شركات التطوير العقارى تواجه عامًا «صعبًا» فى 2023

النموذج الاستثمارى القائم على أموال الحاجزين لم يعد صالحًا.. شركات تبحث عن تدفقات بديلة بالاندماج أو عبر شركاء جدد
يبدو أن شركات التطوير العقارى سيكون عليها مواجهة عام صعب للغاية فى 2023 وهو الأمر الذى يستوجب على مثل هذه الشركات اتخاذ ما يلزم من خطوات لإعادة صياغة نموذجها الاستثمارى القائم حاليًا على ايرادات تتأتى من 3 مصادر هى حجوزات البيع والتمويل الذاتى والقروض البنكية بنموذج استثمارى مغاير يأخذ فى اعتباراته صعوبات العام المقبل.
ووفقًا لعدد من المختصين فى هذا الشأن فإن صعوبات العام المقبل يمكن إجمالها فى التحديات التالية: -
- غول التضخم الذى بدأ يضغط على شركات التطوير العقارى فى المفصلين الرئيسيين الذين تقوم عليهما شركات التطوير العقارى «التكاليف والايرادات» حيث ارتفعت تكلفة مدخلات البناء إلى حدود يحرم صناعة البناء من جدواها الاستثمارية فى الوقت الذى تآكلت فيه القوى الشرائية للمستهلكين المستهدفين فى ظل مخاوف من تحول المنتجات العقارية لمخزون راكد.
- زيادة الجاذبية للفرص البديلة، حيث إن الاستثمار بصفة عامة يقوم على المفاضلة بين الفرص الاستثمارية المتاحة من حيث العائد وتعاظم القيمة الرأسمالية للاستثمار وهى الحسابات التى تبدو فى غير صالح الاستثمار العقارى حاليًا خصوصًا فى ظل شهادات بنكية تمنح عائدًا سنويًا يقترب من ال 20% بضمان حكومى للودائع فى الوقت الذى تراجع فيه عائد الاستثمار العقارى إلى ما دون ال 10 % وبمخاطر متزايدة ودون ضمانات وهو اللأمر الذى من شأنه أن يحرم الاستثمار العقارى من فئة المستهلكين التى تستهدف العقار لدواعٍ استثمارية.
التضخم تحول لغول يضرب جدوى التشغيل «بلا هوادة» ويقضم إيرادات العملاء
- هروب السيولة وصعوبة الحصول عليها فى ظل ارتفاع كلفة القروض البنكية لما يقارب من 20% كما أن التشدد النقدى يجعل القروض البنكية صعبة وعزيزة فى الوقت الذى تتزايد فيه المخاوف من نقصان ايرادات التشغيل خلال عام 2023 بما يعنى أن أمر تنفيذ المشاريع القائمة يدخل ضمن دائرة الاحتمال وهو ما يعزز التوقعات بتجميد خطط التوسع لمشاريع جديدة لدى بعض الشركات.
- زيادة الفجوة بين تكلفة التنفيذ والأسعار المتعاقد عليها على اساس أن أسعار التكلفة بدأت تتعالى على أسعار البيع المتعاقد عليها مع العملاء فى اوقات سابقة لتشكل فجوة حقيقة قد تبتلع الشركات المستهترة وتمثل صدمة مالية للشركات المتحوطة أو صعوبات للشركات الثقيلة التي تستطيع امتصاص
مثل هذه الصدمات.
- الفرص البديلة أكثر جاذبية.. عائد شهادات البنوك مغرٍ وضمانها الحكومى يزيد جاذبيتها
فى ظل هذه المعطيات فإن البعض يعتقد أن النموذج الاستثمارى الذى كان متبعًا فى السابق عبر الاعتماد على حجوزات العملاء بشكل اساسى ومن ثم القروض البنكية والتمويل الذاتى للصرف على التشييد قد لا يكون صالحًا فى العام المقبل بشكل قد يتطلب تعديلًا جوهريًا لضمان التشغيل.
ويذهب هؤلاء إلى الشركات العقارية مطالبة بتعديل الوزن النسبى لمصادر ايراداتها بحيث يكون التمويل الذاتى هو النسبة الأعلى بين هذه المصادر يليه الائتمان البنكى فى الوقت الذى يقل فيه وزن أموال الحائزين إلى النسبة المقبولة التى قد لا تتعدى ال 15%.
- الفجوة بين تكلفة البناء وأسعار البيع قد تبتلع شركات مستهترة وستضغط المتحوطة ماليًا.. الشركات الثقيلة ستمتص الصدمة
وهنا يجب الإشارة إلى أن تعديل الأوزان النسبية لمصادر ايرادات الشركات العقارية قد يقتضى تغييرًا جوهريًا فى هيكل الملكية بحيث تتجه بعض الشركات قسرًا إلى توسعة الملكية لضم شركاء جدد لضمان تدفق السيولة فى الوقت الذى قد يتجه البعض الآخر قسرًا أيضًا نحو الاندماج لخلق كيانات ثقيلة تكون قادرة ماليًا على الحصول على قروض بنكية وتستطيع فى ذات الوقت خفض تكلفة التشغيل.
- الكاش يهرب بفعل التشدد النقدى وعزوف العملاء عن الشراء.. مخاوف الركود تتزايد
خلاصة القول فإن شركات التطوير العقارى ستواجه ضغوطًا مالية أشد وطأة مما واجهته فى عام 2022 بشكل قد يجبر البعض على الخروج من السوق ويضبط شركات أخرى لكن تبقى الشركات الثقيلة هى القادرة على امتصاص الصدمة.