نظام التسجيل العينى الجديد يحافظ على الثروة العقارية

لأسباب كثيرة‏,‏ كان الملاك يعزفون عن تسجيل عقاراتهم‏,‏ لكن مع تنفيذ نظام التسجيل العيني سوف تجد العديد من المشكلات العقارية طريقها للحل‏,‏ فالملاك لن يتهربوا من تسجيل عقاراتهم‏.‏ إما بسبب الرسوم‏ أو بسبب الروتين الاداري الذي يجبرهم علي الحصول علي موافقة أكثر من جهة للتسجيل‏.‏ أما عمليات التلاعب في مستندات‏,‏ وإدعاء الملكية بدون وجه حق فسوف تنتهي‏,‏ وفوق هذا وذاك‏,‏ سوف يكون هناك حصر دقيق للثروة العقارية‏,‏ بما يمكن من رسم الخطط والاستراتيجيات السليمة في مجال الاسكان‏.‏
المشروع كمال يقول الدكتور يوسف بطرس غالي‏,‏ وزير المالية يقوم علي تحويل تسجيل العقارات في دفاتر من نظام شخصي‏,‏ طبقا لأسماء أصحابها‏,‏ الي نظام تسجيل عيني الكتروني للعقار‏,‏ باعتبار العقار شخصية مستقلة عن مالكه‏,‏ وإنشاء صحيفة مستقلة في السجل تبين جميع التصرفات التي تطرأ علي العقار من حيث تغيير الملكية‏,‏ أو غيرها من التصرفات‏,‏ حيث يفيد نظام التسجيل العيني في نقل ملكية العقار خلال‏24‏ ساعة الي جانب تخفيض الرسوم‏,‏ فضلا عن توحيد الجهة التي يتعامل معها ملاك العقارات والأراضي بدلا من‏4‏ جهات‏,‏ مما يسهم في استقرار أوضاع الملكية العقارية بما يؤدي الي الرواج في مجال العقارات‏,‏ وتنشيط منظومة الرهن العقاري‏.‏
اختصار الإجراءات
والتسجيل العيني يعني كما يقول الدكتور علي شاكر رئيس هيئة التمويل العقاري السابق ان تكون هناك صحيفة للعقار نفسه‏,‏ وبذلك سوف يتم اختصار العديد من الاجراءات التي كانت متبعة من قبل عند تسجيل الملكية‏,‏ وفي التسجيل تيسير علي الملاك‏,‏ وتشجيع لهم علي تسجيل أملاكهم‏,‏ فضلا عن مواجهة الأعباء المالية‏,‏ والروتين الاداري الذي كان يواجهه الملاك عند التسجيل‏,‏ وكان الناس فيما مضي يعزفون عند تسجيل أملاكهم بسبب ارتفاع الرسوم‏,‏ وطول الاجراءات‏,‏ وكان من الضروري الحصول علي موافقات وأوراق من هيئة المساحة وتتبع وزارة الري‏,‏ والشهر العقاري ويتبع وزارة العدل‏,‏ وفي كلتا الحالتين تعقيدات لا حصر لها‏,‏ وروتين لا يقدر عليه‏.‏
وقد سبق أن طالبت بتنفيذ نظام التسجيل العيني عندما توليت رئاسة هيئة التمويل العقاري في عام‏2002,‏ باعتبار ان هذا النظام سوف يغير من المفهوم السائد في سوق العقارات المصرية‏,‏ وقد أصبح وجوده ضرورة ملحة لاسيما أن‏80%‏ من العقارات غير مسجلة‏..‏ وهذه مأساة‏,‏ ولم يعد مقبولا ان يعتمد تسجيل الملكية علي صحة التوقيع‏,‏ أو دعاوي الصحة والنفاذ‏,‏ وهذان الشكلان لا يمثلان إشهارا للملكية‏.‏
تنشيط الرهن العقاري
ومن المفيد في التسجيل العقاري والكلام مازال للدكتور علي شاكر أنه سوف يسهم في تفعيل نظام الرهن العقاري‏,‏ حيث تطلب كافة الجهات المتعاملة مع نظام الرهن‏,‏ أوراقا تفيد بأن العقار مسجل وعدم وجود هذه الأوراق يجعل هذه الجهات ترفض منح قروض بنظام الرهن لمن يرغب في شراء عقار أو شقة‏,‏ لأنه في هذه الحالة لا يوجد ما يضمن قيمة القرض من الناحية القانونية‏.‏
الملكية آمنة
