خاص للفجر : موسم الأجازات فى الكويت وخفض ساعات العمل اصابا التداولات العقارية بالتراجع

قال التقرير الشهري لبيت التمويل الكويتي عن سوق العقار الكويتي خلال الربع الثالث من 2011 أن هناك مجموعة من العوامل تضافرت خلال تلك الفترة وأدت إلى حالة من الترقب والانخفاض الواضح في التداولات العقارية خلال الربع الثالث من عام 2011 والذي كانت بمثابة شهور الصيف وموسم الاجازات والأعياد وشهر رمضان والذي تنخفض فيه ساعات العمل وبالتالي فقد انخفضت التداولات العقارية بشكل قياسي بشهر أغسطس من الربع الحالي، وهو ما انعكس على أداء السوق العقاري برمته.
وأضاف التقرير أن للأزمات الاقتصادية التي تعاني منها الأسواق أثراً واضحا على نزوح سيولة كبيرة للسوق العقاري خلال النصف الأول من العام الحالي أدت إلى نشاط التداولات وزيادة في الأسعار وخصوصاً العقارات الاستثمارية والتي شهدت إقبالا كبيراً في ظل ندرة المعروض وهو ما انعكس في شكل ارتفاع كبير في الأسعار تفوق نسبته 12٪.
وأوضح التقرير بعض المستثمرين أحجم عن الدخول في هذا السوق الآخذ بالارتفاع ومن ناحية أخرى فقد برز أثر امتناع وزارة العدل ووزارة المالية عن تسجيل العقارات السكنية التي تزيد مساحتها عن 5000 متر مربع على انخفاض واضح في التداولات العقارية وهو ما أدى إلى انخفاض التداولات خلال الربع الثالث من عام2011 بنسبة 47.8٪ إذ بلغ معدل إجمالي التداولات العقارية نحو 538.7 مليون دينار مقارنة ب 1.032 مليار دينار خلال الربع الثاني ، ونجم عن ذلك انخفاض حجم التداولات العقارية السكنية بنحو54.5٪ ويعود هذا الإنخفاض إلى إنخفاض عدد الوحدات المباعة ، الأمر الذي أدى بدوره إلى انخفاض قيمة التداولات السكنية بنحو47.1٪ عن الربع السابق.
نمو الاستثماري
وأشار التقرير أن التداولات الاستثمارية سجلت انخفاضا بلغت قيمته 142.3 مليون دينار عن الربع الثاني وقد تميزت التداولات الاستثمارية بالنمو المتواصل منذ بداية العام ، وذلك على عكس التداولات التجارية التي اتسمت بالتذبذب الحاد بين النمو والانخفاض الشديد.
وعن الطلب المتزايد على العقارات ، قال التقرير أنه من المتوقع أن يعاود المستثمرون الاتجاه نحو التطوير و البناء للعقارات الاستثمارية في ظل الاستقرار الملموس في أسعار مواد البناء ولاسيما الحديد والاسمنت وزيادة دخول الأفراد بشكل مطرد ولاسيما في صفوف الشباب الراغبين في الحصول على سكن، وتوقع ارتفاع معدلات نمو السكان ليصل إلى4.7٪ خلال الفترة من 2011 إلى 2015، مدفوعا بنمو في عدد الكويتيين وكذلك ارتفاع الطلب على العمالة الأجنبية والتي تشكل حوالي 68٪ من إجمالي العمالة بدولة الكويت. وهو ما يعزز الطلب على العقارات السكنية والاستثمارية كما أن زيادة الإنفاق الحكومي على مشروعات البنية التحتية وصناعة النفط في إطار الخطة الخمسية 2010-2014 من شأنها زيادة الطلب على العقارات وصناعة التشييد والبناء ، حيث تشير التقديرات الصادرة عن وزارة المالية إلى توقع ارتفاع فائض الميزانية ليصل إلى 8.5 مليار دينار كويتي بما نسبته 23٪ من الناتج المحلي الإجمالي.
