مشروعات الشراكة تجذب المطورين.. وتثير مخاوف البعض

توجه الدولة إلى طرح مشروعات عقارية بنظام الشراكة مع القطاع الخاص يعد خطوة هامة من شأنها احداث قفزة فى النشاط العقارى، تعود بالنفع على الجميع، تبعا لآراء عدد من مطورى العقارات، الذى ابدى البعض منهم تخوفه من المشكلات القانونية التى قد تلاحق مشروعات الشراكة، لعدم وجود تشريعات قانونية تحمى جميع الاطراف وتضمن الالتزام بالعقود المتفق عليها دون، مراجعتها فى وقت لاحق، مثلما حدث فى تجارب سابقة، كانت الدولة طرف فيها وقامت بمراجعة اتفاقاتها السابقة مع المستثمرين .
ويعد مشروعا مدينتى والرحاب المملوكتين لشركة طلعت مصطفى القابضة ابرز مشروعات الشراكة التى قامت بها الحكومة ممثلة فى وزارة الاسكان والمجتمعات العمرانية، والتى قامت أخيرا بتعديل عقد مشروع مدينتى، لترتفع حصة الدولة من المشروع إلى 20% بدلا من 7%، وفقا للعقد المبرم بين هيئة المجتمعات العمرانية والشركة العربية لمشروعات التعمير والتطوير العمرانى المالكة للمشروع .
وقعت وزارة الاسكان أخيرا عددا من اتفاقيات ومذكرات تفاهم لعدد من مشروعات الاستثمار العقارى، ابرزها مشروع العاصمة الادارية باستثمارات متوقعة 90 مليار دولار، بجانب مشروع واحة اكتوبر على مساحة آلاف فدان مع تحالف شركتى بالم هيلز وابار الاماراتية. إلى جانب عدة مشروعات أخرى أصغر حجما تتنوع بين المشروعات العقارية السكنية والتجارية.
اشرف دويدار، الرئيس التنفيذى لشركة العاشر للتنمية والاستثمار، يرى ان طرح مشروعات بنظام الشراكة، يعد امرا جيدا، لكنه يحتاج إلى بعض الايضاحات القانونية، للتأكد من عدم موجود مشاكل قانونية فى عقود الشراكة المبرمة بين الدولة والمطور العقارى .
«ننتظر اول مشروع شراكة مع الحكومة، للحكم على التجربة، وتجنبا لاى مشاكل قانونية قد تطرا لعدم وجود تشريع وآلية واضحة، معتمدة من مجلس الشعب أو الرئاسة» اضاف دويدار مشيرا إلى أن التشريعات الحالية غير واضحة وغير كافية لحماية عقود الشراكة، وبالتالى فإن شركة العاشر لا تفضل حاليا الدخول فى مشروعات بنظام الشراكة، ممكن ان تؤثر فى سمعة الشركة على حد قوله.
طالب دويدار، بوجود تشريع قانونى، صادر عن مجلس الوزراء، موضحا ان الخلاف بين الحكومة والمطور حول نسبة 20% الشراكة، وهل النسبة المحددة تمت بناء على دراسات، وهل توجد مرجعية معتمدة لتحديد هذه النسبة، وهل تختلف من مشروع لآخر، كل هذه التساؤلات، تحتاج إلى اجابات وتشريعات تحمى حقوق الطرفين.
تعظيم العائد أفضل من المضاربة
ايمن اسماعيل، رئيس مجلس ادارة شركة ماونتن فيو، يقول ان الشراكة طريقة تبحث من خلالها وزارة الاسكان والمجتمعات العمرانية لتعظيم العائد على الاراضى المملوكة لهيئة المجتمعات العمرانية، بدلا من المضاربة على الاسعار .
اضاف ان وزارة الاسكان تحاول القيام بدورها وهو تعظيم العائد على الاراضى، بما ينعكس على المستهلك النهائى، بتوفير وحدة سكنية باسعار مناسبة .
الوزارة صرحت انها عرضت على مجموعة من المستثمرين، عددا من المشروعات بنظام الشراكة فى الايرادات، تحصل بموجبه الوزارة على عائد ثابت يعادل قيمة الارض، وفقا لاسعار آخر مزايدة لبيع الاراضى .
تتراوح نسبة الشراكة التى تبحثها وزارة الاسكان مابين 30 إلى 42%، وفقا لموقع الارض وسعرها، وهى نسبة كبيرة مقارنة بمشروعات الشراكة السابقة، مثل مدينتى التى كانت 7%، تبعا لتصريحات اسماعيل .
