بيوت على حافة الخطر

الوراق.. جسر السويس.. والبقية تأتى:

طابقان «بدون ترخيص» أطاحا بمنزل الوراق
خبراء: غياب دور المحليات ومجالس المدن سبب استمرار الكارثة
بات من المؤكد أن مسلسل انهيار العقارات كان وسيظل مستمراً.. طالما كان الإهمال والاستهتار بأرواح الناس هما المشهد المتصدر فى هذا الملف الذى يخلّف كل يوم ضحايا تحت الأنقاض.
ولذا لن يصبح عقار «الوراق» الذى انهار منذ أيام هو الأخير.. طالما كان هناك ملّاك يبنون أدواراً بدون ترخيص طمعاً فى المال.. وهناك من لا ينفذون قرارات ترميم تصدر بدون متابعة.
وطالما كان هناك مسئولون بالأحياء يتغاضون عن مثل هذه المخالفات.
منذ أيام قليلة انهار عقار بشارع أبوالنصر المتفرع من شارع القومية بالوراق محافظة الجيزة واستيقظ الأهالى فى الصباح الباكر على أصوات الفزع وصراخ الضحايا وتبين أن مالك العقار قد أنشأ دورين مخالفين بدون ترخيص ولم يتمكن من صب سقف الطابق الأخير بعد عراك مع الجيران الذين تنبأوا بما حدث وأعربوا عن خوفهم من انهيار العقار ما اضطره لعمل سقف خشبى.
وتبين أن البيوت فى هذه المنطقة مبنية على النظام «السويسى» أى حوائط حاملة وحصل المالك على قرار ترميم منذ شهرين، لكنه لم ينفذ.
سقوط العقار أسفر عن وفاة المالك وإصابة زوجته كما تسبب فى انهيارات وتصدعات فى العقارات المجاورة، ومنذ شهور قليلة انهار عقار بشارع جسر السويس أودى بحياة 8 أشخاص وإصابة 29 آخرين.
الضحايا مجرد حلقة لن تكون الأخيرة فى هذا المسلسل الكئيب الذى لم يسلم منه محافظة أو مدينة أو شارع على امتداد محافظات مصر.. عشرات القتلى والمصابين يسقطون كل يوم تحت أنقاض عقارات مخالفة أو آيلة للسقوط صادر بشأنها قرار إزالة لم ينفذ، وكأننا نعيش فى كابوس لا ينتهى.
فلم يكن انهيار 4 طوابق فى «عقار المنشية» التابع لحى الجمرك وسط الإسكندرية، منذ عدة أسابيع، صدفة، بل سبقته كوارث انهيارات أخرى لم يتحرك لها أحد، أشهرها كارثة سقوط 3 طوابق ب«عقار روض الفرج»، الصادر له قرار تنكيس منذ عام 1987، ولم ينفذ، والذى راح ضحيته 3 أشخاص وإصابة اثنين منهم طفل عمره 13 سنة من أسرة واحدة، وأيضاً انهيار جزئى بعقارين مجاورين.
ووفقاً لبيان صادر عن محافظ الإسكندرية، تبين من الفحص أن «عقار المنشية» التابع لحى الجمرك « قديم »، وأنه صادر له قرار إزالة حتى سطح الأرض رقم 10 لعام 2010، ولم ينفذ.. وهذا هو حال عدد كبير من المبانى فى الأحياء القديمة بمختلف المحافظات، وخاصة محافظة الإسكندرية، نظراً لقدم تاريخ إنشائها.. فكل يوم يفقد العشرات أرواحهم تحت أنقاض عقارات قديمة صادر بشأنها قرار إزالة لم ينفذ، ويأتى فى مقدمتها حى الجمرك وحى وسط وحى غرب.
مئات العقارات المخالفة للارتفاعات والقواعد التنظيمية، وأخرى أنشئت على أملاك الدولة أو بوضع اليد دون ترخيص أو إشراف هندسى، وقرارات إزالة لا تنفذ، كل هذا يؤكد أن مشكلات الإسكان المتفاقمة منذ فترة كبيرة، بحاجة الآن إلى ثورة تشريعية فى إصدار بعض القوانين، وتعديل البعض الآخر منها للحد من كوارث انهيار العقارات المتزايدة.
