مقابلة – أحمد العدوى: 1.2 مليار جنيه قيمة الإنشاءات المستهدف تنفيذها ل "إنرشيا"خلال ال3 سنوات المقبلة

طرح المرحلة الأولى لمشروعا سياحيا بالساحل الشمالى أبريل 2017..باستثمارات 18 مليار جنيه
التقدم بطلب ل "الاسكان" لتخصيص 200 فدان بالعاصمة الادارية الجديدة
بدء تسليم المرحلة الأولى ل "جى كريبز" بالجونة باستثمارات 100 مليون جنيه
2.6 مليار جنيه إجمالى حجم إستثمارات الشركة خلال العام الحالى
أكد المهندس أحمد العدوى، الرئيس التنفيذى لشركة إنرشيا القابضة، أن سوق الاستثمار العقارى يعد أحد أفضل الأسواق الواعدة مقارنة بالعديد من الدول الأخرى نظرا لارتفاع الطلب الحقيقى على السكن فضلا عن اعتباره محفظة استثمارية آمنة، مشيرا الى توجه شركته بالتوسع فى حجم أعمالها محليا عبر تنفيذ حزمة جديدة من المشروعات السكنية والسياحية.
وأوضح فى مقابلة ل "أموال الغد " أن قرار البنك المركزى بتحرير سعر صرف الجنيه سيساهم فى تمكين المطورين العقاريين وشركات المقاولات من إعادة ضبط أوضاعهم المالية وإحتساب نسب الارتفاع فى عمليات التكلفة الانشائية وما تتبعه من ارتفاع فى أسعار الوحدات السكنية، مؤكدا أن تذبذب أوضاع العملة الأجنبية واتجاهها الى الصعود المتتالى خلال الأشهر الماضية ساهم فى إرباك القطاع العقارى وكافة الصناعات المرتبطة به نظرا لعدم القدرة على تحديد نسبة الارتفاعات، لافتا إلى أن أسعار الوحدات السكنية شهدت قفزة قوية على مستوى مختلف المشروعات بنسب تخطت 40:50% منذ نهاية 2015 وحتى العام الجارى.
كيف تقيم الوضع الراهن لقطاع العقارات وصناعة التشييد بالدولة فى ضوء التحديات الاقتصادية القائمة؟
لاشك أن التحديات الاقتصادية القائمة وفى مقدمتها أزمة العملة كان لها تأثير واضح على نشاط وحراك القطاع العقارى وصناعة التشييد وأدت لارتفاع أسعار التكلفة الانشائية للمشروعات، إلا أنه برغم تلك الأزمات مايزال السوق العقارى أحد أكبر الأسواق الواعدة لارتفاع الطلب الحقيقى على السكن، فضلا عن نقص حجم المعروض من الوحدات مقارنة بالطلب المتزاي، خاصة وأننا نشهد زيادة سنوية تقدر بنحو 2.6 مليون نسمة، بجانب وجود مليون حالة زواج سنويا، فضلا عن الثقافة السائدة باعتبار العقار هو الاستثمار الأفضل والآمن خاصة وأن أسعاره دائما تقف فى منطقة آمنة أمام ارتفاع التضخم السنوى والأزمات الاقتصادية المتعاقبة.
وهل ترى أن قرار البنك المركزى بتحرير سعر الصرف سيسهم فى خفض أزمات القطاع العقارى؟
يعتبر قرار تحرير سعر الصرف خطوة أولية لإنهاء عملية التذبذب والتأرجح التى تعصف بقدرات شركات المقاولات والمطورين العقاريين على الاستمرار فى تنفيذ مشروعاتهم، ولا يمكن اعتباره حلا نهائيا لأزمات القطاع إلا أنه سيساهم فى تمكين الشركات من تحديد نسب الارتفاعات فى التكلفة الانشائية والزيادات المقررة التى ستتبعها فى اسعار الوحدات السكنية، خاصة وأن السوق العقارى يشهد وجود سيولة حقيقة تدار من خلال أموال المستثمرين والعملاء معا ولذا كان من الصعب استمرار أزمة عدم استقرار سعر الصرف بما يحمل الشركات والعملاء حملا قويا وأزمة مضاعفة.
وما هى توقعاتك لمستوى أسعار الوحدات السكنية خلال الفترة المقبلة؟
من المؤكد أن الفترة المقبلة ستشهد ارتفاعا واضحا فى أسعار الوحدات السكنية مدفوعة بزيادة التكلفة الانشائية للمشروعات بجانب الأوضاع الاقتصادية القائمة، كما أنه منذ نهاية 2015 الماضى وحتى الآن شهدت أسعار الوحدات السكنية بمختلف المشروعات زيادة واضحة فى الأسعار بنسب تتراوح بين 40 الى 50%.
