وزير الإسكان يكشف تفاصيل الخطط الاستثمارية: مشروعات القمة الاقتصادية تستهدف "الغلابة"..أدعو المستثمرين المصريين لتشكيل تحالفات لاقتناص الفرص الاستثمارية.. وسكان المقابر لا يتجاوزون 20 ألف أسرة

تعلق الحكومة المصرية آمالًا عريضة على القطاع العقاري في مؤتمر القمة الاقتصادية وتعتبر الحكومة المشروعات الإسكانية الحصان الرابح في السوق المصرية؛ نظرًا للإمكانيات الاستثمارية الضخمة التي يتمتع بها القطاع والقادرة على جذب استثمارات ضخمة وسريعة، ووزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية الجديدة لها دور أساسي في تحديد مصير المؤتمر وإقناع عدد كبير من المستثمرين الأجانب بضخ أموالهم في السوق العقارية.
"فيتو" حاورت الدكتور مصطفى مدبولي، وزير الإسكان؛ لاستعراض ملفات المؤتمر والمشروعات التي سيتم طرحها والهدف منها والتحديات والعقبات التي تقف أمام الاستثمار في مصر وتوقعاته للمؤتمر وكل قضايا الإسكان في مصر.
في البداية ما المشروعات التي سيتم طرحها بمؤتمر القمة الاقتصادي؟
في البداية يجب أن ندرك أن الهدف الأساسي من طرح المشروعات الاستثمارية الجديدة في مؤتمر القمة الاقتصادية هو خدمة "الغلابة"، والاستفادة من موارد هذه المشروعات لتمويل مشروع "الإسكان الاجتماعي" والمشروعات الخدمية الأخرى، وإنعاش السوق وتوفير فرص جديدة للمواطنين، والمؤتمر يسعى لإقامة مشروعات ضخمة وللمستثمرين الكبار لضخ مليارات الجنيهات بالسوق المصرية وهذه المليارات يتم ترجمتها في موارد جديدة للدولة.
وتم بالفعل طرح 11 مشروعًا عقاريًا على المستثمرين تمهيدًا للإعلان عنها في مؤتمر القمة الاقتصادية وتقدر استثمارات المشروع الواحد ب 5 مليارات جنيه، علاوة على أن مشروع واحة أكتوبر تقدر استثماراته ب150 مليار جنيه، وستكون المشروعات بنظام الشراكة بين مستثمرين مصريين وعرب.
وما خريطة هذه المشروعات؟
المشروعات موزعة على عدد من المدن الجديدة وهناك 3 مشروعات بالقاهرة الجديدة و3 آخرين بمدينة الشيخ زايد و4 بمدينة 6 أكتوبر ومشروع مدينة العلمين الجديدة، علاوة على مشروعات أخرى بمدن العاشر من رمضان ودمياط الجديدة والسادات والساحل الشمالي وأسوان وسيتم التعاقد على هذه المشروعات وفقًا لأفضل عروض سوف تتلقاها الوزارة، وأحد المشروعات إنشاء حديقة سفاري بمدينة أكتوبر، ونأمل الإعلان عن التعاقد على مشروع أو اثنين خلال فعاليات المؤتمر، كما سيتم الإعلان عن تفاصيل العروض التي تلقتها الوزارة للفوز بالمشروعات المطروحة.
وما تفاصيل تلك المشروعات؟
هذه المشروعات ستغير شكل المدن الجديدة ولأول مرة ستكون هناك منطقة أبراج بالمدن الجديدة بحيث تتميز كل مدينة بهوية تخصها وتترك صورة ذهينة إيجابية عند المواطنين، وعندما نقول مدينة الشيخ زايد تقترن الصورة الذهنية بأعلى برج في مصر، ومدينة 6 أكتوبر يأتي في صورته الذهنية مشروع واحة أكتوبر، وتهدف تلك المشروعات لرفع مستوى المدينة وتطويرها وجذب استثمارات خارجية لها وتحريك السوق العقارية بقوة لرفع المستوى الاقتصادي للبلد والاستفادة من موارد وإيرادات هذه المشروعات.