وأضاف أنه على جانب الأداء الاقتصادي العالمي والإقليمي تشهد الساحة الاقتصادية العالمية زيادة شدة التباطؤ في الدول الأوروبية ولاسيما دول منطقة اليورو والولايات المتحدة الاميركية في ظل اتساع أزمة الديون السيادية في البلدان الأوربية وانخفاض قيمتها السيادية ، وانتهاج سياسات اقتصادية تقشفية مدعومة ببرامج إصلاح اقتصادي من صندوق النقد الدولي والمجموعة الأوربية وهو ما يشير إلى توقع انخفاض النمو ليصل إلى 4٪ حتى نهاية عام 2012 بعد أن تجاوز 5٪ في عام 2010 وفقا لتقديرات صندوق النقد الدولي ، بالإضافة إلى الضغوط الاقتصادية الناتجة عن استمرار الاضطرابات السياسية في المنطقة ،وهو ما يشير إلى عودة بعض الاستثمارات الخارجية وتوطينها محليا واتجاهها نحو الاستثمار العقاري الذي مازال يتصف بالاستقرار والعائد المجزي ويعد ملاذا وكذلك لمقابلة معدلات التضخم الآخذ في الارتفاع .
تأثير الضريبة
وأكد التقرير أنه مازالت مسألة تحصيل رسوم الضريبة على أملاك السكن الخاص للمساحات التي تزيد عن 5000 متر لم تجد حلا مرضيا بين وزارتي العدل والمالية والبنوك الإسلامية و التي أوقفت معاملاتها انتظار لحسم القضاء ليفصل في تلك القضية لاسيما وأن الرسوم قد فرضت بأثر رجعي وهو الأمر الذي انعكس سلباً على التداولات العقارية لتلك النوعية من العقارات السكنية .
ولفت التقرير إلى أن الأمر الذي قد يخفف من حدة هذه التطورات هو التسهيلات الائتمانية التي أقرها بنك التسليف والادخار في تقديم القروض المدعومة للكويتيات المتزوجات من غير كويتي والمطلقات بما يمهد لبروز طلب جديد من شريحة جديدة على العقارات السكنية.
اتجاهات السوق
وقال التقرير أن القطاع العقاري والقطاعات ذات الصلة بالعقار يستحوذ على حصة لا بأس بها بنسبة تزيد عن 10٪ من الناتج المحلي الإجمالي ، وعلى مدى العقود الماضية أدى الازدهار الاقتصادي إلى زيادة مستويات الدخول، مما نتج عنه تحسن في الطلب على الوحدات السكنية من الفلل الذي تجاوز بكثير معدل العرض بسبب عدم تلبية الطلب على السكن والزيادة السريعة في النمو السكاني.
وأضاف أن المؤسسة العامة للرعاية السكنية وضعت خططاً طموحة للمشاريع بمجلس الأمة والمقدمة من الحكومة الكويتية لطرح بعض الشركات العملاقة في مختلف القطاعات الاقتصادية مع طرح حصة للاكتتاب العام وضخ استثمارات جديدة في جسد الاقتصاد الكويتي أعلن الجهاز الفني لدراسة المشروعات التنموية والمبادرات عن طرح مجموعة من المشاريع والمبادرات خلال الربع الثالث 2011 أهمها التوقيع على عقد تقديم خدمات استشارية لمشروع سكك الحديد بتكلفة 2.49 مليون دينار ولمدة 16 شهرا مع ائتلاف مستشارين عالميين بقيادة شركة بوز اند كومباني وكذلك التوقيع على عقد تقديم خدمات استشارية لمشروع تطوير جزيرة فيلكا مع ائتلاف شركات بقيادة بنك أبو ظبي الوطني بتكلفة 2.12 مليون د.ك ولمدة 27 شهرا ، وطرح مشروع مستشفى الطب الطبيعي للاستثمار وفق القانون رقم 7 لسنة 2008 بسعة 500 سرير وبفترة استثمارية للمشروع تبلغ 25 عاما وطرح أولي لمشروع المدن العمالية الواقعة جنوب الجهراء على امتداد الدائري السادس بمساحة 1.015.000 متر مربع بطاقة استيعابية تقدر بحوالي 20 ألف عامل.
وأوضح أنه على صعيد إجمالي السوق العقاري شهدت مؤشرات التداول الصادرة عن إدارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الثالث من عام 2011 انخفاضاً قيمته حوالي 494 مليون دينار ، بنسبة انخفاض قدرها 47.8٪ مقارنة بالربع الثاني من عام 2011 والبالغ قيمته 1.032.842 مليار دينار.