فى شهر فبراير 2020، أقر البرلمان قانون البناء الموحد الجديد المقدم من الحكومة، حيث تمت الموافقة على 17 مادة معدلة، فيما يتعلق بتراخيص المبانى والتعلية والهدم واعتماد مشروعات التقسيم، ورغم تجريم الإهمال من مسئولى المحليات وغياب الرقابة على العقارات الآيلة للسقوط، فإنها ستظل جريمة بلا عقاب، بسبب هزلية العقوبات، التى تصل إلى الحبس 5 أعوام وغرامة تبدأ من 10 آلاف حتى 200 ألف جنية أو بإحداهما، وأيضاً العزل من الوظيفة، بعد أن كان غياب العقوبات فى القوانين القديمة هو السبب فى تزايد حوادث انهيار العقارات وزيادة العشوائيات والبناء المخالف.
وتتضمن التعديلات أن يكون منح تراخيص البناء فى يد مكاتب استشارية هندسية خاصة، لا علاقة للأحياء بها، ويقتصر دور المحليات والأحياء على مراجعة خطوط التنظيم، وقيود الارتفاع، بينما السلامة الإنشائية لن تكون مسئولية الحى، كما تشمل التعديلات تفعيل دور اتحاد الشاغلين، وهذا يعنى إجراء الصيانة للعقارات بشكل مستمر ودورى، وأيضاً منع تغيير نشاط الوحدة السكنية، وإحكام الرقابة والمتابعة خلال عمليات تنفيذ البناء، والتأكد من مطابقة الأعمال للترخيص الصادر، وتغليظ العقوبات فى حال مخالفة ذلك، إلى جانب زيادة مدة صلاحية الترخيص واستخراجها من خلال مهندس أو مكتب هندسى، وفقاً للمواد رقم 39 الفقرة الأولى، 17، 18، 29 فقرة ج، 32، 36، 37، 39، 40، 44، 62 فقرة ثالثة، 96، 99، 113 الفقرتين الثالثة والرابعة.
الدكتور سامح العلايلى، عميد كلية التخطيط العمرانى بجامعة القاهرة سابقاً، يرى ضرورة وضع منظومة جديدة تحكمها اشتراطات تخطيطية وبنائية
لضبط وإدارة العمران وخبراء متخصصين معنيين بشئونها، على أن تحدد الضوابط هذه الإجراءات التنفيذية لبدء أعمال البناء بصورة واضحة، وتشمل إجراءات استخراج بيان صلاحية الموقع للبناء، وتنظم الاشتراطات أدوار الجهات الإشرافية والرقابية لضبط المنظومة واشتراطات صلاحية المبنى للاشغال وتحديد وتشكيل لجان الفحص ومسئولياتها، بما يحقق السلامة الإنشائية للمقيمين بالعقارات والمبانى الجديدة، وبما يتناسب أيضاً مع قدرة البنية التحتية وشبكات الكهرباء والمياه والاتصالات والصرف الصحى لكل منطقة، ومنع حدوث تعديات جديدة تضر بجودة الحياة، وهو أمر ضرورى وهام، مؤكداً أنه من يتعدى على هذه الاشتراطات سوف يتكبد خسائر عديدة مثل الإزالة أوعدم صدور تراخيص من البداية أو الهدم على نفقته الشخصية.
وقال: إن المشكلة الكبرى وجود إهمال فى البناء وعدم اتباع الأساليب الهندسية السليمة.. فمشكلة انهيار العقارات ترجع لأسباب عديدة.. أهمها: فساد المحليات وغياب الأجهزة الرقابية وعدم تطبيق الآليات التى تتيح تنفيذ بنود قانون البناء الموحد، وأيضاً غياب صيانة المنشآت السكنية، فضلاً عن عدم التزام أصحاب العقارات المخالفة بالمخططات الموضوعة المحددة لارتفاعات المبانى والمنشآت وعرضها لكل حى من الأحياء، طبقاً لمخطط عام كل محافظة، كل ذلك أدى إلى ما نحن فيه من كوارث متتالية.