وبالنسبة للضمانات القانونية لمشروعات الشراكة، فى ظل تخوف البعض من تكرار التجربة السابقة، قال اسماعيل ان قانون الاستثمار الجديد يحمى هذه العقود المبرمة بين الدولة والمستثمر، بعدم الطعن عليها من طرف ليس له علاقة بهذه العقود، كما ن اللائحة العقارية، الحالى صياغتها نصت على مشروعات الشراكة بين الحكومة ممثلة فى وزارة الاسكان والقطاع الخاص .
اوضح، ان نظام طرح الاراضى بالمزايدات جعل الكثير يشترى اراضى وباسعار مرتفعة وليس لديه القدرة على تطويرها، بجانب انعكاس ذلك على اسعار المنتج النهائى .
فى الوقت الذى يعانى الكثير فى سبيل الحصول على مسكن ملائم، ارتفعت اسعار الاراضى لاكثر من 4000 جنيه للمتر، تبعا لتصريحات اسماعيل، مضيفا «دستور البلاد ينص على حق المواطن فى الحصول على مسكن ملائم» متسائلا كيف تستطيع الدولة توفير ذلك، فى الوقت الذى تبيع قيه الاراضى باسعار مرتفعة، وبالتالى كان لابد من التوجه إلى اسلوب الشراكة للمساهمة فى توفير مسكن ملائم لشرائح المجتمع المختلفة.
ووقعا تحالف دار المعمار «ماونتن فيو» شركة سيسبان القابضة السعودية وقعا مذكرة تفاهم مع وزارة الاسكان حول مشروعى احداهما بالقاهرة الجديدة والآخر بالسادس من اكتوبر خلال انعقاد مؤتمر شرم الشيخ، وقال اسماعيل ان التحالف فى انتظار تقديم مشروع العقد من وزارة الاسكان، بعد تعديل نسبة المشاركة من ما يتجاوز 20% إلى نحو 42% .
النجاح مرهون بالالتزام
عمرو علوبة، رئيس جماعة المهندسين الاستشاريين، يرى ان طرح الدولة لمشروعات بنظام الشراكة، من شأنه الاسراع بتنفيذ المشروعات وتوفير سيولة لكلا الطرفين، مؤكدا اهمية هذه النوعية من المشروعات بشرط الالتزام ببنود الاتفاق والعقود الموقعة بين الطرفين بما يضمن مصلحة الطرفين .
اضاف علوبة ان الشراكة لها شكلان، اما مقابل عدد محدد من الوحدات السكنية أو عائد ثابت متفق عليه، موضحا ان الشراكة مقابل الوحدات يجب ان تلتزم بمستوى محدد لتسليم الوحدات يكون متفقا عليه مسبقا، اما مقابل العائد فيتم تحديده وفقا لقيمة الارض وتكلفة ادخال المرافق والربحية المتوقعة وتكلفة المشروع ككل، وهى افضل انواع الشراكة، لأنها توفر للدولة عائدا يمكن انفاقه على خطتها القابلة للتنفيذ .
اشار علوبة إلى تجارب ناجحة فى مشروعات الشراكة سواء بين الدولة والقطاع الخاص أو بين المستثمرين .
من جانبه قال المهندس حسين صبور، رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، ورئيس مجلس إدارة شركة الأهلى للتنمية العقارية، إن تنفيذ المشروعات بنظام الشراكة يساعد على تنفيذ مجتمعات عمرانية جديدة متكاملة يمكن من خلالها الخروج من الحيز العمرانى الضيق، وكذلك جذب مجتمعات أعمال كاملة من الخارج وتحفيزها على التواجد فى السوق المصرية، مشيرا إلى أن نظام الشراكة يتعامل مع واحدة من أبرز المشكلات التى تواجه المستثمرين العقاريين وهى نقص الأراضى المعروضة بالمدن الجديدة الحالية وهو ما يعد عائقا لحركة الاستثمار العقارى باعتبار ان الأرض تمثل المادة الخام للاستثمار.
اشار صبور إلى أن التحدى الأكبر أمام المشروعات العقارية الكبرى، هو تحويل مذكرات التفاهم التى تم توقيعها بالقمة الاقتصادية بشرم الشيخ إلى عقود رسمية تتضمن جميع التفاصيل التى تضمن تنفيذ المشروعات وفقا لما تم الإعلان عنه وبما يحقق مزايا لكافة الأطراف المشاركة .
