حصلت «المصرى اليوم» على أوراق ومستندات رسمية صادرة من جهاز المحاسبات تكشف المخالفات والتجاوزات فى قضية قرية جزيرة آمون.. التى قرر الرئيس مبارك إلغاء جميع التعاقدات الخاصة ببيعها وطرحها فى مزاد علنى بعد إثارة القضية تحت قبة البرلمان من خلال نائب الحزب الوطنى هشام مصطفى خليل. وتؤكد الأوراق اعتراض جهاز المحاسبات على عملية البيع لقرية جزيرة آمون مرتين، الأولى عام 2007 عند بيعها من شركة «مصر أسوان» للسياحة لشركة «جزيرة آمون»، والثانية بعد شرائها من شركة «بالم هيلز» عقب طرحها للبيع للمرة الثانية من شركة «مصر أسوان» للسياحة، ودارت وقائع القضية فى عهد حكومة د. أحمد نظيف. واعترض الجهاز المركزى للمحاسبات على البيع لأسباب هى: أولا، أن توقيت عرض القرية للبيع غير مناسب، حيث إنها كانت تحقق خسائر، مما أدى إلى تدنى القيمة البيعية لها، وأنه كان فى الإمكان تطويرها وتنشيطها. ثانيا، وجود فارق كبير بين تقييم سعر القرية والعرض المقدم لشرائها بنحو 23 مليون جنيه، بنسبة 30% تقريبا، مما يشير إلى عدم دقة أرقام التقييم، ورأى الجهاز ضرورة تحديث التقييم. ثالثا، عدم وجود الضمانات القانونية والمالية الكافية لحفظ حق الشركة قِبَل المشترى، نظرا لأن شركة جزيرة آمون للاستثمارات السياحية والعقارية التى وافق مجلس الإدارة على قبول عرضها، هى شركة تحت التأسيس. رابعا، عدم وجود خطة مقترحة لاستثمار حصيلة البيع لصالح المساهمين. خامسا، طلب ممثل الجهاز رأى المساهمين، وعددهم 9 جهات تمثل ما يقرب من 100% مال عام، فوافقوا بالإجماع على العرض المقدم من شركة جزيرة آمون، وأصدرت الجمعية العمومية قرارا بتاريخ 13 يناير 2007، بالموافقة على البيع رغم اعتراض الجهاز. وتنشر «المصرى اليوم» تفاصيل التقارير فى قضية «جزيرة آمون» فى السطور التالية.. «مصر أسوان للسياحة» باعت القرية لشركة تحت التأسيس فى غياب الضمانات القانونية والمالية تبدأ القصة فى 25 أبريل 2005، عندما وافقت الجمعية العمومية غير العادية لشركة «مصر أسوان» المالكة للقرية، على بيعها، وتم تقييم أرض القرية بمعرفة ثلاثة مكاتب استشارية متخصصة بمبلغ 71.60 مليون جنيه فى عام 2006، وتقدم لشراء القرية كل من مجموعة شركات مودرن جروب بعرض يبلغ 40 مليون جنيه، وشركة جزيرة آمون للاستثمارات السياحية والعقارية تحت التأسيس بمبلغ 90 مليوناً. وبتاريخ 31 يناير 2007 وأثناء انعقاد الجمعية العمومية غير العادية للنظر فى ترسية عملية بيع قرية آمون السياحية لشركة جزيرة آمون تحت التأسيس بمبلغ 90 مليون جنيه، تسدد 30% دفعة مقدمة، و5% عمولة دلالة، والباقى على 8 أقساط ربع سنوية. لم تلتزم شركة جزيرة آمون للاستثمارات السياحية بشروط البيع، مما أدى إلى قيام شركة «مصر أسوان» للسياحة بإنذارها بتاريخ 24 يوليو 2007، بإلغاء الترسية مع تطبيق نص المادة الثامنة من شروط المزايدة باعتبار رسو المزاد كأن لم يكن وللجهة البائعة حق إعادة البيع. وافقت الجمعية