السكن الخاص
وأشار التقرير إلى أن الوزن النسبي للصفقات العقارية للسكن الخاص انخفض مقارنة بالربع السابق ليصل إلى ما نسبته 47٪ من إجمالي التداولات العقارية البالغة 538.735 مليون دينار ، وقد سجلت صفقات السكن الخاص ما قيمته 253.608 مليون دينار في الربع الثالث من عام 2011، منخفضة عن الربع الأول بنسبة -54.5٪، حيث أنخفض عدد صفقات السكن الخاص لتبلغ 1.300 صفقة للربع الثالث من عام 2011 مقارنة ب 1.805 عن الربع الثاني من عام 2011 في حين انخفض متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الثالث 2011 ليصل إلى 195.083 مليون دينار مقارنة ب 308.827 مليون دينار خلال الربع الثاني من عام 2011 وقد سجل شهر سبتمبر 2011 أعلى معدل للتداول حيث استحوذ على ما نسبته 41٪ بقيمة 104.482 مليون دينار من إجمالي التداولات الخاصة والبالغة 253.608 مليون دينار خلال الربع الثالث من عام 2011 في حين جاء شهر يوليو في المرتبة الثانية بقيمة 88.747 مليون دينار وبحصة قدرها 34.9٪ وجاء شهر أغسطس في المرتبة الأخيرة بقيمة 60.378 مليون دينار وبحصة قدرها 23.8٪ بالنسبة لإجمالي التداولات في السكن الخاص.
مؤشرات الأسعار
ولفت التقرير إلى أن الدولة تهدف إلى إنجاز أكثر من 70 ألف وحدة سكنية حتى عام 2015، بعد بلوغ عدد الطلبات 92 ألف طلب بزيادة تراكمية تصل إلى 8250 طلباً سنويا، الأمر الذي يتطلب المزيد من العطاء لتوفير هذا العدد من الوحدات السكنية حتى لا تضغط ندرة المعروض على ارتفاع الأسعار، ومما يخفف من حجم الأزمة ما تعكف عليه الدولة من جهود لبناء 22 ألف وحدة سكنية من خلال تطوير 4 مدن جديدة حيث سجلت مؤشرات الأسعار في السوق والتي رصدها بيت التمويل الكويتي خلال الربع الثالث من عام 2011 ارتفاعاً في أسعار الأراضي السكنية في محافظة العاصمة حيث سجل متوسط سعر المتر بمحافظة العاصمة خلال الربع الثالث 705 دنانير مقارنة بمتوسط سعر المتر 678 للربع الثاني من عام 2011 حيث شهدت مناطق محافظة العاصمة ارتفاعاً يتراوح بين 2 إلى 8.5٪ .
وقال التقرير أن محافظة حولي شهدت ارتفاعاً في الأسعار في مناطق المحافظة الشعب - الجابرية- الرميثية- سلوى - بيان -مشرف - غرب مشرف - السلام - حطين - الشهداء - الزهراء- الصديق - البدع بنسبة تراوحت من 2٪ إلى 8٪ وذلك وفقاً لآخر المسوحات التي قام بها بيتك في المحافظة.
وبين التقرير أن أسعار الأراضي الاستثمارية سجلت ارتفاعاً بنسبة 3.2٪ في محافظة العاصمة مسجلة متوسط سعر المتر 1.760 دينار ، حيث سجل متوسط سعر المتر مقارنة ب 1.730 دينار للربع الثاني 2011.
أما محافظة حولي فقد شهدت ارتفاعاً بالأسعار ليتراوح متوسط سعر المتر المربع خلال الربع الثالث 1.095 دينار مقارنة ب 1.056 دينار للربع الثاني من عام 2011 حيث شهدت المناطق حولي - السالمية- الشعب - الجابرية ارتفاعاً من 2 إلى 5.8٪ .
وسجلت محافظة الفروانية ارتفاعاً بنسبة 3.9٪ للمتوسط حيث سجل متوسط سعر المتر بالمحافظة 898 ديناراً مقارنة ب 865 ديناراً للربع الثاني من عام 2011، حيث شهدت مناطق الفروانية- خيطان- الرقعي ارتفاعاً من 2 إلي 6٪.
أما محافظة الأحمدي فقد شهدت أيضا ارتفاعاً بنسبة 4.4٪ للمتوسط للأسعار خلال الربع الثالث لعام 2011 حيث سجل متوسط سعر المتر بالمحافظة 826 دينارا للمتر المربع مقارنة ب792 ديناراً للربع الثاني لعام 2011.
بينما شهدت محافظة الجهراء ارتفاعاً بنسبة 8.1٪ للمتوسط مقارنة بالربع الثاني لعام 2011 حيث بلغ متوسط سعر المتر فيها 761 دينارا مقارنة ب 704 دنانير للمتر المربع من الأرض.
