الإيجار القديم .. لغم فتاك لم تستطع حكومات وبرلمانات مصر مواجهته

برلمان مبارك هرب منه بإصدار قانون "الإيجارات الجديد" .. وبرلمان 30 يونيو خاض المعارك
7 مقترحات تشريعية أثارو الجدل لتعديل "الإيجار القديم"
يمثل قانون الإيجار القديم أخطر الملفات التي يتحاشى البعض الخوض فيها، وذلك نظرًا لتعقدها حيث أنها بمثابة لغم يؤرق الجميع منذ خمسينيات القرن الماضي، وقضية طرحت للنقاش على مدار سنوات، لكن في كل مرة كان يتم التراجع عنها خوفاً من غضب المستأجرين، وتم الاكتفاء في عهد الرئيس الأسبق حسني مبارك بإصدار قانون عام 1996 يتعلق بالإيجارات الجديدة، وبموجبه أصبح عقد الإيجار محدد المدة، وتزيد قيمته بنسبة سنوية، لكن هذا القانون لم يمس الإيجارات القديمة.
صراع بين مالك ومستأجر الكل يرى أنه الضحية بين مالك يرى أن هذا القانون ظالم لا يحقق العدالة ويرسخ علاقة ابدية ظالمة، ويحول ملاك العقارات إلي فقراء بينما أملاكهم التي تقدر بملايين الجنيهات يتم استغلالها والتصرف فيها امام أعينهم دون ان يستطيعوا فعل اي شيء، وبين مستأجر يرى أنه دفع أكثر من قيمة الوحدة التي يعيش فيها فضلًا عن خلو الرجل.
كما أن معظم المستأجرين لا يمكنهم مواجهة أي ارتفاع في قيمة الايجار, ولا يستطيعون دفع قيمة إيجار جديد في أي منطقة لا يقل عن 1000 جنيه.
هذه القنبلة الموقوتة سعى مجلس النواب الحالي إلى إختراقها والحديث عنها وإيجاد حلول لها في محاولة من البرلمان لاعادة التوازن للعلاقة بين المالك والمستأجر ، إلا أنه على الرغم من إعلان عدد كبير من النواب على مقترحات قوانين لتعديل قانون الإيجار القديم إلا أنها إما ظلت حبيسة الأدراج أو خرجت للنور وتم تأجيلها نظرًا للهجوم وردود الأفعال الغاضبة من الطرفين لأسباب ودوافع مختلفة.
وتحكم مصر 5 قوانين للعقارات، الأول هو القانون رقم 121 لسنة 1947، والثاني القانون رقم 49 لسنة 1977، والثالث القانون رقم 52 لسنة 1969، ورقم 136 لسنة 1981، ورقم 4 لسنة 1996.
وفي هذا التقرير نرصد أبرز مشاريع القوانين التي تقدم به النواب لتعديل قانون الإيجار القديم.
منع التوريث
تقدم النائب عاطف مخاليف بمشروع القانون الخاص بتعديل قانون الإيجار القديم والذي أثار حالة من الجدل، والذي يتضمن 3 محاور، المحور الأول متعلق بالشقق الإيجار قديم المغلقة منذ أكثر من 3 سنوات، ويتم حصرها من خلال لجان تشكلها وزارة الإسكان، من خلال استهلاك الكهرباء والمياه".
كما تضمن القانون انتهاء عقد الإيجار بوفاة لمستأجر ولا يمتد إلا مرة وحدة، وتكون مدتها 5 سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون وتزداد القيمة الإيجارية خلال هذه المدة، ويجوز الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على إخلاء العين المستأجرة قبل نهاية المدة المنصوص عليها فى هذا القانون من قبل المستأجر بعد تقاضيه من المؤجر مقابلًا للتنازل عن المدة المتبقية من العقد، ويتحمل المستأجر جميع أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمبانى، ويتم توزيع
النفقات على جميع شاغلى العقار، كل حسب حصته.
كما تطرق المقترح لمواكبة الأسعار بالنسبة للساكن الذي أبرم العقد، مثلا لو واحد ساكن من سنة 1970، وخد الشقة ب20 أو 30 جنيه مثلا، هنشوف الفضة أيامها بكام وحاليا في 2020 بكام، هنحسبها هتطلع ال20 تساوي 300 أو 350 جنيه، بحد أدني 300 جنيه للساكن، وأنا ذكرت الفضة لأن سعرها يكون مواكب للأسعار، وقلتها أو زيادتها لا تؤثر عكس الذهب مثلا".
وعن التوريث ، تناول المقترح السماح بالتوريث لحين بلوغ الابن الذكر سن الأهلية الكاملة من 18 إلي 21 سنة، فببلوغ سن 21 سنة يكتسب الأهلية الكاملة، و18 ممكن عن طريق المحكمة، وبالنسبة للبنت يكون حتي الزواج، وإذا كانت البنت لم تتزوج يكون لها فترة سماح بمدة زمنية خمس سنوات بعد بلوغ سن ال21 سنة لحين أن تتكفلها الدولة.
الزيادة 12 مرة
تقدم النائب عبدالمنعم العليمي بمقترح تعديل قانون الإيجار القديم ، والذي ينص على "زيادة القيمة الإيجارية للأماكن الخاضعة للقانون رقم 49 لسنة 1977 والسابقة عليه، ب 12 مثل الأجرة القانونية الحالية، في المقابل تزيد القيمة الإيجارية للأماكن الخاضعة للقانون رقم 186 لسنة 1981، ب 8 أمثال.
