«قصة الإيجار القديم في مصر».. 16 قانونًا و100 عام حائرة بين المالك والمستأجر (تقرير)

تتراوح ردود الأفعال حول قانون الإيجار القديم الذي وافق عليه مجلس النواب مؤخرا ما بين مؤيد ومعارض، وما زالت الخلافات متواصلة بين ملايين الملاك والمستأجرين، في ظل محاولة الدولة إنهاء الصراع المستمر بين الطرفين.
في سياق التقرير التالي، يستعرض «المصري اليوم» قصة الإيجار القديم في مصر على مدار قرن كامل من خلال 16 قانونا تحكم العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر:
البداية مع الحرب العالمية
البداية كانت مع الحرب العالمية الأولي، عندما صدر القانون رقم 11 لسنة 1920، بتقييد أجور المساكن، حيث وضع حدا أقصى للأجرة بأن يكون مساويا للأجرة المنصوص عليها في أول أغسطس 1914 مضافا إليها 50% كما نص على عدم جواز قيام المؤجر بإخراج المستأجر من المسكن إلا بحكم المحكمة، ولسبب من الأسباب التالية: حال عدم سداد الأجرة خلال 15 يوما من تاريخ المطالبة وإخطاره بها على يد محضر أو بخطاب موصى عليه، أو في حال عدم عناية المستأجر بالعين، أو استعمالها في أغراض تتنافى وطبيعة المسكن.
أما ثاني القوانين فكان رقم 4 لسنة 1921 بسريان التقييد على الأماكن كلها سواء السكنية أو الأماكن المستعملة لأى غرض آخر غير السكن نظرًا لظروف الحرب.
ومع الحرب العالمية الثانية، صدر ثالث القوانين، رقم 151 لسنة 1941 بمنع الملاك من زيادة القيمة الإيجارية، وامتداد العقود تلقائيًا لمنع طرد المستأجرين مراعاة لظروف الحرب، حيث كان يتم طرد الملاك للمستأجر المصرى وتأجيرها للأجانب بأجرة مرتفعة.
ما بعد ثورة 1952
أما فترة ما بعد ثورة 1952 وحتى الستينيات، فتميزت بإصدار مجموعة من التخفيضات على القيمة الإيجارية لجميع الأماكن السكنية وغير السكنية والتي تمثلت في 6 قوانين على مدار 13 عاما، والتي جاءت على النحو التالى:
القانون 199 لسنة 1952 خفض بنسبة 15% على القيمة الإيجارية للوحدات التي أنشئت من أول يناير 1944 حتى 18 سبتمبر 1952 ويسرى من أكتوبر 1952.
القانون 55 لسنة 1958 خفض بنسبة 20% على الأماكن المنشأة من 18 سبتمبر 1952 حتى 12 يونيو 1958 اعتبارا من إيجار يوليو 1958.
القانون رقم 168 لسنة 1961 خفض بنسبة 20% على إيجارات الأماكن المنشأة منذ 12 يونيو 1958 حتى 5 نوفمبر 1961 اعتبارا من ديسمبر 1961.
صدر القانون رقم 46 لسنة 1962 للأماكن المنشأة بعد نوفمبر 1961 وطبقًا لأحكامه تم تحديد القيمة الإيجارية على أساس أن يعطى الإيجار عائدًا سنويًا قدره «5%» من قيمة الأرض والمبانى، «3%» من قيمة المبني مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الإصلاحات والإدارة، وتشكيل لجان خاصة- يترأسها القضاة- للتظلم من القيمة الإيجارية المحددة، وذلك نظرا لتراكم الحالات أمام اللجان التي كان البت فيها يتطلب وقتًا طويلًا مع استمرار المستأجر في سداد الأجور المرتفعة.
صدر القانون رقم 7 لسنة 1965 وقد جاء بالتخفيضات الآتية: تخفيض إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 46 لسنة 1962 بنسبة 35 % تؤخذ إما بأثر رجعي من تاريخ التعاقد إذا كان تقدير لجنة الإيجارات نهائيا في تاريخ العمل بالقانون رقم 7 لسنة 1965- فبراير 1965- أو اعتبارا من أجرة مارس 1965 إذا كان تقدير لجنة الإيجارات غير نهائي في تاريخ العمل بالقانون رقم 7 لسنة 1965.
تخفيض الإيجار لجميع الأماكن الخاضعة لقوانين التخفيض السابقة المذكورة في البنود «1، 2، 3» بنسبة 20% اعتبارا من إيجار مارس 1965، الأمر الذي يتبين معه أن جميع الأماكن خاضعة لقوانين التخفيضات السابقة «1 ،2، 3»، وقد خضعت للتخفيض مرتين: المرة الأولي بموجب القوانين الصادرة في 1952، 1958، 1961 وذلك حسب تاريخ إنشائها كما سبق إيضاحه، أما الثانية بموجب القانون 7 لسنة 1965 بنسبة 20% اعتبارًا من مارس 1965.
فترة السبعينيات
أما عن فترة السبعينيات، فقد صدر القانون التاسع فيما يخص الإيجار القديم في مصر، وهو القانون رقم 49 لسنة 1977 والذى ألغى جميع قوانين الإيجارات السابقة له واستحدث أحكاما جديدة منها تنظيم إيجار الأماكن المفروشة واستحقاق المالك أجرة إضافية عن مدة التأجير مفروشا 400% إلى 100% حسب تاريخ الإنشاء بواقع نسبة من الأجرة القانونية تتراوح من الأماكن مفروشا جزئيًا، وفي حالة تأجير المكان يستحق المالك نصف النسبة.
