(فاروس) يتخوف من تركيز بالم هيلز على عقارات الأثرياء

فيما أبدى بنك الاستثمار فاروس مخاوف من تراجع إيرادات شركة بالم هيلز كونها تركز على الوحدات العقارية الخاصة بأصحاب الدخول المرتفعة والشريحة العليا من أصحاب الدخول المتوسطة، إضافة إلى وجود نسبة كبيرة من نشاطها فى الغرف الفندقية، مما يجعلها عرضة لأى تذبذب فى النمو الاقتصادى، فإنه لم يعتبر أن القضية التى رفعها حمدى الفخرانى، صاحب دعوى بطلان عقد أرض مدينتى، والخاصة بالمطالبة بفسخ عقد أرض حصلت عليها فى القاهرة الجديدة مساحتها مليون متر مربع تمثل خطراً على الشركة.
وقد أوصى البنك فى تقرير حديث له عن الشركة بشراء سهمها، وحدد قيمته العادلة عند 8.1 جنيه، مشيرا إلى أن نمو بالم هيلز حاليا يرتكز فى الأساس على التوسع فى العقارات الخاصة بقضاء الإجازات.
وتعد شركة بالم هيلز واحدة من كبرى شركات التطوير العقارى الخاصة فى مصر، والتى تمتلك مساحة كبيرة من الأراضى تصل إلى 47.8 مليون متر، كما أنها توجد فى السعودية، وتقسم الأرض المملوكة لها بين وحدات سكنية عادية وأخرى ترفيهية الخاصة بقضاء الإجازات، وفى مطلع العام الحالى قامت الشركة بالاستحواذ على شركة ماكرو للاستثمارات المالية، والتى لها ترخيص للعمل مع مجموعة من الفنادق من خلال 762 غرفة.
وقد تأسست بالم هيلز فى عام 2005، على يد مجموعة منصور والمغربى للاستثمارات، لبناء مجمعات سكنية متكاملة، إضافة إلى المشروعات العقارية الإدارية، ومنذ ذلك الحين قامت الشركة بتنفيذ مجموعة من المشروعات فى القاهرة الكبرى.
وكانت سياستها منذ البداية تعتمد على بناء وحدات لأصحاب الدخول المرتفعة، إلا أنها بدأت قبل عامين تتجه إلى مشروعات الوحدات السكنية المتوسطة بسبب زيادة الطلب عليها.
وفى عام 2008، دخلت بالم هيلز السعودية بعد شراء 6.6 مليون متر من الأرض بالاشتراك مع بعض المستثمرين المحليين هناك، وكانت الخطة فى المملكة تتضمن إقامة مشروعات شبيهة لمشروعاتها فى مصر، لكنها لم تبدأ حتى الآن فى العمل فى هذه الأرض.
وقد أدى النمو السريع لقطاع العقارات فى مصر فى السنوات القليلة الماضية إلى نمو بالم هيلز لتتحول من شركة صغيرة إلى واحدة من كبرى شركات المطورين العقاريين فى مصر، وبعد أن استطاعت جمع مساحة كبيرة من الأرض فى محفظتها، بدأت فى توسيع وتنويع أعمالها، لذلك استحوذت على شركة ماكرو فى بداية 2010، وتعتزم فى الفترة المقبلة تأسيس وحدتين للتأجير التمويلى والتمويل العقارى، وتوقع التقرير أن يساهم ذلك فى حسن استخدام مخزون الأراضى الموجودة فى محفظة الشركة.
وتدار الشركة من خلال 15 فرعا، واثنتين من الشركات المشتركة التى تقوم بأنشطة مكملة لأعمالها الأساسية، وهى كولويل بانكر للوساطة فى العقارات، وتمتلك فيها بالم هيلز 49% ، ولها نفس النسبة من شركة أولاد حسن علام التى تعمل فى مجال المقاولات والعقارات.
وتمتلك بالم هيلز ثمانية مشروعات بالكامل حاليا، وهى جولف فيو، وجولف إكستنشن، وفورتى نين، و كاسكادا بامبو جولدن بالم هيلز، و199 فدانا، والقطامية وكابسى بلوت 3& 5، والريف الأوروبى.
