كيانات عقارية تدخل دائرة «الإفلاس» وتفقد الوفاء.. مقدمات الحجز لم تعد تكفى خبراء : الشركات المستهترة فى حكم «الساقطة».. باعت بزيرو مقدم وفتحت التقسيط ل 15 سنة!!! حسين صبور : مهنتنا كانت ممتازة.. والدخلاء لخبطوها ولا عزاء لمن يتعثر حسن غانم : نرحب بأى عميل يمتلك جدارة ائتمانية كافية وفق مسطرة المركزى.. قواعد الائتمان معروفة مصادر بنكية لشركات عقارية : ديونكم مرتفعة وجدارتكم ناقصة.. ودفاتركم مجملة تحوط المركزى حصن القطاع مخاطر الفقاعة.. ودفاتر البنوك مؤمنة بسياسة متحفظة لأول مرة بهذا الوضوح... تجاهر شركات التطوير العقارى أثناء فعاليات مؤتمر ومعرض سيتى سكيب 2019 الذى انعقد خلال الثلث الأخير من الشهر الماضى بحاجتها لقروض بنكية حتى تتمكن من الوفاء بتعهداتها التعاقدية والتزاماتها المالية لتنفيذ المشاريع العقارية القائمة او التى مازالت فى طور التحضير خصوصا فى ظل منافسة شديدة للغاية بين المطورين العقاريين على تقديم أفضل المنتجات والخدمات لنيل رضا العميل. ما جاهرت بها الشركات العقارية يعكس واقعًا ماليًا صعبًا تواجهه شركات التطوير العقارى بدءًا من العام الجارى الذى وصفه البعض بأنه عام الفرز الذى سيشهد سقوط شركات مستهترة وفئة من المستثمرين الدخلاء الذين امتهنوا المهنة دون خبرة أو دراسة ليقدموا عروضًا بزيرو مقدم وتقسيط طويل يمتد ل15 سنة دون الأخذ فى الاعتبار الأثر الاكتوارى لمثل هذا التقسيط كونه آجلا لا يتناسب مع طبيعة المشاريع العقارية وهامش العائد على الاستثمار العقارى الذى يتأرجح فى الوقت الحالى حول ال10 %. بعيدًا عن الشركات المستهترة وفى ظل هذه التقاطعات فقد انتهجب شركات التطوير العقارى الثقيلة التى تمتلك الخبرة والمال الكافي وتتمتع بوضع مالى متين وتتكئ على الملاءة المالية لمساهميها الاستراتيجيين لاتباع سياسة تمويلية جديدة لتدبير الكاش اللازم للمشاريع وذلك وفقًا للتالى : - أولًا : التوصل لصيغة تمويلية تعتمد التنويع على ثلاثة مصادر بواقع: - 35% اقتراضات بنكية « إن توفرت » أو إدخال مساهمين جدد فى مشاريع مجددة. 35% من الحاجزين 30% عبر التمويل الذاتى للشركة من الأقساط الدورية المستحقة على العملاء أو من مساهمى الشركة. وتبدو الصيغة التمويلية السابقة متماشية مع سياسة التحوط التى يتبعها البنك المركزى فى منح الائتمان للاستثمار العقارى ضمن سياسة ائتمانية متحفظة حصنت السوق العقارى من مخاطر الفقاعة العقارية لأن الشركة التى ستسقط ستكون محدودة التأثير وتقتصر على المساهمين وعملائها فقط دون أن يكون لها موجات ارتدادية تمتد إلى دفاتر البنوك المتحفظة إلى حد كبير فى هذا النوع من الائتمان. وهنا يشار إلى ان هذه الصيغة التمويلية من شأنها تقليل تكلفة اقتراض الأموال إلى ما دون ال 10 % على أساس أن أموال الحاجزين والتمويل الذاتى سيمتصان ارتفاع معدل الفائدة البنكية وبالتالى خفض تكلفة الأموال إلى ما أقل من 10 % على أساس أن كل مصدر من المصار الثلاثة سيتولى ثلث التمويل تقريبًا. ثانيًا : بدأت بعض الشركات التى لها سمعتها العريقة فى السوق العقارى بتطبيق نموذج المشاركة مع كيانات وشركات أخرى تمتلك قطعة أرض وهو الأمر الذى يقلل تكلفة التطوير بهامش كبير وفق الوزن النسبى لقيمة الأرض التى تعد أعلى تكلفة فى المعادلة الاستثمارية العقارية. ثالثًا: التركيز على محفظة الاراضى العقارية التى تمتلكها بهدف تطويرها فى الوقت الحالى ريثما تتغير المعطيات الراهنة وعدم البحث عن اراض جديدة إلا فى حال كانت هذه الأرض ذات مواصفات خاصة «لقطة» وهو التوجه الذى يوفر على هذه النوعية من الشركات الكثير من التكاليف التى يتطلبها شراء أراض جديدة وهو الأمر الذى يجعلها قادرة على تمويل مشاريعها دون التزامات مالية كبيرة مرتبطة بشراء اراض جديدة. وفى محاولة لاستقراء الرؤية المصرفية لإقراض الشركات العقارية سألنا العضو المنتدب لبنك التعمير والاسكان حسن غانم عن الأمر الذى أوضح بدوره أن البنك «أى بنك» يرحب بأى عميل «محتمل» يطلب التمويل شرط أن يمتلك جدارة ائتمانية كافية مع الالتزام بمسطرة البنك المركزى المنظمة لمثل هذا الائتمان». وضمن هذا الإطار أفادت مصادر بنكية بأن بعض الشركات العقارية تعانى من أوضاع مالية لا تؤهلها للحصول على الائتمان لأن ديونها مرتفعة وجدارتها الائتمانية ناقصة كما أن دفاترها يشوبها النواقص وربما قد تكون مجملة موضحة أن القروض لها شروط محددة ومعروفة وبالتالى فإن الحصول عليها يقتضى الالتزام بإشتراطاتها. وضمن هذا السياق قال شيخ المعماريين المهندس حسين صبور إن السوق العقارى يعانى من فئة دخيلة أنهكت السوق وأفقدته الكثير من أصوله حيث نجد شركات فى الوقت الحالى تفتقد الخبرة والدراية تبيع منتجات بزيرو مقدم وأقساط تمتد ل 15 سنة وهى آليات لا تناسب الاستثمار العقارى أو عائده. وأضاف مثل هذه الشركات ستسقط ولا عزاء لها لكن ما يحزن أن وقوعها سيأتى على رأس عملائها أيضًا. وقال صبور «مهنتنا كانت ممتازة قبل أن يسكنها الدخلاء الذين يواجهون ظروفا صعبة فى هذه الأوقات قد تطردهم من السوق موضحًا ذلك بقوله « الدخلاء لخبطوا السوق وجعلونا نعانى غوغائية». ورأى صبور أن صناعة العقار تحتاج لضبط الإيقاع معتبرًا أن سن قانون لشركات التطوير العقارى سيكون بداية الإصلاح على أساس أن هذا الكيان سيصنف الشركات التابعة لفئات على غرار ما يفعله اتحاد المقاولين وبالتالى سيتم فرز الشركات الجيدة والرديئة بشكل يضبط السوق ويجنبه شرور الدخلاء.
