القصة الكاملة للضريبة العقارية

المهلة الأخيرة فرصة جيدة للتوعية بكيفية تطبيقها

كتب: عبدالقادر إسماعيل
القانون الحالى يخفض نسبة الضرائب من عوايد 40% إلى 10% فقط
إعفاء المسكن الخاص حتى 2 مليون جنيه.. وما يزيد ضريبته 120 جنيها
د. معيط: الضريبة سارية منذ عام 2013 ولا تراجع عن تطبيقها
التصدى لحرب الشائعات ضد القانون وعدم الدستورية اتهام باطل
بالأرقام.. احسب ضريبتك على الوحدات غير المستخدمة للسكن الخاص
15 أكتوبر المقبل آخر موعد للتحصيل وتقديم الإقرارات بدون غرامة تأخير
المستأجر غير مسئول والملاك ملزمون بتقديم الإقرارات وسداد المستحقات
تقديم إقرار ضريبى للمأمورية شرط لتطبيق الإعفاء على الوحدة السكنية
إعفاء الوحدات التجارية والصناعية والمهنية التى تقل قيمتها الإيجارية عن 1200 جنيه سنويًا
القيمة سارية لمدة 5 سنوات يعاد بعدها التقدير بحد أقصى 30% للزيادة
إمكانية تقسيط السداد على دفعتين والخزانة العامة تتحمل عن غير القادرين
إخضاع كل وحدة وليس المبنى بالكامل.. ولا ضريبة للوحدات تحت الإنشاء
غرامة التهرب من ألف إلى 5 آلاف جنيه.. وعقوبة عدم تقديم الإقرار تصل إلى ألفى جنيه
عبدالقادر إسماعيل
فرصة كبيرة منحها وزير المالية إلى ملاك العقارات بقرار مد المهلة المخصصة لتحصيل الضريبة العقارية بدون غرامة تأخير بجميع المناطق ومأمورياتها حتى 15 أكتوبر 2018, ولا تتوقف هذه الفرصة فقط عند حد إعطاء فترة كافية للتقدم بالإقرارات وسداد الضريبة المستحقة على الوحدات السكنية والتجارية, ولكن أيضًا تمثل مهلة الشهرين فترة جيدة لزيادة التوعية لدى المواطنين بأهمية الضريبة العقارية وتفاصيل تطبيقها وإجراءاتها, خاصة في ظل الهجوم الذي تعرضت له هذا الضريبة خلال الفترة الماضية بسبب عدم الوعي بها.
«الوفد» تستعرض كافة تفاصيل قانون الضريبية العقارية وكيفية تطبيقية, وإزالة حالة الغموض والضبابية التي تسيطر على المواطنين بشأن المطلوب منهم من إجراءات يجب اتباعها للالتزام بتنفيذ الضريبة..
العوايد
القصة الكاملة للضريبة العقارية تبدأ منذ عام 1954, نظرًا لأنها تعد من أقدم أنواع الضرائب بمصر, حيث انها ضريبة مفروضة بالفعل بموجب القانون رقم 56 لسنة 1954 تحت اسم «العوايد», وكان سعر تلك الضريبة يصل إلى 40% من القيمة الايجارية, حتى قام القانون الحالي بخفض تلك النسبة إلى 10% فقط, وهو من ادنى معدلات الضرائب العقارية على مستوى العالم.
وتبلغ المدة السارية لتقديرات الضريبة على الوحدات الخاضعة خمس سنوات, وبما أنها وضعت عام 2013, فإن التقديرات الحالية ستنتهي نهاية ديسمبر 2018, يعاد بعدها التقدير مرة أخرى, وقد حدد القانون نسبة 30% كحد اقصى لزيادة القيمة الايجارية للعقارات السكنية و45% لغير السكنية.
ونص القانون صراحة على إعفاء المكلفين غير المسجلين بمأموريات الضرائب العقارية من سداد أى أعباء تترتب على الضريبة عن السنوات السابقة عن العمل بالقانون الجديد رقم 196 لسنة 2008, بشرط التقدم بإقرارات عن عقاراتهم خلال سنة من تاريخ العمل بهذا القانون لمحاسبتهم ضريبيًا من تاريخه وليس بأثر رجعى.