مؤكداً ضرورة وضع محددات صارمة على المخالفين، بحيث لا يسمح بحدوث أى تلاعب فى القانون، أو اختيار دفع تعويض أو الإبقاء على البناء غير الآمن، ومنع توصيل المرافق للمبانى المخالفة، كما يعاقب المهندس المرتشى بالإقالة من نقابة المهندسين، إلى جانب عقوبة السجن، وكذلك صاحب العقار ومقاول البناء، كما يحظر التصالح فى مخالفات البناء المخلة بالسلامة الإنشائية للبناء، التى تتضح من خلال المعاينة التى تنفذها المكاتب الاستشارية، أو التعدى على خطوط التنظيم المعتمدة، وحقوق الارتفاع المقررة قانوناً أو اتفاقاً، والمقصود هنا الخطوط الموضوعة لتنظيم الشوارع ومساحتها من أجل المرافق من كهرباء ومياه وغيرها، وكذلك المخالفات المتعلقة بتجاوز قيود الارتفاع المقررة من سلطة الطيران المدنى أو تجاوز متطلبات شئون الدفاع عن الدولة، والبناء على الأراضى المملوكة للدولة - ما لم يكن صاحب الشأن قد تقدم بطلب لتوفيق أوضاعه وفقاً للقانون، أوعلى الأراضى الخاضعة لقانون حماية الآثار وحماية نهر النيل أو تغيير الاستخدام للمناطق التى صدرت لها مخططات تفصيلية معتمدة من الجهة الإدارية، ما لم توافق الجهة الإدارية أو البناء خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة، وأيضاً المخالفات الخاصة بالمبانى والمنشآت ذات الطراز المعمارى المتميز.
الحبس والغرامة والعزل عقوبة «الموظف المرتشى»:
«رخصة الهدم» فساد بالقانون
وقف مالك عقار قديم بأحد أحياء القاهرة وما إن همس سمسار فى أذنه بالتواطؤ مع مقاول «جشع»، حتى أقنعه بهدم العقار القديم وإعادة بناء برج سكنى فاخر أو مشروع استثمارى لحصد ملايين الجنيهات، وذلك بعد حصول مالك العقار على قرار بتصريح هدم.. هذه حالة من ضمن آلاف الحالات التى نشاهدها يومياً.. مئات المنازل تصدعت وأصبحت آيلة للسقوط بعد تضررها من إزالة العقار المجاور لها، واحدة تلو الأخرى تسقط والضحية آلاف الأسر المشردة، ما ضاعف من حجم المخالفات والتجاوزات، ويتركز أكثرها فى أحياء وسط، وشرق، وغرب الإسكندرية.
مواد قانون الهدم تتلخص إجراءاتها، فى تقدم مالك العقار القديم بطلب ترخيص هدم، فى الحى أو المركز التابع له، بالإضافة لعدة مستندات كإثبات الشخصية، وشهادة من مأمورية الضرائب العقارية التابع لها المبنى المطلوب هدمه يفيد عدم وجود مستأجرين بالمبنى، وأن يكون موقعاً بخط يد مالك المبنى، بالإضافة إلى رسم مبسط للموقع مبيناً عليه المبنى المطلوب هدمه وأسماء الشوارع والمبانى المجاورة، معتمداً على توقيع مهندس نقابى أو مكتب هندسى استشارى مسجل بنقابة المهندسين، وتعهد منهم بالاشراف على تنفيذ أعمال الهدم المرخص بها طوال مده التنفيذ وتقرير هندسى مشتملاً على خطوات وطريقة التنفيذ والأسلوب المتبع فى تأمين العقارات المجاورة، ومستند يفيد التعاقد مع أحد المقاولين المسجلين بالاتحاد المصرى لمقاولى التشييد والبناء لتنفيذ الأعمال المرخص بها، بحيث يتضمن التصريح ضرورة الالتزام باشتراطات الأمن والسلامة، على أن تتم أعمال الهدم
بشكل يدوى ولا تستخدم الآلات الميكانيكية أو تسبب إزعاجاً للسكان، وهو ما أكدته الدكتورة منال السيد، عضو مجلس نقابة المهندسين.
