الإيجار القديم.. الرؤية والحل بعين العدالة

آن الأوان أن تقطع مؤسسات الدولة شوطا في حلحلة ملف الإيجار القديم، هذا الملف المتشابك والشائك الذي لم تجرؤ الحكومات والبرلمانات السابقة على الاقتراب منه؛ إلا أنه في عهد فخامة الرئيس عبد الفتاح السيسي تعودنا أنه ليس هناك مستحيلاً بفضل الإرادة والعزيمة والانحياز للعدالة وحقوق الإنسان، فالقيادة السياسية على مدار السنوات الماضية وحتى الآن اقتحمت العديد من الملفات والقضايا المتراكمة منذ عقود طويلة وأهملت حتى ظن المسئولون والمواطنون أنها شبحا مخيفا لا يمكن الاقتراب منه.
فرأينا الدولة بتوجيهات من الرئيس السيسي تفتح ملف مخالفات البناء والتصدي للتعديات على الأراضي الزراعية ويصدر قانون للتصالح في مخالفات البناء، وملف تطوير العشوائيات، وغيرها من الملفات الملحة والضرورية والشائكة، فأخذ الرئيس على عاتقه مسئولية اقتحام هذه الملفات وإيجاد حلول لها ونجح في ذلك بسبب الإرادة الصلبة في مواجهة التحديات وإزالة المعوقات في مختلف المجالات.
ولم يكن غريباً أن يوجه الرئيس السيسي في وقت سابق بضرورة إيجاد حلول لقضية الإيجار القديم، وتوجه الحكومة لإجراء حوار مجتمعي حولها بالتنسيق مع البرلمان، رغبة في إحداث توافق حول آليات حل إشكاليات هذا الملف، إلا أنه يجب أن يكون هناك تحرك سريع نحو فتح هذا الملف لإيجاد حلول جذرية تحقق التوازن في العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر دون الانحياز لطرف ضد الآخر.
الآن نحن أمام أحكام صادرة من حكم المحكمة الدستورية العليا واجبة النفاذ، وآخرها الحكم الصادر في القضية رقم (24) لسنة 20 قضائية دستورية بتاريخ 9 نوفمبر 2024، بعدم دستورية الفقرة الأولى في كل من المادتين رقمي (1) و (2) من القانون رقم (136) لسنة 1981، في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون، وهو حكم ملزم لوضع حلول لهذه الأزمة الممتدة لسنوات طويلة، وسبقه أحكام أخرى أيضاً.
المحكمة الدستورية قالت في حيثيات حكمها إن ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزايله مضى عقود على التاريخ الذي تحددت فيه "يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية"، واوضحت أنه يبدأ تطبيق أثر الحكم من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي الحالي لمجلس النواب.
وبعد صدور هذا الحكم أكد مجلس النواب على الالتزام بمناقشة التعديلات التشريعية اللازمة لتنفيذ حكم الدستورية، فضلاً عن دراسة الأحكام الأخرى الصادرة من المحكمة الدستورية ودراسة الأثر التشريعي لقوانين الإيجار القديم، وأنه سيواصل مناقشة القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن، والتعديلات التشريعية اللازمة لتنفيذ الحكم؛ بروح من التوازن والعدالة، ملتزمًا بحماية مصالح جميع الأطراف دون تغليب مصلحة طرف على حساب طرف آخر؛ كما أكد أن الأمر لا يتعلق فقط بضبط العلاقة بين المالك والمستأجر، بل بخلق بيئة قانونية تعزز من الاستقرار الاجتماعي وتدعم النسيج المجتمعي.
وأرى أن هناك توجه من الدولة ممثلة في الحكومة والبرلمان لحلحلة ملف الإيجار القديم والسعي لإيجاد حلول قابلة للتطبيق، حيث إن مجلس النواب أكد أن لجنة الإسكان بالمجلس منذ فترة تدرس هذا الملف الذي يمس مئات الآلاف من الأسر المصرية، ودرست كل ما يتعلق بإشكاليات قوانين الإيجار القديم وأبرز الرؤى المطروحة لحلها، وإعداد دراسة مستفيضة عن ملف قوانين "الإيجار القديم"، بما في ذلك تقييم أثرها التشريعي، على أن يتم ذلك وفق محددات من أهمها: دراسة الخلفية التاريخية للتشريعات الخاصة بالإيجارات، وكذلك الاطلاع على أحكام المحكمة الدستورية العليا المتعلقة بهذا الشأن كافة، مع دراسة وتحليل كل البيانات الإحصائية التي تسهم في وضع صياغة تضمن التوصل إلى أفضل البدائل الممكنة التي تتوافق مع المعايير الدولية والدستورية بشأن الحق في المسكن الملائم والعدالة الاجتماعية.