دستورية
حرب شائعات أطلقها البعض للنيل من القانون ومحاربة تنفيذه, جاء أبرزها الحديث عن شبهة عدم الدستورية, وفي موقف حازم من وزارة المالية, أعلن الدكتور محمد معيط وزير المالية, أن الضريبة العقارية دستورية, وأن القانون صدر عام 2008 وتم تعديله عام 2013, وهو مطبق وساري منذ ذلك التاريخ, وغير صحيح أنه صدر هذا العام كما يروج له البعض, وتساءل لماذا لم تظهر مسألة عدم الدستورية خلال العشر سنوات الماضية, مشددا على انه لا توجد على الإطلاق دعوى أمام المحكمة الدستورية العليا تتعلق بهذا الشأن, وأكد أن هذه شائعات مغرضة على بهدف إحداث بلبلة لدى الرأى العام حول الضريبة وإثارة الفوضى, وحث المواطنين على الاستهانة بالحقوق المالية للدولة والتحريض على عدم سدادها بأسانيد باطلة.
كما أحبط نفى البنك المركزي شائعة الحجز على ودائع العملاء لصالح الضريبة العقارية, ونفى تامر الدقاق نائب رئيس مجلس الدولة والمستشار القانوني للبنك المركزي المصري صدور أية خطابات من البنك موجهة الى البنوك العاملة في السوق المصرية بشأن الضريبة العقارية.
قيمة الضريبة
أما الخوف من قيمة الضريبة فإنه من الممكن أن يتم اختصاره في معلومة مهمة للغاية, وهى أن كل شخص يمتلك وحدة عقارية واحدة فقط تستخدم كسكن خاص لا تتجاوز قيمتها 2 مليون جنيه, معفاة من الضريبة, شرط التقدم بطلب بأن لديه هذا العقار, وإن من يمتلك
وحدتين بسعر أقل من 2 مليون يدفع ضريبة على إحداهما, ويمنح إعفاء على الثانية لأنها بمثابة سكنه الخاص, أما الوحدات تحت التشطيب فلا تخضع للضريبة العقارية, والأهم من ذلك أن الضريبة المستحقة على الوحدة التي تبلغ قيمتها 2 مليون جنيه ستكون 120 جنيها فقط, وإذا كانت مثلا 3 مليون جنيه فسيتم تطبيق نسبة الضريبة على مبلغ المليون جنيه الزيادة فقط وليس المبلغ بالكامل, لتبلغ قيمة الضريبة على الوحدة التي تبلغ قيمتها السوقية 3 ملايين جنيه 1380 جنيها سنويًا فقط.
مسئولية المالك
وحول مسئولية أصحاب الوحدات السكنية, فإن المصلحة غير ملزمة بإرسال إخطارات لأصحاب الوحدات, وأن المسئول عن أداء الضريبة وتقديم الإخطار فى المأمورية التابع لها, هو مالك العقار أو الوحدة التجارية أو من له على هذا المبنى حق عينى بالانتفاع أو بالاستغلال سواء كان شخصا طبيعيًا أو اعتباريًا, وبذلك فإن المستأجر لا يعد من المكلفين بأداء هذه الضريبة.
ويحق لكل صاحب وحدة التقدم بطلب للمأمورية الواقع فى دائرتها عقاره لاعفاء المسكن الخاص له ولأسرته, على النموذج المعد فى هذا الشأن مرفقا المستندات المؤيدة لذلك, حتى بعد انتهاء الموعد المحدد لنهاية التحصيل دون مقابل تأخير, ويتم تقديم اقرار ضريبى على العقارات المستجدة خلال السنة.
نوع العقار
وحدد القانون المقصود بالعقار في أنه كل وحدة عقارية فى مبنى وليس المبنى بالكامل, وسواء كانت هذه الوحدة مؤجرة أو يقيم فيها المالك المكلف بأداء الضريبة بنفسه, وأيضًا سواء كانت تامة ومشغولة «أي مستغلة», أو تامة وغير مشغولة, أو مشغولة على غير إتمام, ويلزم القانون ملاك تلك الوحدات بتقديم إقرار ضريبي حتى عن الوحدة المعفاة من الضريبة, وذلك في المأمورية التى يقع العقار في نطاقها.
ويوضح القانون أيضا فيما يتعلق بالعقارات التامة وغير المشغولة, أنه إذا كان المبنى أقيم وأصبح تام البناء فإنه سيخضع للضريبة على العقارات المبنية, حتى وإن ظل غير مشغول, أما اذا كان العقار مستجد أو تم بناء وحدات أخرى به مثل إضافات أو تعديلات وكان العقار قد سبق حصره فيجب على المالك تقديم إقرار فى موعد أقصاه نهاية شهر ديسمبر من السنة التى حدثت فيها تلك المستجدات, ولا يتم فرض الضريبة على الأراضي الفضاء طالما لم يتم استغلالها, فإذا ما قام المكلف بأداء الضريبة باستغلالها بأى نوع من أنواع الاستغلال فإنها تخضع للضريبة.
