القطاع العقاري المصري تراجع لكنه لم يبلغ حد الانهيار

يبدو أن هناك جملة من الأسباب الوجيهة التي تقول بضرورة تجنب القطاع العقاري المصري الذي يكابد المصاعب، ومع ذلك فقد عاد بعض المستثمرين على استحياء إلى شراء الأسهم المفترض أنها أقل عرضة للملاحقات القضائية التي طالت صفقات بيع أراضي الدولة التي أحاطت بها الشبهات.
فالقطاع العقاري الذي ظل على مدار عقد كامل المحرك الأساسي وراء الطفرة الاستثمارية في البلاد دمرته رأسمالية ارتكزت على علاقات الصداقة والقربى. والآن يتحمل القطاع تبعة ملاحقات الفساد التي تتزايد رقعتها بعد الانتفاضة الشعبية التي أطاحت بالرئيس حسني مبارك من سدة الحكم في فبراير الماضي.
وقد يستغرق الأمر سنوات لتجاوز التحديات القانونية التي تواجه شركات مثل بالم هيلز وطلعت مصطفى والتي ركزت أعمالها على الشريحة العليا من القطاع العقاري التي تستهدف الصفوة المقتدرة في مصر.
انتظار طويل لمن بالغ في بيع الأسهم
وقد يكون الانتظار طويلا جدا بالنسبة لبعض المستثمرين الباحثين عن القيمة في هذا القطاع. ويقول المحللون إن المستثمرين ربما بالغوا في بيع أسهم مؤسسات مثل سوديك وعامر جروب وذلك استنادا إلى القوائم المالية القوية لدى هذه الشركات- والتي قد تساعدها في تجاوز العاصفة وتأمين تواجدها في قطاعات مثل العقارات التجارية خلافا للشريحة السكنية الراقية.
وقال أنكور خيتاوات من شركة إتش سي سيكيوريتيز "شركات مثل سوديك تظهر بصورة أفضل الآن وهي بذلك تلعب على وتر القيمة والنمو معا."
تضارب القوانين
ولا شك أن تضارب القوانين الناظمة لصفقات بيع الأراضي العقارية يأتي في قلب النزاع القانوني الذي دفع ساحات القضاء إلى إبطال عقود مبيعات لشركات بالم هيلز والشركة المصرية للمنتجعات. كما أن ملكية مجموعة طلعت مصطفى لواحد من أكبر المشروعات العقارية أصبحت في حيز الخطر.
وتراجعت أسهم بالم هيلز 75% هذا العام بينما هوت أسهم الشركة المصرية للمنتجعات وطلعت مصطفى 61%- والنسبة الأخيرة هي ضعف نسبة تراجع المؤشر الرئيسي للبورصة المصرية إي جي إكس 30. واستولت أزمة الثقة على القطاع برمته.
واليوم تتناثر البلدوزرات والرافعات في الصحراء الواقعة على أطراف العاصمة المصرية- عاطلة عن العمل بعدما انشغلت شركات العقار بإعادة النظر في مستقبل مبيعاتها مع تأهب معظمها لتحقيقات قضائية محتملة معها بشأن حيازة الأراضي.
ويعود تاريخ الطعن في صفقات بيع أراضي الدولة إلى فترة ما قبل رحيل مبارك. وازدادت حدة الاعتراض على الصفقات مع اندلاع الثورة ما أدى إلى صب جام الغضب الشعبي على المسؤولين الذين باعوا الأرض بأثمان زهيدة في دولة غالبية سكانها يعيشون في فقر.
وتم سحب الأراضي من ثلاث مؤسسات على الأقل وأودع وزيرا إسكان سابقان السجن. وتدور القضايا حول قانون صدر سنة 1998 يقضي بضرورة بيع جميع أراضي الدولة بالمزاد العلني.
وقال سميح ساويرس الرئيس التنفيذي لشركة أوراسكوم للتنمية "إن أكبر مشكلة تواجه الدولة الآن هي غياب الوضوح فيما يتصل بالوضع القانوني لجميع أراضي مصر"، مضيفا: "ما لم يحل هذا الإشكال- لن يشهد هذا البلد أي تطوير في أي مجال. والمشكلة أن هذا القانون يمكن تطبيقه على أي أراض بيعت في مصر." ويحذر المحللون من أن المعارك القضائية المطولة وخطط التعويضات العشوائية والاحتكام إلى التحكيم الدولي من شأنه وأد أي استثمارات جديدة بالقطاع العقاري.
إسكان الطبقة المتوسطة
وأكد القاضي أحمد مكي نائب رئيس محكمة استئناف القاهرة - أن الأراضي المباعة للعديد من الشركات يجب إعادة تقييمها مع التفكير في خطط للتعويضات وطرح مجموعة من الأراضي للمزاد العلني من جديد. وعمليا أصبح كل مشروع كبير أو مطور عقاري ذو ثقل- الأجانب منهم والمحليون- محل شك فيما يتصل بطريقة بيع الأراضي لهم. ونسبيا لم تنج إلا المؤسسات الصغيرة التي ركزت أكثر على إسكان الطبقة المتوسطة.
وفي حيز الأمان النسبي أيضا شركات أخرى مثل مدينة نصر للإسكان ومصر الجديدة للإسكان التي آلت إليها الأراضي بتاريخ أقدم وتتبنى انكشافا أكبر على إسكان الطبقة المتوسطة في البلاد التي يعجز ملايين من أبنائها عن امتلاك منزل.
قانون جديد يسد جميع الفجوات
وكان مجلس الوزراء في عهد مبارك قد طالب بوقف المعارك القضائية حين وعد بسن قوانين جديدة تحل الإشكالية. لكن اندلاع الانتفاضة الشعبية حال دون تمام الخطة. أما الإدارة الجديدة- التي تستند إلى القوات المسلحة- فتوزع انتباهها وتشتت بين تحديات كثر ما منعها من إيلاء الاهتمام اللازم لحل الأزمة العقارية- حسبما يقول محللون.
ويدعو خبراء الصناعة إلى تدخل سريع وجريء أيضا. لكن مخاوفهم تأتي من أن الحكومة الحالية لا تظهر رغبة في إعادة صياغة الإطار القانوني الحاكم للقطاع العقاري في مصر - تاركة المهمة للحكومة الجديدة التي ستتولى مقاليد الحكم بعد الانتخابات البرلمانية المقررة في سبتمبر المقبل.
ويقول القاضي محمد حامد الجمل الرئيس السابق لمجلس الدولة "نحن نحتاج إلى قانون جديد يسد جميع الفجوات التي تركت بدون رقيب في السابق" - مضيفا أن الحكومة عليها أن تراجع من جانبها كافة عقودها قبل أن تصبح محل نزاع قضائي. وبدون هذا سوف ستظل قطاعات عريضة من الصناعة رهن أحكام القضاء. لكن الأخبار ليست كلها سيئة.
فقد أكدت مؤسسة كولدويل بانكر العقارية الدولية أن الطلب على العقار خارج القاهرة تراجع. لكن رئيس الشركة في مصر محمد عبد الله قال "الاتجاه داخل المدينة معاكس لذلك." ويمكن أخذ مبيعات كولدويل كمؤشر على المبيعات العقارية داخل العاصمة.
فقد قال عبد الله إن مبيعات الشركة في مصر تراجعت للنصف بعد اندلاع الانتفاضة لكنها استردت جزءا من خسائرها وصولا إلى انخفاض 30% في منتصف أبريل نيسان. وقال عبد الله "كنت أتوقع رقما قريبا من الصفر لكن العقار هو استثمار جيد جدا في حالات غياب الرؤية الواضحة."