خطوة خطوة.. كيف نفهم قانون الإيجار القديم بعد موافقة النواب؟

يحظى قانون الإيجار القديم باهتمام كبير فى الشارع المصرى، وبعد موافقة مجلس النواب على مشروع القانون هناك العديد من التساؤلات، أبرزها، متى سيطبق القانون، ومن المعنى بالقانون، وهل العقود التى تم تحريرها بعد عام 1996 معنية بالتشريع الجديد، وكيف سيتم الاحتكام لزيادة الأجرة، وماذا عن غير القادرين والمتضررين من القانون، وهل الحكومة مُلتزمة بتوفير سكن بديل.

كل هذه الأسئلة أجاب عنها التشريع وفقا لما تمت الموافقة عليه بمجلس النواب، وفيما يلى نستعرض الدليل الكامل لمشروع القانون.

من سيطبق عليهم القانون؟
وفقا لنص المادة 1، سيطبق القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى و الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى وفقا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ومن ثم عقود الإيجار المبرمة بعد عام 1996وهى محددة المدة لن ينطبق عليها القانون، سواء كانت 59 عامًا او أى مدة مادامت محددة.

إخلاء الوحدات وتحرير العقود نهائيا.
من القاط الجوهرية التى تشغل الكثيرين، سواء كانوا ملاك أو مستأجرين، ووفقا للقانون تنتهي عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكنى بانتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل به، وتنتهي عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به، وذلك كله ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.

تصنيف الوحدات لوضع معايير زيادة الأجرة
كانت هذه النقطة محل نقاش طويل، سواء فى لجنة الإسكان او فى الجلسة العامة لمجلس النواب، ومن ثم كان هناك حرص على ضرورة التنصيف حتى لا يتم تعميم الزيادة، ومراعاة غير طبيعة الوحدة وفقا لكل منطقة، حيث نص القانون على أن تشكل لجان حصر في نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة متوسطة، اقتصادية، على أن يُراعى في التقسيم لمعايير وضوابط منها الموقع الجغرافي، مستوى البناء ، المرافق المتصلة شبكة الطرق ووسائل، لقيمة الإيجارية.

وتنتهي هذه اللجان من أعمالها خلال ثلاثة شهور من تاريخ العمل بهذا القانون ويجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء من مدة الانتهاء من أعمالها لمدة واحدة مماثلة، ويصدر قرار من المحافظ المختص بما تنتهي إليه اللجان يتم نشره في الوقائع المصرية ويعلن بوحدات الإدارة المحلية في نطاق كل محافظة.

الزيادة السنوية النقطة الفاصلة فى التشريع
راعى التشريع اتباع سياسة التدرج فى الزيادة، حيث نص على أنه اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون والكائنة في المناطق المتميزة بواقع 20 مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره 1000 جنيه، وبواقع 10 أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره 400 جنيه للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، و250 جنيها للأماكن الكائنة في المناطق الاقتصادية.

هل هذه الزيادة سيتم دفعها من اليوم التالى لتطبيق القانون؟
وفقا للتشريع، يلتزم المستاجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة من هذا القانون من أعمالها ، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع 250 جنيه شهرياً، علي أن يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بدءا من اليوم التالي لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة 3 بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها

زيادة الأجرة للتجاري
اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية.

الزيادة السنوية للسكنى والتجاري
تزداد القيمة الإيجارية المحددة وفقاً للمادتين 4، 5 من هذا القانون سنويا بصفة دورية بنسبة 15%.

إخلاء الوحدات
يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر بحسب الأحوال، في نهاية المدة المبينة في المادة 2 من هذا القانون وهى 5 سنوات للتجاري و7 سنوات للسكنى، أو إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلق لمدة تزيد على سنة دون مبرر، ةإذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.

هل الممتنع يُعاقب؟
وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتضى.

ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقا للإجراءات المعتادة، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه

أولوية للحصول على وحدة بديلة
من النقاط الجوهرية فى مشروع القانون، والتى شهدت تحولا جذريا فى القانون، وتعهد الحكومة كل الوزارات المختصة بتوفير بديل لمتضررى القانون، حيث منح القانون أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجاراً أو تمليكاً ، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار مرفقا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة، وتكون الأسبقية في التخصيص للفئات الأولى بالرعاية وعلى الأخص المستأجر الأصلي وزوجته ووالديه ممن امتد منهم إليه عقد الإيجار

ويصدر مجلس الوزراء بناء على عرض الوزير المختص بشئون الإسكان خلال 30 يوما من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون قراراً بالقواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتلقى الطلبات أو البت فيها وترتيب اولويات التخصيص وجهات الدولة المنوط بها تخصيص الوحدات المتاحة.

وتلتزم الجهات المشار إليها بعرض الوحدات المتاحة لديها ونتيجة ترتيب الأولويات على مجلس الوزراء لاعتمادها على أن يتم الالتزام بتخصيص الوحدات السكنية للمستأجر الأصلى للوحدة السكنية الذى تحرر له عقد ايجار من المالك أو المؤجر ابتداء وكذلك زوجه الذى امتد اليه العقد قبل العمل باحكام هذا القانون وذلك قبل عام كحد أقصى من انقضاء المدة المحددة للمادة الثانية من هذا القانون

وحال إعلان الدولة عن وحدات تابعة لها سكنية أو غير سكنية، إيجاراً أو تمليكاً، يكون للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار الأولوية في تخصيص وحدة، بمجرد تقدمه بطلب مرفقاً به إقرار إخلاء الوحدة المستأجرة المشار إليه بالفقرة الأولى من هذه المادة، على أن يُراعى في الأولوية حال التزاحم طبيعة المنطقة التي بها الوحدة المستأجرة، ويُحدد الإعلان الضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة للتخصيص.

وألغت المادة 9 قوانين الإيجار القديمة بعد 7 سنوات من تطبيق القانون الجديد.