العمومية العامة العادية للشركة بتاريخ 28 أبريل 2007، على إعادة طرح القرية للبيع مرة أخرى. وبتاريخ 26 أبريل 2008 تمت الموافقة على بيع القرية لشركة «بالم هيلز» للتعمير بناء على قرار الجمعية العامة غير العادية بمبلغ 250.84 مليون جنيه تسدد فوريا بشرط تسجيل الأرض فى الشهر العقارى، قامت شركة «بالم هيلز» بسداد مبلغ 425.8 مليون جنيه، تمثل 10% من قيمة العطاء، بخلاف مبلغ 4، 212 مليون جنيه عمولة بيع وتثمين. وتم تسجيل مساحة 200 فدان، و20 قيراطاً، و7 أسهم بالشهر العقارى، برقم 2867 بتاريخ 3 ديسمبر 2008، وتعذر تسجيل باقى المساحة التى تمثل طريقاً خاصاً مؤدياً إلى القرية مساحته 37 فداناً، و8 قراريط، و9 أسهم، وبالتالى رفضت شركة «بالم هيلز» سداد باقى الثمن بذريعة عدم تسجيل المساحة المذكورة. ولدى عرض موضوع إتمام صفقة بيع القرية على الجمعية العمومية غير العادية لشركة «مصر أسوان» للسياحة بتاريخ 26 أبريل 2010، اعترض الجهاز المركزى للمحاسبات مرة أخرى على هذا البيع، وعلى أسس التقييم، وعلى إعادة طرح القرية للبيع مرة أخرى. وجاء الاعتراض الأساسى للجهاز بسبب غموض عملية التقييم وغياب معايير واضحة فى تحديد القيم البيعية للشركة، فضلا عن عدم وجود خطة استراتيجية لاستثمار عائد البيع لدى شركة «مصر أسوان» المالكة للقرية. ملاحظات الجهاز تثير تساؤلات حول الإصرار على تنفيذ مخطط البيع دون وجود خطة لاستغلال العائد من البيع، وفى الخلفية عميلة تقييم تفتقد إلى معايير معلنة ترجح القيام بإجراء البيع. وينص محضر اجتماع الجمعية غير العادية لشركة «مصر أسوان» فى 3 يناير 2007 بنادى السيارات والرحلات المصرى، على أن تقييم الأرض تم عن طريق مكتبين استشاريين هندسيين هما «مكتب صبور» ومكتب «د. عبدالباقى»، ولم تتدخل الشركة فى التقييم، وقد قام هذان المكتبان بمراجعة أسعار الأراضى فى محافظة أسوان. وتمثلت ملاحظات ممثل الجهاز أمام الجمعية العامة غير العادية: فى ضوء المعلومات المتاحة لنا سأقوم بعرض وجهة نظر الجهاز فى شأن موافقة مجلس إدارة شركة «مصر أسوان» للسياحة على ترسية عطاء بيع قرية آمون السياحية بأسوان المملوكة للشركة إلى شركة جزيرة آمون للاستثمارات السياحية والعقارية بمبلغ 90 مليون جنيه. وبالنسبة لتقييم أراضى القرية ترى الإدارة «إدارة مراقبة حسابات السياحة بجهاز المحاسبات» أن تقييم الأراضى المقامة عليها مبان بمبلغ 80 جنيها/ م2 فيه إجحاف للشركة حيث تراوحت أسعار أراضى الإسكان فى مدينة أسوانالجديدة والتابعة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بين 180 جنيهاً/م2 و270 جنيهاً/م2، وهى أسعار تراعى فيها الهيئة البعد الاجتماعى للمواطنين وإمكانياتهم المادية. فضلا عن أن هذه الأسعار تعد أسعار أراض سكنية وليست للنشاط السياحى، والأخيرة من المفترض أن تزيد أسعارها كثيرا عن ذلك مما يتضح معه عدم تناسب سعر التقييم للقرية والأسعار السائدة فى المنطقة. وفى مسألة تقييم