الدكتور عادل عامر يكتب عن : رؤيتنا حول قانون الضرائب العقارية

يعد قانون الضريبة العقارية هو المنوط به تنظيم أحكام الضريبة المفروضة علي العقارات المبنية في مصر إذا تمثل الضريبة العقارية احدي أدوات السياسة المالية التي تستخدمها الحكومات في خلق تبار متواصل من الإيرادات لتمويل جهود التنمية وقد أثبتت التجارب الدولية إن الضريبة العقارية من شأنها حفز الإفراد والموسوسات علي استخدام عقاراتهم بكفاءة وخاصة في الأنظمة الاقتصادية الحديثة التي تقوم علي توسيع الملكية الخاصة مما دفع عددا كبيرا من دول العالم تاريخيا إلي فرض الضريبة العقارية يستوي في ذلك الدول النامية أو المتقدمة وان اختلفت هذه الدول فيما بينها من حيث تفصيلات المعاملة الضريبية المفروضة علي الأراضي والعقارات المبنية داخل هذه الدولة
أن القانون راعى التغيرات الاجتماعية التي قد تحدث للمواطنين أو ورثتهم المكلفين بأداء الضريبة ومن ثم عدم قدرتهم على السداد حيث ستتحمل الخزانة العامة للدولة الضريبة نيابة عنهم. لان القانون يستهدف تطبيق العدالة الاجتماعية، و كل العقارات المؤجرة بنظام القانون القديم للإيجارات لن يطبق عليها القانون، لان القانون يطبق على الوحدة التي يصل إجمالي إيجارها السنوي إلى 24 ألف جنيه وقيمتها السوقية مليونا جنيه.
والضريبة مباشرة تطبق على العين، وإذا هدم المبنى سقطت الضريبة، كما لا تطبق الضريبة على العقارات تحت الإنشاء، فلا بد أن تكون المنشأة كاملة المرافق حتى تطبق عليها الضريبة. أن التعديلات الجديدة تستهدف توسيع مظلة الإعفاءات الضريبية لتشمل إعفاء وحدات متوسطي ومحدودي الدخل سواء كانت مخصصة للأغراض السكنية أو غير السكنية فضلا عن تعزيز الضمانات القانونية المكفولة للمخاطبين بالضريبة لضمان حسن تطبيق القانون. بدأ تنفيذ قانون 196 لقانون الضريبة العقارية، وذلك بعد إجراء تعديلات على اللائحة التنفيذية للقانون في 10 يوليو الماضي.
أما قانون 56 كان يطبق على العقارات داخل الكردون، أي أن العقارات التي لم يشملها كردون الحي أو المنطقة كان لا يتم فرض أي ضريبة عليها، فضلا أن سعر الضريبة كان يصل إلى 40% وعملية الحصر كانت كل 10 سنوات، أما قانون 196 فيطبق على كل العقارات في مصر ولا يستثني أي عقار أو إعلان أو منشأة إدارية، وفيما بعد المنشآت السياحية والصناعية، والضريبة بلغت 10% وعملية الحصر والتقييم كل 3 سنوات، كما أن القانون الجديد أعطى نسبة 50% للمحافظة، أي تطبيق اللامركزية في الضريبة العقارية، ويخصص من ضمن ال50% نسبة 25% للعشوائيات، وفي القانون السابق كانت الحصيلة توجه إلى الخزانة العامة للدولة .
القانون يطبق على كل من يمتلك عقارا كاملا أو وحدة قيمتها الإيجازية 24 ألف جنيه سنويا، أي 2000 جنيه في الشهر، أو قيمة سوقية تصل إلى مليوني جنيه، بمعنى من يمتلك عددا من الوحدات يتم إعفاء السكن الخاص به، وباقي الوحدات عليها ضريبة إذا كانت مؤجرة بقيمة إيجاريه تصل إلى 24 ألف جنيه في السنة، وبالتالي فالقانون سوف يجبر كل من يمتلك وحدات وأغلقها أن يقوم بفتحها وتأجيرها حتى يتم سداد الضريبة المستحقة . أن التعديلات التي تضمنها مقترح القانون الذي أصدره رئيس الجمهورية تضمنت النص صراحة على إعفاء المسكن الخاص للأسرة من الضريبة بشرط ألا تزيد قيمته السوقية عن مليوني جنيه وهو ما يؤكد عدم المساس بمحدودي ومتوسطي الدخل.
