قبل شراء شقة.. تعرف على إجراءات البيع ونقل الملكية بالشهر العقارى

إذا كنت مقبلا على شراء شقة أو عقار، عليك اتباع عدد من الإجراءات القانونية حتى لا تتعرض للنصب، كما يجب معرفة رسوم التسجيل بالشهر العقارى والأوراق المطلوبة والخطوات التى يجب أن تتبعها قبل شراء شقة.
وشرح المحامى أحمد بدر عددا من الخطوات التى يجب اتباعها قبل شراء شقة، وكذلك طرق التسجيل والأوراق المطلوبة لتملك شقة.
إجراءات يجب اتباعها قبل شراء شقة:
هناك عدد من الإجراءات يجب اتباعها قبل شراء شقة
1- مراجعة الوحدة المحلية أو الحى أو جهاز المدينة الجديدة الواقع في دائرتها العقار أو الشقة.
2- التأكد عن طريق إدارة الأملاك والتنظيم بالحي أو الإدارة الهندسية من أن العقار ليس متعديا على أملاك الدولة.
3- التأكد من أن العقار له رخصة بناء.
4- التأكد من أن الوحدة المشتراة أو المؤجرة تقع في الأدوار التي شملت الأعمال المرخص بها، لأن العقار المقام بدون ترخيص قد يفتقد السلامة الانشائية، ويمكن أن يتعرض للانهيار ويفقد المالك الجديد حياتة أوحياة أسرته.
5- يجب الحصول من البائع على نسخة من بيانات العقار وعقد ملكية الأرض وصورة الرخصة، والمخطط العام للمجمع السكني( الكومباوند) وارفاقها مع عقد ملكيته للوحدة، تجنبا للوقوع ضحية عمليات النصب والاحتيال التي يترتب عليها ضياع الأموال.
6- يجب التوجه لمكتب الشهر العقاري في المنطقة «في حالة وجود عقد مسجل» للحصول على شهادة بالتصرفات على العقار للتأكد من عدم وجود تصرفات أخرى على تلك الوحدة من تاريخ التسجيل، مع الأخذ في الاعتبار أن سند البائع إن لم يكن مسجلا فلن تظهر له تصرفات مقيدة بالشهر العقاري، وليس معنى ذلك عدم وجود تصرفات لكن قد توجد لكنها غير مشهرة.

7- يجب على المشتري التقدم بطلب إشهار البيع مأمورية الشهر العقاري، حتى يتمكن من حجز أسبقية التسجيل وشهر التصرف على أن يحصل المشتري البيانات المساحية من واقع العقد المسجل أو آخر كشف تحديد مساحي، ليتمكن من كتابة طلب الشهر بالطريقة الصحيحة.
8- وفور المعاينة واستخراج كشف التحديد المساحي للطلب سوف يتضح إن كانت المعالم منطبقة أم مخالفة لما ورد بعقد البيع الابتدائي.
رسوم تسجيل شقة بالشهر العقارى
وزارة العدل أكدت أنه تم خفض رسوم توثيق العقارات بالشهر العقاري لتصل إلى 2000 جنيه كحد أقصى عن الوحدة العقارية، مهما زادت مساحتها أو قيمتها المالية.
وأوضحت الوزارة أن تحديد الرسوم يتم وفقًا للتعديلات الصادرة بالقانون رقم 83 لسنة 2006 بشأن رسوم التوثيق، وذلك في إطار سعي الدولة لتشجيع المواطنين على تسجيل ملكيتها بصورة رسمية.
وتنقسم تكلفة تسجيل العقار على حسب المتر المربع كالآتي:
المساحة من متر حتى 100 متر بتكلفة 500 جنيه.
المساحة من 101 وحتى 200 متر بتكلفة 1000 جنيه
المساحة من 201 حتى 300 متر تصل إلى 1500 جنيه
المساحة من 300 متر فيما فوق تصل بحد أقصى 2000 جنيه فقط.
كيفية تسجيل شقة بالشهر العقارى
يوجد نوعان من التسجيل: التسجيل الأول رضائى من خلال الذهاب إلى الشهر العقارى للتسجيل وبصحبتك البائع شخصيا أو يكون لديك توكيل من البائع بالتسجيل لك.
التسجيل الثانى يتم عن طريق المحكمة وهو ما يعرف بصحة ونفاذ، وبعد ذلك يتم تسجيل الحكم فى الشهر العقارى.
وفى حالة التسجيل الثانى، لابد أن تكون كل الإجراءات والأوراق جاهزة لكى تأخذ حكم الصحة والنفاذ فى أول جلسة لأنه فى حالة كانت الأوراق أو الطلبات غير مكتملة، وتم التأجيل إلى جلسة ثانية سوف تدفع فرق رسم.
- عند اختيارك لأى من الطرق السابقة لابد أولا من أن تقوم بعمل كشف تحديد مساحى للشقة، ويتم مراجعته بالشهر العقارى وتقوم بعمل إشهار لعريضة الدعوى بالشهر العقارى.