أكثر من وحدة
والسؤال هو ما موقف من يمتلك عدة وحدات عقارية, للرد على هذا التساؤل فإن القانون تضمن تيسيرا مهمها في هذه الحالات عبر السماح بتقديم إقرار واحد لمن يملك عدة وحدات في عقار واحد تتضمن تفصيل بكافة الوحدات المملوكة فى هذا العقار, أما إذا كانت في مناطق مختلفة فإنه يتم تقديم إقرار عن كل وحدة عقارية على حده, ويمكن تقديم كل هذه الإقرارات في أقرب مأمورية إلى محل إقامته الدائم, كما يجيز القانون للمكلف بأداء الضريبة إنابة غيره في تقديم الإقرار وتسليمه للمأمورية المختصة بشرط قيامه بتحرير الإقرار والتوقيع عليه وعلى مسئوليته.
الإعفاءات
أما حالات الاعفاء من الضريبة والمنصوص عليها في القانون, فهي تشمل الوحدات تحت الإنشاء والتي لا تخضع للضريبة العقارية, وكذلك العقارات المملوكة للدولة والمخصصة للنفع العام, والعقارات المبينة المملوكة للدولة ملكية خاصة, على أن تخضع للضريبة من أول الشهر التالى لتاريخ التصرف فيها بأي طريقة لصالح أفراد أو أشخاص اعتبارية, ويشترط لإعفاء المسكن الخاص تقديم طلب إلى المأمورية المختصة على النماذج المعدة فى هذا الشأن مرفقا بها صورة البطاقة الشخصية وإيصال للكهرباء والغاز.
كما يتم الإعفاء من الضريبة بالنسبة للأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين والعقارات التى تنزع ملكيتها للمنفعة العامة والاحواش ومباني الجبانات, والأبنية المملوكة للجمعيات والمنظمات العمالية, والنقابات المهنية, وأبنية المؤسسات التعليمية الخاضعة لاشراف وزارة التربية والتعليم أو التعليم العالى أو الأزهر الشريف والمستشفيات والمستوصفات المرخصة من وزارة الصحة والسكان والملاجئ التى لا تهدف الى ربح الخاضعة لاشراف وزارة التضامن الاجتماعى, وأبنية مراكز الشباب والرياضة, كما لا يتم تقديم إقرارات ضريبية عن الوحدات والمحال تحت الإنشاء, أي التي تعد غير تامة وغير مشغولة.
ويتم إعفاء كل وحدة فى عقار مستعملة فى أغراض تجارية أو صناعية أو ادارية أو مهنية يقل صافى قيمتها الايجارية السنوية عن 1200 جنيه, على أن يخضع ما زاد للضريبة, ويتضمن القانون أيضا اعفاءا لكل أسرة من الضريبة حتى 24 ألف جنيه, وذلك من القيمة الايجارية المقدرة للوحدات السكنية وذلك عن وحدة واحدة, وهو ما يعنى أن كل العقارات التى لا تصل قيمتها فى السوق الى 2 مليون جنيه ستعفى من الضريبة تمامًا.
وحول موقف العقارات المقامة على أرض زراعية فإن القانون يخضعها للضريبة العقارية مع إعفائها من ضريبة الأطيان الزراعية وذلك منعا للإزدواج الضريبي.
إعفاء مؤقت
هناك حالات إعفاء مؤقت من الضريبة, فقد حدد القانون هذه الحالات بأنها في حالة تهدم أو تخرب العقار كليًا أو جزئيًا إلى درجة تحول دون الانتفاع بالعقار كلة أو جزء منه, وكذلك إذا أصبحت الأرض المستقلة عن العقارات المبنية غير مستغلة.
وبالنسبة لحالات الاعفاء المؤقت من الضريبة فعلى المكلف بأداء الضريبة التقدم بطلب للمأمورية المختصة باعتبارها جهة ربط وتحصيل الضريبة, مع سداد تأمين بقيمة خمسون جنيها لجدية طلبه, مع تقديم ما يدل على أداء آخر قسط مستحق من الضريبة قبل حدوث الحالة محل طلب الاعفاء, علما بأنه اذا زالت عن العقار أسباب الاعفاء المؤقت وجب على المكلف إخطار المأمورية بذلك خلال ستين يومًا من تاريخ زوال السبب, لإعادة ربط العقار بالضريبة التى كانت مفروضة قبل الاعفاء اعتبارًا من أول السنة التالية لزوال السبب وإلا يعتبر متهربًا من أداء الضريبة.
