الشركات المصرية أولى ب«العاصمة الجديدة» و«المليون شقة»

نظام «المزايدة» أشعل أسعار الأراضى.. ومشروعات الشراكة هي الحل
«واعد للغاية» هكذا وصف المهندس الاستشارى محمد البستاني، رئيس مجلس إدارة شركة البستانى للتنمية العقارية، السوق العقارى المصري، لكنه أشار إلى مشكلة نقص الأراضى باعتبارها إحدى الصعوبات التي تواجه السوق، وتؤدى لارتفاع أسعار الوحدات السكنية.
في حواره ل«فيتو بيزنس» أكد البستانى أن هناك عجزًا بالسوق العقارى يقدر بنحو 4 ملايين وحدة سكنية، مطالبا بإلغاء نظام المزايدة على الأراضى للحد من ارتفاع أسعارها، وإعادة طرح مشروع العاصمة الإدارية الجديدة على المطورين المصريين، والأمر نفسه بالنسبة لمشروع المليون شقة، لا بد من إسناده للشركات المصرية، وإلى نص الحوار:
في البداية.. كيف ترى أداء السوق العقارى المصري؟
واعد للغاية، صحيح أنه قد يتعرض لحالة تذبذب نتيجة لأحداث معينة بالشارع، ولكن إجمالا اتجاهه تصاعدي، كما من الممكن أن تتأثر حركة البيع بفترات الإجازات والامتحانات، أو تختلف من منطقة لأخرى، ومدى توافر الخدمات والمرافق بها، وتغير ثقافة المواطنين لشراء الوحدات السكنية، حيث صار هناك إقبال أكبر على المدن الجديدة على عكس السابق، هروبا من زحام وسط البلد وبحثا عن الهدوء والأماكن الخضراء والمفتوحة، وهناك إقبال أكبر من المواطنين على على وحدات «الكمباوند» لما تتميز به من عناصر أمن وحدائق وخدمات وتنظيم بشكل أكبر.
وما معدلات نمو السوق العقاري؟
معدلات نمو القطاع العقارى لا ترقى لاحتياجات السوق، فهناك عجز يقدر بنحو 4 ملايين وحدة سكنية، وحاجة سنوية تقدر ب450 ألف وحدة سكنية، وطالما هناك عجز فإن معدلات النمو لا تلبى احتياجات السوق، ولكن السوق في اتجاه الصعود، خاصة أن حاجة العميل للوحدة السكنية موجودة حتى لو تعثر السوق، فلا بد من وضع رؤية شاملة لتجنب العشوائيات وضمان توفير مسكن ملائم وصحى للمواطن.
إذن.. ما أبرز مشاكل القطاع؟
نقص الأراضى يعتبر المشكلة الأولى والأخيرة للقطاع العقاري، فقد أدى إلى ارتفاع أسعارها، بما انعكس سلبا على العميل، وهو عامل مؤثر في عدم توفير وحدة سكنية بسعر مناسب، ولا بد من طرح الأراضى بأسعار مخفضة وبعيدا عن نظام المزايدات، وإيجاد تعاون بين وزارة الإسكان والمطورين العقاريين بهدف توفير أراض بأسعار مخفضة، وبالتالى تخفيض أسعار المنتج النهائى من الوحدات السكنية بسعر مناسب للمواطنين، فالأرض حاليا تمثل 75: 80% من قيمة الوحدة السكنية وهذا أمر غير منطقى، حيث يفترض ألا تزيد على 15: 20% من سعر الوحدة السكنية، بحيث لا يزيد سعر المتر على 2 أو 3 آلاف جنيه، وليس 10: 15 ألف جنيه كما هو حادث حاليا.
يبدو أنك غير راضٍ عن آليات طرح الأراضي؟
نظام المزايدات يؤدى إلى إشعال أسعار الأراضي، وبالتالى طرح الوحدات السكنية بأسعار مرتفعة، كما أن نظام القرعة تغيب عنه العدالة، فالفوز بها مضمون للمتاجرين بالأراضي، والحل هو التعاون بين الدولة وشركات التطوير العقارى من خلال تطبيق نظام المشاركة، وحصول الدولة على حصة عينية من المشروع، وطرح هذه المشروعات للشركات المرخصة، ولكن على الدولة عمل حصر لاحتياجات السوق ونوعية الوحدات المطلوبة.
وما ضوابط تنفيذ الشراكة بين القطاع الخاص والحكومة؟
لا بد أن يكون التعامل مع شركات لديها رؤية وخبرات سابقة، وتتمتع بملاءة مالية قوية حتى لا تتعثر المشروعات، وعلى الدولة وضع أسس ونظم للتعاون مع المطورين العقاريين، بحيث تكون هناك ضوابط حاكمة للمنتج النهائى سواء على مستوى مساحات الوحدات أو أسعارها أو مواصفاتها، ومشروعات الشراكة لها إيجابيات كبيرة، ولا تحمل الدولة أي أعباء مالية إضافية، كما أن الحكومة تستطيع الحصول على وحدات سكنية تتصرف بها وتوزعها وفقا لما تريد، وبذلك يتم ضبط آليات السوق.