الأراضى الفضاء ومساحتها 504000 متر مربع تم تقييم هذه المساحة بمبلغ 3 جنيهات للمتر المربع استرشادا بأسعار الأراضى الصحراوية المخصصة للاستصلاح الزراعى، والتى تحتاج إلى سنوات حتى تصبح صالحة للزراعة، ولذا كان من المنطقى تخفيض أسعارها، أما الأراضى المخصصة لمشروع سياحى مثل الذى تنظره الجمعية العام للشركة، فلابد أن يكون له معيار خاص فى التقييم، خاصة أن الأرض الفضاء تعد امتداداً للقرية وليست منفصلة عنها. ونص الاجتماع على أن أرض المزروعات والجولف 134400 متر مربع وقدرت أسعارها بمبلغ 14 جنيهاً للمتر المربع، فى حين أن أرض الطرق ومساحتها 156866 متراً مربعاً، قدرت أسعارها ب15 جنيهاً للمتر المربع. ويرى الجهاز أن أسعار التقييم لهذه الأراضى لا تتناسب مع أسعار الأراضى بهذه المناطق، ولقد تمت مخاطبة الإدارة المركزية بهيئة المجتمعات العمرانية لموافاتنا بأسعار الأراضى الخاصة بمدينة أسوانالجديدة، وأفادت الهيئة بأن أسعار الأراضى تتراوح بين 180 جنيهاً و270 جنيهاً للمتر المربع بنظام سداد 25% وسداد الباقى على 3 سنوات. واختلفت مكاتب استشارية ثلاثة فى تقييم أراضى القرية، فبينما انتهى مكتب «صبور» إلى أن القيمة تزيد قليلا على 11 مليون جنيه، قدرها مكتب «عبدالباقى» بأكثر من 17 مليون جنيه، غير أن المكتب الاستشارى «كونكورد» وضع قيمة تقديرية حوالى 22 مليون جنيه بزيادة 4 ملايين جنيه عن تقييم «عبدالباقى». كما أن نسبة قيمة الأرض إلى قيم أعلى عطاء لكامل المشروع وأراضيه تصل إلى 25% من القيمة وهى نسبة اقتصادية صحيحة، أما الأسعار التى نصت عليها هيئة المجتمعات العمرانية، فهى أسعار أرض يتم البناء على 50% من مساحتها وبارتفاعات 4 أدوار وقد وافق رئيس الوزراء فى زيارته الأخيرة لأسوان «يقصد نظيف» على إطلاق الارتفاعات، أما بالنسبة للأراضى المخصصة للمشروعات السياحية، فان البناء يتم على 20% من مساحة الأرض المخصصة للمشروعات مع ارتفاعات لا تزيد على دورين فى القرى السياحية. وقال ممثل جهاز المحاسبات نصاً فى اجتماع الجمعية غير العادية للشركة لم يتبين لنا الأساس الذى اتخذه التقييم فى تحديد القيمة التقديرية لأعمال المبانى والمنشآت والمرافق وتحديد نسبة صلاحية تلك الأعمال، كما لم يتبين لنا أسباب عدم اتباع الأسلوب نفسه فى تقدير قيمة الأعمال الميكانيكية ووسائل النقل والانتقال وأعمال الكهرباء والاتصالات. ويرى الجهاز «ممثلا فى إدارة مراقبة حسابات السياحة والفنادق» أن توقيت عرض القرية للبيع غير مناسب، حيث إن تحقيق القرية لخسائر يؤدى إلى تدنى القيمة البيعية لها، وكان من الممكن العمل على تطوير وتنشيط القرية، وهى من أهم العوامل المؤثرة لترويج وبيع القرية والحصول على قيمة مناسبة. بالإضافة إلى ما سبق فإن وجود فارق كبير بين التقييم والعرض المقدم لشراء القرية بنحو 23 مليون جنيه بنسبة 30% تقريبا، يشير إلى عدم دقة أرقام التقييم، الأمر الذى نرى معه ضرورة تحديث التقييم. ويتابع