التقدير
وحول أسس تقدير القيمة الإيجارية للعقارات الخاضعة للضريبة, فإن القيمة الإيجارية لهذه العقارات المبنية تقدر بمعرفة لجان الحصر والتقدير, ويتم التقدير بناء على مجموعة كبيرة من المعايير الفنية أهمها موقع العقار, ويقاس بناء على عرض الشارع وهل به أشجار أم لا وهل مرصوف رصفًا جيدًا أم لا, وهل يطل على حديقة أو نهر أو بحر أو غير ذلك, ثم طبيعة مواد البناء وتاريخ البناء وطبيعة الحى المقام به العقار, وهل به مرافق أم لا وهل يتم صيانتها جيدًا وهل تصل المرافق لجميع الوحدات بالعقار, كما يتم الاستعانة في التقدير أيضا بأسعار الإيجارات السارية فى المنطقة التى يقع فيها العقار, وأسعار البيع للعقارات فى المنطقة خلال آخر خمس سنوات والسابقة على تاريخ التقييم.
الطعن
ولكن ماذا إذا رفض صاحب العقار تقديرات القيمة الايجارية والضريبة التى تم اخطاره بها, فإنه يحق له الطعن على أمام لجان الطعن التي تم تشكيلها لهذا الغرض بكل محافظة, كما له الحق أيضا فى اللجوء للقضاء الإداري, ولتقديم الطعن يجب سداد تأمين لجدية الطعن قيمته 50 جنيها, ويمكن للممول اللجوء للجنة انهاء المنازعات الضريبية اذا كان النزاع متداول امام لجنة الطعن او المحكمة.
تقسيط السداد
من تيسيرات القانون, أنه يمكن للممول تقسيط الضريبة على قسطين متساويين, الأول من يناير حتى يونية, والثانى من يوليو حتى نهاية ديسمبر, بل وقد يصل الأمر إلى عدم السداد وتحمل الخزانة العامة للدولة الاعباء الضريبية نيابة عن جميع المواطنين الذين لا يملكون دخلا يكفى لسداد الضريبة عن عقاراتهم, وذلك بناء على طلب إلى مديرية الضرائب العقارية الواقع فى دائرتها العقار, مع إرفاق المستندات الرسمية المؤيدة له.
حالات التهرب
حدد القانون حالات التهرب من أداء الضريبة, وتتمثل في تقديم أوراق أو مستندات غير صحيحة أو مزورة للجنة الحصر والتقدير أو للجنة الطعن, أو إبداء بيانات على غير الواقع أو الحقيقة عند الحضور للمناقشة أمام هذة اللجان بقصد التأثير على قراراتهما, وتقديم مستندات غير صحيحة بقصد الاستفادة بالإعفاء من الضريبة بدون وجة حق, والامتناع عن تقديم الإقرار بزوال سبب الإعفاء من الضريبة.
عقوبات التهرب
يعاقب المتهرب من أداء الضريبة العقارية بغرامة تتراوح بين ألف إلى 5 آلاف جنيه, بالإضافة إلى تعويض يعادل قيمة الضريبة التى لم يتم اداؤها, أما من لا يقوم بتقديم الاقرار الضريبى أو ذكر بالإقرار ببيانات غير صحيحة فإنه يعاقب بغرامة تتراوح بين 200 الى 2000 جنيه.
تيسيرات
وأطلقت وزارة المالية عدة مبادرات وآليات للتيسير على ممولى الضريبة العقارية لسرعة سداد الضريبة المستحقة, نظرًا للزحام الشديد بمقرات مصلحة الضرائب العقارية, وذلك عبر موقع المصلحة على شبكة المعلومات www.rta.gov.eg, وكذلك منصة الاستعلام عن قيمة الضريبة http://Enquiry.rta.gov.eg, ورقم مركز الاتصال للاستعلام عن القيمة 0235317323, كما يمكن السداد بالبنك بعد الاستعلام, حيث قامت الوزارة بالتنسيق مع عدد من البنوك المصرية وهى (الأهلى, مصر, القاهرة), ويمكن سداد الضريبة كاملة من خلال أى فرع من فروع البنوك على كافة مستويات الجمهورية .