وبرأيك ما هى أبرز الأزمات التى يعانى منها قطاع العقارات بالسوق المحلية؟
تعتبر عملية توفير الأراضى المرفقة من أكبر الأزمات التى يعانى منها المطورين العقاريين تليها أزمة تمويل المشروعات والتعامل مع القطاع على مستوى المستثمر أو شركات المقاولات من قبل البنوك والتى ترفض فى أغلب الأحيان تمويل المشروعات العقارية فى مراحلها الأولية، وتمثل تلك المشكلات التحديات الرئيسية أمام صناعة التطوير العقارى محليا.
وكيف تمكنت شركة "انرشيا " من مواجهة تلك الأزمات فى إطار عملها بالسوق؟
أدركنا منذ البداية أهمية إيجاد آليات جديدة تكون مخرج رئيسى للشركة من أزمتى التمويل وتوفير الأراضى، وبدأنا بأزمة توفير الأراضى خاصة وأن معظم المطورين العقاريين المستمرين بمشروعاتهم محليا هم من يمتلكون محفظة ضخمة من الأراضى تقدر بملايين الأمتار فى حين يفتقد المطور الصغير للقدرة على العمل بالسوق.
وتوصلنا لطريقتين للحصول على الاراضى الاولى هى العمل كمطور تابع فى تنفيذ المشروعات التى تطورها شركات كبرى وتم تنفيذ هذه التجربة مع شركتى "سوديك واوراسكوم" وتمكنا عبر هذه الآلية من الحصول على أراضى وتنفيذ مشروعات هامة، والطريقة الثانية تتمثل فى الحصول على أراضى عن طريق المشاركة مع ملاك أراضى لديهم قطع ضخمة غير مستغلة من الأراضى يتم الحصول عليها فى مقابل تسهيلات مالية قوية يتم دفعها عبر مراحل زمنية متتالية.
وكيف تم حل أزمة تمويل مشروعات الشركة فى ظل تعنت آليات البنوك؟
انتهجنا آلية خاصة بفصل عملية التطوير العقارى عن الاستثمار، وبدأنا فى تأسيس شركة متخصصة لتمويل كل مشروع نقوم بالتعاقد على تنفيذه وتلعب هذه الشركة دور المستثمر فى حين تقوم "إنرشيا" بعملية التطوير والانشاء بالكامل ويتم التعاقد على ذلك.
ونجحنا من خلال هذه الآلية فى ضخ استثمارات قوية فى السوق بأموال تتبع "إنرشيا" بجانب أموال الشركات المستثمرة فى المشروعات، ووضعنا آليات واضحة لتخارج المستثمرين بصورة آمنة بعد انتهاء تنفيذ المشروعات، ولم نلجأ على الاطلاق للاعتماد على أى تمويلات أو قروض بنكية من الخارج لتمويل مشروعاتنا واعتمدنا على تمويل المساهمين بالمجموعة.
وما هو هيكل المساهمين بمجموعة "إنرشيا القابضة"؟
يتكون هيكل المساهمين فى الشركة من 7 مساهمين منهم 4 مساهمين يعملون بالأنشطة المختلفة المتعلقة بالتصميمات والتشييد والاستثمار، و3 أفراد مساهمين بالتمويل، ويندرج تحت مجموعة "إنرشيا القابضة" 4 شركات أخرى أقدمهم شركة سيجمن المجموعة الاستشارية الهندسية ، وبعدها تم إنشاء شركة متخصصة فى التصميم المعمارى عام 2003 ، وتلاها إنشاء شركتين فى عام 2007 شركة متخصصة للمقاولات، وشركة أخرى للاستثمار العقارى ، وتم ضم الشركات تحت شركة قابضة منذ عام 2007 .
وما هى أبرز المشروعات التى نفذتها المجموعة منذ بداية عملها رسميا بالسوق وحتى الآن؟
نفذت المجموعة حزمة ضخمة من المشروعات يأتى فى مقدمتها مشروع "بافرلى ريزيدنس" القائم بداخل مشروع "بافرلى هيلز" التابع لشركة سوديك، والذى تم التعاقد عليه فى 2009 وتم الإنتهاء من تسليمه فى 2011 الماضى، وقمنا عقب ذلك بتنفيذ مشروع "ميدى بوينت" وهو أول مجمع طبى متكامل الخدمات فى الشيخ زايد تم تطويره عام 2008 بعد الحصول على قطعة الأرض من هيئة المجتمعات العمرانية وتمكنت الشركة من تسليمه فى 2011 .
