بالمليارات .... خسائر القطاع العقاري في مصر

مشروعات عقارية غير مكتملة
تحقيق- رانيا حفني:
الأحد , 28 أغسطس 2011 02:13
أصيب قطاع العقارات والغزل والنسيج وتدوير المخلفات في مصر بالشلل الكامل كغيرة من القطاعات الاقتصادية التي توقفت في البلاد منذ ابتداء ثورة 25 يناير الماضي وبالتالي توقفت دورة تصريف منتجات أكثر من 100 صناعة أخرى.
فمن المعروف أن مجال الاستثمار العقاري ومجال المقاولات يعمل فيه 92 مهنة وطائفة مختلفة أي أنه عند بناء عمارة وتجهيزها للسكن هناك 92 مهنة تعمل في ذلك وكذلك مجال الغزل والنسيج منذ زراعة واستخراج القطن وحتى تصنيعه هناك 41 مهنة تعمل في هذا المجال وفي مجال المخلفات الزراعية هناك 11 مهنة تعمل في هذا المجال. ولذا كان هذا التحقيق.
بدأت تداعيات الأزمة السياسية في عدد من البلدان العربية تلقي بآثارها السلبية على واقع الاقتصاد المصري، المحمل أساساً بأعباء ثقيلة جراء ثورة 25 يناير، فالآثار السلبية تزداد وطأة في ظل تشابك العلاقات الاقتصادية بين مصر وعدد من البلاد العربية.
ويعد ملف الاستثمارات المشتركة، لا سيما الليبية في مصر، من أولى الملفات التي بدأت تتأثر بتطورات الأزمة الليبية، حيث يبلغ إجمالي هذه الاستثمارات نحو ثلاثة مليارات دولار تتوزع على 350 شركة تعمل في معظم الأنشطة الخدمية والسياحية والصناعية والزراعية والإنشاءات.
وانعكست الآثار السلبية لحالة الانفلات الأمني بصورة سلبية حسب الاحصاءات علي قطاع الاسكان العقاري وجعلته يواصل نزيف خسائره المحققة في قطاع التشييد والبناء والتي بلغت 3.762 مليون جنيه بنسبة 0.9 بالمائة من اجمالي قيمة الأعمال المنفذة علي مستوي مصر بما يعادل 488.1 مليون جنيه بنسبة 1.7 % من اجمالي القيمة المضافة الصافية الأمر الذي ترتبت عليه زيادة الطاقة العاطلة في هذا القطاع إلي 90% من اجمالي الطاقة المتاحة بالمناطق الأكثر تأثرا خلال تلك الفترة، وذلك وفقا لما رصده الجهاز المركزي للتعبئة والإحصاء مؤخرا.
وفي الوقت نفسه الذي تعرضت فيه معظم الشركات العاملة في قطاع الإسكان إلى خسائر فادحة بعد توقف عمليات البيع أكد الخبراء العقاريون والاقتصاد أن القطاع سيواصل نزيفه خلال الأيام القادمة مادامت الاحتجاجات الفئوية مستمرة بما يزيد من قيمة الخسائر لتصل إلي أكثر من مليار جنيه، مؤكدين أن الوضع لن يستقيم إلا اذا عادت الأمور إلي طبيعتها، وأعادت وزارة الاسكان منع بيع الأراضي المخصصة لاقامة تجمعات سكنية عليها بنظام المزايدات واعطاء الأولوية للتوسع في الاسكان لمحدودي ومتوسطي الدخل.
وهناك توقعات بأن خسائر قطاع الإسكان ستتجاوز المليار جنيه اذا استمر الوضع الحالي من استمرار المظاهرات الفئوية التي تضر هذا القطاع الحيوي وهو ما قد يؤدي إلى كارثة في المستقبل، خاصة وأن المستثمر الأجنبي في حالة انتظار وترقب لاستقرار الوضع للعودة والاستثمار في مصر مرة أخرى.