وهذه المشروعات تمثل نقلة مختلفة بالسوق، وكان من الممكن طرح الأراضي للمستثمرين بشكل تقليدي، ولكن نعمل على استدامة موارد هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، حيث اعتمدت الهيئة طوال السنوات الماضية على بيع الأراضي ونسعى لتعظيم موارد الهيئة من خلال تعظيم استثمارات الدولة وخلق عائد مستمر لتلك الأراضي من خلال الدخول في شراكة مع مستثمرين، وبدلا من الحصول على ثمن الأرض مرة واحدة احصل عليه عشرات المرات.
ومع تفعيل منظومة الاستثمار العقاري وضخ استثمارات جديدة بالقطاع سيحقق انتعاشة كبرى بالسوق، وبالتالي فإن طرح مشروعات استثمارية كبرى أمر مهم بهدف جذب مستثمرين كبار.
وماذا عن المستثمرين المصريين.. هل لهم نصيب من هذه المشروعات؟
المشروعات التي ستعرض على مؤتمر القمة الاقتصادية تحتاج إلى ملاءة مالية ضخمة، وعلى المستثمرين المصريين تشكيل تحالفات "كونسرتيوم" فيما بينهم للفوز بأحد المشروعات المطروحة، وتم بالفعل إرسال كرأسات شروط العروض المالية والفنية لبعض الشركات للمشروعات التي سيتم طرجها خلال المؤتمر، ومن المنتظر أن تتقدم الشركات بعروض مالية وفنية للمشروعات قبل المؤتمر بأيام تمهيدًا للإعلان عن إسناد عدد من المشروعات خلال فعاليات المؤتمر، وهناك بالفعل 5 أو 6 عروض من مستثمرين لكل مشروع من مشروعات المؤتمر.
وما آلية الشراكة مع القطاع الخاص في هذه المشروعات؟
هذا ما سنتركه للمستثمرين لعرضه على الوزارة وسيتم اختيار أفضل عرض للشراكة بهذه المشروعات، وذلك وفقًا لمعايير محددة وكل مشروع على حسب نشاطه، وتم تشكيل مجموعة من مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وبعضوية عدد من الوزراء لاختيار الفائزين بتلك المشروعات، وتجاربنا السابقة تؤكد أهمية وضع قواعد واضحة وأن يكون العقد واضحًا تمامًا دون أي لبس قانوني وطرح عدد محدد من المشروعات وتحديد العائد المتوقع منها.
وهل من مشروعات أخرى.. خلاف القمة الاقتصادية؟
جنبًا لجنب مع مشروعات المؤتمر سيتم طرح عدد كبير من الأراضي على المستثمرين والمواطنين المصريين، وذلك خلال النصف الأول من شهر مارس، وذلك لإنشاء مشروعات عمرانية متكاملة سكنية وتجارية أو مشروعات خدمية، كما سيتم طرح أراضٍ مميزة للأفراد و3 آلاف قطعة أرض للإسكان الاجتماعي العائلي بمساحة 209 – 276 مترًا مربعًا، بالمدن الجديدة، وسيتم طرح مشروعات للمستثمرين المصريين بأسلوب جديد.
حيث سيعلن عن هذه المشروعات على الموقع الإلكترونية للهيئة والوزارة لعرض كل تفاصيل المشروع وشروطه واستخدماته ومواصفاته حتى يكون المستثمر على دراية بكل تفاصيل المشروع قبل سحب كرأسات الشروط بأسبوع كامل حتى يتخذ المستثمر قراره المناسب وفقًا لطبيعة المشروع الذي يريده، ويتم ذلك في ضوء العمل على تطوير منظومة السوق العقارية، وسيتم وضع شروط للتقييم الفني للمستثمر لضمان حصول المستثمر الجاد على الأراضي وليس سمسارًا وتجار أراضٍ، وخاصة أن طروحات الأراضي خلال الفترة الأخيرة كشفت عن عروض مالية وأسعار مقلقة ومبالغ فيها، وأنا لست سعيدًا بذلك لأنه سيؤدي إلى ارتفاع أسعار الوحدات السكنية.
