5 حالات و34 سببا لفسخ عقد الإيجار القديم.. منها تربية «البط والفراخ»

لا يزال الحديث حول ملف الإيجار القديم مستمرا بين الملايين من الملاك والمستأجرين خاصة بعد إعلان المستشار محمود فوزي رئيس الأمانة الفنية للحوار الوطني، عن رفع ملف الإيجار القديم إلى مجلس الآمناء للحوار، وهو الأمر الذي جعل الكثير من المواطنيين في حالة من الترقب، وانتظار ما يدور وما سيتم إعلانه حول هذا الملف الشائك، الذي اعتبره الكثير من الخبراء مستعصى عن الحل.
وبعيدا عن رفع ملف الإيجار القديم إلى الحوار الوطني، فإن العديد من ملاك العقارات دائما ما يبحثون عن حالات قانونية لفسخ عقد الإيجار القديم، واستراد أملاكهم التي يتقاضى البعض عليها جنيهات رغم استحقاقها آلاف الجنيهات، وحدد أيمن الزيني أستاذ القانون بجامعة السادات بعض الحالات القانونية التي يغفل عنها ملاك العقارات القديمة والتي تبيح لهم فسخ عقد الإيجار في الحال.
حالات فسخ عقد الإيجار القديم
وقال الزيني خلال حديثه ل«الوطن» إنّ هناك 5 حالات رئيسية يحق فيها للمالك فسخ عقد الإيجار سواء الإيجار القديم أو الإيجار الجديد كالتالي وهي:-
الحالة الأولى:
عدم سداد الإيجار، وفقا لقانون الإيجار القديم يجب على المؤجر إخطار المستأجر بإنذار رسمي ثم الانتظار لمدة 15 يوماً لسداد الإيجار، فإذا لم يسدد خلال هذه المدة يجوز له السداد أمام القاضي حتى بعد الاستئناف، ولكن إذا تكرر عدم السداد مرة أخرى، ففي هذه الحالة يجوز فسخ العقد حتى إذا قدم المستأجر عذراً.
-أما في القانون الجديد: فإذا تم إنذار المستأجر ولم يستجب، فلا يجوز له السداد أمام المحكمة ويجوز للمؤجر إقامة دعوى قضائية مباشرة لطرده.

- الحالة الثانية:
هي التأجير من الباطن أو التنازل عن الشقة للغير دون موافقة المؤجر، ففي القانونين تتم إقامة دعوى قضائية بفسخ العقد وإخلاء الطرف الثالث من العين.
- الحالة الثالثة:
فهى الإضرار بالعين المؤجرة، مثل هدم حوائط أو جدران حامية في العين أو العقار، وفي القانون القديم لابد من إثبات ذلك بحكم نهائي ثم إقامة دعوى إخلاء، بينما في القانون الجديد تتم إقامة دعوى إخلاء مباشرة لوجود ضرر ويقوم بإثبات هذا الضرر للمحكمة.
- الحالة الرابعة:
هى استخدام العين في أعمال منافية للآداب العامة، لكن لابد من إثبات ذلك أولا بحكم قضائي ثم إقامة دعوى إخلاء، وبالنسبة للقانون الجديد، تقام دعوى الإخلاء مباشرة.
- الحالة الخامسة:
هى تغيير الاستخدام دون موافقة المالك، مثل تحويلها من شقة سكنية إلى مكتب أو عيادة، وفي القانونيين يقيم المالك دعوى إخلاء.
33 سببا لفسخ عقد الإيجار القديم
وأكمل الزيني حديثه عن فسخ عقد الإيجار القديم، مؤكدا أن هناك أسباب للإخلاء في ظل قانون الإيجارات القديم القانون رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981، تتمثل في الحالات القانونية للإخلاء التي أوردتها المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 وهي على سبيل الحصر كالتالي:
1- حالة تهدم العقار الآيل للسقوط الذي به العين سواء أكان هذا التهدم كاملا أم في جزء منه.
2- حالة عدم وفاء المستأجر بالأجرة المستحقة خلال 15 يوما من تاريخ إنذاره بالوفاء.
3- تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة دون مبرر تقدره المحكمة.
4- حالة ثبوت أن المستأجر تنازل عن العين، أو أجرها من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك.
5- حالة ترك المستأجر العين للغير أو لزوي القربى بقصد الاستغناء عنه نهائيا.
6- حالة ثبوت أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة بموجب حكم قضائي نهائي.
7- حالة ثبوت أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة ضارة بسلامة المبنى بموجب حكم قضائي نهائي.
8- حالة ثبوت أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة ضارة بالصحة العامة بموجب حكم قضائي نهائي.
9- حالة ثبوت أنّ المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله في أغراض منافية للآداب العامة بموجب حكم قضائي نهائي.
10- حالة تغيير النشاط للعين المؤجرة.
11- حالة وفاة المستأجر دون أن يمتد عقد الإيجار لزوجته أو أبنائه متى ثبت أنهم غير مقيمون معه وقت الوفاة بفترة سنة على الأقل.
الحبس يفسخ عقد الإيجار القديم
12- حالة الحكم على المستأجر بالسجن أو الحبس في جريمة ماسة بالسمعة والشرف.
13- حالة تقديم المستأجر مستند مزور في قضيته مع المالك.
14- حالة استخدام العين المؤجرة في غير الغرض الذي أجرت من أجله.
15- حالة اندلاع حريق في العين المؤجرة وحدوث تلفيات.
16- حالة تربية طيور« فراخ أو بط أو غيرهما» أو أغنام أو مواشى بالعين المؤجرة.
17- حالة بناء المستأجر لمبنى مكون من 3 وحدات – شقق - جاهزة للسكنى.
18- المساكن الملحقة بالمرافق والمنشئات وغيرها من المساكن التى تشغل بسبب العمل.
19- المساكن التي تشغل بتصاريح أشغال مؤقتة لمواجهة حالات الطوارئ ويصدر بتحديد تلك الحالات وشروط الانتفاع بهذه المساكن قرارا من وزير الإسكان والتعمير.
20- كما لا تسري أحكام قوانين الإيجار القديمة على الشقق الواقعة بالقرى.
21- لا تسري أحكامه على المناطق السكنية التي لا ينطبق عليها قانون نظام الحكم المحلي.
22- إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية.
23- إذا كان عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معيّنة أو تعذّر إثبات المدة المدة، وفق المادة 565.
24- إذا سُلّمت العين المؤجرة في حالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذي أوجّرت من أجله أو إذا نقص هذا الانتفاع.
25- إذا كانت العين المؤجّرة في حالة من شأنها أن تُعرّض صحة المستأجر أو من معه لخطر جسيم.
26- يتحمّل المستأجر ثمن المياه تقديره بالعدّاد، ثمن الكهرباء والغاز وغير ذلك مما هو خاص بالاستعمال الشخصي.
27- إذا انتهى عقد الإيجار وبقى المستأجر، الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معيّنة، وتسري المادة 563.
28- ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعيّنة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء، وفق المادة 598.
29- اتفاق العاقدين على إنهاء العقد.
30- تحقق شرط فاسخ صريح.
31- اتحاد الذمة.
32- الفسخ لعدم وفاء أحد المتعاقدين بالتزاماته.
33- هلاك العين المؤجرة.
34- إبطال سند ملكية المؤجر أو فسخه أو انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته.
المستأجر مُلتزم بتلك التعليمات
واختتم «الزيني» حديثه بأنه بالنظر إلى أحكام المادة سالفة البيان، يبين أن أسباب الإخلاء قد أوردها المشرع على سبيل الحصر وهي قواعد آمرة متعلقة بالنظام العام وتسري بأثر فوري على جميع المراكز والوقائع القائمة، ويلاحظ أنّ المشرع بما أورده من قيود على أسباب الإخلاء، فإن المؤجر يكون مقيدا بتلك القيود والضوابط، فلا يستطيع تعديها أو القياس عليها، لأنها واردة على سبيل الحصر لا البيان وهو ما أملته اعتبارات النظام العام التي استوجبت إصدار التشريع الخاص.