حكاية شركة تعمير

خمس سنوات فقط هى عمر شركة بالم هيلز للتعمير. فقد ظهرت إلى الوجود فى عام 2005، بعد تعيين حكومة أحمد نظيف بعام واحد. الشركة الوليدة جاءت تحت مظلة شركة المنصور والمغربى للاستثمار والتنمية، وهى كيان اقتصادى كبير فى عالم التوكيلات الأجنبية والسياحة، لكن لم يكن لها نشاط ذو شأن فى عالم المقاولات، أو ما صار يصطلح على تسميته ب «التطوير العقارى».
وتقول بالم هيلز على موقعها الالكترونى إنها تأسست تحت مظلة قانون الاستثمار رقم 8 لعام 1997 كشركة شقيقة للاتحادية للاستثمار العقارى «للاستفادة من المميزات الايجابية لنظامه الضريبى». وتأسست الاتحادية عام 1997 خصيصا للقيام بمهمة تطوير مشروع سكنى فى مدينة السادس من أكتوبر، قبل أن تستحوذ عليها بالم هيلز فى يناير 2008.
وتمتلك المنصور والمغربى للاستثمار والتنمية 54% من الشركة، التى يرأسها ياسين منصور، أخو محمد منصور، وزير النقل فى حكومة نظيف إلى العام الماضى، وابن خالة الوزير أحمد المغربى، الذى انتقل من حقيبة السياحة للاسكان فى تعديل وزارى عام 2005. وللمغربى مساهمة غير مباشرة فى بالم هيلز عبر أسهمه فى الشركة الأم.
كما ترافق تأسيس الشركة مع سياسة جديدة للحكومة فى التوسع فى بيع الأراضى بالمزاد. وهى سياسة كان لها ميزة نسبية فى الشفافية مقارنة بأسلوب التخصيص، الذى كان متبعا من قبل، إلا أنها ساهمت فى رفع قيمة الأراضى عموما بشكل جنونى، ومعها قيمة رقع الأراضى التى تمتلكها الشركات.
وينفى ياسين منصور أن تكون بالم هيلز قد استفادت من وجود أخيه وابن خالته فى وزارتين معنيتين بالحكومة. وقال فى حوار مع لميس الحديدى فى سبتمبر 2009 إن «أخى الوزير محمد منصور لم يدخل مكتبنا مرة واحدة منذ تولى الوزارة حتى لا تخلط الأمور». وأضاف: «شعرت بالسعادة إثر تعيينهما وزيرين لأن هذا بمثابة تقدير كبير لهما، ولكن شركاتنا تضررت كثيرا بعدها، خاصة أن الشركات التى نملكها وتتعامل مع قطاع النقل توقفت عن الدخول فى المناقصات، و(قولنا مش عاوزين وجع دماغ)».
ويعتبر بنك اتش اس بى سى العالمى فى تقرير له صادر مطلع عام 2010 أن رقعة الأراضى «الرخيصة»، التى صارت تمتلكها بالم هيلز، عنصر أساسى فى تقييم البنك لسهمها بتوصية بالشراء المكثف. ويقول التقرير إن الأراضى تمثل 45% من تقييمه لشركات العقارات المصرية الخاصة، والتى تأتى بالم هيلز ثانيتها بعد شركة طلعت مصطفى، من حيث القيمة السوقية والمساحات التى تمتلكها. وتجمع بنوك الاستثمار المصرية على أن رقعة الأراضى تلك عامل إيجابى حاسم فى وضعية الشركة ومستقبلها.
وفى الحقيقة لم ترث بالم هيلز الكثير من شقيقتها التى استحوذت عليها قبل الادراج فى بورصتى القاهرة ولندن فى مايو 2008. فمساحة الأراضى التى كانت تبنيها الاتحادية فى 6 أكتوبر لم تتجاوز 250 فدانا، زادت بسرعة تحت مظلة بالم هيلز إلى 3.5 مليون متر مربع بنهاية 2006 ثم إلى 33 مليون متر مربع فى فبراير 2008، أى تضاعفت 10 مرات فى حوالى 13 شهرا. وتقول الشركة فى آخر تقاريرها الخاص بنتائج الربع الثانى من 2010 إنها تصل إلى 47.8 مليون متر مربع.