أن القانون يعفي الأبنية المملوكة للجمعيات المسجلة والمنظمات العمالية ومقار الأحزاب السياسية والنقابات المهنية ومراكز الشباب والرياضة واستجابة للآراء التي نادت بتحصين إعفاء الأحواش ومباني الجبانات من الضريبة فقد تضمنت التعديلات النص صراحة على وضعها ضمن حالات عدم الخضوع للضريبة من الأصل وليس ضمن حالات الإعفاء.
إذا كانت الوحدة السكنية تبلغ قيمتها 4 ملايين جنيه فإن الضريبة تحصل على المليونين الإضافيتين وليس على قيمة العقار الكلية و تصبح قيمة الضريبة السنوية 2640 جنيها فقط لا غير وهو ما يعني تخصيص 660 جنيها لصندوق تطوير العشوائيات و660 جنيها أخرى لتطوير المحليات".
كما يعفى القانون دور القوات المسلحة ومستشفياتها ووحداتها وجميع أبنيتها من الضريبة.. ليس إجبارا، لكن بدلا من إغلاقها سوف يقوم بتأجيرها، كما أنه في حال كان إجمالي المحصل من الوحدة خلال عام أقل من 24 ألف جنيه فلن تفرض عليها ضريبة، كما أن الوحدة المملوكة غير المؤجرة بما أن قيمتها السوقية لا تصل إلى مليوني جنيه فلن تفرض عليها ضريبة.
إذن فالضريبة سوف تفرض على المبلغ الزائد عن 24 ألف جنيه، ومليوني جنيه. نعم، ما فوق 24 ألف جنيه هو الذي سيفرض عليه ضريبة 10%، والشيء نفسه للقيمة السوقية للوحدة، فعلى افتراض أن عقارا أو وحدة سعرها مليونان و100 ألف، سوف تفرض الضريبة على 100 ألف جنيه، بنسبة 10%، أي 1000 جنيه في السنة.
إن التعديلات التشريعية على قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008 تشمل وضع إعفاء خاص للوحدات العقارية المستغلة في غير أغراض السكن من الضريبة العقارية إذا قل صافي قيمتها الإيجازية السنوية عن 1200 جنيه بعد استبعاد مصاريف الصيانة التي تبلغ 32 % من القيمة التي تحددها لجان الحصر و التقدير وهو ما يعني أن الوحدات غير السكنية التي تصل قيمتها حتى 100 ألف جنيه معفاة من الضريبة.
أن هذا الإعفاء يأتي دعما لأصحاب المنشآت التجارية والصناعية والخدمية الصغيرة وبصفة خاصة في القرى والنجوع والمناطق الشعبية وهم يمثلون شريحة كبيرة من المجتمع.
أن القانون أبقى على إعفاء العقارات ذات المراكز القانونية المستقرة وهى الإعفاءات المقررة بقانوني رقم 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 في شأن تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن المبنية قبل صدور تلك القوانين على أن يعاد تقدير القيمة الإيجازية لهذه الوحدات المعفاة فور انقضاء العلاقة الإيجازية بأحد الطرق القانونية.وتم حصر نحو 20 مليون وحدة سكنية وإدارية في جميع محافظات مصر حتى الآن، وفيما يتعلق بالمصانع فسوف تتم عملية الحصر بعد 3 أشهر من تطبيق القانون الجديد، ومن ثم تفرض الضريبة بالاتفاق مع وزير المالية والوزير المختص.
تم التعديل على اللائحة التنفيذية في 10 من الشهر الماضي طبقا للتعديلات التي أعلن عنها الرئيس السابق حيث تم زيادة القيمة الإيجازية من 6 آلاف جنيه إلى 24 ألف جنيه، والقيمة السوقية للوحدة من 500 ألف جنيه إلى مليوني جنيه، كما أنه تم تعديل نسبة الزيادة على القيمة من قيمة إجمالي الإيجار إلى نسبة الضريبة، وذلك بنسبة زيادة 30%، وبالشرح في حالة أن آخر مربوط للضريبة وصل إلى 100 جنيه في السنة بعد 5 سنوات في موعد الحصر وإعادة التقييم يتم فرض الزيادة بنسبة 30%، أي 30 جنيها. والتعديل الأخير في اللائحة يتعلق بعدد أفراد اللجنة الأخرى التي كانت من 5 أفراد، وكانت نسبة التنفيذيين فيها أكبر (واحد إسكان، واحد من المالية، واحد من مصلحة الضرائب العقارية، و2 من الملاك بالمنطقة)، وتم تعديلها إلى 3 أفرد (2 من الملاك، وواحد من الجهة التنفيذية، أي المصلحة) وبالتالي فلجنة الأغلبية المشكلة من المجتمع المدني، واثنين من الحي، سيتم ترشحهم من خلال الأحياء، أي أن الحي من خلال المساعدين لهم من المواطنين مثل شيخ المنطقة أو خلافه سيرشح الاثنين من ملاك المنطقة لوضع تقييم للأسعار. لا يوجد سعر ثابت، ولكن حسب سعر كل وحدة من الوحدات وحسب موقعها ومساحتها، فكل منطقة وكل وحدة لها سعرها.
