تفعيل قانون العقد الموحد يتصدر الأولويات العقارية في دبي

طالبت مصادر التطوير العقاري العاملة في السوق المحلي بدبي، الجهات الحكومية المعنية بتنظيم القطاع والمتمثلة بدائرة الأراضي والأملاك، ومؤسسة التنظيم العقاري “ريرا”، بالتحرك لتفعيل تطبيق قانون العقد الموحد بشأن التعاملات العقارية المرتبطة بعمليات البيع والشراء بين مختلف أطراف معادلة العمل العقاري دون استثناء وفقا لجريدة الخليج.
أكدت المصادر أن تفعيل وجود العقد لعقاري الموحد سيكون له الدور الكبير والمهم في تنظيم العملية التعاقدية بين المطور من جهة والمستثمر أو المشتري من جهة أخرى، ونرى أن تطبيقه سيبسط الكثير من الأمور ويعفى السوق من الكثير من الخلافات والمشاكل كالتي ظهرت مؤخرا منذ بدء تداعيات الأزمة المالية العاملية .
وأشارت إلى أهمية أن يتضمن العقد بنوداً أساسية وأخرى تجري صياغتها بناء على اتفاق الطرفين بما لا يمس روح القانون الذي وجد ليسهل العمل القضائي ومعرفة العملية القانونية بالإضافة إلى الفصل في الخلافات وإعطاء الحقوق لأصحابها .
وطالبت الأطراف بان يكون لها دورها المساهم في دراسة هذا التوجه وإبداء الرأي وإثراء النقاش لوضع صيغة واضحة تطبق معنى التكامل بين البنود لضمان الحقوق، مشيرة إلى أن تجاهل أهم الأطراف المعنية بهذا العقد سيكون بمثابة الإجحاف في حقوقهم ودورهم في العملية التطويرية .
وقال رجل الأعمال سالم الموسى، الرئيس والمدير التنفيذي لشركة فالكن سيتي أوف ووندرز: “يجب ان يخضع العقد بين البائع والمشتري للأمور التي يوضحها قانون المعاملات المدنية، وفي حال عدم وجود ما يختص بهذا الجانب فالعقد شريعة المتعاقدين” .
وأضاف الموسى، نرحب نحن المطورين بطرح تفعيل العمل بالعقد الموحد لتنظيم العملية التعاقدية بين أطراف معادلة التطوير العقاري فيما يختص بالبيع والشراء، مؤكدا أهمية مساهمة الأطراف المعنية كالمطورين بالدرجة الأولى في دراسة هذا التوجه وإبداء الرأي وإثراء النقاش لوضع صيغة واضحة تطبق معنى التكامل بين البنود لضمان الحقوق، حيث ان تجاهل أهم الأطراف المعنية بهذا العقد سيكون بمثابة الإجحاف في حقوقهم ودورهم في العملية التطويرية .
وأكد الرئيس والمدير التنفيذي لشركة فالكن سيتي أوف ووندرز أهمية أن يتضمن العقد بنوداً أساسية وأخرى تجري صياغتها بناء على اتفاق الطرفين بما لا يمس روح القانون الذي وجد ليسهل العمل القضائي ومعرفة العملية القانونية بالإضافة إلى الفصل في الخلافات وإعطاء الحقوق لأصحابها .
وأكد عمر عايش، رئيس مجموعة “نوبلز” للاستثمار، أهمية توحيد جميع صيغ العقود في سياق العمليات التعاقدية كاليع والشراء بين مختلف أطراف العمل العقاري في السوق المحلي، نظرا للدور الذي سيؤديه في خدمة المصلحة العامة، معتبرا أنه سيشكل توازنا وشفافية في ظل الإشراف الحكومي ويعزز واجبات كل من دائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقاري .
وأوضح عايش، أن الكثير من القانونيين والمطورين يحاولون التلاعب بالعقود وصياغة بنودا رمادية تصب في نهاية المطاف في صالحهم على حساب الطرف الآخر، فالعقود الحالية لا تتطابق بأكثر من 80% من المواد والشروط التي تتضمنها، والمطلوب هنا عقد واضح وموحد يأخذ كل جوانب العملية التعاقدية بعين الاهتمام من حيث الحقوق والواجبات، وأن يجيب على جميع التساؤلات التي تثقل فكر غالبية العاملين في السوق ومنهم ومن دون إستثناء المشتري النهائي .
وقالت هبة جابر، رئيسة العمليات لدى لاندمارك للعقارات: “يعاني سوق التطوير العقاري في دبي خاصة والإمارات عامة من تعدد صيغ العقود المبرمة بين البائع والمشتري، حيث تهدف شركات التطوير إلى صياغة بنود العقود بما يحفظ حقوقها بالدرجة الأولى في كل المواقف، الأمر الذي يضع المشتري في موقف الضعيف وما لدورها في زيادة حالات الخلاف بين الطرفين” .