مشروع «المليون شقة» مع شركة أرابتك الإماراتية.. ما رأيك في ضوابط تنفيذه؟
المشروع ما زال في طور التجربة ولم ينفذ بعد، ولكن تحديد الوزارة نسبة 7.5% أرباحا أمر غير منطقى في ظل ارتفاع معدلات التضخم وظروف السوق الحالية، ولماذا لم يطرح المشروع على الشركات المصرية، خاصة أن أي شركة أجنبية سوف تستعين بشركات المقاولات والعمالة المصرية والمواد الخام المصرية، وإذا كانت المشكلة تمويل، فلماذا لا يتم توظيف أموال البنوك المكدسة بها.
ولا بد من وجود خريطة باحتياجات المواطنين والأراضى المرفقة والقريبة من المجتمعات العمرانية، حيث إن الكثير من المدن الجديدة لم تحقق بها معدلات التنمية المطلوبة، وأبرز مثال على ذلك مدينة بدر، ولا بد من خلق مجتمعات عمرانية متكاملة تتضمن مصانع توفر فرص عمل للشباب ومبانى سكنية وخدمية مختلفة تلبى احتياجات السكان.
حدثنا عن المناطق المميزة والتي تلقى إقبالًا من المواطنين؟
لا تزال القاهرة الجديدة و6 أكتوبر أكثر الأماكن جذبا للمواطنين، والمدينتان لهما امتداد كبير يجب استغلاله، ولا بد من التوسع في أماكن جديدة تتوافر بها الخدمات والمرافق وتكون جاذبة للسكان، ويجب أن تكون هناك رؤية شاملة لتنفيذ ذلك.
وماذا عن مشروع العاصمة الإدارية الجديدة؟
المشروع جيد ولكن تأخر كثيرا، ويجب تصميم وتنفيذ المدينة وفقا لمعايير ومواصفات جديدة تواكب العالمية وظروف العصر الحديث.
وهل تؤيد اسناد المشروع لشركة إماراتية؟
لماذا نضع مشروعًا بهذه الضخامة في أيدى شركة واحدة بما يزيد من معدل المخاطرة في حالة تعثرها، فيجب أن يتم طرح المشروع على أكثر من شركة وفتح باب المنافسة بين الشركات، وعند حدوث حالة تعثر واحدة تكون هناك عشرات غيرها قادرة على التنفيذ، والشركات المصرية لديها الخبرات والقدرات على التنفيذ، خاصة أن المنتج سيتم طرحه للمواطن المصرى وبتمويل «من جيبه»، وهناك سوابق نجاح كبيرة للشركات المصرية بامكانياتها الذاتية، فما بالك لو ساعدتها الحكومة، ولابد من إعادة طرح المشروع على المطورين المصريين.
لكن هناك من يرى أن العمالة المصرية بالقطاع غير مؤهلة لتنفيذ هذه المشروعات؟
العمالة المصرية نجحت في تنفيذ كبرى المشروعات سواء في مصر أو بالخارج، وهناك منتجعات ومدن على أعلى مستوى نفذتها مكاتب استشارية ومطورين عقاريين وعمالة مصرية، وهذه النغمة ليست في محلها، ويمكن تأهيل العمالة وإعداد حزمة من الدورات التدريبية لزيادة قدراتهم، ولكن لا يمكن الاستغناء عنها، وهل من المنطقى الاستعانة بعمالة من الصين أو الهند في حين أن العمالة المصرية عاطلة ولا تجد فرص عمل.
هناك اقتراح بإنشاء صندوق لضمان مخاطر الشركات العقارية.. إلى أي حد تتفق معه؟
لا أعرف آلية هذا الصندوق، وعلى الدولة أن تضع ضوابط لعمل الشركات، بالرغم من أن حالات النصب والتعثر تعتبر فردية وقليلة جدا، ولو هناك آلية لضمان حقوق المواطن فهذا أمر جيد، وفى الوقت ذاته يجب تيسير إجراءات التراخيص والموافقات اللازمة، فالحصول على الرخصة يستغرق نحو عامين وهو أمر غير منطقى.
ما حجم استثمارات شركة البستاني؟
تقدر بنحو 200 مليون جنيه خلال العام الجاري، واستثماراتها العام الماضى حققت أيضا 200 مليون جنيه، ونعمل حاليا بالإسكان الفاخر ووحدات يصل ثمنها ل750 ألف جنيه، وهناك اتجاه لطرح وحدات سكنية لمتوسطى الدخل بمساحات 100- 150 مترًا مربعًا، ووفق خدمات متكاملة، ونبحث عن أراض لتنفيذ هذا المشروع، بهدف توفير المسكن المناسب للمواطن، وندرس مشروعًا لإنشاء مبانٍ خدمية وتجارية وإدارية في القاهرة الجديدة بهدف تلبية احتياجات عملاء الشركة من المهن المختلفة، كما ندرس أيضا إقامة مشروع ترفيهى في العين السخنة خلال الفترة المقبلة، وجارٍ التفاوض للحصول على أراضى لتلك المشروعات.