ولابد أن يعرف أصحاب العقارات أن عدم التسجيل يجعل الملكية غير آمنة‏,‏ وقد أثبتت التجربة أن بعض حالات الملكية تقع تحت الاعتداء‏,‏ ومن الممكن أن تحدث نزاعات حول الملكية‏,‏ كما أن البعض يتحايل للحصول علي حق غير مشروع من خلال توكيلات مضروبة‏,‏ أو من خلال التلاعب في الأوراق‏,‏ ويتم الاستيلاء علي العقارات بدون وجه حق‏,‏ وهذا لا يحدث في ظل التسجيل‏,‏ وفي ظل وجود صحيفة لكل عقار بعد تسجيله‏,‏ والتسجيل العقاري مفيد أيضا في عمليات التوريق داخل البورصة‏,‏ حيث أن طرح العقار للتداول يحتاج الي عقار مسجل حتي يكون الضمان قويا‏,‏ مشيرا الي أن التسجيل بدأ في بعض المناطق بالجيزة كالدقي‏,‏ وفي محافظة‏6‏ أكتوبر‏,‏ ويجب أن يتم تعميمه لحصر الثروة العقارية‏,‏ وكذلك تأمين‏,‏ وصون حقوق ملاكها‏.‏
حصر الثروة العقارية
ويتفق معه الدكتور ممدوح حمزة الاستشاري المعروف‏,‏ حيث يقول‏:‏ لقد طالبت بالتسجيل العقاري في عام‏2002,‏ و‏2003,‏ عندما كنت مشاركا في إعداد قانون البناء الموحد‏,‏ ولا شك في أن العمل به سوف يحل الكثير من المشاكل بين المالك والمستأجر‏,‏ كما أن التسجيل يوفر قاعدة بيانات مهمة لحصر الثروة العقارية‏,‏ ويحل العديدمن المشاكل المتعلقة بقطاع الإسكان‏.‏
وبشكل عام‏,‏ فإنه يوجد في مصر وفقا لتقارير الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء 2‏ مليون عقار خال‏,‏ ولا أحد يعرف علي وجه التحديد ما إذا كانت هذه العقارات عبارة عن شقة‏,‏ أم منزل‏,‏ أم مخزن‏,‏ أم محل تجاري‏,‏ ولذلك فإن التسجيل سوف يساهم في تحديد نوعية هذه العقارات الخالية‏,‏ ولا شك في أن توافر المعلومات الدقيقة‏,‏ والسليمة عن العقارات من خلال التسجيل سوف يساهم في رسم الخطط‏,‏ والسياسات الإسكانية‏,‏ ويحضرني هنا ما يحدث في كوبنهاجن‏,‏ حيث لا يوجد ما يسمي بعقار مغلق‏,‏ كما يحدث في مصر‏,‏ والقانون في كوبنهاجن‏,‏ يحظر علي الملك أن يغلق عقاره‏,‏ فهو إما أن يبيعه‏,‏ أو أن يؤجره‏,‏ وإذا لم يفعل تولت الأجهزة المعنية هناك هذه المسئؤلية‏,‏ حيث تقوم بتأجيره لصالح المالك‏,‏ وتمنحه العائد‏,‏ والحقيقة أن العقارات المغلقة تمثل إهدارا لهذه الثروة القيمة‏.‏
خطوة مهمة‏..‏ ولكن‏!‏
في كل الأحوال‏,‏ والكلام هنا للدكتور محمد سامح كمال الدين وكيل لجنة الإسكان السابق في مجلس الشوري‏,‏ وأستاذ الهندسة المعمارية بهندسة القاهرة يعد التسجيل العقاري أمرا لا بأس به‏,‏ وهو خطوة جيدة‏,‏ ومهمة‏,‏ إذا أحسن استخدامها‏,‏ ولابد أن يتزامن مع ذلك اتخاذ خطوات للقضاء علي الروتين الإداري‏,‏ وأن نتخلص من المعوقات الموجودة حاليا عن تسجيل عقار من حيث الرسوم وإن انخفضت مؤخرا ,‏ فضل عن الأساليب البيروقراطية المتبعة في التسجيل‏..‏
ويذكر أن تسجيل ملكية فيلا كان قد اشتراها في الولايات المتحدة الأمريكية استغرق‏15‏ دقيقة‏,‏ في حين أنه قضي ثلاث سنوات في الشهر العقاري بمصر لتسجيل شقة وهبها لأبنائه‏,‏ ولا يزال يواجه العديد من التعقيدات حتي أنه لم ينته من تسجيلها حتي الآن‏,‏ بالرغم من مرور‏3‏ سنوات علي مرحلة الإجراءات‏,‏ وإذا كان نظام الشهر العقاري منطقيا في الطلبات والإجراءات‏,‏ فإن المشكلة تكمن في صغار الموظفين الذين يقومون بتعقيد الإجراءات‏,‏ ولذلك يجب أن يقضي نظام التسجيل العقاري علي مثل هذه الأمور‏,‏ وأن تصدرتعليمات من وزير العدل بالتيسير علي الناس عند التطبيق‏,‏ وأن يتزامن مع ذلك الاستعانة بالتكنولوجيا الحديثة التي تحفظ المستندات والأوراق‏,‏ التي قد تضيع في ظل النظم الإدارية المعمول بها حاليا‏,‏ وقد تأكلها الفئران‏,‏ أو تلتهمها الحرائق‏,‏ وقد لا يستطيع صاحبها الحصول عليها مرة أخري خاصة في حالة وفاة المالك‏,‏ أو في حالة وجود ورثة‏!‏