هانى العسال.. رئيس مجلس إدارة شركة مصر إيطاليا العقارية ل«روزاليوسف»: نهضتنا العمرانية تهدف لبناء «مصر الثانية» والقاهرة من أقوى أسواق العقارات فى العالم

كشف رجل الأعمال ووكيل غرفة التطوير العقارى ورئيس مجلس إدارة شركة مصر إيطاليا العقارية هانى العسال عن إنشاء صندوق للإسكان لتمويل مشروعات الطبقة المتوسطة على أن يقوم المطورون العقاريون بتمويله بقيمة 2% من مبيعاته سنويا ومن المتوقع أن تصل عوائدة إلى 30 مليار جنيه سنويا لتمويل إسكان محدودى الدخل، كذلك أوضح العسال أن العاصمة الإدارية تعتبر أكبر سوق عقارية فى العالم مشيرا إلى أنه بحلول 2030 سوف نسكن ضعف المساحة المأهولة حاليا لتزيد من 7% إلى 14%، موضحا أن الرئيس السيسى طلب الاهتمام بالطبقة الوسطى فى الإسكان وان يصل الإسكان الفاخر إلى شريحة ال50% التى تمثل الطبقة المتوسطة بدلا من مخاطبة شريحة ال20% فقط .. ولفت العسال إلى أن المطورين ينتظرون قانون التطوير العقارى لانه ضرورى وسيحكم العلاقة بين الدولة والمطور والعميل.. وإلى نص الحوار:
■ فى البداية ما رأيك فى السوق العقارية حاليا فى مصر؟ وما مستقبله؟
- السوق العقارية فى مصر فى عهد الرئيس السيسى هى أقوى سوق عقارية فى العالم لما أحدثه من طفرة فى إنشاء مدن جديدة ومدن ذكية وهناك خطة قومية لبناء مصر وهى خطة 2030 لتصل المساحة المأهولة بالسكان إلى 14% بدلا من 7% وهو الجزء المأهول حاليا بالسكان اى الضعف فى غضون 12 عاما فقط، أى بناء مصر ثانية.. فالسوق العقارية حاليا تشهد انتعاشة غير مسبوقة نتيجة تلك المشاريع القومية.
■ بماذا تفسر انتشار الحديث مؤخرا عن الفقاعة العقارية التى قد تتعرض لها مصر؟
- كلمة الفقاعة العقارية اخترعها «البنكيون» لأنهم لا يفضلون الاستثمار فى العقار فهم يفضلون شراء السندات المالية والشهادات الاستثمارية التى تكون دورة رأس المال لها قصيرة المدى بينما الاستثمار فى العقار يجعل دورة رأس المال طويلة الأجل نظرا لطول نظم التقسيط للوحدات السكنية خاصة التى زادت فى السنوات الأخيرة لتصل إلى 12 عاما وأكثر وذلك لقلة القدرة الشرائية للناس، وحتى يتم التوفيق بين العرض والطلب يجب أن تدرس احتياجات الناس وقدرتها، فنحن نخاطب 20% من المجتمع و50% من المجتمع إمكانياتها محدودة وحتى نخاطب تلك الفئة يجب أن نغير نظام التمويل العقارى فيجب أن تكون فائدة بنوك التمويل العقارى أقل والقسط على 15 و20 سنة وهذا ما يتم دراسته حاليا مع رئيس الوزراء ومحافظ البنك المركزى.
■ ماذا عن مبادرة البنك المركزى لتخفيض الفائدة على التمويل العقارى؟
- الرئيس طلب من المطورين العقاريين إقامة وحدات سكنية بسعر وتكلفة أقل حتى تناسب جميع الشرائح تكون مشطبة مساحة 100 إلى 120 مترا على 15 و20 عاما فأصبح ذلك مطلبا من الرئيس وقد اجتمع عدد من المطورين لبحث تطبيق ذلك المطلب ووجدنا أن تخفيض الفائدة هو الحل لتقليل أسعارالوحدات ورغم قيام البنك المركزى بالفعل بتقديم مبادرة لتخفيض الفائدة على تمويل الوحدات العقارية لتصل إلى 10% لكن لاتزال السوق تحتاج إلى مزيد من التخفيض.
■ ماذا عن إشراك القطاع الخاص فى مشروعات الإسكان الاجتماعى فى الفترة القادمة؟
- اجتمعنا مع رئيس الوزراء منذ أيام واتفقنا أن اشترك القطاع الخاص مع وزارة الإسكان سيكون من خلال مشاركة الوزارة بالأرض فى مقابل المبانى والتى سيقوم المطورون بإنشائها وسيكون البيع بالقسط لمدة تصل إلى 20 عاما، ولكن كان من المستحيل التنفيذ بفائدة 10% وهو ما حدده البنك المركزى لأن الودائع فوائدها أعلى من ذلك، وقد توصلنا إلى اتفاقية مع محافظ البنك المركزى مؤخرا بأن يقوم المطورون العقاريون بتدعيم صندوق للفائدة على الوحدات التى سعرها أقل من 2 مليون بفائدة 10% مقابل أن يقوم المطورون العقاريون بالدفع من مبيعاتهم 2% بصفة سنوية لدعم ذلك الصندوق، وقد توصلنا مؤخرا إلى ذلك الاتفاق ليصل دخل ذلك الصندوق سنويا إلى 30 مليار جنيه، وذلك الصندوق هو ما سيدعم الفائدة لتكون 10% بدلا من 17%، مما يجعل المطورون العقاريون يبنون لطبقة عريضة فى المجتمع تصل إلى 55% بدلا من طبقة ال20% التى كانت يستهدفها المطورون.