في حالة تضارب التقييم بين اللجنة المشكلة من خبراء من كلية الهندسة والجهات الاخري، وبين اللجنة المشكلة من الملاك، بم سيأخذ الرأي؟كانت هناك مناهضة كبيرة للقانون، وخاصة أن البعض فأنة يحابي الأغنياء على حساب الفقراء. بالمنطق، مَن مِن الفقراء يسكن في عقار قيمته مليونا جنيه، كما أن المسكن الخاص معفى، فضلا عمن يستطيع أن يسدد 2000 جنيه شهريا كإيجار، فهذا شخص لا بد أن يكون دخله 3 أضعاف الإيجار الذي يدفعه، كما أنه توجد قضية هامة، فكل العقارات المطبق عليها القوانين القديمة للإيجارات معفاة، ومعها الوحدات في وسط العاصمة التي تصل إيجاراتها إلى 8 جنيهات وخلافه، مع العلم أن سعر الوحدة بالملايين معفاة، ومن خلال الحصر والتقدير فغالبية المساكن القديمة في القاهرة والجيزة والإسكندرية معفاة من الضريبة، ولكن في المقابل استطاع القانون الجديد أن يخضع أصحاب الشاليهات والفيلات الذين كانوا معفيين في القانون القديم، فهذه هي العدالة الاجتماعية.
من المنوط بسداد الضريبة؟المالك أو الورثة، وفي حالة عدم السداد يتم الحجز على الإيجار. المناطق الريفية غالبيتها معفاة؛ لأنه لا يوجد وحدة في أي منطقة ريفية يصل سعرها إلى مليوني جنيه ولا قيمة إيجاريه 24 ألف جنيه، ولكنها خاضعة للضريبة، ولكن نستطيع أن نقول: إن النسبة الغالبة معفاة والعقارات المخالفة على الأراضي الزراعية معفاة ","التعدي على الأراضي الزراعية"," إلا إذا تمت التسوية لأنني كجهة تنفيذية مرفوض وممنوع أن أقنن وضعا مخالفا، بمعنى أنه من المفترض أن التعديات على الأراضي الزراعية مخالفة للقانون، وبالتالي لا بد من إزالتها أو تقنين وضعها، وليست لها معاملة ثالثة، وفيما يتعلق بالعشوائيات فأيا كان موقعها حتى المنطقة الواقعة خلف ماسبيرو معفاة لأنني كجهة تنفيذية لتطبيق الضريبة لا يتم التقييم على سعر الأرض، ولكن على قيمة العقار، وبالتالي فهل يوجد عقار بدون سعر الأرض قيمته أكثر من مليوني جنيه أو وحدة إيجارها 24 ألف جنيه في المناطق العشوائية، بالتأكيد لا.
كما أن القانون سيطبق على الوحدات المخالفة التي تم بناؤها أيام الثورة حيث بعض الأشخاص قاموا ببناء أدوار إضافية أو عقارات تم بيعها أو تأجيرها داخل كردون المباني في المدن والمراكز، والضريبة تطبق على ","العين","، والمحصل لا يتعامل مع عقود أو قرارات بناء، ولكن على عقد إيجار. الممول يمكنه الطعن على تقدير القيمة الإيجازية للعقار (وعاء الضريبة) في قانون الضرائب العقارية الذي بدأ تطبيقه هذا الشهر، أو جزء منه خلال الستين يوما التالية لتاريخ إعلان المكلف بالربط الضريبي على عقاره، وذلك بطلب يسلم لمديرية الضرائب العقارية الواقعة في دائرتها العقار أو إحدى المأموريات التابعة لها، وذلك طبقا لنص المادة 18 من القانون 196 لسنة 2008. أن التعديلات تشمل تعزيز الضمانات القانونية أمام المواطنين في التظلم من تقديرات الضريبة وإعادة تشكيل لجان الطعن بما يضمن التوازن والعدالة بين جميع أطراف المنظومة.