المستندات المطلوبة في الشهر العقاري عند شراء شقة جديدة
أما عن المستندات المطلوبة عند الذهاب للشهر العقاري.. بداية يتقدم أحد الطرفين البائع أو المشترى بطلب تسجيل شهر عقارى، وذلك بمأمورية الشهر العقارى الكائن بها العقار ومعه المستندات المطلوبة التالية:
عقد سند الملكية.
عقد البيع الابتدائى بين الطرفين.
شهادة مكلفة عقارية من الضرائب العقارية إذا كان العقار قديما.
رخصة المبانى إذا كان العقار حديثا، وهناك إجراءات تعرفها تباعًا من خلال الشهر العقارى، كتحرير كشف التحديد أو استمارة التغيير، دفع الرسوم إلى آخره.
الأوراق المطلوبة لعمل توكيل بيع شقة
فى هذا النوع من التوكيلات الخاصة لا يمكن للوكيل التصرف إلا حسب ما هو وارد بالوكالة.
وعن المستندات المطلوبة:
- بطاقة رقم قومي سارية
- اسم الوكيل وعنوانه وجنسيته
- 35 جنيها مقابل الخدمة
نموذج توكيل عام ببيع شقة
"إنه في فى يوم _______ الموافق / /
بمكتب توثيق _______ فى تمام الساعة _____أمامنا نحن / ______________ موثق العقود بالمكتب المذكور
حضر
السيد / ______________، المقيم ب: ______________، والثابت الشخصية بموجب بطاقة رقم قومي:______________ صادرة بتاريخ: _____ سجل مدني: _____

وقرر أنه وكل عنه :-
السيد / ______________، المقيم: ب: ______________، والثابت الشخصية بموجب بطاقة رقم قومي:______________ صادرة بتاريخ: _____ سجل مدني: _____

وذلك في التصرف الكامل بالبيع للنفس وللغير في الشقة رقم: _____ بكامل مساحة الدور الأول المرتفع فوق المحلات بالعقار الكائن بشارع _____، وحصتها المشاعة بذات العقار و تبلغ _____ وتتكون الشقة من _____ ومساحتها _____ تقريبا تحت العجز والزيادة.
وحدود الشقة هي نفس حدود قطعة الأرض المقام عليها العقار الذي تقع به الشقة وهي :-

الحد البحري: _____
الحد القبلي: _____
الحد الشرقي: _____
الحد الغربي: _____

وللوكيل حق البيع والتنازل عن الشقة المذكورة لنفسه وللغير وإشهار حق الإرث والتوقيع لنفسه وللغير على كافة العقود الابتدائية والنهائية المتعلقة بها والإقرار بهذا البيع والتنازل أمام مصلحة الشهر العقاري والتوثيق والتنازل عن عقود المرافق والتوقيع على أي عقود أمام تلك الجهات بشأن التنازل عن العقود الحالية لنفسه أو للغير وبصفة عامة له حق التعامل مع كافة الجهات الحكومية وغير الحكومية بشأن الشقة المذكورة والتوقيع أمام كافة الجهات الرسمية لإنهاء كافة الموضوعات المتعلقة بالشقة وإشهار عقودها أمام كافة الجهات الحكومية وللوكيل الحق فى توكيل الغير فى كل أو بعض ما ذكر ولا يجوز إلغاء هذا التوكيل إلا بحضور الطرفين، وبما ذكر تحرر هذا التوكيل وتم التوقيع عليه.