طارق شكري: "العاصمة الإدارية الجديدة" خطوة أولى لتعظيم الاستفادة من اللائحة العقارية الجديدة فتح الله فوزي: المطالبة بتوفير أراضي استثمارية لا يغفل العبء المالي المفروض على الوزارة لترفيقها علاء فكري: السوق العقارية تحتاج لتعامل سريع ورؤية واضحة مع أزمة نقص الأراضي حسين صبور: يجب عودة العمل بنظام المطور العام الرئيسي لحل أزمات كثيرة بالقطاع علاء لطفي: على الدولة تنظيم السوق العقارية لضمان حقوق أطرافها الثلاثة رغم نجاح وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية في حسم أحد أبرز الملفات التي تهمها وتهم المستثمرين العقاريين على حد سواء، وإقرار اللائحة العقارية لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، والتي لاقت رضا قطاع كبير من المستثمرين بما لا يضر بحقوق الدولة، إلا أن الوزارة سرعان ما أصبحت تواجه العديد من الملفات التي تحتاج للتعامل معها بنفس القدر من الأهمية التي منحتها لملف اللائحة العقارية. المستثمرون العقاريون أكدوا أن سرعة التعامل مع هذه الملفات يضمن تحقيق استفادة كبرى من اللائحة العقارية التي تم إقرارها مؤخراً ، وخاصة أنها تمثل منظم رئيسي لتعامل المستثمرين مع هيئة المجتمعات العمرانية، مشيرين إلى أن هناك العديد من القضايا التي تحتاج تدخلاً عاجلاً من وزارة الإسكان للبت بها ، حيث أنها تمثل مشكلة لقطاع كبير من المستثمرين. أزمة توفير الأراضي اللازمة للسوق العقارية جاءت في مقدمة تلك الملفات ، والتي لم يشترط المطورون أن تكون أراضي مرفقة ، حيث اقترحوا أكثر من حل لتوفير الأراضي بالسوق ، لتتنوع باقي تلك الملفات ما بين المسارعة في تدشين إتحاد المطورين العقاريين ، وكذلك تنظيم السوق العقارية لحماية كافة أطراف المنظومة والتي تتركز بين الدولة والمستثمر والعميل، بالإضافة إلى القضاء على البيروقراطية التي لا تزال تمثل عائقاً للاستفادة من كافة التيسيرات التي تقدمها وزارة الإسكان للمستثمرين، هذا إلى جانب مشروع العاصمة الإدارية الجديدة الذي لا يزال محاطاً بالغموض حول الفرص الاستثمارية المتاحة به ،ونظام المشاركة الذي تستخدمه وزارة الإسكان لتنمية المشروع ، وهو ما يحول دون إنطلاقة حقيقية لهذا المشروع حتى الآن. طارق شكري، رئيس مجموعة عربية للاستثمار العقاري والسياحي، ونائب رئيس شعبة الاستثمار العقاري، قال أن أبرز الملفات التي تحتاج للتعامل معها يتمثل في توضيح الرؤية حول مشروع العاصمة الإدارية الجديدة ، بحيث تعلن الوزارة عن سبل الاستثمار في هذا المشروع، وطبيعة المشاركة بين المستثمرين والوزارة في تنفيذ هذا المشروع ، وخاصة مع الفرص الاستثمارية الضخمة التي يضمنها هذا المشروع للقطاع العقاري بأكمله ، لافتاً إلى أنه يوفر واحدة من أساسيات الاستثمار العقاري وهي المادة الخام. وأوضح أنه حتى الآن لا يزال الغموض هو المسيطر الأكبر على هذا المشروع وخاصة أنه لم يتم الإعلان عن المزيد من التفاصيل التي تمكن المستثمرين من إتخاذ قرارات استثمارية محددة تمهيداً لبدء العمل بالمشروع، مؤكداً أنه يعد أحد المشروعات القومية التي تحتاج لسرعة العمل بها وتنميتها بأيدي مصرية. وأعلنت وزراة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية فى أكتوبر الماضي عن تنظيم