الجهاز: أوصى مجلس إدارة الشركة بترسية العطاء على شركة جزيرة آمون للاستثمارات السياحية والعقارية، وهى شركة تحت التأسيس دون وجود الضمانات القانونية والمالية الكافية لحفظ حقوق الشركة فى مثل تلك الحالات. وتضمنت أرواق العطاء المقدم من المشترى أنه سيقوم بتأسيس شركة خصيصا لهذا المشروع الذى سينفق على تطويره وإضافة أنشطة جديدة، مبالغ ضخمة تقدر بمئات الملايين من الجنيهات، وفى حال ترسية العطاء على شركته سيقوم بتأسيس الشركة حتى تدخل قيمة القرية والأراضى المحيطة بها ضمن أصول المشروع، كما أن المشترى يعرض سداد 27 مليون جنيه دفعة مقدمة تمثل 30% من قيمة عطائه بمجرد إخطاره بالترسية، ذلك بالإضافة إلى عمولة البيع وقدرها 5.4 ملايين جنيه قيمة إضافية وباقى المبلغ المسدد سيتم تسديده بعد عامين على دفعات بواقع 8 شيكات ربع سنوية. وشدد جهاز المحاسبات فى ملاحظاته أمام الجمعية العامة للشركة أنه لم يتبين للجهاز الخطة المقترحة المقدمة لاستثمار حصيلة البيع لصالح المساهمين «المال العام». وفى رده أمام الجمعية العامة للشركة قال سمير متولى عضو مجلس إدارة شركة «مصر أسوان» للسياحة تعليقا على ملاحظات جهاز المحاسبات «نشكر الجهاز لأنه مستشار مالى ناصح للشركة»، وامتدح مكتب صبور والمكتبين الاستشاريين الآخرين، وقال إن القرية قيمتها 60 مليون جنيه، فى حين ذكر عبدالباقى 65 مليون جنيه وفق حسابات التشغيل المتوقعة التى تبلغ 50 مليون جنيه فى حين أن قيمة القرية الدفترية 34 مليون جنيه. (وهو ما يثير تساؤل يتعلق بأن الأرض مخصصة وفق قرار رسمى، ومن ثم فهى ليست ملكا لأحد ولذا من الصعب تحديد قيمة دفترية لها). وتابع سمير متولى قائلا: «أما بالنسبة لتوقيت البيع وعدم مناسبته للشركة، فان الشركة لديها مشكلة منذ 15 سنة خسارة مستمرة، والتوقيت مناسب لأن هناك عملية نمو للاستثمار وتحريك رؤوس الأموال الوطنية، (الشركة لم ترغب فى إحياء الأصل بوضعه على الخريطة السياحية رغم أنها حددت نسبة التشغيل المتوقعة ب50 مليون جنيه عند التقييم)». وإزاء الإصرار على عملية البيع، طلب جهاز المحاسبات رد المساهمين «ممثلى المال العام فى الشركة» وهم : الشركة القابضة لمصر للطيران وشركة مصر للتأمين وبنك التعمير والإسكان وشركة الشرق للتأمين والشركة المصرية العامة للفنادق والسياحة «ايجوث» وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وشركة مصر للفنادق وشركة الاستثمار المصرية الكويتية وشركة مصر للتعمير ومحافظة أسوان. على عملية البيع فكان ردهم جميعا بالموافقة مع الثناء على العرض المقدم من شركة جزيرة آمون، فقال مثلا ممثل مصر للتأمين فى محضر الاجتماع «نشكر الإدارة لحصولها على هذا العرض ونوافق على العرض»، وذكر ممثل الشرق للتأمين «إذا تركت الأصول بهذه الصورة ستتآكل مع مرور الوقت، ولجميع هذه المعطيات نوافق على العرض»، فى حين اعتبر ممثل مصر للفنادق أن التقييم تم بأعلى الأسعار وقال «يعد العرض المقدم