الحكومة و كبار المطورين» أكبر المستفيدين من مبادرة «المركزى» لتنشيط السوق العقارية «المطورون الجدد» الأقل الاستفادة من المبادرة.. والأكثر عرضة للتعثر محللون: الضوابط الجديدة تؤكد وجود أزمة حقيقية بالقطاع نتيجة تباطؤ المبيعات

قال محللون وخبراء إن كبار المطورين والحكومة هما أكثر المستفيدين من الضوابط الجديدة التى اصدرها البنك المركزى المصرى الاسبوع الماضى لتنشيط السوق العقارية.
«الحكومة من خلال مشاريعها بالمدن الجديدة خاصة العاصمة الادارية وقدرتها على بيع وحدات جاهزة التسليم، اكثر المستفيدين من هذه التعليمات، يليها كبار المطورين»، قال محلل بأحد بنوك الاستثمار، مشيرا إلى ان تدخل المركزى يؤكد ان القطاع العقارى يمر بأزمة سيولة، تكاد تؤدى إلى تعثر الكثير من المطورين، مضيفا أن المطورين الجدد وأصحاب المشروع الواحد لن يستفيدوا من هذه التعليمات وهما الأكثر عرضة للتعثر فى الفترة القادمة.
قال عمر الشنيطى، المدير التنفيذى لشركة مالتيبلز للاستثمار إن الضوابط الجديدة التى أصدرها «المركزى» بشأن خصم الأوراق التجارية لصالح شركات التنمية والتطوير العقارى، جاءت استجابة لمطالب كبار المطورين، وتؤكد ان القطاع العقارى يمر بأزمة حقيقية.
«تباطؤ المبيعات دفع العديد من المطورين لطرح أنظمة سداد طويلة أثرت على المركز المالى للشركات، ووجود قيود فرضها البنك المركزى فى وقت سابق على تمويل الشركات العقارية» قال الشنيطى.
وقرر المركزى استثناء الأوراق التجارية المخصومة دون حق البنك فى الرجوع على شركات التنمية العقارية من تعليمات الحد الأقصى لنسبة أقساط القروض لأغراض استهلاكية، والقروض العقارية للإسكان الشخصى إلى الدخل الشهرى للأفراد الطبيعيين وذلك شريطة الالتزام بعدد من الضوابط التى حددها البنك، ومن بينها «استيفاء شركات التنمية العقارية إقرار موقع من العملاء بموافقاتهم على تحويل تلك المديونية لصالح البنك، وإلزام الشركات بإخطار العميل بقيمة الأوراق التجارية المحولة واسم البنك حال قيامها بتحويل مديونية العميل عليه.
واشترط البنك المركزى أن تكون الأوراق التجارية المزمع خصمها خاصة بوحدات تم تسليمها إلى مشتريها، مع استيفاء الشركة إقرارا منهم بذلك وموافاة البنك بصورة منه، وأن يكون قد تم سداد 50 % من القيمة التعاقدية للوحدة كحد أدنى، وألا تتجاوز المدة المتبقية لسداد باقى الأقساط 6 سنوات من تاريخ خصم الأوراق التجارية، إضافة إلى حصول البنك على حوالة حق لصالحه نافذة على الوحدة.
وقسم الشنيطى المستفيدين من هذه القواعد إلى نوعين، الأول كبار المطورين الذين لديهم وحدات مباعة وتسليمات، الثانى، بعض الشركات المتوسطة التى تعمل منذ فترة فى السوق ولديها مشاريع جاهزة للتسليم.
ويرى الشنيطى أن هذه الضوابط ممكن أن تساهم فى حل جزئى للأزمة التى تمر بها السوق العقارية، وأن الحكومة بدأت التعامل مع هذه الازمة بشكل عملى.
«تعد ضعف القدرة الشرائية احد اسباب تباطؤ المبيعات فى السوق وتعامل معها المطورون من خلال إتاحة انظمة سداد طويلة مما شكل عبئا ماليا على الشركات» قال الشنيطى، مشيرا إلى أن المطورين الجدد لن يستفيدوا من هذه الضوابط التى تنطبق على الوحدات المسلَّمة بالفعل.
وعن مخاطر دخول البنوك كطرف فى السوق العقارية، قال الشنيطى إن البنوك مشاركة بالفعل فى النشاط العقارى من خلال تمويل المشترى والمطور حيث تجاوزت التسهيلات التى حصلت عليها كثير من القطاعات الانتاجية.
وترى سهر الدماطى، العضو المنتدب للشئون المالية بشركة مصر الجديدة للاسكان ان السوق العقارية تمثل 20% من الناتج القومى، وضوابط البنك المركزى تضع حد اقصى 5% من محفظة كل بنك للنشاط العقارى، وبمحددات كثيرة على الشركات والافراد، وانظمة السداد التى يمنحها المطور لبيع الوحدات السكنية تمثل مرهقة بالنسبة للمشترى والمطور، وهذه الخطوة من المركزى تفتح المجال امام الافراد لشراء وحدات سكنية من خلال البنوك.
أضافت ان توسيع قاعدة المشترين تعنى زيادة الضريبة العقارية وأيضا تغطية جزء كبير من المعروض.
وتجاوز حجم القروض التى وفرها القطاع المصرفى للشركات العقارية منذ قرار تحرير سعرالصرف، حوالى 15 مليار جنيه، حسب تقديرات المصادر، التى ارجعت ذلك إلى الاعباء المالية وزيادة الفجوة التمويلية للمشروعات السكنية نتيجة ارتفاع تكلفة التنفيذ وتراجع التدفقات النقدية للمشروع وتراجع القدرة الشرائية للعملاء كل هذه العوامل دفعت الشركات العقارية لمنح مدد سداد أكبر.
وحصلت شركات عقارية كبرى على قروض من البنوك لتمويل توسعاتها من المشروعات السكنية المتنوعة، أبرزها شركة رؤية العقارية وشركة أرضك للتنمية والاستثمار وشركة المراسم الدولية للتطوير العمرانى، التابعة لمجموعة بن لادن السعودية، وشركة الأهلى صبور، بالم هيلز للتعمير، الفطيم العقارية، شركة أركان، مدار للتطوير، أركو العقارية، مدينة نصر للاسكان والتعمير، مراكز للاستثمار.