من ناحيته شدد مهندس حسب الله الكفراوي وزير الإسكان الأسبق علي ضرورة استعادة الدولة من خلال وزارة الإسكان لرقابتها علي قطاع الإسكان الذي ترك للقطاع الخاص فأهدر حق المواطن محدود الدخل في حقه في المسكن المناسب في الوقت الذي تملك رجال الأعمال والأثرياء الاراضي وتاجروا فيها.
وانتقد الكفراوي سياسات الدولة والقطاع الخاص في التوسع في انشاء الفيلات والقصور وتعمدها طرح وحدات سكنية لمحدودي الدخل بمساحات ضيقة لاتتعدى مساحتها 63 مترا.
وأردف قائلا: كيف يعيش المواطن وأسرته في شقة تقل مساحتها عن مساحة المقبرة التي كنا نطرحها للبيع بمساحة 65 مترا قبل خروجي من الوزارة في عام 1993.
واستطرد الكفراوي قائلا: يجب فتح ملفات الفساد في القطاع الإسكاني بشقيه العام والخاص وإعادة ماحصلوا عليه من أراض بمساحات شاسعة وبمبالغ زهيدة إلى ملكية الشعب.
روشتة نهوض
من جانبه أوضح د. صلاح جودة رئيس مركز الدراسات الاقتصادية أن السكن يمثل أحد الاحتياجات الأساسية للإنسان بعد الطعام والشراب والملبس ويأتي في المركز الأول ضمن قائمة الأولويات، كما يعتبر قطاع الإسكان والتشييد من القطاعات الاقتصادية بالغة الأهمية في مصر حيث يساهم بنسبة 13,7% من الناتج المحلي الإجمالي كما أنه من القطاعات الكثيفة العمالة لارتباطها بصناعات أخرى بخلاف الأسمنت وحديد التسليح والبويات والسيراميك والرخام والصناعات الخشبية وغيرها من الصناعات المرتبطة بطريقة مباشرة وغير مباشرة. كما ارتفعت الاستخدامات الاستثمارية المنفذة بقطاع التشييد والبناء حوالي 73,1 مليار جنية خلال 2009-2010 بنسبة زيادة حوالي 12,8% عن 2008-2009.
وأضاف د. صلاح جودة أن حجم الخسائر التي شملها القطاع العقاري لا تقل عن 30 مليار جنيه، بينما بلغ حجم الخسائر علي مستوي القطاعات الاقتصادية 200 مليار جنيه، مشيرا إلى أن الحكومة المصرية كانت تتأهب لاستقطاب استثمارات جديدة بحجم يصل إلى 14 مليار دولار عام 2011، في مقابل 6.8 مليار دولار في 2010 بحسب تقرير لمنظمة الأمم المتحدة للتجارة والتنمية ولكن الوضع تغير تماما بعد الأحداث.
ولكن أتوقع والكلام على لسانه أن يزداد الاهتمام بالوحدات السكنية للشباب ومحدودي الدخل، وتعديل قوانين عقارية كثيرة تعيق تنمية هذا القطاع، مثل القوانين الخاصة بالشراكة بين القطاع الخاص والعام الذي يمثل عائقا كبيرا أمام القطاع الخاص، وكذلك قانون التمويل العقاري والضرائب العقارية، التي يحمل المواطن المصري أعباء إضافية في معيشته بالإضافة إلى تأسيس نقابة لتنظيم أسس وقواعد التسويق العقاري وفقا للقوانين المحلية والدولية المتعارف عليها.
وأشار د. جودة إلى أن الحكومة السابقة قادت عملية رفع أسعار الوحدات السكنية عن طريق المزادات التي شرعت في اقامتها منذ 2007 وهو ما أدى إلي رفع أسعار الوحدات السكنية علي المواطن العادي.وقال: كان من المفروض علي الحكومة ألا تتبع سياسة رفع الأسعار للأراضي المخصصة لإقامة وحدات سكنية عليها مطالبا بتحديد لجنة متخصصة من خبراء والمتخصصين في التقييم العقاري لتحديد قيمة الاراضي المطروحة للبيع لانشاء وحدات سكنية عليها وفقا للمعايير الدولية. كما أنه من الضروري الأخذ في الاعتبار ان يكون التنافس بين شركات الاستثمار العقاري علي أسعار الوحدات السكنية ونظام الدفع لها والاهتمام بتقييم موقف الملاءمة المالية والخبرات السابقة للشركات العقارية وقدرتها علي التنفيذ تجنبا لظهور تسقيع الأراضي علي يد هذه الشركات لتحقيق ربح مالي سريع من خلال بيع هذه الأراضي مرة أخري لشركات أخري بسعر أعلي مما ترتب عليه ارتفاع قيمة الوحدة العقارية في نهاية الأمر.