وتلك المبادرة ستجعل الطبقة الوسطى تتمتع بالإسكان الفاخر والمخطط وسيتم المحافظة عليها كطبقة اجتماعية لها الحق فى السكن الكريم وهو ما يهتم به الرئيس السيسى فى الوقت الحالى.
■ هل ساهمت العاصمة الإدارية فى إنعاش سوق العقارات؟
- العاصمة الإدارية تعتبر فى حد ذاتها سوقا عقارية لأنها تضم أغلب المطورين العقاريين فى مصر فهى أكبر سوق عقارية فى العالم فمساحتها 192 ألف فدان ولم يتم بناء مدينة فى مصر بهذا الحجم منذ أكثر من 150 عاما من القرن قبل الماضى، فمصر عام 1868 كان يحكمها الخديو إسماعيل وعندما كان فى فرنسا رأى أن باريس جميلة فقرر أن يجعل القاهرة عاصمة أكثر جمالا منها فقام باستشارة مهندس معمارى يدعى «هاوسمنت» وجاء إلى مصر ومعه كبار المهندسين من فرنسا وإيطاليا وبلجيكا وألمانيا وخططوا من كوبرى قصر النيل إلى ميدان العتبة والذى تبلغ مساحته 50 ألف فدان وهى العاصمة وكانت بالفعل من أجمل مدن فى العالم، وكان العالم يأتى إلى قلب العاصمة المصرية لينقل التجربة المصرية إلى الخارج مثل اليابان والرئيس السيسى يريد أن يصنع نهضة جديدة بمصر فهو بطل ورجل عبقرى، فقرار إنشاء تلك العاصمة قرار عبقرى لأنه لم يملك أى رئيس الجرأة لتنفيذ مثل ذلك المشروع رغم ما كانوا يعلمونه من أهميته وضرورته وكان أيام مبارك حديث عن إنشاء مدينة جديدة وليس بمثل ذلك الحجم وكان الحديث أن تكون فى القاهرة الجديدة على مساحة 23 ألف فدان فقط، ولكن ما تم فى العاصمة الإدارية حاليا شىء مشرف وضخم حيث تم تخطيطها بشكل دقيق ومنظم بواسطة أكبر مكاتب للتخطيط فى العالم، فالموقع كذلك عبقرى فالاقتصاد فى مصر متجه شرقا حيث مشروعات تنمية سيناء الممتدة على شاطئ القناة والمتعمقة داخل سيناء، وإذا لم يتم بناء العاصمة الإدارية فى الوقت الحالى لامتدت العشوائيات إلى ذلك المكان إلى الكيلو 4 ونص وهو امتداد طريق السويس، كذلك فهى قريبة من السويس من خلال طريق السويس الدولى والعين السخنة ومدينة الجلالة السياحية التى يتم إنشاؤها الآن وبذلك تكون العاصمة قريبة من المدن السياحية ما يجعلها منطقة جذب سياحى أيضا وبالتالى فالجلالة تمثل شاطئ العاصمة الإدارية حيث تبعد عنها 40 كيلومترا فقط لذلك فهو تخطيط عبقرى.
■ هل أثرت العاصمة الإدارية على فرص القاهرة الجديدة والشيخ زايد وغيرهما من مدن الجيل الثالث فى الاستثمار العقارى؟
- لا، لأن مصر كبيرة وعميقة ولديها عجز فى كل شىء فى التعليم والصناعة والتجاة والإسكان والعجز والاحتياج يجعل كل شىء ينجح، فالرئيس أعلن اننا نحتاج 125الف مدرسة فهل يكون الاستثمار فى المدارس مخاطرة برأس المال بالطبع لا.
■ ما آخر اقتراحات تقدمتم بها للبرلمان لإنشاء قانون اتحاد المطورين العقاريين؟
- تحددت مقترحاتنا فى أربع نقاط.. النقطة الأولى العلاقة بين المطور والدولة والمطور والعميل وأن تكون العقود متوازنة بين جميع الاطراف، والاقتراح الثانى وهو خاص بالتمويل، فيجب أن تنخفض الفائدة على تمويل البنوك للوحدات السكنية وكذلك يكون هناك تسهيل فى الإجراءات، والمقترح الثالث وهو مهم وهو سجل العين فأى شخص يريد أن يتملك عقارا بملكية منفردة وذلك بأن يقوم العميل بتسجيل الوحدة بالشهر العقارى ويجب أن يكون هناك تيسيرات منها العميل يستلم الوحدة على مرحلتين فيتم استلامها بعد اكتمال نصف أعمال البناء استلام ورقى، ويمكن بناء على الاستلام الورقى أن يتم التسجيل، والتسجيل يكون على مرحلتين الأولى عند الاستلام الورقى والثانية عند الاستلام النهائى بعد اكتمال التشطيبات، ومن خلال هذا السجل العينى يستطيع العميل أن يعمل تحويلا للبنك ويقوم بتقسيط باقى المبلغ مع البنك، كذلك لنا مطلب وهو تغيير إجراءات السجل العينى حتى يتمكن العميل من التسجيل فى نصف المرحلة وليس بعد اكتمال الوحدة.