وبدأ تشكيل لجان الطعن برئاسة أحد أعضاء الهيئات القضائية للفصل في الطعون التي قد يتقدم بها المواطنون حول تقديرات الضريبة المستحقة، على أن تصدر اللجنة قرارها خلال ثلاثين يوما من تاريخ تقديم الطعن. ووزارة المالية لن تطلب من المواطنين التقدم من جديد لمأموريات الضرائب العقارية بإقرارات عما يمتلكونه من وحدات عقارية، حيث سبق أن تقدموا بها من قبل، أما من لم يقدم إقرارا فعليه مراجعة مأمورية الضرائب العقارية التابع لها لتقديم الإقرار، ومن يمتلك أكثر من عقار فعليه أن يخطر مأمورية الضرائب العقارية ببيانات سكنه الخاص على نموذج معد لذلك؛ لتطبيق الإعفاء الضريبي المقرر.
المتوقع من حصيلة هذه الضريبة؟من 3 إلى 4 مليارات جنيه في السنة، والضريبة يوردها الممول على دفعتين في 31 ديسمبر، والقسط الثاني في 30 يونيو، ويمكن أن يسددها على دفعة واحدة، ولكن ذلك من أجل التخفيف على الممول. أما بالنسبة للطعون المقدمة من مالكي الوحدات المستغلة في الأنشطة الصناعية والتجارية والخدمية يتم الاستعانة بممثل عن تلك القطاعات ترشحه اتحادات الغرف الصناعية والتجارية والسياحية وهو الأمر الذي طالبت به منظمات الأعمال والصناعة والسياحة
وحول المخاوف من حدوث طفرات في القيم السوقية للوحدات العقارية،أن القانون وضع سقفا لزيادات القيمة السوقية المستخدمة لتحديد الضريبة المفروضة على الوحدات العقارية والتي يعاد النظر فيها كل 5 سنوات. ويبلغ هذا السقف 30 % من قيمة التقدير الحالي للوحدات السكنية وعن 45 % للوحدات غير السكنية. وتضمن التعديل تولي أحد ذوي الخبرة من غير العاملين السابقين بمصلحة الضرائب العقارية رئاسة اللجنة وبعضوية كل من ممثل عن المصلحة وكذلك أحد المهندسين الاستشاريين ترشحه نقابة المهندسين أو أحد المقيمين العقاريين من ذوي الخبرة ترشحه هيئة الرقابة المالية أو البنك المركزي.
إن إيرادات الضريبة العقارية المحصلة سيتم توجيهها بنسبة 25 % للمحافظات كمورد إضافي لها يساعدها على تنفيذ مشروعاتها و25 % لصندوق تطوير العشوائيات للقضاء على مشكلات العشوائيات بالإضافة إلى 50 % ستوجه للخزانة العامة للدولة ليتم إنفاقها على تطوير التعليم والصحة والتأمينات وإقامة مشروعات تنموية بالمحافظات. انه لا مساس بالفقراء ومحدودي الدخل كما أن ملاك الوحدات العقارية هم المخاطبين بالضريبة وليس المستأجرون. أن التعديلات تهدف لطمأنة محدودي وأصحاب الدخول الأدنى من الطبقة المتوسطة من عدم تحملهم لآية أعباء ضريبية في ظل قانون الضريبة العقارية الجديد.
تعاني السوق العقارية من العشوائية الشديدة سواء من حيث التخطيط العمراني و أسعار مواد البناء واحتياجات السكان وتشير الأرقام والإحصائيات الي إن قيمة الثروة العقارية المصرية تبلغ نحو 250 مليار دولار بما يعادل نحو واحد ونصف تريليون جنية منها 5% فقط مسجل والباقي قدرة 95% عشوائي وغير مسجل وتعكس الإحصائيات حقيقة الأزمة السكانية فهماك فجوة سنوية في احتياجات مصر من الوحدات السكنية تعمل الي 750 ألاف وحدة منها 50 ألف وحده سكنية من القطاعين العام والخاص
كاتب المقال
دكتور في الحقوق و خبيرفي القانون العام
ورئيس مركز المصريين للدراسات السياسية والقانونية والاقتصادية
عضو والخبير بالمعهد العربي الاوروبي للدراسات الاستراتيجية والسياسية بجامعة الدول العربية