طارق بهاء مدير عام التسويق والمبيعات بشركة أى جى أى للاستثمار العقارى، ان اتجاه وزارة الاسكان بطرح مشاريعها بنظام الشراكة مع القطاع الخاص يعد توجه جيد للقطاع العقارى، اذا تم التطبيق بشكل جيد، وذلك لما يوفره نظام الشراكة من سيولة نقدية للمستثمرين سواء العرب أو الاجانب، والتى كان يتم انفاقها على شراء الارض وتكلفة الاقساط والفوائد، بما يمثل اعباء مالية على المستثمر والتدفقات النقدية للمشروع، بينما نظام الشراكة يتيح للمستثمر ان يضخ ما لديه من سيولة فى المشروع مباشرة وبالتالى تقليل المدى الزمنى لتنفيذ المشروع، وسرعة الاستفادة من حصيلة البيع سواء للحكومة أو المستثمر، بجانب مساعدة الحكومة ممثلة فى هيئة المجتمعات العمرانية فى تعظيم مواردها باعتبارها شريكا فى هذه المشروعات وهو الامر الذى ينعكس ايجابيا على حركة السوق ككل .
وعن امكانية تأثير طرح مثل هذه المشروعات الضخمة على اسعار الوحدات السكنية، قال بهاء ان العائد الكبير من هذه المشروعات يتم توجيه لدعم وانشاء مشروعات سكنية لمحدودى الدخل، مؤكدا ان هذه المشروعات من شأنها تنمية وتطوير السوق العقارية المصرية وتقديم فكر جديد للاستثمار .
اوضحت دراسة بحثية لشركة هيرميس، ان قطاع التطوير العقارى جاء بالمرتبة الثانية بين القطاعات الأكثر جذبا للاستثمار خلال مؤتمر مصر الاقتصادى، حيث تم الإعلان عن اثنين من مشروعات التطوير العقارى الضخمة وهما مشروع العاصمة الإدارية الجديدة (CairoCapital) باستثمارات 45 مليار دولار، وآخر بقيمة 19 مليار دولار بمقتضى المشروع المشترك بين شركتى بالم هيلز وآبار، إلى جانب عدة مشروعات أخرى أصغر حجما تتنوع بين المشروعات العقارية السكنية والتجارية. وقد استحوذ مشروع العاصمة الإدارية على اهتمام شعبى وتغطية إعلامية كبيرة نظرا لضخامة حجمه حيث تسعى الحكومة لبناء عاصمة إدارية جديدة من أجل تخفيف الاختناق والزحام بالقاهرة وكذلك استيعاب تقديرات الزيادة السكانية.
سيتم تنفيذ المشروع بالاشتراك مع شركة Capital City Partners (CCP) التى يعد محمد العبار رئيس مجلس إدارة شركة إعمار العقارية، من أكبر مساهميها إلى جانب مستثمرين آخرين من مجلس التعاون الخليجى. وسيتم تنفيذ المشروع فى إطار برنامج الشراكة بين القطاعين العام والخاص (PPP) حيث تتمثل مساهمة الحكومة فى توفير أرض المشروع مقابل حصة مساهمة تصل إلى 24% وفقا لتقديرات التقارير الإعلامية المختلفة. ومن المقرر أن تستوعب العاصمة الجديدة نحو 5 ملايين نسمة حيث تقرر إنشاؤها على مساحة 700 كم مربع تعادل تقريبا مساحة سنغافورة لتصبح امتدادا للقاهرة نحو محور قناة السويس الذى تقوم الحكومة كذلك بتطويره فى الوقت الحالى. وستشمل المرحلة الأولى من المشروع إنشاء مركز المدينة (المركز المالى) والمنطقة الحكومية (القصر الرئاسى ومقر البرلمان والوزارات المختلفة) وكذلك مشروع جراند وادى بارك والمنطقة الابتكارية، وذلك على مساحة 105 كم مربع باستثمارات متوقعة 45 مليار دولار أمريكى حسبما ذكر وزير الإسكان.
وعلاوة على ذلك، فإن إضافة مشروع العاصمة الجديدة ومشروع قناة السويس إلى قائمة العقود والاتفاقيات المبرمة يمكن ترجمته إلى استثمارات أجنبية مباشرة إضافية تتراوح بين20 و30 مليار دولار على مدى السنوات الأربع القادمة وهو ما يعادل نحو 6 9% من الناتج المحلى الإجمالى لسنة 2014/2015.