واشارت جابر إلى أننا في “لاندمارك” نؤمن بالأهمية البالغة لوجود قانون يحدد البنود القياسية لعقود البيع والشراء بين المطور العقاري والمشتري في دبي . وسيعمل ذلك على التأكيد أن تلك العقود هي عقود عادلة لكل الأطراف المتعاقدة، وبكل تأكيد سيعيد ذلك الثقة للمستثمرين والمستخدمين النهائيين في السوق العقارية في دبي . وقد عملت مؤسسة التنظيم العقاري سابقاً على الأخذ بزمام المبادرة لإنشاء قالب قياسي لعقود البيع والشراء وإعادة البيع في السوق العقارية، بين الوسيط العقاري والعميل (البائع أو المشتري)، وبين الوسيط العقاري ووسيط عقاري آخر . وقد لاقت هذه المبادرة قبول واستحسان العديد من الوسطاء العقاريين حيث مثلت خطوةً مهمة في ضبط ومراقبة صناعة الوساطة العقارية .
وأضافت أنه يتوجب على العقود القياسية للبيع والشراء أن تتضمن كافة تفاصيل وأرقام الوكيل المُسجَل والوسيط العقاري، وأطراف العقد، والوصف القانوني للعقار، وسعر الشراء، وقيمة الدفعة الأولى أو التأمين، بالإضافة إلى التاريخ المتوقع للتسليم بالنسبة للعقارات المباعة على الخريطة، وخطة الدفع للمطور العقاري قبل التسليم .
كما يجب أن تتضمن أيضا الأدوات التي تتضمنها عملية البيع، كإكساء الأرضيات، وتثبيت الإضاءة، والأجهزة وغيرها، والأدوات التي لا تتضمنها عملية البيع، وتأكيد ضمان المطور لتقديم سند ملكية رسمي للمنزل، من خلال تقديم سجل الملكية المفصل أو شهادة ملكية، أو صك تأمين لسند الملكية .
ومن البنود الأخرى التي يجب أن يتضمنها العقد الموحد، ما يلي:
* بند حول من هو المسؤول عن دفع فواتير الماء والكهرباء، والضرائب على العقار، والتأمين على المنزل وغيرها من النفقات المرتبطة خلال موعد التسليم .
* ذكر شرط إعادة مبلغ التأمين والدفعات لتاريخ معين، في حالات عدم إكمال عملية البيع، بسبب عدم اكتمال المشروع .
* وللعقارات الجاهزة، فقرة الفحص التي تضمن تفحص المنزل من قبل مفتش مختص، (عادةً خلال بضعة أيام من تاريخ العقد) . ومن شأن هذه الفقرة أن تجعل عرض الشراء المشروط قائماً على الموافقة على تقرير الفحص .
* فقرة تحدد تاريخ إمكان زيارة الموقع وتفحصه قبل تاريخ الإغلاق للتأكد من أن كل شيء على ما يرام وفقاً للضمانات التي ينص عليها العقد .
* فقرة للحالات الطارئة للرهن العقاري تمنح إعفاءً من العرض المقدم في حال كان المشتري غير قادر على الحصول على قرض بنكي محدد وفق معدل فائدة محدد خلال فترة زمنية معينة (تكون عادةً بين 30 إلى 60 يوماً) .
* فقرة تنص على إلزام البائع أو المطور العقاري على دفع مبلغ مالي معين عن كل يوم تأخير في عملية تسليم المنزل بعد انتهاء موعد التسليم،
* فقرة تمنح المشتري إمكان بيع منزله الحالي، في حال كان محتاجاً لبيعه قبل إمكان تسلمه .
وحول إمكان وضع بنود عامة وأخرى يكون للطرفين المتعاقدين الحق في توضيحها والاتفاق عليها، أفادت جابر، انه يمكن أن يتم ذلك من خلال السماح بإدراج فقرة “الشروط الخاصة”، حيث يمكن لكلا الطرفين إدراج شروط خاصة لم تكن مدرجة في العقد الرئيسي . وستشكل فقرة الشروط الخاصة جزءاً متمماً للاتفاقية .
وفيما يتعلق بأن يكون العقد بأكثر من شكل من حيث شموله كافة أطراف العملية التعاقدية كالمطور الرئيسي والمطور الثانوي، أوضحت أنه يجب أن تكون محدوداً ليضم المطور البائع كطرف أول والمشتري كطرف ثان . أما المطور فيجب أن يكون لديه عقود منفصلة مع المقاولين الرئيسيين والفرعيين .
التطبيق يبسط الأمور ويقلل من الخلافات
ذكر مطور عقاري، فضل عدم ذكر اسمه، أن تفعيل وجود العقد العقاري الموحد سيكون له الدور الكبير والمهم في تنظيم العملية التعاقدية بين المطور من جهة والمستثمر أو المشتري من جهة أخرى، ونرى أن تطبيقه سيبسط الكثير من الأمور ويعفي السوق من الكثير من الخلافات والمشاكل كالتي ظهرت مؤخرا منذ بدء تداعيات الأزمة المالية العاملية .
وأضاف أن الكثير من أطراف العملية التعاقدية وخاصة المشترين والمستثمرين يشتكون من اختلاف صيغ العقود العقارية بعضها عن بعض وبين مطور وآخر، مشيرا إلى ضرورة أن يتضمن بنودا موحدة وأخرى تصاغ بالاتفاق بين طرفي العملية التعاقدية، كما يجب الأخذ بعين الاعتبار إختلاف الأطراف ليحقق مفهوم الشمولية من حيث تطبيقه على كافة الجهات من المطور الرئيسي والفرعي والمستثمر والمشتري، أو أن يصاغ على أكثر من شكل، ينظم من خلاله العلاقة بين هذه الأطراف ككل دون إستثناء .