ولفت التقرير إلى أن القسائم الصناعية شهدت في محافظة العاصمة ارتفاعا طفيفا في الأسعار في معظم القسائم الصناعية، حيث بلغ متوسط سعر المتر محافظة العاصمة 977 ديناراً للربع الثالث لعام 2011 مقارنة 950 ديناراً للربع الثاني 2011 .
بينما شهدت محافظة الفروانية ارتفاعاً بالأسعار وخصوصا في منطقة العارضية الحرفية التي سجلت نموا واضحاً في الأسعار تراوح ما بين 5-9٪ نظراً لصدور حكم الاستئناف بعدم تجديد التراخيص التجارية بمنطقة أبو فطيرة الحرفية ونزوح المستثمرين نحو منطقة العارضية الحرفية، بينما ارتفعت الأسعار في منطقة الري ارتفعاً طفيفاً مسجلا ما نسبة 1.4٪ للمتوسط بمنطقة الري حيث سجل متوسط سعر المتر المربع في المحافظة 1.219 دينارا كويتياً مقارنة ب 1150 ديناراً للربع الثاني لعام 2011.
وشهدت كذلك محافظة الأحمدي ارتفاعاً في الأسعار خصوصاً في منطقة شرق الاحمدي الصناعية الصناعي والمخازن والمعارض الصناعية بمعدل يتراوح بين 2.6 الي 5٪.
وأضاف التقرير أن مزارع العبدلي شهدت ارتفاعاً بالأسعار بنسبة 8.1٪ وكذلك مزارع الأبقار بالصليبية بنسبة 2.3٪ بينما استقرت الأسعار بمنطقة الوفرة حيث سجل متوسط سعر المتر 3.2 دينار.
وقال التقرير أن أسعار الشاليهات ترتبط بفصل الصيف حيث سجلت أسعار الشاليهات في محافظات الأحمدي والعاصمة و الجهراء استقرارا بالأسعار مقارنة مع الربع الثاني من عام 2011.
وأكد أن نسب الإشغال استقرت عند معدلاتها السابقة لكافة مستويات أنواع العقارات الاستثمارية حيث تراوحت تلك النسبة بين 90 95 ٪، وقد سجل متوسط سعر إيجار الشقة ما بين 145 إلى 220 ديناراً لغرفة وصالة وحمام، و 170-270 ديناراً لغرفتين وصالة، و 200 - 320 ديناراً لغرفتين وصالة وحمامين وغرفة خادمة، أما بالنسبة لثلاث غرف وصالة فيتراوح إيجارها ما بين 260 إلى 450 ديناراً كويتياً، وتختلف الأسعار وفقا للمناطق المختلفة ولنوعية التصميم والتشطيب والموقع.
أما بالنسبة لمعدل إيجار المتر التجاري للدور الأرضي فقد استقر ليتراوح متوسط الإيجار بين 14 الى 30 ديناراً للمتر المربع ويصل إلى 35 ديناراً في المواقع المتميزة، ويتراوح معدل إيجار المتر المربع في المكاتب بين 5 الى 8 دنانير لمختلف المناطق في الكويت لتصل إلى 6.5 دينار لمتوسط المتر المربع في العاصمة أو ما يزيد عن ذلك حسب الموقع ونوعية التشطيب وما يقدمه من خدمات للمستأجرين ورواد العقار، أما المكاتب الذكية وهي المكاتب الجاهزة والمؤثثة والمزودة بكافة التقنيات والامتيازات والسكرتارية وذلك لاستخدامها لفترة مؤقتة وخصوصاً لفئة الشركات الأجنبية والتي تؤجر لفترات متقطعة، وقد وصل سعر المتر المربع التأجيري لهذه المكاتب ليقترب من 8 للمتر.
وبالنسبة للقيم الإيجارية للقسائم الصناعية فقد شهدت استقراراً وتراوح متوسط سعر المتر المربع الصناعي للدور الأرضي معارض ما بين 10 الى 30 ديناراً في منطقة الشويخ الصناعية، وتختلف الأسعار باختلاف الموقع أما منطقة الري مباني فجاءت في المرتبة الثانية من حوالي 12 إلى 20 ديناراً للمتر المربع بينما استقر سعر المتر في منطقة الفحيحيل الصناعية ليصل من 10 إلى 16 ديناراً كويتياً للمتر المربع.
ومن ناحية أخرى شهدت أسعار شقق التمليك، وأسعار وحدات المحلات التجارية بدل استغلال استقرارا في الأسعار