وأشارت إلى أن القانون رقم 144 لسنة 2006 فى شأن تنظيم هدم المبانى والمنشآت غير الآيلة للسقوط والحفاظ على التراث المعمارى، المعدل بالقانون رقم 3 لسنة 2020، فرض عقوبات رادعة ضد الموظف العمومى المختص إذا أخل عمداً بواجبات وظيفته وترتب على ذلك وقوع جرائم ومخالفات لأحكام هذا القانون، وأخف عقوبة هى الحبس، مروراً بالتغريم المالى ما بين 10 آلاف و100 ألف جنية أو بإحدى هاتين العقوبتين، فضلاً عن العزل من الوظيفة مدة مساوية لمدة الحبس، وفقاً للمواد «13 و3 مكرراً».
ثغرات ومعوقات فى مواده:
قانون البناء.. عقبة فى طريق تراخيص المبانى
أعدت الدكتورة منار حسنى عبدالصبور، نائب رئيس قسم الهندسة المدنية بمعهد الجزيرة العالى للهندسة والتكنولوجيا بالمقطم، دراسة حديثة، تحمل عنوان « نماذج البناء تعرقل تراخيص المبانى »، حيث أوضحت أن نماذج قانون البناء رقم 119 لسنة 2008، تضم سلبيات وأخطاء فادحة، لما تحتويه من غموض وثغرات أفرغتها من مضمونها، وبهذا تحول القانون من منظومة متكاملة تهدف لتنظيم أعمال البناء إلى سبب مباشر فى انتشار البناء المخالف والنمو العشوائى، ما يتطلب وضع تعديلات نماذج قانون البناء أمام متخذى ومنفذى القرار لوضعه على الطريق الصحيح.
وأضافت الدراسة أن تعديلات نماذج قانون البناء تضمنت ضرورة تحرير محاضر للأعمال المخالفة، مدون بها بيانات المخالف، ثم ينفذ قرارى وزير الإسكان «774» و«288» لسنة 2014، وضرورة اعتماد المحافظ على قرار إيقاف أعمال المخالفة، وأهمية استلام المالك صورة من محضر استئناف الأعمال، بالإضافة إلى استحداث نموذج إصدار تراخيص البناء ومتابعة تنفيذها، وتحديد قيمة دمغة اتحاد مقاولى التشييد والبناء، ووضع إجراءات وضوابط تأمينية وترخيصية للمصاعد، وتحديد جهة استخراج بيان الرسم الكروكى للموقع والطرق المؤدية إليه، والرسوم المستحقة على صاحب الطلب، وعلى الجهة الإدارية المختصة أن تضع لافتة فى مكان ظاهر بموقع العقار مبيناً بها الأعمال المرخص بها وما اتخذ من إجراءات أو قرارات بشأنها، مع جعل المدة اللازمة لإخطار المحافظ أو رئيس الهيئة المختص والجهة الإدارية قبل التنفيذ، يومين فقط، منذ تاريخ صدوره لاعتماده، سواء بالإزالة أو بتصحيح الأعمال المخالفة، وكذلك توضيح التدابير اللازمة لمنع استمرار الأعمال المخالفة، مع أهمية الدور الرقابى والإشرافى بشكل دورى لجهاز التفتيش الفنى على عمليات البناء ومدى الالتزام بتطبيق القانون والحد من ضعف جودة المبانى، إضافة إلى وجود المهندس النقابى طوال فترة الإنشاء، وكذلك يجب اعتماد الجهة الإدارية المختصة على قرار الإخلاء الإدارى سواء كانت الإدارة القانونية أو الهندسية، وإلزام المحافظ بالتوقيع عليه، وأن يملأ مالك العقار طلب الإخلاء بنفسه وليس بمعرفة الموظف المسئول، وأيضاً إلزام رؤساء الإدارات الهندسية والأحياء ومجالس المدن بالتوقيع على نموذج شهادة صلاحية المبنى للإشغال الكلى أو الجزئى، وتوضيح مسئولياتهم كاملة، ناهيك عن التعريف بالمواصفات القياسية وكودات الأعمال التكميلية لأعمال البناء، بالإضافة إلى توضيح بيانات نموذج عقد بيع أو إيجار الوحدة السكنية الخاصة بتأمين العقار ضد الحريق، وأيضاً إلزام مدير الإدارة الهندسية بالتوقيع على التقرير الدورى عن تقدم سير الأعمال، كما تضمنت التوصيات اعتماد الضوابط والاشتراطات التخطيطية والبنائية للمدن، وكذلك الاشتراطات الصادرة من المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية، وإلزام المحافظ بالتوقيع على نماذج القانون بعد استيفائها، والنص صراحة على ذلك، مع ضرورة الإزالة الفورية للمخالفات حفاظاً على أرواح الموطنين، ووضع تصور جديد لكيفية التعامل مع الحالات التى تتقدم للتصالح على مخالفات البناء فى الفترة المقبلة.