وقد اجتمعنا مع اللواء كامل الوزير أثناء رئاسته للهيئة الهندسية ومع رئيس الوزراء ووزير الإسكان لمناقشة ذلك القانون فى مجلس النواب لكنه حتى الآن لم تتم مناقشة.
■ أين الصعيد من اهتمامات المستثمرين العقاريين؟
- يجب أن ينظر رجال الأعمال إلى الاستثمار فى الصعيد لأن الصعيد متعطش للفرص الاستثمارية وبالتالى ستنجح هناك.. وهناك عدة عوامل محفزة لنجاح الاستثمار فى مدن الجديدة منها حرية الاقتصاد وحرية الفكر وحوافز الاستثمار، فيجب فى مثل تلك المدن التى يقل بها الفرص الاستثمارية عمل حوافز لرجال الأعمال للاستثمار هناك فمثلا يمكن عمل إعفاء ضريبى لعدد من السنوات على سبيل المثال 5 سنوات للمستثمر الذى يتجه للاستثمار فى الصعيد والجنوب كنوع من أنواع التحفيز له ولغيره للإقدام على التجربة، فالشركات تدفع 5 أنواع من الضرائب فإذا تم الإعفاء من نوع واحد من تلك الضرائب كان ذلك حافزا قويا للاستثمار.
■ ما مقترحاتك للتوسع فى تصدير العقار؟
- مصر بطبيعتها دولة حاضنة وجاذبة، كذلك فالقانون الجديد بأعطاء اللإقامة لمن يملك عقارا فى مصر سيساهم فى انتعاش ذلك السوق.. فسوق العقارات المصرى من أرخص أسواق العقارات.
■ بما أنك رئيس لجنة السياحة الاستشفائية لغرفة المنشآت السياحية، ما اقتراحاتك لتنمية ذلك النوع من انواع السياحة؟
- هناك مشروع قانون من أجل مضاعفة السياحة فى مصر مستقبلا وزيادة مصادر الدخل القومى. وقد لاقى قبولا لدى الحكومة والقيادة السياسية تؤمن بفائدته للاقتصاد المصري، مؤكدا أنه كان مهملا خلال السنوات الماضية وهو حاليا فى حيز التنفيذ وسيتم العمل به فى الدولة خلال 4 شهور تقريبا.
فمصر بها موارد طبيعية مهملة منذ سنوات طويلة خاصة فى الشريط الممتد على طول ساحل البحر الأحمر حتى عيون موسى فى سيناء وأن الهضاب المصرية بها كم هائل من آبار المياه الكبريتية التى تشفى أكثر من 187 مريضا، مؤكدا أن السياحة الاستشفائية تحقق دخلا يتجاوز ال4.2 تريليون دولار، والعرب ينفقون منها 420 مليارا على السياحة الاستشفائية فى أوروبا، والموارد المتاحة فى مصر وحدها يمكن أن تضاعف هذا الرقم لو أحسن استخدام تلك الموارد.. كذلك فمنطقة عين الصيرة اذا تحولت لمشفى عالمى للسياحة الاستشفائية يمكن أن تكون متنفسا للمصريين، لأن هذا النوع من العلاج لا يحتاج مواد كيميائية أو جراحة.
■ لماذا لم تطرح شركة مصر إيطاليا شركات بالبورصة حتى الآن؟
- كنا سنطرح بالبورصة منذ عدة أشهر ولكن قمنا بإرجاء طرح جزء من أسهمها فى البورصة، لحين استقرار الأوضاع بسوق الأسهم، وقررنا التأجيل إلى العام المقبل 2020.
فالشركة قررت طرح 20% من أسهمها، وستبحث التعاقد مع أحد مديرى الطرح عند اقتراب موعد الطرح وأحد المستشارين الماليين المستقلين، فيما لم يتم حتى الوقت الراهن تحديد الحصيلة المستهدفة من الطرح، كونه لم يتم تقييم السهم.
كذلك فهناك عامل آخر دفع الشركة لتأخير الطرح يتمثل فى رغبة الشركة فى التركيز على المشروعات العقارية التى تتبنى العمل عليها خلال الفترة الراهنة، موضحًا أن شركتهُ قامت مؤخرًا بشراء حوالى 600 فدان بالقاهرة الجديدة، إضافة إلى مشروع الشركة بالعاصمة الإدارية الجديدة..