الضريبة العقارية مالها وما عليها

صدر القانون رقم 117 لسنة 2014 متضمنا إجراء تعديلات على بعض أحكام قانون الضرائب العقارية رقم 196 لسنة 2008، ونص القانون على أن تستحق الضريبة المربوطة على أول تقدير اعتباراً من الأول من يوليو 2013 وتستحق بعد ذلك من أول يناير من كل سنة.
الضريبة العقارية التزام على المواطن وربع حصيلتها سوف يستخدم فى تطوير العشوائيات، والربع الآخر سوف يستخدم فى تطوير المحليات، كما ستمول الضريبة العقارية الخزانة العامة وتدعم الموازنة العامة للدولة حتى تستطيع زيادة المبالغ المخصصة للإنفاق على الصحة والتعليم والطرق وسائر الخدمات الأخرى التى تهم المواطن فى المقام الأول، التى سوف يستفيد منها هو وأبناؤه وأحفاده. الضريبة العقارية تسهم فى أن ينعم المواطن بالأمن والأمان هو وأسرته.
الضريبة العقارية يجب أن يتحملها ويسددها المواطن فهى فرض عين وليست فرض كفاية ولا أحد يستطيع أن يجادل فى ذلك. كما أنها تحقق العدالة الاجتماعية وسوف تستخدم فى تنمية الوطن. ومع ذلك، فإن كان للضريبة العقارية الكثير من المزايا، إلا أن عليها بعض المآخذ وتتمثل فى:
أساس تحديد الضريبة هو القيمة الإيجارية السنوية، والتى تتوقف على القيمة السوقية للعقار والتى تحددها لجان الحصر والتقدير، بينما كان من الأفضل والأعدل تحديد هذه القيمة على أساس التكلفة الفعلية التى تكبدها الممول فى سبيل امتلاك العقار سواء طبقا لعقد الشراء أو طبقا للمستندات الخاصة بتكاليف البناء.
إن إعادة تقييم الوحدة محل الضريبة كل خمس سنوات وإثبات قيمة الوحدة بالقيمة السوقية وبالزيادة التى حدثت فيها، حتى وأن كان التقييم لن يتجاوز 30% من القيمة السابقة بالنسبة للوحدات السكنية، 45% بالنسبة للوحدات غير المخصصة للسكن، فهو أمر يتناقض مع نفسه، إما أن نعترف بالزيادة بالكامل وإما لا نأخذ بها بالمرة. وفى حالة الأخذ بالزيادة طبقا للقانون، فهذا يعنى أننا نعاقب الممول على التضخم الذى لم يكن مسئولا عنه ولا ذنب له فيه، ونفرض عليه ضريبة على الزيادة الدفترية فى قيمة عقاره، وهى وأن كانت حقيقية إلا أنها ليست فعلية لأنها لن تتحقق إلا بالتصرف الفعلى فى العقار بالبيع للغير.
كشف الواقع العملى عن أن هناك تفاوتا كبيرا فى تقدير القيمة السوقية للوحدات الخاضعة للضريبة من لجنة حصر وتقييم إلى أخرى، فعلى الرغم من أن هناك معايير تحكم عمل هذه اللجان عند تقدير القيمة السوقية للعقار وهى الموقع الجغرافى ومستوى البناء والمرافق المتصلة بالعقار، إلا أنه فى بعض الحالات كانت القيمة السوقية المقدرة بواسطة لجنة الحصر والتقييم، تفوق بشكل ملحوظ القيمة السوقية الحقيقية الفعلية لهذا العقار محل التقدير.
إن مصلحة الضرائب العقارية عندما تبين لها أن السنوات الخمس قد حلت ولم تحصل سوى نصف إجمالى الضريبة العقارية المستهدفة والمستحقة، ألقت بكل العبء والمسئولية والتقصير على الممول، بينما لم تيسر له وسيلة سهلة لمعرفة الضريبة المستحقة عليه ولا كيفية سدادها بسهولة إلا مؤخرا جدا عندما بدأت فى اتخاذ بعض الإجراءات للتيسير على الممولين.
إن الكوادر البشرية المسئولة عن تحديد مبلغ الضريبة وإخطار الممول وتحصيل الضريبة، لم تكن كافية، كما أن قاعدة البيانات عن العقارات الخاضعة للضريبة ليست كاملة، ولم تتضمن كل العقارات الخاضعة للضريبة، هذا فضلا عن أن بعض مأموريات الضرائب العقارية لم تكن متناسبة سواء من حيث الموقع، أو من حيث المساحة أو التجهيز لمواجهة الممولين الذين هرعوا لسداد الضريبة أو للاستفسار أو للطعن.
إن حل مشكلة الضريبة العقارية يكمن فى المقترحات التالية:
أولاً: ينبغى أن يتم تقدير قيمة الوحدة الخاضعة للضريبة ليس على أساس القيمة السوقية لها وإنما على أساس التكلفة الفعلية.
ثانياً: أن تكون الضريبة مبلغا مقطوعا معقولا ومقبولا وعادلا، ويتم تحديدها على أساس تبويب المناطق السكنية فى الدولة إلى عدد من المناطق (أ، ب، ج،...) حسب موقع ومستوى المنطقة، وتبويب مستوى البناء داخل كل منطقة إلى بناء فاخر وفوق المتوسط ومتوسط واقتصادى وشعبى. ويتم تحديد الضريبة كمبلغ مقطوع على أساس فئات مساحات، فتبدأ الفئة الأولى من عدد معين من الأمتار المربعة إلى عدد معين، وتليها الفئة الثانية، وهكذا كما هو مطبق تماما فى رخص السيارات. ويحدد لكل فئة مساحة الضريبة المستحقة كمبلغ مقطوع وطبقا للمنطقة وحسب مستوى البناء.
ثالثاً: يتم إعادة النظر فى الضريبة العقارية التى تم تحديدها كمبلغ مقطوع كل عشر سنوات بناء على الظروف الاقتصادية التى تمر بها البلاد وبناء على مستويات دخول المواطنين، وطبقا لما يحدث من تغيير على المناطق التى سبق تحديدها التى قد يتغير تبويبها إلى الأفضل أو إلى الأقل، وليس على أساس زيادة القيمة السوقية للوحدات محل الضريبة.
رابعا: تسهيل إجراءات سداد الضريبة سنويا، كما كان يحدث فى الماضى إبان فترة «العوايد». ولو فكرنا خارج الصندوق فلماذا لا يتم إسناد مهمة تحصيل الضريبة العقارية إلى محصلى فواتير الكهرباء.
هذه المقترحات تحقق العديد من الفوائد منها أن الحكومة سوف تحصل الضريبة العقارية المستحقة عن السنوات الخمس بالكامل تقريبا، كما سوف تضمن انتظام سداد الممولين لهذه الضريبة سنوياً. كما أن التعديلات المقترحة على بعض أحكام قانون الضريبة الحالى وعلى آليات التنفيذ الحالية، سوف تؤدى إلى تقليص عدد الطعون أمام لجان الطعن، وإلى الحد من المنازعات التى سوف ترفع للقضاء.
لمزيد من مقالات ◀ د. محمد عبد المجيد