مؤتمر ضخم يضم مسئولى شركات التشييد والبناء، والمقاولات والاستثمار العقارى، لعرض المشروعات والفرص الاستثمارية المتاحة بالعاصمة الإدارية الجديدة، ونظم الشراكة وهو ما لم يتم حتى الآن، لتكون آخر التطورات التي شهدها المشروع فى نوفمبر الماضي متمثلاُ فى موافقة مجلس الوزراء من حيث المبدأ على مشروع قرار رئيس الجمهورية بشأن إعتبار الأراضي الواقعة جنوب طريق القاهرة واللازمة لإنشاء العاصمة الإدارية الجديدة، ضمن مناطق المجتمعات العمرانية الجديدة. وأشار شكرى إلى أن الصورة التي خرجت بها اللائحة العقارية حققت هدف كافة الأطراف العاملة بها ، سواء المستثمرين الذين تم إشراكهم والأخذ بإقتراحاتهم لتعديل اللائحة في معظم البنود ، وكذلك مسئولي وزارة الإسكان والذين سعوا للحفاظ على حقوق الدولة بما لا يضر بحركة الاستثمار، منوهاً إلى أن هذه اللائحة بداية لتحقيق مزيد من المطالب التي ستؤدي لتنشيط القطاع العقاري وتعظيم الاستفادة من تلك اللائحة. ثم يأتي ملف نقص الأراضي الاستثمارية بالسوق العقارية كواحد من أبرز القضايا التي أكد المطورين العقاريين على تركيز جهود الوزارة للتعامل معها ، وذلك عبر رؤية كاملة وخطة واضحة تتضمن آليات محددة للتعامل مع هذه القضية ، والتي لا يشترط الإعتماد الكلي على وزارة الإسكان لتوفيرها ، فى ظل وجود عدة بدائل لتوفير أراضي مرفقة. المهندس فتح الله فوزي، رئيس لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال ، أكد أن السوق العقارية لا تزال تعاني نقصاً في الأراضي المطروحة أمام المستثمرين، والتنوع في أليات الطرح بحيث تتناسب مع كافة أوضاع والكفاءات المالية المتاحة لدى المطورين ، مشيراً إلى أن الطروحات التي قامت بها وزارة الإسكان ممثلة في هيئة المجتمعات العمرانية خلال العام المالي الجاري رغم مساحتها الكبيرة إلا أنها لا تتناسب مع حجم الطلب. وأشار إلى أن هذا الطلب لا يغفل التكلفة التي تمثلها عملية الترفيق والملقاة على عاتق الدولة ، ولكنه يفتح المجال للتفكير في أساليب متعددة ومتنوعة يمكن من خلالها توفير الأرض ورفع عبء الترفيق عن وزارة الإسكان ، بل وتحقيق عائد مالي يقابل قيمة الأرض. وقال المهندس علاء فكري، رئيس مجلس إدارة شركة بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية، أن السوق العقارية تحتاج لتعامل سريع ورؤية واضحة ومحددة للتعامل مع أزمة نقص الأراضي بالسوق بشكل عام وللشركات المتوسطة والصغيرة بشكل خاص ، مؤكداً أن شكاوي المستثمرين العقاريين لم تنتهي حتى الآن حول المطالبة بتوفير أراضي بالسوق، وخاصة أن هذه الأزمة تظهر بقوة أمام الشركات المتوسطة والصغيرة. وأضاف فكري أن الوحدات السكنية كأي سلعة يتسبب نقصها في ارتفاع قيمتها ، لذا يجب توفير الأراضي بطرق متعددة يمكن من خلالها السيطرة على أسعار المنتج النهائي، لافتاً إلى أن الوزارة لم تقم بطرح أراضٍ على المستثمرين منذ مارس الماضى ، لذا لابد من توفير أراضى تلاءم احتياجات السوق ، وخاصة أن الأراضى أحد السلع الإستراتيجة التى لابد من توفيرها فى القطاع لضمان استمرارية الشركات وتنفيذ المشروعات المطلوبة . وأكد على أهمية إيجاد آلية جاذبة ومناسبة لطرح أراضى بديلة عن المزايدات للحد من الإرتفاعات السعرية التى أسهمت