ولكن هناك مخاوف من تعقد الإجراءات والحصول على الموافقات اللازمة؟
هناك تغيير حقيقي يحدث في جميع أجهزة الدولة، وتم الحصول على الموافقات اللازمة للمشروعات التي سيتم طرحها بالمؤتمر وخاصة المتعلقة بالارتفاعات ومنها مشروع أعلى برج بالمدن الجديدة، وسيتم السماح بارتفاعات 21 مترًا للمشروعات السكنية أي بناء 6 أو 7 أدوار.
وماذا عن مشروع مدينة العلمين الجديدة ؟
تم الانتهاء من المخطط المبدئي للمدينة وسيتم طرح المرحلة الأولى للمشروع بمؤتمر القمة الاقتصادية باستثمارات متوقعة 30 مليار جنيه، كما سيتم الإعلان عن الفائز بإنشاء محطة مياه أبو رواش بنظام الشراكة مع القطاع الخاص خلال المؤتمر.
وما هي معايير دعوة المستثمرين العقاريين لحضور مؤتمر القمة الاقتصادية؟
تمت دعوة 150 مستثمرًا بالقطاع العقاري للمشاركة في الجلسة الخاصة بالإسكان، وجار إعداد القائمة وسيتم إرسال خطابات الدعوة قريبًا.
وما هي آخر المفاوضات مع أراب تك؟
تم عقد جلسة مفاوضات مؤخرًا، وتم إرسال صيغة تعاقد للمشروع والشركة تدرسها حاليًا، ونسعى لوضع آلية لتعميم المشروع وعدم وضع استثناء لأى طرف، وننتظر الرد من الشركة، ونحن نرحب بأى استثمار جديد بالسوق المصرية، والمشروع لم يكن لمحدود الدخل منذ البداية.
وماذا عن مشروع دار مصر؟
سيتم طرح المرحلة الثانية للمشروع للإسكان المتوسط في أبريل القادم وسيتم الطرح بمساحات 100- 150 مترًا للوحدة السكنية، وفى مدن جديدة هي الشيخ زايد وبرج العرب والمنيا الجديدة و15 مايو، وسيتم الطرح بعدد وحدات قليل لدراسة السوق بتلك المدن، وستكون هناك أولوية لحاجزي المرحلة الأولى، ولم يفوزوا بالقرعة وأبقوا على مقدمات الحجز، بحيث تخصص لهم وحدات بالمرحلة الثانية بالمشروع.
وما هو مصير مبادرة شعبة الاستثمار العقاري لإنشاء 5 آلاف وحدة سكنية للشباب؟
الوزارة وافقت على تخصيص نحو 100 فدان للشعبة لإنشاء المشروع، وأعلنت الشعبة عن إنشاء 1500 وحدة سكنية بصورة مبدئية على أن تسلمهم للوزارة وسيتم دمجهم ضمن برنامج الإسكان الاجتماعي لمحدودي الدخل.
وما هي آخر تطورات ملف التسويات للشركات المتعثرة؟
جار بحث عدد من التسويات وتم الانتهاء من مجموعة كبيرة من التسويات وآخرها التسوية التي تمت مع شركة طلعت مصطفى حول مشروع "مدينتي" والعقد الجديد مع الشركة الذي تم إبرامه في عام 2010 حدد نصيب الهيئة بنسبة 7% من حصيلة بيع الوحدات السكنية وبحد أدنى 9.9 مليارات جنيه، وقيمة التسوية تزيد على 20 مليار جنيه، وجار بحث تسويات جديدة، ولكن لن يتم الإعلان عنها إلا بعد استكمالها كما أن الهيئة لديها مستحقات كبيرة لدى المستثمرين وسداد هذه المستحقات سيتم وفق جدول زمني محدد.