وما هو الموقف التنفيذى للمشروعات القائمة لدى الشركة خلال الفترة الراهنة؟
بدأت الشركة خلال الشهر الجارى فى تسليم وحدات المرحلة الأولى من مشروع "جى كريبز" السياحى والقائم بالجونة بمحافظة البحر الأحمر، ويقام المشروع على مرحلتين، المرحلة الأولى على مساحة 22 ألف متر مربع وتتضمن عدد 100 وحدة سكنية بمساحات تصل الى 200 متر للوحدة وباستثمارات تبلغ 100 مليون جنيه، وتم الانتهاء من تسويقها بالكامل.
وبدأنا خلال الفترة الحالية فى تسويق المرحلة الثانية من المشروع التى تقام على مساحة 28 ألف متر مربع وباستثمارات تبلغ 170 مليون جنيه وبلغت نسبة المبيعات بها 70% ، ومن المستهدف تسليمها خلال 2019 المقبل، ويعتبر مشروع "جى كريبز" أحد المشروعات الكبرى التى نفذتها بالكامل شركة "إنرشيا" بعد أن حصلنا على الأرض من شركة أوراسكوم للتنمية والفنادق.
ونقوم حاليا تسليم مشروع "ويست هيلز" السكنى والقائم فى منطقة التوسعات الشمالية الشرقية بمحافظة الجيزة فى الطريق الصحراوى ل 6 أكتوبر، على مساحة 10 فدان، ويضم المشروع وحدات سكنية بمساحات متنوعة تتراوح بين 149 م الى 323 متر مربع، وباستثمارات 87 مليون جنيه.
وما هى المشروعات الجديدة المستهدف تسليمها خلال السنوات المقبلة؟
من المقرر تسليم مشروع "السوليا" السكنى فى 2019 المقبل، ويقع بمنطقة قبة الحسنة بمحافظة الجيزة، على مساحة 20 فدان ويضم فيلات "تاون هاوس" ووحدات سكنية بمساحات مختلفة بإجمالى 185 وحدة، وتباع الوحدات كاملة التشطيب.
كما تم الانتهاء من تسويق أكثر من 95% من جملة وحدات المشروع، حيث تتنوع المساحات القائمة بالوحدات وتتراوح بين 140 الى 300 متر مربع، فيما تتراوح مساحات الفيلات بين 206 الى 400 متر مربع.
وكم تبلغ إجمالى استثمارات الشركة محليا خلال الفترة الحالية؟
تصل إجمالى استثمارات الشركة الى 2.6 مليار جنيه وذلك عن جملة المشروعات الجارى تنفيذها، كما تتراوح جملة الاستثمارات المباشرة التى تم ضخها بالمشروعات الاستثمارية السكنية والإدارية الجارى تنفيذها ما بين 350 الى 400 مليون جنيه، وتعتمد المجموعة على التمويل الذاتى لتنفيذ مشروعاتها، بجانب القيام بخطة تسويقية كاملة لمختلف المشروعات.
وما هى حجم المبيعات التى حققتها الشركة فى إطار خطتكم التسويقية خلال العام الجارى؟
تتراوح إجمالى مبيعات الشركة عن مشروعاتها المتنوعة من 520 الى 540 مليون جنيه .
وكم تبلغ قيمة عقود المقاولات الموقعة لتنفيذ المشروعات التابعة، وهل يتم إسناد التنفيذ بالكامل ل"إنرشيا " أم يتم الاستعانة بشركات مقاولات أخرى؟
تصل قيمة الانشاءات التى سيتم تنفيذها بمختلف المشروعات الجديدة المتعاقد عليها ل "إنرشيا" خلال ال 3 سنوات المقبلة إلى 1.2 مليار جنيه، ويتم إسناد كافة الأعمال الإنشائية لشركة المقاولات التابعة باعتبارها الذراع التنفيذى للمجموعة، كما تتعاون الشركة مع حوالى 350 مقاول باطن فى تنفيذ مشروعاتها، وتتراوح إجمالى العمالة الموزعة بمختلف المشروعات ما بين 2500 الى 3000 عامل.
