لضمان حقك في الشراء «بلاش صحة توقيع خليها صحة ونفاذ»

محام: دعوى صحة التوقيع لا تحمي الملكية إذ بالإمكان إقامتها على عقد مفسوخ أو رفعها على عقد محتواه باطل أو غير دقيق وبإمكان شخص غير المالك الحقيقي بيع شيء لا يملكه
دعوى صحة التوقيع عادة يلجأ البعض لإقامتها قصد إثبات صحة عقد شراء شيء معين سواء كان عقارا أو أرضا أو غيرهما، ويختصم فيها مقيم الدعوى المالك، ويطلب حضوره أمام المحكمة للإقرار بصحة توقيعه على عقد البيع، التى تقضى بصحة التوقيع بعد ذلك، ويفضل البعض تلك الدعوى على سبيل انخفاض تكلفتها، وعدم تطلبها رسوما كالتى يتطلبها تسجيل الملكية فى الشهر العقاري، لكن خبراء القانون يحذرون من كون تلك الدعوى وحدها غير كافية لإثبات الملكية، ويطالبون بالتفريق بينها وبين دعاوى الصحة والنفاذ، والتسجيل الرسمي فى الشهر العقاري، ونرصد الفرق بينهما فى السطور التالية.
صحة توقيع دعوى صحة التوقيع قائمة على المادة 45 من قانون الإثبات، التى تقضي أنه يجوز لمن بيده محرر غير رسمي أن يختصم من يشهد عليه ذلك المحرر، ليقر بأنه بخطه أو بإمضائه أو بختمه أو ببصمة أصبعه، ولو كان الالتزام الوارد به غير مستحق الأداء، ويكون ذلك بدعوى أصلية بالإجراءات المعتادة. فرق طارق سيد، المحامي
صحة توقيع
دعوى صحة التوقيع قائمة على المادة 45 من قانون الإثبات، التى تقضي أنه يجوز لمن بيده محرر غير رسمي أن يختصم من يشهد عليه ذلك المحرر، ليقر بأنه بخطه أو بإمضائه أو بختمه أو ببصمة أصبعه، ولو كان الالتزام الوارد به غير مستحق الأداء، ويكون ذلك بدعوى أصلية بالإجراءات المعتادة.
فرق طارق سيد، المحامي بالنقض، بين الطرق الثلاث لمحاولة إثبات صحة العقود، وهى "دعوى صحة التوقيع- دعوى صحة نفاذ- تسجيل ملكية الشهر العقاري"، وشرح أن الأولى مقصدها أنها دعوى وقائية هدفها ألا ينكر البائع توقيعه على عقد البيع، لكن تلك الدعوى لا تعني سريان العقد وتسجيل نقل الملكية، فكل ما يثبته أن التوقيع صحيح من شخص البائع، هذا إذا أقر بصحته ولم يطعن عليه بالتزوير على سبيل الاحتمال.
وأكد المحامي أن دعوى صحة التوقيع لا تنقل الملكية، لأن القاضى يحكم على التوقيع فقط، دون النظر إلى تفاصيل العقد، وأكد المحامي أن تلك الدعوى بسيطة ومنخفضة التكلفة ولا تتطلب إجراءات معقدة أو جلسات مطولة، وإنما قد تتطلب جلسة واحدة يذهب فيها البائع والشاري ويتم الإقرار بصحة التوقيع، وشدد المحامي على أن هذا لا يعني أن الشارى ضمن حقه.
حماية الملكية
وشرح المحامي أن تلك الدعوى لا تحمي الملكية، إذ بالإمكان إقامتها على عقد مفسوخ، وبالإمكان رفعها على عقد محتواه باطل أو غير دقيق، وبإمكان شخص غير المالك الحقيقي بيع شيء لا يملكه، والذهاب إلى المحكمة والإقرار بصحة توقيعه، بل وبإمكان أى شخص عديم الضمير بيع الشقة لأكثر من شخص، والذهاب معه للمحكمة للإقرار بصحة التوقيع، وهذا من الوارد معه أن يشترى الشخص شقة أو شيئا مباعا لغيره، وإقامة دعوى صحة توقيع مطمئنًا أنه ضمن حقه بخلاف الحقيقة.
أشار المحامي إلى أن الطريق الأكثر أمانا لإثبات نقل الملكية، هو التسجيل فى الشهر العقاري من البائع إلى المشتري، ويذهب كلاهما إلى الشهر العقاري، ويسجلان عقد البيع ليحولانه من ابتدائي إلى عقد نهائي، وبالتالي تتنقل الملكية من البائع للمشتري، وفى حالة رفض البائع التوجه لتسجيل البيع فى الشهر العقاري يأتى دور دعوى "الصحة والنفاذ".
دعوى الصحة والنفاذ
أوضح المحامي أن دعوى الصحة والنفاذ يتم اختصام المالك فيها، إذا رفض التوجه إلى الشهر العقاري لتسجيل الملكية للمشترى، ووصفها أنها دعوى أقوى وأشد بكثير من دعوى صحة التوقيع، لأنها تعد نظيرة التوثيق والتسجيل العقارى بل فى بعض الأحوال تكون أقوى من تسجيل الشهر العقارى، والغرض منها إثبات صحة العقد بأكمله من البداية إلى النهاية، وهي الدعوى الوحيدة التى تنقل ملكية العين محل البيع إلى المشترى ملكية تامة، وبالتالي فإنها دعوى ناقلة للملكية.
واختتم المحامي حديثه بالتأكيد أن دعوى الصحة والنفاذ هى الدعوى الوحيدة الناقلة للملكية، وتحكم أن العقد صحيح وأن الملكية انتقلت من البائع للمشتري فعلاً، ويتم تسجيل الحكم في الشهر العقاري، فإذا أراد أحد الاستعلام عن ذات العين يثبت أمامه بالشهر العقاري أنها مباعة لمالكها الجديد، بما يمنع الاحتيال.
وأشار المحامي إلى أنه فى حالة النصب عن طريق بيع العين لأكثر من شخص، تكون العبرة فى إثبات نقل الملكية بأسبقية التسجيل، لمن تم تسجيل الملكية له فى الشهر العقاري، أو حصل على حكم صحة ونفاذ أولًا.