وماذا عن المتأخرات لدى شركة رؤية للاستثمار العقاري والتي تزيد على المليار جنيه؟
تم إجراء التسوية مع هشام شكري، صاحب الشركة، وسدد 250 مليون جنيه، وكان هناك خلاف على حساب المتأخرات على الشركة ولم تكن هناك نقاط جوهرية لوقف التسوية، ونحن لا نسعى للفرقعة، ولكن أهم شىء الحصول على مستحقات البلد، وليس هناك مستثمر عليه مستحقات بقيمة مليار جنيه ولم يتم التحرك بشأنه.
هناك انتقادات واسعة للوزارة بسبب ارتفاع أسعار الأراضى؟
وزارة الإسكان ليست تاجر أراضٍ وسيتم إلغاء نتائج بعض المزايدات للأراضي التي تم طرحها مؤخرًا نتيجة ارتفاع الأسعار التي تقدم بها المشاركون بالمزايدة، وهذه الأسعار ستضر بالسوق العقارية، وذلك سيرفع الأسعار بالسوق كلها، وسيتم رفع قيمة التأمين للدخول في المزايدات؛ لأن البعض كان يشارك في المزايدة بهدف رفع الأسعار لتحقيق مصلحة شخصية، وجار دراسة نظام جديد لطرح الأراضي، بحيث يتم الطرح بسعر محدد وستكون المزايدة على أعلى قيمة مقدمة سيتم سدادها لحجز الأراضي، وذلك بهدف منع المضاربين وتجار الأراضي.
ومتى سيتم اللائحة العقارية؟
تم الانتهاء من إعداد اللائحة العقارية الجديدة وجار مراجعتها من المستشاريين القانونين ونسعى لضبط السوق، واللائحة العقارية الجديدة تسهم بشكل كبير في ضبط السوق، وسيتم الإعلان عنها في مؤتمر القمة الاقتصادية.
وماذا عن ميزانية هيئة المجتمعات العمرانية؟
سيتم توقيع بروتوكول مع وزارة المالية بهدف الاستفادة من عائد هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لتمويل مشروع الإسكان الاجتماعي، والموازنة العامة الحالية لهيئة المجتمعات العمرانية تقدر ب 14 مليار جنيه للعام الحالي والموازنة الجديدة 28 مليار جنيه، و6 مليارات جنيه منها سيوجه لبرنامج الإسكان الاجتماعي والهيئة حققت أرباحًا بقيمة مليار جنيخ العام الماضي، وطلبنا مبدئيًا 3- 4 مليارات جنيه كمخصصات من الدولة.
وما هو الموقف التنفيذى لمشروع "الإسكان الاجتماعي"؟
جار تنفيذ 250 ألف وحدة سكنية في المدن الجديدة والمحافظات ضمن مشروع "الإسكان الاجتماعي" الذي يستهدف إنشاء مليون وحدة سكنية وتكلفتها 30 مليار جنيه دون سعر الأرض والمرافق، وكل ما وفرته الدولة وضخته في المشروع منذ بدايته لا يتجاوز 5 مليارات جنيه، و25 مليار جنيه الباقية بتمويل من هيئة المجتمعات العمرانية وموارد تسويق المشروع ويفترض الانتهاء من تنفيذ تلك الوحدات خلال ديسمبر المقبل، وأى مشروع استثماري جديد بالمؤتمر هدفه ضخ استثمارات جديدة والاستفادة من العائد لتمويل مشروع الإسكان الاجتماعي، وخاصة أن الدولة أكدت أن المجتمعات العمرانية سيكون عليها العبء الأكبر لضخ تكلفة الإسكان الاجتماعي، والوزارة ملتزمة بتنفيذ مليون وحدة سكنية خلال 5 سنوات بتكلفة تتراوح ما بين 130 و150 مليار جنيه.
وما هي أسباب تأخير تفعيل دور صندوق الإسكان الاجتماعي؟
الفترة المقبلة ستشهد تفعيل صندوق الإسكان الاجتماعي خلال 5 سنوات وسيعادل أكبر بنك موجود في مصر وستصل محفظة مشروعات الصندوق ل 200- 300 مليار جنيه، ونسعى لضمان واستدامة موارد للمشروع، ولا يرتبط بالموازنة العامة للدولة، وتم عقد اجتماعين لمجلس إدارة الصندوق وتم تشكيل مجلس الإدارة ووضع هيكل تنظيم مختلف عن الجهات التقليدية للدولة، وتم إرساله لجهاز التنظيم والإدارة.