وندرس خلال الفترة الراهنة إعادة هيكلة أوضاع "إنرشيا" وتمكينها من تكوين اسطول ضخم للمعدات، وتوسيع انشطتها وتحديثها بالمعدات الجديدة بما يمكنها من تنفيذ مختلف المشروعات دون اللجوء لمقاولى الباطن.
فى إطار خطة التوسع المستهدفة لمجموعة "إنرشيا" بالسوق المحلى، فهل بدأتم بدراسة تنفيذ مشروعات جديدة؟
لدينا 3 مشروعات كبرى تحت الدراسة حتى الآن ومن المتوقع بدأ التنفيذ بهذه المشروعات عقب إنهاء عملية الحصول على التراخيص، يأتى فى أولهم مشروع تطوير 120 فدان بالطريق الصحراوى بمحافظة الجيزة بالقرب من منطقة نيو جيزة، ومازال المشروع فى طور استكمال المستندات للحصول على التراخيص، ويجرى حاليا وضع التصميمات والدراسات الهندسية للمشروع والمستهدف أن يضم 1200 وحدة سكنية منها فيلات ووحدات "توين هاوس"، بجانب الأنشطة الخدمية والطبية والتى سيخصص لها 15 فدان من إجمالى مساحة المشروع، وسيتم تنفيذه على 4 مراحل تضم كل مرحلة 300 وحدة، ويقع المشروع حاليا لاشراف شركة "سيجمن" للاستشارات الهندسية.
وندرس أيضا تطوير مشروعا سياحيا بالساحل الشمالى على مساحة 4.5 مليون متر مربع، باستثمارات تصل الى 18 مليار جنيه، حيث سيتم تطوير المشروع على مساحة 20 عام وهو مشروع متكامل الخدمات، يتضمن وحدات سكنية وسياحية ومناطق ترفيهية ومراكز طبية بجانب المشروعات التعليمية، حيث سيتضمن المشروع تدشين جامعات دولية حديثة، ونستهدف طرح المرحلة الأولى منه فى أبريل 2017 المقبل، ونستكمل حاليا أعمال المخطط العام للمشروع بالكامل بالتعاون مع إحدى كبريات شركات الاستشارات الأجنبية.
إلى جانب ذلك، لدينا مشروع ضخم فى منطقة سهل حشيش يقام على مرحلتين، وقد انتهينا من الحصول على التراخيص الخاصة به.
وما هى خطتكم للعمل بمشروع العاصمة الإدارية الجديدة؟
تقدمنا بطلب الى وزارة الاسكان والمرافق للحصول على قطعتى أرض بمشروع العاصمة الإدارية الجديدة، ونخطط لإقامة عدة مشروعات إحدهما سكنى على مساحة 200 فدان، كما طالبنا بالحصول على قطعة أرض بمساحة تتراوح بين 40 الى 100 الف متر لتدشين مشروعات تجارية وإدارية وطبية وترفيهية، وننتظر موافقة الوزارة بشأن تخصيص الأراضى.
ويعتبر مشروع "العاصمة الإدارية"أحد أهم المشروعات المستهدف العمل بها خلال الفترة المقبلة نظرا لمميزات المشروع من حيث الموقع والمساحات القائمة بجانب كونه قبلة قوية لجذب الاستثمارات المتنوعة.
وما هى توجهاتكم نحو التوسع بالعمل فى الخارج؟
تتركز استراتيجية الشركة على التوسع بحجم أعمالها محليا فى إطار التنامى القائم فى حجم الأعمال الذى يجعل السوق المحلى هو الأهم بالتركيز على العمل به، ولن نغفل أيضا خطة التوسع فى الخارج، حيث نمتلك علاقات قوية مع مجموعة من الدول الخليجية ومنها الامارات والكويت وقطر، كما ندرس التوسع بمشروعات فى جنوب أوربا وأسبانيا واليونان، وإن كان السوق المصرى لديه القدرة على استيعاب المزيد من الاستثمارات الأجنبية ولذا يتركز اهتمامنا حاليا على المشروعات الداخلية.
وهل هناك دراسة بالتوجه نحو الطرح فى البورصة ؟
هناك احتمالية لطرح أسهم من الشركة فى البورصة ولكن لم ننتهى بعد من تجهيز كافة الإجراءات لطرح أسهم الشركة بشكل رسمى فى البورصة، وقد قمنا من قبل بدراسة طرح جزء من أسهم الشركة فى بورصة النيل 2010 وتراجعنا عن تلك الخطوة، ونجرى حاليا دراسة شاملة لاستيفاء عملية الطرح مرة أخرى فى سوق المال.