بها تلك الآلية وأدت الى تضاعف أسعار الوحدات السكنية والتأثير سلبياً على العملاء، مشيراً الى أن اتباع آلية حق الانتفاع فى طرح الاراضى يعد الخيار الأمثل الذى يضمن للدولة الاحتفاظ بملكية الأراضى وأتاحة فرص لشريحة أكبر من الشركات تنفيذ مشروعات عقارية وتوفير وحدات بأسعار مناسبة للعملاء . وإلى جانب نظام الشراكة الذي بدأت الدولة تنتهجه مؤخراً لتوفير أراضي استثمارية للمطورين العقاريين لفت المهندس حسين صبور ، رئيس جمعية رجال الأعمال ، ورئيس مجلس إدارة شركة الأهلي للاستثمار العقاري، إلى ضرورة عودة نظام المطور العام الرئيسي ، بهدف تعدد جهات التصرف فى الأراضى بدلاً من احتكار وزارة الإسكان للتصرف فيها. و أوضح أن هذا النظام يقضي بتخصيص مساحة كبيرة من الأراضى للشركات الكبرى والتي لديها قدرات فنية ومالية تمكنها من ترفيق هذه المساحات الضخمة وتخطيطها وبيعها لمطورين آخرين لتنفيذ مشروعات عليها ضمن المخطط العام الموضوع مسبقاً للمدينة ، على أن تتولى الشركات ترفيقها وتسويقها على نفقتها، مقابل حصة من الأرض أو حصيلة بيع تحصل عليها الوزارة ، إضافة إلى نسبة من المساحة، تخصص لإنشاء خدمات فى مجال المشروعات الطبية والتعليمية والأمنية، على أن يتم تسليمها للجهاز، والذى يسلمها بدوره للجهات المعنية بهذه الخدمات. وأكد صبور على أن الدولة اعتمدت خلال فترة معينة على المطورين العقاريين لتنفيذ هذه الفكرة لتوفير أراضي استثمارية وتنمية مخزون الأراضي المتوافر لدى الدولة ، لافتاً إلى أن هذا النظام يرفع عن الدولة عبء الترفيق ، قائلاً: "تنمية أراضي الدولة لن تتم إلا بأيدي مستثمريها". وأشار إلى أن هذه الفكرة لا تلغي وجود الدولة كمالك للأراضي ، ولكنها تضمن التنوع في وسائل توفير الأراضي أمام المستثمرين العقاريين ، وكذلك المنافسة بين المطورين حول أسعار الأراضي المباعة وهو ما يضمن تقديم أراضي بأسعار تتناسب مع احتياجات السوق. "تنظيم السوق العقارية يمثل وسيلة لتحقيق التوازن والمصلحة للأطراف الرئيسيين الثلاثة بالقطاع وهم المطور والدولة والعميل أو المستفيد من المنتج النهائي" وفقاً للدكتور علاء لطفي ، رئيس المجلس التصديري العقاري ، مؤكداً على ضرورة وجود رؤية واضحة عامة يعمل السوق وفقاً لها لتحقيق هذا الهدف، مشيراً إلى أن هذه الرؤية ترتكز على وجود جهة واحدة يتم التعامل معها فيما يتعلق بملف الأراضي. وشددت أن تعدد جهات الولاية والمسئولية عن الأراضي في مختلف أنحاء الجمهورية ما بين وزارات ومحافظات، يمثل بيروقراطية معوقة للاستثمارات المحلية أو الأجنبي، حيث أن عملية التطوير العقاري في مصر مرتبطة ومتشابكة بين جهات عدة، مشيراً إلي أن عمليات تخصيص الأراضي تتبع العديد من الجهات داخل الدولة ، وهو ما يجعل مزايا تعديل اللائحة العقارية تقتصر على الأراضي والمستثمرين المتعاملين مع هيئة المجتمعات العمرانية. ويرى لطفي أن الحل الوحيد لإخراج السوق العقارية من أزمتها الراهنة إنشاء هيئة تختص بالشئون العقارية وتضع استراتيجية للسوق وتنشئ قاعدة بيانات توضح متطلباتها واحتياجاتها وتنسق بين الأطراف المختلفة، مؤكداً أن مصر تمتلك كافة مقومات نجاح سوقها العقاري نظراً لتوافر الأراضي والأيدي العاملة، إلا أنها تحتاج لخطة ورؤية واضحة.
