تفاصيل قانون الإيجار الجديد.. هل يحل أزمة الخلافات بين المالك والمستأجر؟

يتساءل الكثيرون عن قانون الإيجار القديم وآخر الأخبار المتعلقة به، هذا القانون الذي مر بالعديد من التعديلات التي تشمل كلا من الوحدات السكنية والوحدات التجارية والإدارية.
يعمل البرلمان في الوقت الحالي على دراسة العديد من المشاريع لتعديل قانون الإيجار القديم بما يحقق الإنصاف بين المالك والمستأجر، فبعد أن كان الإيجار القديم ينص على أحقية المستأجر في البقاء مدى الحياة بالوحدة التي استأجرها وعدم قدرة المالك على رفع سعر الإيجار، جاء قانون الإيجار الجديد ليعطي بعض الحرية للمالك والمستأجر فيما يتعلق بمدة الإيجار وسعره.
مشروع قانون الإيجار القديم
تقدم النائب معتز محمود، عضو مجلس النواب سابقا، وغيره من النواب بمشروع قانون ينص على إعطاء المالك 40% من قيمة الوحدة السكنية للمستأجر إذا أراد المالك أن يقوم المستأجر بإخلاء الوحدة، أما إذا أراد المستأجر تملك الوحدة السكنية فعليه دفع 60% من قيمتها البيعية السوقية للمالك، وإذا لم يتمكن كل من المالك والمستأجر من الدفع فإنه يتم بيع الوحدة وحصول المالك على 60% والمستأجر على 40%.
قانون الإيجار القديم والجديد
رغم كثرة ما يثار حول قانون الإيجار القديم والجديد، إلا أن الأمر ليس بالسوء الذي قد يظنه البعض، فالبرلمان يعمل جاهداً للوصول إلى ما يحقق العدالة ويرضي أصحاب العقارات الذين يشعرون بضياع حقوقهم تحت قانون الإيجار القديم، ويرضى أيضاً المستأجرين الذين يخافون أن يجدوا أنفسهم بلا مأوى دون سابق إنذار.
ما هو قانون الإيجار القديم؟
وما الجديد في قانون الإيجارات القديم؟ وهل تم الوصول إلى حل يرضي كلاً من المالك والمستأجر؟ سواءً كنت مالكا أو مستأجرا كل هذا سيتم التعرف عليه في ما يلي كل ما يتعلق بالجديد في قانون الإيجارات القديم والجديد.
1- ما هو قانون الإيجار القديم وما مراحل تطوره وأسباب تعديله؟
صدر أول قانون لتنظيم العلاقة بين المستأجر وصاحب العقار عام 1920 لينص على أن تكون قيمة الإيجار مساوية للأجرة المنصوص عليها فى أول أغسطس 1914، مضافا إليها 50% وعدم جواز إخراج المالك للمستأجر إلا بحكم محكمة.
وفي عام 1941، صدر قانون يمنع المالك من رفع قيمة الإيجار أو طرد المستأجر، وذلك لظروف الحرب آن ذاك. وبعد ثورة 1952، صدرت العديد من القوانين التي تلزم المالك بخفض قيمة الإيجار. ثم جاء قانون الإيجار القديم الجديد عام 1981 لحل الإشكالية بين المالك والمستأجر، والذي حدد قيمة الإيجار ب7% من قيمة الأرض وزيادة الإيجار للعقارات غير السكنية بقيمة تتراوح من 5% إلى 30% وفقاً لتاريخ نشأتها.
2- ماذا عن قانون الإيجار القديم للمحلات وما آخر المستجدات الخاصة به؟
تتضمن آخر أخبار تعديل قانون الإيجار القديم للمحال مشروع قانون يعطي الحق للمستأجر لمد عقد الإيجار لخمس سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون، وذلك للوحدات التي تم تأجيرها قبل عام 1996.
وبمجرد انتهاء هذه المدة، على المستأجر ترك الوحدة المؤجرة للمالك ولا يحتاج المالك لحكم من المحكمة لإخراج المستأجر، ما إن يصدر القانون؛ سيرتفع الإيجار خمسة أضعاف مما هو عليه مع زيادة سنوية 15% من قيمة آخر إيجار لمدة أربع سنوات.
3- ما الإجراءات التي اتُخِذَت لتعديل القانون القديم؟
هناك العديد من المناقشات التي تدور حول قانون الإيجارات القديم، فقد قدم البرلمان عدة مشاريع لتعديل قانون الإيجار القديم ومناقشة العديد منها، ولكن قد يتم تأجيل اتخاذ قرار بشأن هذه المشاريع نظراً إلى الحاجة لدراسة شاملة وحوار يشمل كل فئات المجتمع لضمان تحقيق المصلحة لجميع الأطراف، وقد يتم ترحيل اتخاذ قرار بشأن قانون الإيجارات القديمة الجديد إلى دورة البرلمان المقبلة حيث إن الدورة الحالية تنتهي في 9 يناير 2021.