ووفقًا لمقترح النائب عبد المنعم العليمي، فإن مشروع قانون الإيجار القديم ينص على إضافة 20% علاوة تحصل من الأجرة القانونية خلال 10 سنوات، كما ينص مشروع تعديل قانون الإيجار القديم على أنه: "تمتد العلاقة الإيجارية لمن له حق البقاء في العين المؤجرة وفقًا للقانون رقم 49 لسنة 1977، لمدة 10 سنوات، بعدها يحوز للمستأجر أن يتعاقد مع المالك وفقًا لأحكام القانون المدني، على أن يسري المقترح على كلًا من الأشخاص الاعتبارية والطبيعية، سواء بالوحدات السكنية أو غير السكنية.
إخلاء المستأجر في 3 سنوات
تقدم النائب إسماعيل نصر الدين بمقترح قانون لتعديل قانون الإيجار القديم، والذي ينص على إخلاء المستأجر للوحدة السكنية خلال 3 سنوات، في حال كان يمتلك شقة أخرى وتكون مستغلة، على أن يكون الإخلاء فوريًا في حال كانت الشقة مغلقة نهائيًا ولا يتم الاستفادة منها.
وينص مقترح النائب إسماعيل نصر حول قانون الإيجار القديم على تحرير العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر خلال 5 سنوات، فيما يخص الوحدات السكنية، على أن تزيد القيمة الإيجارية خلال تلك المدة من 15% إلى 20% من القيمة الإيجارية الأصلية، لتتماشى في النهاية مع القيمة السوقية العادلة.
وبالنسبة للأشخاص غير القادرة، فقد
نص مقترح تعديل قانون الإيجار القديم الخاص ب النائب إسماعيل نصر الدين على إنشاء صندوق التكافل الإسكاني، يتم فيه تمويل ودفع القيمة الإيجارية الجديدة للأشخاص غير القادرة.
المدة الانتقالية 10 سنوات
النائب خالد حنفي تقدم بمشروع قانون تمحور حول مدة الفترة الانتقالية ل قانون الإيجار القديم إلى 10 سنوات بدلًا من 5 سنوات فقط، ويشمل المقترح مجموعة من الأسباب التي بموجبها يحق للمالك طرد المستأجر، وهي: الهلاك الجزئي أو الكلي للعقار، تأخر دفع الإيجار لمدة شهرين تنازل المستأجر عن العين المؤجرة دون الموافقة كتابة من جانب المالك، استخدام العين في نشاط مقلق للراحة ومضر بالصحة ويضر بسلامة العقار، مشيرًا إلى أن بعض هذه الأسباب كان قد صدر بها حكم من قبل.
وينص مقترح النائب خالد حنفي، على أن تكون الزيادة بالضعف في قيمة الإيجار سنويًا، على أن يكون المخاطبون بالقانون هم الأشخاص الاعتبارية والطبيعية، فيما يخص الوحدات غير السكنية فقط.
تحرير في مدة لا تتجاوز 10 سنوات
أعد النائبان معتز محمود وإسماعيل نصرالدين، مشروع قانون للإيجار القديم يقضى المشروع بتحرير العلاقة بين المالك والمستأجر فى مدة لا تتجاوز عشر سنوات بالنسبة. وتضمن المشروع إخلاء المقار الحكومية المستأجرة من الأفراد فى مدة لا تتجاوز 5 سنوات من تاريخ هذا القانون، متضمنًا فسخ العقد من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى إنذار أو حكم قضائى فى حالة عدم استعمال العين المستأجرة لمدة تزيد على 3 سنوات واثبات وجود سكن بديل للمستأجر سواء أكان فى مصر أم فى الخارج.
كانت الحكومة تقدمت بمشروع قانون بشأن الوحدات الإدارية والتجارية "غير السكني" المؤجرة للأشخاص الاعتبارية، تنفيذًا لحكم المحكمة الدستورية الصادر منتصف العام الماضي ببطلان الفقرة الأولى من المادة 18 من قانون الإيجارات القديمة.
مشروع قانون الحكومة
تقدمت الحكومة بمشروع قانون نص في مادته الأولى على أن تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتباريين العام والخاص لغير غرض السكنى التي يحكمها القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والقانون رقم 136 لسنة 1981 والقانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلها.
كما تنص المادة الثانية من المشروع على امتداد عقود إيجار الأماكن التي يسري عليها أحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 لصالح المستأجر لمدة 5 سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون، وفي جميع الأحوال تنتهي تلك العقود بقوة القانون ودون الحاجة لاتخاذ أي إجراء أو صدور حكم قضائي بانتهاء المدة المنصوص عليها.
وتحدد المادة الثالثة الأجرة القانونية المستحقة عند صدور هذا القانون بخمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية المحددة طبقًا لأحكام قوانين إيجار الأماكن مع زيادة سنوية للأجرة القانونية وبصفة دورية في مثل هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 15% من قيمة آخر أجرة قانونية وذلك لمدة أربع سنوات.
وتضمنت المادة الرابعة التزام المستأجرين بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك في اليوم التالي لانتهاء المدة القانونية (الخمس سنوات) المشار إليها بالمادة الثانية من المشروع، وتضمنت هذه المادة أنه في حالة امتناع المستأجر عن تسليم العين المؤجرة إلى صاحبها حيث أعطت للمؤجر أو المالك الحق أن يتقدم بطلب إلى قاضى الأمور الوقتية المختص بالمحكمة التى يقع بدائرتها العقار ليأمر بالطرد وتسليم المكان خاليًا من الأشخاص والمنقولات دون أن يخل ذلك بحق المالك أو المؤجر في التعويض إن كان له مقتضى.