من الحرب العالمية إلى تصديق السيسي.. رحلة القرن لقوانين الإيجارات في مصر (تفاصيل)

صدق الرئيس عبدالفتاح السيسي، اليوم الإثنين، على القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في ما يتعلق بالإيجارات القديمة، بعد موافقة مجلس النواب عليه نهائيًا.
ونشرت الجريدة الرسمية القانون في العدد «مكرر 31» الصادر اليوم 4 أغسطس 2025، ليبدأ سريانه من اليوم التالي للنشر، ويأتي ذلك في إطار سعي الدولة لإنهاء الخلاف الممتد منذ عقود بين الملاك والمستأجرين، ووضع حلول تشريعية تراعي التغيرات الاقتصادية والمعيشية، بعد سنوات من الجدل حول ثبات قيمة الإيجارات القديمة وعدم توافقها مع الأوضاع الحالية.
ويرصد «المصري اليوم» في التقرير التالي، التسلسل الزمني ل بدايات أزمة الإيجار القديم في مصر.
قد يهمك:
السيسي يصدق على قانون الإيجار القديم
بحد أدنى 250 جنيهًا.. القيمة الإيجارية الجديدة للإيجارات القديمة وموعد تطبيقها (نص القرار)
بداية قوانين الإيجار في مصر
وبدأت قوانين الإيجار في مصر مع الحرب العالمية الأولى، بصدور القانون رقم 11 لسنة 1920 الذي وضع حدا أقصى للأجرة وربطها بأسعار 1914 مع إضافة 50%، ومنع طرد المستأجر إلا بأسباب محددة وبحكم قضائي، ثم تبعه القانون رقم 4 لسنة 1921 ليشمل جميع أنواع الأماكن نظرًا لظروف الحرب.
ومع اندلاع الحرب العالمية الثانية، صدر القانون رقم 151 لسنة 1941 ليمنع زيادة الأجرة ويمد العقود تلقائيًا، حمايةً للمستأجرين ومنع استغلال الملاك لتأجير الوحدات للأجانب بأجور مرتفعة.
قانون الإيجار القديم 2025.. موعد انتهاء عقود الإيجارات للغرض السكني والتجاري
الإيجار القديم بعد ثورة 1952
خفض القيمة الإيجارية بنسبة 15% للوحدات المنشأة من 1 يناير 1944 حتى 18 سبتمبر 1952، وبدأ تطبيقه في أكتوبر 1952.
ثم تم تخفيض الإيجارات بنسبة 20% للأماكن المنشأة من 18 سبتمبر 1952 حتى 12 يونيو 1958، اعتبارًا من يوليو 1958.
بعد ذلك خفض الإيجارات بنسبة 20% للأماكن المنشأة من 12 يونيو 1958 حتى 5 نوفمبر 1961، اعتبارًا من ديسمبر 1961.
ونظم القيمة الإيجارية للأماكن المنشأة بعد نوفمبر 1961، محددًا العائد السنوي ب5% من قيمة الأرض والمباني، و3% مقابل الاستهلاك والإصلاحات والإدارة، مع تشكيل لجان قضائية للتظلم من التقديرات.
وأقر تخفيض إيجارات الأماكن الخاضعة للقانون 46 لسنة 1962 بنسبة 35%، وتخفيضًا إضافيًا بنسبة 20% لجميع الأماكن الخاضعة للتخفيضات السابقة، مما جعل بعض العقارات تخضع للتخفيض مرتين.
فترة السبعينيات
صدر القانون رقم 49 لسنة 1977 الذي ألغى جميع قوانين الإيجارات السابقة واستحدث أحكامًا جديدة، منها تنظيم إيجار الأماكن المفروشة، ومنح المالك أجرة إضافية تتراوح بين 100% و400% حسب تاريخ إنشاء العقار، مع تحديد نسب مختلفة لتأجير المكان مفروشًا جزئيًا أو كليًا.
فترة الثمانينيات
صدر القانون رقم 136 لسنة 1981 الذي بدأ في إحداث توازن لصالح الملاك، حيث حدد قيمة الإيجار للأماكن السكنية (عدا الفاخرة) بنسبة 7% من قيمة الأرض والمباني، ووضع ضوابط على الوحدات بنظام التمليك، وأشرك المستأجرين في صيانة المباني، وأعفى الوحدات السكنية من الضرائب العقارية، وزاد أجرة الأماكن غير السكنية بنسبة بين 5% و30% مع تخصيص نصف الزيادة للترميم والصيانة.
فترة التسعينيات
اتجهت الدولة لإلغاء القوانين الاستثنائية بإصدار 4 قوانين، أبرزها القانون رقم 4 لسنة 1996 الذي حرر العلاقة الإيجارية وأطلق حرية التعاقد، وأصبح القانون المدني هو المرجع للعقود الجديدة.
كما صدر القانون رقم 6 لسنة 1997 لزيادة أجرة الوحدات غير السكنية بنسبة سنوية مركبة 10%، والقانون رقم 137 لسنة 2006 الذي منح العقود الموثقة قوة السند التنفيذي.
مطلع الألفية
صدر القانون رقم 14 لسنة 2001 لتعديل الزيادة السنوية المركبة 10% إلى نسبة ثابتة 1% أو 2% حسب تاريخ إنشاء الوحدة، مع استمرار تحصيل الزيادة حتى الآن، ما يعني توقف العمل فعليًا بقوانين الإيجار القديمة، لكن بقيت مشكلة العقود القديمة دون حل نهائي.
الأشخاص الاعتبارية
في مارس 2022 بدأ تطبيق قانون الإيجار القديم رقم 10 لسنة 2022، الذي نص على زيادة الإيجار القديم بنسبة 15% سنويًا حتى 2027 للوحدات التابعة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكن، على أن تنتقل بعدها الوحدة للمالك، بينما لا تسري هذه الزيادة على الوحدات التابعة للأشخاص الطبيعيين.
النواب يوافق على قانون الإيجار القديم في يوليو 2025
ووافق مجلس النواب خلال جلسته العامة، يوم الأربعاء الموافق 2 يوليو 2025، برئاسة المستشار الدكتور حنفي جبالي، نهائيًّا على مشروع القانون المقدم من الحكومة بشأن تعديل قانون الإيجار القديم، في محاولة لمعالجة الأوضاع القانونية والاقتصادية المرتبطة بالعقارات المؤجرة بنظام الإيجارات القديمة.
السيسي يصدق على القانون في 4 أغسطس 2025
وفي مساء اليوم الإثنين الموافق 4 أغسطس 2025، نشرت الجريدة الرسمية في عددها الصادر قرار رئيس الجمهورية عبدالفتاح السيسي بالتصديق على قانون الإيجار القديم بعد إقراره من مجلس النواب.
وفي السطور التالية نرصد نص القانون رقم 164 لسنة 2025، بشأن الإيجار القديم:
بعد تصديق الرئيس السيسي.. ما هي الأماكن التي تسري عليها قانون الإيجار القديم؟
بعد تصديق السيسي.. قانون الإيجار القديم يدخل مرحلة التنفيذ (التفاصيل ونص القرار)