فترة الثمانينيات
عاشر القوانين صدر في ثمانينيات القرن الماضي، حين خرج للنور القانون رقم 136 لسنة 1981 ويعد هذا القانون هو القانون الأول الذي اتجه إلى إحداث توازن لصالح الملاك وإحداث توازن في سوق الإيجارات بوضع ضوابط أهمها:
تحديد قيمة الإيجار للأماكن السكنية عدا الفاخر ب7% من قيمة الأرض والمبانى.
وضع حد أقصي للوحدات بنظام التمليك.
إشراك المستأجرين مع الملاك في صيانة وترميم المبنى طبقا لتاريخ إنشاء المبنى بنسب.
إعفاء الوحدات السكنية فيما عدا الفاخر من جميع الضريبة العقارية وألا تدخل إيرادات هذه المساكن في وعاء الضريبة العامة على الإيراد.
زيادة أجرة الأماكن لغير السكنى بنسبة تتراوح من 30% إلى 5% حسب تاريخ إنشائها واشترط أن يخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة.
فترة التسعينيات
في التسعينيات كانت السياسة العامة للدولة تهدف إلى إلغاء القوانين الاستثنائية والعودة إلى المناخ الطبيعى، فصدرت في هذه الفترة 4 قوانين خاصة بالإيجار القديم، وهي على التوالي:
القانون رقم 4 لسنة 1996 والمعروف إعلامياً بقانون الإيجار الجديد الذي أطلق حرية التعاقد بين المالك والمستأجر فيما يخص «القيمة الإيجارية- مدة العقد»، ومن ثم فقد توقف تحرير العقود طبقا للقانون رقم 49 لسنة 1979 لقوانين الإيجار القديم ورقم 136 لسنة 1981، «بصدور القانون رقم 4 لسنة 1996 المشار إليه الذي حرر العلاقة الإيجارية وأعادها للأصل.
القانون المدني الحالي رقم 131 لسنة 1948: وأصبح العقد شريعة المتعاقدين ويسري على جميع العقود التي تحرر بعد إصداره في يناير 1996 كما تم.
صدور القانون رقم 137 لسنه 2006: والذي نص على أن تكون للعقود الإيجارية الموثقة بمعرفة طرفيها قوة السند التنفيذي مما ساهم في إعادة الثقة بين المواطنين وتفعيل القانون رقم 4 لسنه 1996 بما أتاح عرض الكثير من الوحدات المغلقة للإيجار.
إصدار القانون رقم 6 لسنة 1997 بزيادة الأجرة القانونية للوحدات المستغلة لغير أغراض السكنى وذلك بالإضافة إلى زيادة سنوية «مركبة» بصفة دورية بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية لجميع الأماكن غير السكنية، واستجابة لرغبة شعبية صدر القانون.
مطلع الألفية وتعديل الزيادة السنوية
مع مطلع الألفية صدر القانون رقم 14 لسنة 2001 لتعديل قيمة الزيادة السنوية المركبة 10% لتصبح بقيمة ثابتة- تعادل نسبة 1% أو 2% حسب تاريخ إنشاء الوحدة- وتحصل هذه الزيادة حتى الآن، أي أنه لا يوجد الآن ما يسمي قانون الإيجارات القديمة التي توقف العمل بها بصدور هذا القانون، ولكن تبقى مشكلة العقود التي تحررت طبقا لكافة قوانين الإيجارات المتعاقبة السابقة دون حل.
الأشخاص الاعتبارية
بينما في السادس من مارس 2022 بدأ التطبيق الفعلى للزيادة الجديدة في قيمة الإيجارات القديمة وذلك وفقًا لما ينص عليه قانون الإيجار القديم رقم 10 لسنة 2022، الصادر في مارس 2022، ذلك القانون الذي صدق عليه الرئيس عبدالفتاح السيسي، 2021، على تعديل قانون الإيجار القديم رقم 10 لسنة 2022، والذي ينص على زيادة قيمة الإيجار القديم بنسبة 15% سنويًا بدءًا من شهر مارس 2022 وتستمر بنفس النسبة حتى 2027، لتنتقل بعدها الوحدة السكنية إلى المالك بالقانون، وذلك يعني أن قيمة الإيجار القديم شهدت زيادة جديدة أو بمعنى أدق زيادة ثانية بنحو 15% بعد زيادتها في المرة الأولى مارس 2022.
وتسري الزيادة الجديدة في الإيجار القديم، والمقدرة بنحو 15% على الوحدات التابعة للأشخاص الاعتبارية فقط لغير غرض السكن، ولا تسري الزيادة على الوحدات التابعة للأشخاص الطبيعيين، وذلك طبقًا لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981 الذي يختص بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وهنا فرق بين الوحدات التابعة للأشخاص الاعتبارية والأشخاص الطبيعيين في قانون الإيجار القديم، فالأشخاص الاعتبارية هي الجهات والشركات الخاصة والحكومية، أما الأشخاص الطبيعيون فتضم المستأجرين بأنفسهم من مستأجري الشقق والمحال وورش الصناعة.