الأمر هنا يتطلب موقف حاسم من الحكومة والبرلمان بتوضيح نتائج الاجتماعات المشتركة والتنسيق والتعاون في هذا الملف وإعلانها للرأي العام، فيجب حيثيات أحكام المحكمة الدستورية بشكل دقيق، بهدف تحديد كيفية تنفيذها، حيث إن تنفيذ الحكم يتطلب تعديلات تشريعية على قانون الإيجار القديم تحدد آليات وضوابط لزيادة الأجرة بما يتناسب مع الواقع وروح القانون وبما يحقق التوازن والعدالة بين طرفي العلاقة الإيجارية، وإقامة التوازن، الذي غاب عن تلك العلاقة التعاقدية لعقود طويلة في الحقوق والالتزامات.
وأثمن الخطوة التي اتخذتها الحكومة بتقديم مشروعي قانونين لتعديل قوانين الإيجار، إذ أعلن المستشار الدكتور حنفي جبالي، رئيس مجلس النواب، في جلسة المجلس اليوم، إلى اللجان المختصة مشروعي القانونين المقدمين من الحكومة، الأول: بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن، والثاني: بتعديل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.
كما أثمن تكليف رئيس مجلس النواب اللجنة المشتركة بإجراء حوار مجتمعي حول مشروعي القانونين للاستماع إلى رؤى جميع الجهات ذات الصلة بهما، والاستماع إلى آراء أساتذة القانون المدني والخبراء وجميع الآراء العلمية المتصلة بملف الإيجار القديم، وبإتاحة الفرصة كاملة للملاك والمستأجرين للتعبير عن آرائهم ومواقفهم تجاه مشروعي القانونين بمنتهى الوضوح والشفافية، ورسالة الطمأنة التي وجهها للمواطنين بأن هذا القانون لن يخرج من المجلس إلا بصيغة تشريعية متوازنة تضمن حقوق طرفي العلاقة الإيجارية وتحقق العدالة بينهما .
الحوار المجتمعي أهم خطوة الآن، حيث بات من الضروري أن يخرج مشروع قانون جديد يعدل قانون الإيجار القديم، خاصة أن حكم المحكمة الدستورية الأخير يستوجب لتطبيقه إصدار تشريع من البرلمان قبل انتهاء مدة دور الانعقاد الخامس الجاري، والجميع يدرك أن ملف الإيجار القديم مشكلة مزمنة وهو من الموضوعات المسكوت عنها تاريخيا، وحكم المحكمة الدستورية يضطرنا إلى أن نسرع في إيجاد حلول للمشكلة، وأن تكون هناك إجراءات متوازنة لحماية محدودي الدخل من المواطنين، وإصدار قانون متوازن.
والحقيقة قدر القيادة السياسية إنها تصلح ملفات كثيرة في مصر كانت كل الحكومات السابقة تفضل أن تبعد عنها وترحلها وتهرب منها إلى أن استفحلت وبقى لها تبعات وآثار اجتماعية تؤثر على المجتمع كله، وبقاء الوضع الحالي يشكل إخلالا بحقوق الملكية الخاصة التي كفلها الدستور، ويهدد بفتح أبواب المحاكم أمام آلاف القضايا.
فإن سرعة إصدار التعديلات التشريعية المطلوبة يحقق توازنا دقيقا بين حقوق الملاك والمستأجرين ويعالج أوضاعا تشهد ظلما واضحا لأصحاب العقارات، خاصة أن هناك وحدات إيجارها لا يزال يتراوح بين جنيه واحد وثلاثة جنيهات شهريا، وهو ما يعد إهدارا لحقوق الملاك ولا يتماشى مع الواقع الاقتصادي الحالي، مع التأكيد على أن تحرير العلاقة الإيجارية لا يعني طرد المستأجرين أو المساس بحقوق محدودي الدخل، وكذلك يجب التأكيد على ضرورة أن تتضمن التعديلات حلولا عادلة تراعي البعد الاجتماعي.
إن نهاء أزمة الإيجار القديم يتطلب إرادة سياسية وهى موجودة لأول مرة منذ عقود.. الآن مطلوب إجراءات تشريعية حاسمة، فاستمرار الوضع الراهن يضر بالاقتصاد الوطني ويهدر فرص تعظيم الاستفادة من الثروة العقارية في مصر.
