأفكار التي تساهم في توفير المسكن وفي ذات الوقت حماية حقوق الدولة.
أما المهندس حسين صبور رئيس جمعية رجال الاعمال فيقول أن المشكلة في مصر تظهر في إنخفاض دخول المصريين وبصفة خاصة الشباب في الوقت الذي ترتفع فيه تكلفة الانشاء وبالتالي فإن إسكان الشباب لا يزال أعلي من إمكانيات الشباب المادية ويمكن القول بأن مبادرة البنك المركزي بتخفيض فوائد الإقراض لإسكان الشباب من13% الي8% تعد مبادرة طيبة إلا أنه لا تزال اسعار الوحدات مرتفعة فهناك أعباء علي شركة التمويل العقاري، حيث يشترك البنك ان تتملك شركة التمويل العقاري المشروع العقاري بالكامل لتقديم التمويل للشركة وبالتالي فإن القسط يزداد علي صحاب الوحدة العقارية ويعود العبء مرة أخري علي الشباب.
ويري م. صبور ان اسعار الارض تمثل جزاء كبيرا من تكاليف الانشاء ولابد وان تفتح الدولة المجال للقطاع الخاص في تجهيز الاراضي وعمل المرافق فالدولة محتكرة في هذا المجال منذ سنوات عديدة وقد كانت للدولة تجارب عديدة جيدة في هذا المجال فعلي سبيل المثال ففي عام1954 كان هناك تعاقد بين الحكومة وشركة غير مصرية لإقامة مدينة المقطم وقد تم انشاؤها دون إخلال بحقوق الدولة او غيره وكانت الدولة تتعامل مع القطاع الخاص وايضا الأجنبي في كل المجالات المرافق فقد كانت هناك شركة بلجيكية تقوم بتوصيل الكهرباء في شركات الانشاءات من القطاع التي تتولي إدخال المرافق في القاهرة ومما لاشك فيه أن فتح المجال للقطاع الخاص مع وضع الضوابط اللازمة التي تمنع حدوث احتكارات بين القطاع الخاص سوف يؤدي الي تخفيض سعر التكلفة وبالتالي انخفاض سعر الوحدة والمساهمة في حل مشكلة ازمة سكن المواطن المصري وهي أزمة غير عادية وتهدد بثورة ثالثة ولابد وأن يفتح المجال للقطاع الخاص للمشاركة في كل القطاعات الحيوية للمواطنين في مجال توصيل المياه والكهرباء فالدولة محتكرة في كل هذه المجالات ولكن دخول القطاع الخاص فيها يحقق خدمة أفضل وسعرا أقل نتيجة المنافسة.
أما د. عبدالمنعم التهامي استاذ التمويل والاستثمار بكلية التجارة - جامعة حلوان فيري ان توفير المسكن للشباب هي حق المجتمع ولكن ليست إلزاما علي الدولة لأن الاعتماد بأن الدولة ملزمة بتوفير المسكن للشباب أدي الي ثورات الاتكالية لدي الكثير منهم والبحث عن الحقوق دائما دون تقديم أي التزامات من جانبهم ويقول انه لابد من رفع انتاجية المجتمع ككل حتي تزداد الدخول ويصبح المواطن أكثر قدرة علي توفير ثمن الوحدة السكنية، كما يجب من ناحية أخري علي شركات التمويل العقاري ان تخفض اعباء التمويل حتي يصبح مناسب لمستوي الدخول لدي الشباب ويطالب د. عبدالمنعم ان تتولي الدولة بيع الاراضي لشركات القطاع الخاص بسعر السوق او اقل من5% الي10% وبالتالي فإن المنافسة تساهم في تقديم خدمة جيدة وبتخفيض سعر الوحدات السكنية فالدولة تتدخل منظم للاسواق ولكن لا تتدخل في قوي العرض والطلب فعلي سبيل المثال في الخارج الدولة تدعم المواطن في توفير المسكن بمعني انه اذا كان سعر المسكن ب100 الف جنيه مثلا فإنها تتولي دعمه بقيمة الريع والباقي يقوم بسداده وفقا لطرق ميسرة ولكن لا تتدخل الدولة في سعر الوحدة السكنية ويحصل المالك علي قيمتها بالكامل من الدولة من المواطن ويقول د. عبدالمنعم ان المواطن الامريكي لايمتلك المسكن في كثير من الاحيان ومن ثم فلابد من تغيير ثقافة المجتمع وان يعاد النظر في قوانين الايجار والتمليك بحيث نوفر السكن لمعظم المواطنين دون تعدي سواء علي حقوق اصحاب العقارات او حقوق الدولة وايضا وضع قيود تمنع المتاجرة والمضاربة علي شقق الشباب لكي يحصل كل شاب علي الشقة التي تناسب مع دخله.
وقد كانت وزارة الاسكان قد اعلنت عن باب الحجز لوحدات مشروع الاسكان الاجتماعي والذي يستهدف تنفيذ مليون وحدة للمواطنين من محدودي الدخل وقد قام المهندس ابراهيم محلب رئيس الوزراء الاسبوع الماضي بتسليم اول وحدات بمدينة اسيوط الجديدة وقد شملت الوحدات مدن العاشر من رمضان ومدينة السادات الي جانب اسيوط الجديدة وقد صرح د. مصطفي مدبولي وزير الاسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية ان وحدات الاسكان الاجتماعي التي تنفذها الوزارة حاليا بمساحات غرفتين وصالة وثلاث غرف وصالة، بالايجار والتمليك بينما الوحدات المعروضة في المدن الثلاث المطروحة3 غرف وصالة وبمساحة تصل الي90 م بنظام التمليك وتتمثل الشروط هي ألا يقل المتقدم عن21 سنة ولا يزيد عن45 سنة في تاريخ تقديم الطلب السابق ويحظر علي المتقدم شراء الوحدات نقدا ويلتزم بالسداد بنظام التمويل العقاري.