مكسباً رأسمالياً يغطى أى فرق فى تقييم الأراضى، ومن ثم نوافق على العرض». وأثنى ممثل الشركة المصرية الكويتية على توقيت البيع ووصف العملية بأنها طريقة عملية للترويج للقرية. وتتابعت الموافقات مع مدح اتجاه البيع وتوجيه الشكر للشركة على المجهود الذى بذلته لإتمام عملية البيع. واكتفى ممثل مصر للطيران بالاستفسار عن كيفية حساب أتعاب المكتب الاستشارى، رغم موافقته على العرض، ورد عليه رئيس مجلس إدارة شركة «مصر أسوان» قائلا بالنص: «من حسن قدر الله وتوفيقه أن المشترى قبل سداد العمولة رغم أن شركتنا كانت ملزمة بدفعها». وانتهت الجمعية العامة غير العادية للشركة بعد موافقة ممثلى المال العالم على البيع، إلى الموافقة بالإجماع على ترسية العطاء إلى شركة جزيرة آمون للاستثمارات السياحية والعقارية بمبلغ 90 مليون جنيه، بخلاف عمولة الدلالة وقدرها 5% من قيمة الصفقة على أن تسدد وفق التالى 3% دفعة مقدمة عند إخطارها برسو العطاء و5% عمولة الدلالة وفق شروط المزايدة. وفتح فترة سماح مدة سنتين من تاريخ توقيع العقد الابتدائى بين الطرفين حتى يتمكن المشترى من تنفيذ خطة التأهيل والتطوير والتوسعات بقرية آمون السياحية. وسداد باقى الصفقة على 8 أقساط ربع سنوية خلال عامين بشيكات مسطرة لأمر الشركة المالكة. وحملت الأوراق توقيع محمد كمال قنديل رئيس الجمعية العامة غير العادية للشركة. وبعد بيع القرية إلى شركة «جزيرة آمون» تطورت الأحداث، وتعثرت الشركة المشترية، وبدأت إجراءات لبيعها لشركة «بالم هيلز». ففى 28 أبريل 2007 وافقت الجمعية العامة غير العادية على عرض قرية آمون السياحية للبيع ثانية بدعوى عدم التزام شركة «جزيرة آمون» المشترية بشروط المزايدة، وفى 26 أبريل 2008 تمت الموافقة على بيع الشركة ل«بالم هيلز» بمبلغ 84 مليون جنيه «سداد فورى» بالإضافة إلى 5% عمولة البيع والتثمين، وقامت الشركة «بالم هيلز» بسداد العمولة مبلغ 4 ملايين جنيه، وسداد 10% من الثمن بمبلغ 8 ملايين جنيه. وقامت شركة جزيرة آمون برفع دعاوى قضائية ضد شركتى «مصر أسوان» و «بالم هيلز» بدعوى حفظ حقها، وطلبت فرض الحراسة القضائية لحين الفصل فى النزاع، وكسب دعوى قضائية حكمت لها بأن ترسية العطاء هو عقد بيع ابتدائى لصالحها. وتبين لجهاز المحاسبات أنه يتعين تحديد موقف شركة «مصر أسوان» مع شركة «بالم هيلز» بالنسبة لعدم تسجيل الأرض الفضاء حتى تاريخه، وقيامها بمطالبة شركة «مصر أسوان» بفسخ العقد، ورد ما تم سداده وفقا للمادة 14 من العقد المبرم بينهما مع دراسة موقف الشركة القانونى مع اتخاذ الإجراءات اللازمة لضمان حقوق الشركة.واختصمت شركة جزيرة آمون شركة «بالم هيلز» أيضا فى دعواها القضائية بجانب شركة مصر أسوان. وفى محضر اجتماع الجمعية العامة العادية لشركة «مصر أسوان» للسياحة فى 26 أبريل 2010، قال ممثل جهاز المحاسبات المحاسب عبدالهادى عطية من الواضح أنه ليس هناك سبب رئيسى للبيع، وهل كان هناك عجز تمويل؟ وألم تكن هناك دراسات قامت بها الشركة؟. وتحفظ الجهاز على أن رد الشركة لم يتم تسليمه لإدارة مراقبة حسابات السياحة والفنادق رسميا، وقد ورد أثناء انعقاد الجمعية (القاعدة تنص على أنه يجب أن يتم إخطار جهاز المحاسبات بموعد الجمعية قبل 15 يوما من انعقادها) فلم يتمكن جهاز المحاسبات من إعداد التعقيب اللازم، خاصة أن هناك بعض الردود يجب التعقيب عليها، وهذا لحفظ الحق فى التعقيب على تلك الردود. وذكر ممثل الجهاز أمام الجمعية ملاحظاته، ومنها أن سجلات الأصول الثابتة لا تفى بالغرض حيث تلاحظ عدم تسجيل وإثبات الأصول المشتراة خلال الأعوام السابقة، مما يتعذر معه الجرد والتحقق من أرصدة الأصول، كما لم يتم إشهار مساحة الأرض المشتراة من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة للطريق الذى يؤدى إلى قرية آمون والمثبتة ضمن عقد الشراء ومساحتها 37 فداناً. وقال جهاز المحاسبات فى ملاحظاته إن «شركة بالم هيلز» قامت بشراء القرية، ووافقت على تمديد المهلة لشركة «مصر أسوان» للتوقيع على عقد البيع النهائى المشهر لشركة «بالم هيلز» لستة أشهر فى 20 يوليو 2009، ومنذ ذلك التاريخ لم تقم شركة «بالم هيلز» بتمديد هذه المهلة كتابيا، ويتعين سرعة اتخاذ الإجراءات اللازمة لإشهار مساحة الأرض المذكورة لما لها من أثر على عملية البيع. ولفت الجهاز إلى عدم تناسب القيمة التأمينية البالغة نحو 18 مليون جنيه على الأصول الثابتة بالمقارنة بقيمتها الدفترية البالغة نحو 65 مليون جنيه، ويتصل بما سبق أن الشركة قامت بالتأمين على قرية آمون السياحية عن ستة أشهر فقط تنتهى فى 30 يونيو 2010 رغم أن العقد ينص على سداد 8 أقساط على عامين، مما يعرض أصول القرية لمخاطر السرقة والفقد والتلف حال انتهاء البوليصة، خاصة أن القرية شبه مغلقة، ومن ثم يتعين إعادة النظر فى القيمة التأمينية للأصول المملوكة للشركة مع استكمال التأمين على القرية حتى 31 ديسمبر 2010، وأن تشمل وثائق الأخطار المحتملة الحدوث حافظا على أصول الشركة. وأكد الجهاز على أن الأرصدة الدائنة للمركز الرئيسى بلغت 18 مليون جنيه قيمة المورد من شركتى جزيرة آمون للاستثمارات العقارية وشركة «بالم هيلز» تحت حساب بيع قرية آمون، وذلك بعد صرف أكثر من 2 مليون جنيه قيمة أتعاب المجموعة الاستشارية «كونكورد» عن ترويج وبيع القرية، ومن ثم يتعين عدم الصرف لحين إتمام عملية البيع (هناك دعاوى قضائية من شركة جزيرة آمون لوقف عملية البيع). نبذة عن قرية آمون السياحية تبلغ مساحة قرية آمون السياحية 238 فداناً، و4 قيراط، و16 سهماً، وتتكون من قرية سياحية بترخيص فندقى خمس نجوم، بسعة إجمالية 248 غرفة دوبلكس فندقى و5 فيلات وكذا 36 غرفة بترخيص فندقى ثلاث نجوم، وتضم هذه المساحة أراضى فضاء تصلح للامتداد والمشروعات المستقبلية، وتطل على بحيرة ناصر مباشرة أمام السد العالى، بالقرب من معبد كلابشة وبيت الوالى، وهى مملوكة لشركة مصر - أسوان للسياحة «شركة مساهمة مصرية».