وقالت الدراسة إن الضوابط التخطيطية والبنائية تستوجب الالتزام باشتراطات الجهات الإدارية المختصة بشأن التخطيط والتنظيم الواردة بالمادة الرابعة من القانون رقم 119 لسنة 2008، وأيضاً الالتزام بتوضيح جهة وبيانات إثبات الملكية وقيود الارتفاع الواردة، وبما لا يتجاوز الحد الأقصى الصادر من الجهات المعنية الواردة فى المخططات الاستراتيجية العامة المعتمدة للمدن، وهذا يتضح عند ملئ نموذج طلب الترخيص، وهو أمر ضرورى وهام.
ونوهت الدراسة إلى ضرورة أن يقوم المالك باستيفاء النموذج المخصص لبيان الصلاحية، وأن يقوم المركز التكنولوجى التابع للمحافظة بإرسال ملف الترخيص إلكترونياً إلى الجامعة المختصة، لمراجعة الرسومات الهندسية ومدى مطابقتها للاشتراطات التخطيطية والبنائية العامة، محدداً به تاريخ تقديم الطلب والمدة المحددة طبقاً للقانون، مع أهمية الالتزام بأسس التصميم وشروط تنفيذ المبانى والمنشآت بالأكواد المصرية، وكذا الالتزام بضوابط التقسيمات المعتمدة لكل منطقة، وقوائم الشروط المرفقة بقرارات تلك التقاسيم طبقا للقانون رقم 119 لسنة 2008، وألا يسمح بالتراخيص الجديدة للإشعالات والأنشطة التجارية أو الإدارية بالمبانى السكنية أو تغيير نشاط الوحدات السكنية لغير الاستخدام السكنى، وضرورة الالتزام بالكود المصرى لأماكن ايواء السيارات، مع الالتزام أيضاً بأسس وضوابط الحفاظ على المناطق ذات القيمة المتميزة المعدة من الجهاز القومى للتنسيق الحضارى والمعتمد من المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية، وتضمنت الإشراطات أيضاً ضوابط مساحات قطع الأراضى ونوع المبانى ونسب البناء وضوابط الارتفاعات ومسافة الارتدادات، واشتراط أن يكون عقد المقاولة معتمداً من الاتحاد المصرى لمقاولى التشييد والبناء لضمان سلامة الأعمال، ثم اعتماده من المحافظة التابعة له، وتفعيل دور اللجان المشكلة بقرار وزير التنمية المحلية رقم 118 لسنة 2020، بالإضافة إلى أهمية الإسراع فى تعديلات قانون تنظيم هدم المبانى رقم 144 لسنة 2006.
وأوصت الدراسة ضرورة وضع دماء جديدة متخصصة فى مجال تشريعات البناء، ووضع اشتراطات بنائية لكل منطقة، مع وجود دليل مجمع مصرى للاشتراطات البنائية المطلوبة بمختلف مدن وقرى محافظات مصر، وأيضاً تحديد الإجراءات المطلوبة من الراغب فى طلب استخراج رخصة البناء «حفر – كهرباء - غاز – طيران مدنى – حى»، وإلغاء الاستثناءات والمحسوبية، وتطبيق عقوبات رادعة على المخالفين، مع إشراك القوات المسلحة والداخلية فى القضاء على مخالفات البناء.