وشدد د. صلاح جودة علي ضرورة مراجعة الحكومة الحالية لأسعار المواد الاستراتيجية في عمليات بناء الوحدات السكنية مثل الحديد والأسمنت خاصة أن 80% من الاستثمار في صناعة الأسمنت في يد الشركات الأجنبية الأمر الذي غل يد الدولة في السيطرة علي أسعار الأسمنت وتركت المواطن فريسة للمستثمر الأجنبي من جانب والمستثمر المصري من جانب آخر لاحتكاره سوق الحديد واستحواذه علي مصانع كانت تملكها الحكومة مما حد من سلطة الدولة علي تقنين أسعار المواد الاستراتيجية واقترح أن يدخل جهاز الخدمة للقوات المسلحة في صناعة مواد البناء وإنشاء مصانع للأسمنت والحديد لتلبية احتياجاته اولا ثم طرح الفائض منه في السوق المحلية لضمان السيطرة علي الأسعار والمساعدة في اتزان السوق بدلا من سيطرة المستثمر الأجنبي ورجال الأعمال علي أسعار هذه المواد الاستراتيجية التي ترفع من قيمة الوحدات السكنية بشكل يعجز المواطن فيه عن توفير مسكن ملائم له.
ودعا د. جودة إلي النظر في العقود العقارية المبرمة بين الشركات العقارية والمشتري وضرورة أن يعاد النظر فيها لتحقيق الاتزان والعدالة بين حقوق وواجبات الطرفين لضمان حقوق المواطنين وعدم النصب عليهم من قبل شركات وهمية.وأضاف من السلبيات ايضا التي لحقت بالسوق العقارية وساهمت في ارتفاع أسعار الوحدات السكنية مسلسل انهيار العقارات والتي تقف الدولة امامه مكتوفة الايدي لأسباب كثيرة دون ان تضع حلا لهذه المشكلة. وطالب بإنشاء محكمة عقارية متخصصة علي غرار المحاكم الاقتصادية يكون من مهامها إعادة النظر في كل ما يتعلق بالعقارات الآيلة للسقوط والبت فيها خلال أيام وليس في عشرات السنين مثلما يحدث في المحاكم العادية. واقترح ان يتم انشاء صندوق لتمويل إنشاء مبان جديدة بدلا من الآيلة للسقوط علي ان يستقطع لصالحه جزء من رسوم تراخيص البناء وعقود المقاولات مع الدولة حتي تتحمل الدولة بصورة فعلية مع هذا الملف المفجع الذي تتكرر مأساته بين الحين والآخر. وقال كان سعر المتر المباني عام 1993 أقل من 100 جنيه حيث كان الشغل الشاغل للوزارة هو التوسع في إسكان محدودي ومتوسطي الدخل لأنه من حق المواطن علي الدولة ان توفر له سكنا مناسبا وفي حدود امكانياته مشيرا إلي أن مساحة الشقة 120 مترا لم يتعد ثمنها 16 ألف جنيه وتدفع قيمتها علي أقساط. واضاف يجب إعادة الأمور إلي نصابها والتوسع في اقامة الوحدات السكنية مشيرا إلي أن الإسكان هو خدمة تقدمها الدولة لرعاياها بشرط إعلاء البعد الاجتماعي في كل ما تقوم به الدولة. وقال: يجب إعادة الاهتمام بالمواطن وان تسعي الدولة إلي هذا سواء في التعامل مع شركات الاستثمار العقاري وعلي وزارة الإسكان أن تعي هذا الدور وأن يكون هدفها في الأيام المقبلة.