وخارج الأراضى التى تم استغلالها فى عمل وحدات سكنية، تعمل الشركة حاليا على تطوير 22.7 مليون متر مربع، «وما زال هناك 25.5 مليون متر مربع أخرى غير مستغلة»، وفى المستقبل القريب يتوقع أن تستكمل الشركة مشروعاتها التى لم تنته منها بعد مثل جولف إكستنشن، وبالم هيلز القطامية.
وتخصص الشركة أرض طريق مصر إسكندرية مشروعى فورتى نين وكازا لوحدات سكنية للطبقة المتوسطة، وينتهى المشروعان فى عام 2015.
ووفقا للتقرير، فإن اتجاه بالم هيلز إلى مساكن الطبقة المتوسطة له إيجابيات عديدة، تتركز فى تجنيبها نسبيا التعرض إلى تذبذب الاقتصاد، بالإضافة إلى وجود عجز كبير فى المعروض من هذا النوع من المساكن فى مصر.
وبحسب الإحصاءات الحكومية وتوقعات فاروس، فإن المعروض من المساكن الموجهة لغير الأثرياء يجب أن يزيد بنحو 500 ألف وحدة سنويا خلال السنوات العشر المقبلة لسد هذا العجز، وغالبية تلك الوحدات المطلوبة تقع بين فئات متوسطة ومنخفضة الدخل، «ومع ذلك فإننا ما زلنا نرى أن هذا النوع من المساكن ما زال محدودا فى محفظة أنشطة الشركة مقارنة بإجمالى المحفظة».
ويقول التقرير إن العمل فى النشاط العقارى يتطلب تحقيق تكامل بين عمل وحدات للسكن وأخرى لقضاء الإجازات أو الغرف الفندقية، وتخصص بالم هيلز 32% من أراضيها للوحدات السكنية فقط، والباقى للنشاط الثانى، وهو ما يجعل أداء الشركة عرضة للتأثر سلبا اتجاه أى تذبذب فى الاقتصاد، خاصة أن قطاع السياحة يتسم بحساسية مفرطة نحو أى قلاقل سياسية أو اقتصادية.
لذلك يبدى التقرير مخاوفه من تركيز بالم هيلز على بناء الوحدات السكنية لأصحاب الدخول المرتفعة والمتوسطة، والتى تتسم بارتفاع أسعارها، فى وقت يتسم فيه الطلب على هذا النوع من الوحدات بعدم النمو، «لكن هذه المخاوف ستظل ضئيلة إلى أن تعلن الشركة عن استراتيجيتها لتنويع وحداتها السكنية تبعاً لحاجة وقدرات العملاء».
ولم يكن اقتحام بالم هيلز مجال مساكن الطبقة المتوسطة، المحاولة الوحيدة لزيادة مبيعاتها، فقد قدمت مبادرة لمد فترة سداد أقساط الوحدات من 5 سنوات إلى 7 سنوات فى مشروعات باركس وقطامية إكستنشن.
ويرى التقرير أنه باستحواذ بالم هيلز على شركة ماكرو «ستمثل إيرادات إدارة الفنادق 30% من إجمالى الإيرادات على المدى الطويل»، حسب التقرير.
9
ويتوقع أن تعتمد إيرادات الشركة خلال الفترة المقبلة أيضاً على مبيعات الأراضى بصورة أساسية، والتى تتوزع بين القاهرة الكبرى، ومناطق ساحلية على البحرين الأحمر والمتوسط. وعلى سبيل المثال تصل أكبر مساحة من الأرض التابعة لها إلى 14.7 مليون متر فى الساحل الشمالى، ولديها 7.7 مليون متر مربع فى طريق مصر الإسكندرية الصحراوى، إضافة إلى 5.9 مليون متر مربع فى محافظة 6 أكتوبر، و5.1 مليون متر فى جمصة، و5.7 مليون متر فى العين السخنة، كما أنها تمتلك أراضى فى القاهرة الجديدة والإسكندرية.
وقامت الشركة بشراء معظم تلك الأراضى من خلال المشاركة فى برنامج بيع الأصول الحكومى، وأيضا المزادات التى كانت تقوم بها وزارة الإسكان والتعمير.
ووصف التقرير الملاءة المالية للشركة «بالضيقة»، بسبب اتساع مساحة الأراضى التابعة لها والتى راكمت من التزاماتها المالية، لتصل قيمتها إلى 5.6 مليار جنيه، وهو ما جعل مساحة كبيرة من هذه الأرض تعتبر «غير مدرة للعائد»، بحسب تعبير التقرير.