7 ألغام في قانون الإيجار القديم تهدد بإلغاء العقود والطرد

أثار مشروع قانون الايجار القديم الذي تقدم به النائبان معتز محمود وإسماعيل نصر الدين عضوى لجنة الإسكان في البرلمان جدلا واسعا ومخاوف المستأجرين من أصحاب الإيجارات القديمة، لما تضمنته مواد القانون من مواد تحقق ضررا بأصحاب الإيجارات القديمة تصل إلى حد الطرد من السكن بعد انتهاء المدة المنصوص عليها بالقانون وفقد القيمة المالية الكبيرة التي تدفع مقدما للمؤجر (الخلو)، وتصب كلها فى مصلحة ملاك العقارات المؤجرين الذين ستتزايد القيمة الإيجارية بشكل تدريجي خلال المدة المنصوص عليها بالقانون بما يتماشي مع الأسعار الحالية حسب كل منطقة سكنية، وتكفل لهم حق التصرف في ممتلكاتهم الخاصة.
وكان الدكتور علي عبد العال رئيس البرلمان، قد أحال مشروع القانون إلى لجنة الإسكان لمناقشته وعقد جلسات استماع قبل طرحه للحوار المجتمعى، خاصة وأنه ملف شائك لم تستطيع الحكومات والبرلمانات السابقة الاقتراب منه ومناقشته على مدار 45 عام، كونه يمس قطاعات عريضة من المواطنين الذين اعتادوا دفع قيمة إيجارية قليلة قد تصل إلى 3 جنيهات في بعض الأحيان، وتوريث الوحدة السكنية لأبناءهم.
"مراحل إقرار القانون"
وسيطبق القانون في حال إقراره على المباني التي لا يسري عليها القانون رقم (4) لسنة 1996، ويتضمن ثلاث مراحل، المرحلة الأولى وتشمل المبانى الحكومية والتى يمهلها القانون سنة واحدة لرفع القيمة الإيجارية بما هو سائد في كل منطقة حتى تتماشي مع الأسعار الحالية أو البحث عن أماكن بديلة.
وتتضمن المرحلة الثانية من القانون المباني المؤجرة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي كالمحلات التجارية والجراجات والمخازن والتي يمهلها القانون مدة 5 سنوات لتسوية أوضاعهم وزيادة القيمة الإيجارية بما هو سائد في كل منطقة.
وتتضمن المرحلة الثالثة الوحدات السكنية والتي يمهلها القانون 10 سنوات لتسوية أوضاعهم وفرض زيادة سنوية طبقا لأسعار كل منطقة.
"الشقق المغلقة"
وتطرق القانون إلى الشقق المغلقة والتي تصل مجملها إلى 2 مليون شقة، والتي نص القانون على سحبها اذا ثبت عدم استغلالها خلال 3 سنوات وإمتلاك صاحبها لعقار آخر سواء موجود فى مصر أو خارجها وإلا يعتبر العقد لاغى من تلقاء نفسه دون حاجة لحكم قضائي.
كما نص القانون على تحمل المستأجر كافة أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمبانى وأجر حارس العقار خلال سريان المدة المنصوص عليها فى القانون.
ونص القانون على ألا يجوز للمستأجر خلال المدة المنصوص عليها في القانون التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن، إلا بعد موافقة المؤجر، وإلا يعتبر عقد الإيجار لاغي ومفسوخا من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى حكم قضائي.
كما نص القانون على جواز الاتفاق بين المؤجر والمستأجر عن تخليه عن العين المؤجرة قبل نهاية المدة المنصوص عليها بعد تقاضيه من المؤجر مقابل التنازل عن المدة المتبقية فى العقد على الا تزيد عن 25 فى المائة من سعر الوحدة السوقية.
وتضمن القانون انه اذا لم يبذل المستأجر العناية فى إستعمال العين المؤجرة أو المحافظة عليها ما يترتب عليه إصابة العين المؤجرة بالتلف أو هلاك غير ناشئ عن استعمالها وبأداء تكليفها يعتبر العقد لاغي من تلقاء نفسه.
"لجان الحصر والقيمة الإيجارية"
ونص القانون على إنشاء لجان لحصر وتقدير القيمة الإيجارية للعقارات المبنية على أساس تقسيمها نوعيا فى ضوء مستوى البناء والموقع الجغرافى وطبيعة المنطقة الكائن بها العقار ومستوى البناء ( فاخر فوق متوسط اقتصادى شعبي ) ونوعية البناء ( خرسانة طوب مصنع خشب صاج ) والمرافق المتاحة من كهرباء ومياه وصرف صحي وخدمات اجتماعية وصحية وشبكة طرق ووسائل مواصلات، ويكون من أعضائها ممثل عن المستأجرين والمؤجرين تختارهم الجهة الإدارية وعضو على الأقل من الضرائب العقارية، وتختص اللجنة بتقدير قيمة إيجار الوحدة المؤجرة وفقا للقيمة الإيجارية السوقية وإيجار المثل، وتنتهي من عملها خلال سنة.
"الزيادة التدريجية"
ونص القانون على الزيادة التدريجية خلال المدة الانتقالية 10 سنوات بالنسبة للوحدات السكنية بنسبة 10 بالمائة فى العام الأول مضافا عليها 5 بالمائة زيادة سنوية، والعام الثاني تصبح 20 بالمائة مضافا لها 5بالمائة زيادة سنوية، والعام الثالث 30 بالمائة مضافا لها 5 بالمائة الزيادة السنوية، وهكذا حتى تصبح فى العام العاشر الزيادة 100 بالمائة مضافا لها الزيادة السنوية، أما الأماكن المخصصة لممارسة نشاط تجاري أو مهنى فتكون نفس الزيادة التدريجية لكن مع فارق 10 بالمائة الزيادة السنوية بدلا من 5 بالمائة.
"إنشاء صندوق تكافل"
ونص القانون على إنشاء صندوق تكافل لعمل وحدات الإسكان الاجتماعي بنظام الإيجار لغير القادرين الذين سيتم سحب وحداتهم بعد إنتهاء مدة العشر سنوات المنصوص عليها بالقانون، على أن تكون موارد الصندوق جزء منها من الضرائب العقارية بنسبة 50 بالمائة والباقي من إيرادات التصالح فى مخالفات البناء، أو دفع مبلغ نقدي لغير القادرين على دفع القيمة الإيجارية.
"مؤيدوا ومعارضي القانون"
ويري مؤيدوا القانون من المؤجرين أن القانون يحقق العدل بين المؤجر والمستأجر، كون القانون يوفر على المستأجر دفع القيمة المالية الكبيرة ( الخلو ) التى تدفع مقدما كشرط للإيجار القديم ؛ وفى حالة الطرد من الوحدات السكنية القديمة وفقد قيمة الخلو فإنه يكون قد استفاد بها طوال فترة تواجده بالوحدة السكنية ودفعة لمبالغ زهيدة للغاية لم تتماشي مع أسعار السوق كما فى وحدات الإيجار الجديد، ويكفل للمؤجر حب التصرف فى ملكيته الخاصة كما يشاء وفقا للدستور.
بينما أثار مشروع القانون سخط المستأجرين كونه يهدد بالطرد من الوحدة السكنية أو دفع الزيادة السنوية حتى وصولها الى سعر وحدات الايجار الجديد وضياع القيمة المالية الكبيرة التى تدفع مقدما قد تصل ال 50 الف جنيه مقدما، ويطلق يد المؤجر فى فرض شروطه على المستأجرين.