4- ماذا عن مبادئ قانون الإيجار الجديد؟
تتضمن آخر أخبار قانون الإيجارات الجديد إصدار محكمة النقض لستة مبادئ لتنظيم علاقة المالك والمستأجر في ما يتعلق بالأماكن غير السكنية، وهذه المبادئ هي:
1- ماذا عن وجود شركاء، لا يحق لأحدهم – ما لم يمتلك النصيب الأكبر- أن يقوم بتأجير المكان، وإذا فعل فمن حق باقي الشركاء أن يطالبوا بإخراج المستأجر.
2- في حالة وفاة المستأجر، فإن عقد الإيجار لا يمتد لباقي الشركاء ولكن الامتداد الوحيد لورثة المستأجر الأصلي.
3- إذا توفي المستأجر الأصلي وقام المالك باستلام الإيجار من الورثة، فهذا يؤدي إلى نشأة علاقة تجارية بين الطرفين.
4- تحرير عقد الإيجار الجديد لا يمنع تمسك المستأجر بشروط العلاقة الإيجارية السابقة إلا إذا تم نص شروط مختلفة في العقد الجديد.
5- إقامة الزوجة في منزل إيجار قديم يؤدي إلى امتداد عقد الإيجار ما دامت الاقامة دائمة ومستمرة.
6- في حال ترك المستأجر الأصلي لشراكة تتعلق بالوحدة التي قام بتأجيرها فإن من حق المالك طلب إخلاء هذه الوحدة.
5- كيف أثر قانون الإيجار الجديد على كل من الملاك والمستأجرين والعقار المراد تأجيره؟
عانى الكثير من الملاك بسبب قانون الإيجار القديم الذي يعطي للمستأجر حق المكوث في الوحدة التي قام بتأجيرها وتوريثها لأبنائه مقابل جنيهات قليلة، في الوقت الذي قد لا يجد فيه المالك مكانا للعيش له أو لأبنائه وذلك لعدم امتلاكه حق إخراج المستأجر أو ورثته من العقار.
من أهم إنجازات قوانين الإيجارات الجديدة هي تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وتحقيق العدالة لكلا الطرفين، ليحصل المالك على مبلغ عادل من المال وتحدد مدة الإيجار في العقد، فلا يمكث المستأجر بالوحدة المستأجرة مدى الحياة كما كان الوضع في الإيجار القديم.
6- ما المدة التي تم تحديدها وفقاً للتعديلات التي طرأت على قانون الإيجار الجديد؟ وماذا ترتب على ذلك؟
أعطى قانون الإيجار الجديد – الصادر عام 1996 – حرية التعاقد لكلٍ من المالك والمستأجر فيما يتعلق بمدة التعاقد، حيث ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المنصوص عليها في العقد، ويمكن تجديد هذه المدة في حال اتفاق الطرفين على ذلك.
ووفقاً لقوانين الإيجارات الجديدة، إذا لم يتم تحديد المدة في العقد فإن الإيجار يعتبر منعقداً لفترة دفع الإيجار، وإذا رغب أحد الطرفين إنهاء التعاقد فعليه إخطار الطرف الآخر.
7- ما القيمة الإيجارية الخاصة بقانون الإيجار الجديد؟
لم يقم قانون الإيجار الجديد بتحرير مدة التعاقد فقط، ولكنه حرر أيضاً قيمة الإيجار لتصبح بالاتفاق بين المالك والمستأجر ويتم تدوينها في عقد الإيجار، كما يمكن أن تخضع هذه القيمة لزيادة سنوية يتم الاتفاق عليها. أما فيما يتعلق بالوحدات غير السكنية، فوفقاَ للقانون رقم 14 لعام 2001 فإن قيمة الزيادة السنوية المركبة ثابتة تعادل نسبة 1% أو 2% (حسب تاريخ إنشاء الوحدة).
8- ما آخر التطورات والقرارات الخاصة بقانون الإيجار الجديد؟
من آخر أخبار قانون الإيجارات الجديد قيام النائب عاطف مخاليف مؤخراً بإعداد مشروع قانون يتضمن انتزاع الوحدات التي تم تأجيرها وفقاً للإيجار القديم إذا كان المستأجر لا ينتفع بها ومر على غلقها ثلاث سنوات، كما يتضمن مشروع القانون عدم توريث الوحدة المستأجرة إلا في حال وجود الابن القاصر حتى بلوغه سنة الأهلية والفتاة حتى زواجها أو بلوغها سن الرشد، واقترح النائب كذلك أن يتم تحديد قيمة الإيجار للوحدات السكنية بجرام الفضة كما كان الوضع في الثمانينيات.