ومنذ يومين أقر مجلس النواب قانون غاية في الأهمية وطالبنا به كثيراً لضبط الثروة العقارية في مصر، وأخيراً خرج المشروع للنور، لإنشاء قاعدة بيانات للرقم القومي الموحد للعقارات، وأنا شخصيا قدمت بشأنه اقتراحا برغبة منذ فترة، والتطبيق السريع هام جدا، ولكن تكمن أهمية إصدار باقي القوانين المكملة لضبط وتأمين الثروة العقارية في مصر، فذلك سيكون داعم جدا للاقتصاد المصري وستشعر به الأجيال القادمة.
يجب التنبيه إلى أن المبدأ الجوهري للوصول لبر الأمان هو المواءمات والتنازل من كل الأطراف، فلا يوجد طرف يكسب 100% والثاني صفر %، "فمثلاً المالك يتنازل شوية وهو فعلا استحمل كثيرا تاريخيا لا وهناك ظلم حقيقي واقع عليه، المستأجر عنده وجهة نظر كمان ولازم نسمعها ونقدرها هيروح فين؟، وزي ما كثير منهم بيرد إنه دفع خلو في وقتها كانت قيمته كبيرة وعادلة".
الأهم هنا هو الحوار، إننا فعلا نسمع بعض، عايزين نحل مش نتخانق ونختلف، ولو اتخانقنا فالمشكلة ستزيد أثرا وكل جهود الدولة في الملفات المتعلقة بهذا الموضوع لن تنجح في هذه الحالة، فيجب دراسة كل الحلول العادلة والموازنة.
هناك اقتراح الرفع المتدرج للقيمة الإيجارية خلال أول خمس سنوات كمرحلة، بحيث يزيد بنسبة يحددها الخبراء والمعنيين، وخلال الخمس سنوات التالية تكون مرحلة أخرى تزيد فيها القيمة متدرجة لتوازن السوق الحالي، وبالتأكيد خلال 10 سنوات لو المستأجر قرر يساعد نفسه والدولة تساعده فالمشكلة تتحل من جذورها.
الحل الآخر من الدولة، ويتمثل في أولوية تخصيص وحدات إسكان حسب مستوى المستأجر ولكن برهن وتمويل عقاري بدون فائدة على 20 - 30 سنة، وذلك القرار يحتاج إلى جرأة وتعديل تشريعي للتمويل، وبذلك خلال مدة من 20 - 30 سنة المشكلة تتحل من جذورها.
ومن الضروري أن نبدأ بحصر حقيقي للوحدات المستأجرة وغير المستغلة من المستأجر، فهذه كارثة وفيها ظلم للمالك، وهذه الحالة تحتاج إلى تعديل تشريعي يلزم بأن يخرج المستأجر فورا دون نزاعات قضائية طويلة، كما يجب الاستفادة من الدراسات التي تجرى بشأن الأثر التشريعي لقانون الإيجار القديم، خاصة فيما يتعلق بكيفية تنفيذه وأثره على الملاك والمستأجرين.
البرلمان والحكومة مطالبين بمعالجة القضية من جذورها لإنهاء هذه الأزمة للأبد، أي حلول منطقية ودائمة وقابلة للتطبيق، فيجب تحليل الوضع الدستوري للقوانين القديمة، وأحكام المحكمة الدستورية السابقة، وقوانين الإيجارات القديمة منذ عام 1920 وجمع إحصائيات مفصلة حول عدد الوحدات السكنية المتأثرة بالقانون، وتوزيعها بين الوحدات السكنية والتجارية، ومدى استخدامها.
فالوضع الحالي يتطلب معالجة شاملة تأخذ في اعتبارها حقوق المؤجرين والمستأجرين، والحرص على عدم تغليب طرف على طرف وأيضًا الأبعاد الاقتصادية المتأثرة بالقانون الحالي، حيث يراعى طبيعة المناطق ومساحة الوحدات فى تحديد قيمة الزيادة؛ وأن يتم النظر لهذا الموضوع بروح من التوازن والعدالة، والالتزام بحماية مصالح جميع الأطراف دون تغليب مصلحة طرف على حساب طرف آخر؛ فالأمر لا يتعلق فقط بضبط العلاقة بين المالك والمستأجر، بل بخلق بيئة قانونية تعزز من الاستقرار الاجتماعي وتدعم النسيج المجتمعي.
وبكل تأكيد أشكر الدولة على الجرأة وتفهمها لحل وضع ومشكلة تاريخية متجذرة ولها آثار اجتماعية واقتصادية خطيرة جدا، وأشكر الجهود الساعية إلى إيجاد حلول عادلة ومتوازنة لهذه القضية.