ووفقا لأرقام نوفمبر 2009، كما يرصدها تقرير لبنك الاستثمار برايم فى نهاية فبراير 2010، فإن رقعة أراضى بالم هيلز هى الأكثر تنويعا بين منافسيها فى مصر (يقدرها التقرير ب 48.8 مليون متر مربع). فالشركة صارت تمتلك فى هذه السنوات القليلة 6 ملايين متر فى العين السخنة (12% من رقعتها)، و13 ألف متر فى الاسكندرية، ومليون متر مربع فى أسوان (2%)، و7.4 مليون متر فى طريق الاسكندرية الصحراوى (15%)، و5.1 مليون متر فى القاهرة الجديدة (11%)، أما فى الساحل الشمالى، حيث تقيم الشركة مشروع هاسييندا الفاخر، فتمتلك الشركة 14.7 مليون متر مربع (30% من رقعة أراضيها). هذا إلى جانب حوالى 6.6 مليون متر مربع فى السعودية.
وتقول أرقام الشركة إن تكلفة هذه الأراضى وصلت إلى 7.6 مليار جنيه، وإنها لم تسدد منها سوى 2.236 مليار جنيه (بنهاية 2009)، أى قيمة 30 % فقط من المساحة. وفى لحظة الطرح فى البورصة فى النصف الأول من 2008، وضع الاستشارى العالمى سى بى ريتشارد إليس القيمة السوقية لرقعة الأراضى عند 3.5 مليار دولار (حوالى 20 مليار جنيه). أما آخر تقييم معلن من الشركة ذاتها، فقد وصل بالرقم إلى 37 مليار جنيه مصرى.
أى أن الشركة تستطيع تحقيق ربح رأسمالى فقط من بيع أراض فضاء (14% فقط من رقعة الأراضى تتم بها أعمال إنشاءات حاليا)، يصل إلى 30 مليار جنيه، وبعد أن تسدد ما هو متبق من قيمة الأرض للدولة.
أما مشروعات الشركة، فهى تركز تماما على ما يسمونه بالاسكان الفاخر، والبيوت الثانية، والشاليهات السياحية الفاخرة، مع شريحة من الوحدات موجهة للطبقة الوسطى العليا، وقد دخلت مطلع العام الحالى عالم الفنادق بعد الاستحواذ على شركة ماكور.
وقد نجحت بالم هيلز فى تحقيق معدلات ربح هائلة فى السنوات الخمس من النشاط. فقد نما اجمالى دخلها بمتوسط 258% فى الاربع سنوات ما بين 2005 و2008، وارتفع هامش ربحها من 12% فى بداية الفترة إلى 53% فى 2009. وحققت الشركة، الشابة، 592 مليون جنيه ربحا صافيا فى 2008، قبيل ظهور آثار الأزمة العالمية على قطاع العقارات المصرى.
وبمعايير الربح والتطور وسرعة النمو، فإن بالم هيلز نموذج غير عادى فى عالم البيزنس المصرى. وربما بمقاييس الرأسمالية العالمية أيضا. إذ إنه من غير المسبوق أن تظهر شركة تقريبا من العدم لتصبح ثانى لاعب فى السوق بعد 3 سنوات فقط من نشأتها، فى قطاع كالعقارات.
قصة بالم هيلز تمثل بوضوح نمط تعمير القطاع الخاص المصرى فى عصر التحرير الاقتصادى على طريقة حكومة نظيف: اراضى الدولة للشركات بأرخص الأسعار دون قانون يتعامل مع شبهات تعارض المصالح. أرباح رأسمالية هائلة من تطور أسعار الأرض بلا قيمة مضافة حقيقية.
توجه عمرانى يتجاهل ملايين المصريين الباحثين عن سكن، ويركز على شريحة محدودة من أصحاب الملايين لتحقيق أعلى العوائد، ومن ثم لا يحقق سوى استفادة تنموية محدودة للمجتمع (إذا تذكرنا أن مصر يعيش بها 78 مليون نسمة، وليس فقط سكان الكومباوندز). وشركات خاصة تطنطن بالمنافسة وكفاءة القطاع الخاص وأولوية دوره فى خدمة المجتمع، بينما هى لحما ودما وعظما، ولادة ونشاطا وربحا، صنيعة الدولة.