انتقادات كبيرة تواجه الوزارة بسبب زيادة سكان المقابر؟
سكان المقابر لا يتجاوز عددهم 20 ألف أسرة بما يعني قرابة 100 ألف نسمة وليس كما يردد البعض بمليون و6 ملايين نسمة، وذلك وفقًا لدراسة أعدتها جامعة عين شمس بالتعاون مع جامعة إيطالية، علاوة على أن هناك عمارات سكنية بمنطقة البساتين ويحتسبها البعض من سكان المقابر بالرغم من أنه ساكن في وحدة سكنية و35% من السكان يرفضون الخروج من المقابر، وسكان القبور يقتصرون على القاهرة فقط، ويقطنون مقابر البساتين المقامة على مساحة 1.400 فدان نتيجة طابع إنشاء المقابر القديمة، حيث بها غرف، والمنطق يقول إن تعداد سكان إمبابة يقدر بمليون نسمة وهى على مساحة ألفي فدان، بالرغم من أنها مكونة من أبراج سكنية، والتعداد الرسمي لمدينة القاهرة لا يتجاوز 9 ملايين نسمة فكيف يكون سكان المقابر 6 ملايين.. أيًا كان عدد سكان المقابر علينا بناء سكن بديل لهم للخروج، وذلك يحتاج إلى تمويل وموارد إضافية للدولة، ولن يكون ذلك إلا من خلال المشروعات والاستثمارات الجديدة.
هل فشلت تجربة الوزارة في طرح وحدات الإيجار؟
سيتم طرح محور جديد لمشروع الإسكان الاجتماعي سيكون بغرض الإيجار بنسبة 20% من الوحدات السكنية التي سيتم طرحها، علاوة على أنه توقيع بروتوكول تعاون مع وزارة التطوير الحضاري لتطوير العشوئيات وإنشاء وحدات سكنية لسكان المناطق العشوائية وسيتم البدء بمنطقة تل العقارات بمنطقة السيدة زينب، وسيتم إنشاء الوحدات السكنية خلال عام بغرض الإيجار التمليكي، وذلك على نفس الموقع، على أن يخرج السكان لسكن بديل لمدة سنة وسيعودون بعد بناء الوحدات السكنية.
ولماذا تراجع دور الإسكان التعاوني؟
هناك جهود لتفعيل دور الإسكان التعاوني ودعم الجمعيات التعاونية وتم رفع قيمة القرض التعاوني ل 50 ألف جنيه، والهيئة بدأت تفعل من دورها وطرحت 1100 فدان على جمعيات الإسكان التعاوني، وتقدمت لها الكثير من الجمعيات، والهيئة ستقوم ببناء وحدات سكنية بداية من بورسعيد بالتعاون مع المحافظة، وسيتم تخصيص أراضٍ جديدة للهيئة بالمدن الجديدة، بحيث تقوم الهيئة بذاتها بطرح وحدات سكنية للمواطنين.
وماذا عن قانون الإيجار القديم ؟
قانون الإيجار القديم برلماني بحت لأنه يتعلق بظروف اجتماعية والبرلمان القادم هو الذي يبت فيه، وتم الانتهاء من مسودة تعديل القانون، وتم تعديلها أكثر من مرة ولكن طرح القانون يتطلب وجود برلمان لمناقشته بشكل جيد، وسوق الإسكان في مصر لن ينصلح في ظل وجود سعرين للإيجار، ولابد أن يكون هناك قانون واحد للإيجارات، ولكن ذلك على مدى زمني متدرج، للوصول لقيمة حقيقية للإيجار، ولكن لابد من فترة انتقالية لذلك، ونتفاوض مع البنك الدولي للحصول على قرض بقيمة 500 مليون دولار وأحد بنود القرض توجيهه لدعم الإيجار للمواطنين الفقراء ومحدودي الدخل.