بعد تصديق السيسي.. قانون الإيجار القديم يدخل مرحلة التنفيذ (التفاصيل ونص القرار)

أصدر الرئيس عبدالفتاح السيسي القانون رقم 164 لسنة 2025، بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما يتعلق بالإيجارات القديمة، ونُشر القانون في العدد «مكرر 31» من الجريدة الرسمية الصادر بتاريخ اليوم 4 أغسطس 2025، ليبدأ سريانه اعتبارًا من اليوم التالي لنشره..
ينص القانون على أن أحكامه تسري على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى ولغير غرض السكنى، والخاضعة لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981، المنظمين لتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
حدد القانون مددًا انتقالية واضحة لإنهاء عقود الإيجار القديمة؛ حيث تنتهي عقود الإيجار للأماكن المؤجرة لغرض السكني بعد سبع سنوات من تاريخ سريان القانون، بينما تنتهي عقود الإيجار للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكني بعد مرور خمس سنوات من نفس التاريخ، وذلك كله ما لم يتفق الطرفان على الإنهاء قبل انقضاء تلك المدد..
ألزم القانون المحافظين المختصين بتشكيل لجان حصر في نطاق كل محافظة، تتولى تقسيم المناطق التي تضم وحدات سكنية مؤجرة وفقًا لأحكام القانون، إلى مناطق متميزة، متوسطة، واقتصادية. وجاء هذا التقسيم بناءً على عدد من المعايير تشمل طبيعة الموقع الجغرافي، مستوى البناء، نوعية المواد المستخدمة، متوسط مساحات الوحدات، توافر المرافق من مياه وكهرباء وغاز، بالإضافة إلى شبكة الطرق والمواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية، فضلًا عن القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية طبقًا لقانون الضريبة العقارية رقم 196 لسنة 2008.
وتلتزم اللجان بإنهاء أعمالها خلال ثلاثة أشهر من سريان القانون، مع السماح بتمديد المدة مرة واحدة بقرار من رئيس مجلس الوزراء، ويصدر المحافظ المختص قرارًا بما تنتهي إليه اللجان يتم نشره في الوقائع المصرية، ويُعلن في وحدات الإدارة المحلية داخل كل محافظة
بموجب القانون الجديد، تبدأ القيم الإيجارية الجديدة من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالي لتاريخ سريانه. وتُحتسب القيم الإيجارية للأماكن المؤجرة للسكن في المناطق المتميزة على أساس عشرين مثل القيمة القانونية الحالية، وبحد أدنى ألف جنيه شهريًا. أما في المناطق المتوسطة فتُحتسب على عشرة أمثال القيمة الحالية، بحد أدنى أربعمائة جنيه، وفي المناطق الاقتصادية بحد أدنى مائتين وخمسين جنيهًا.
ويلتزم المستأجر أو من امتد إليه العقد بسداد هذه الأجرة لحين انتهاء لجان الحصر من أعمالها، وبعد إعلان المحافظ قرار الحصر، يسدد المستأجر الفروق المستحقة – إن وُجدت – على أقساط شهرية تعادل مدة استحقاقها السابقة.
وبالنسبة للأماكن المؤجرة لغير غرض السكني، فيتم احتساب القيمة الإيجارية بواقع خمسة أمثال القيمة القانونية الحالية، وتُزاد القيمة المحددة للمادتين الرابعة والخامسة من هذا القانون بنسبة 15% سنويًا.
نص القانون على أنه مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المنصوص عليها في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه العقد بإخلاء المكان في نهاية المدة المحددة بالقانون، أو إذا ثبت تركه مغلقًا دون مبرر لمدة تزيد على عام، أو في حال امتلاكه لوحدة أخرى صالحة للاستخدام لنفس الغرض.
وفي حال الامتناع عن الإخلاء، يحق للمالك أو المؤجر اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية لاستصدار أمر بالطرد الفوري، دون الإخلال بحق التعويض، كما يحق للمستأجر أو من امتد إليه العقد رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة دون أن يترتب على ذلك وقف تنفيذ أمر الطرد.
أقر القانون أيضًا أحقية المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار في طلب تخصيص وحدة بديلة سكنية أو غير سكنية من الوحدات المتاحة لدى الدولة، سواء بالإيجار أو التمليك، وذلك قبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقد. ويتعين أن يُرفق الطلب بإقرار بالإخلاء وتسليم الوحدة، ويصدر مجلس الوزراء، بناءً على عرض وزير الإسكان، قرارًا خلال شهر من تاريخ سريان القانون، يحدد الشروط والإجراءات وأولويات تخصيص الوحدات، مع التزام الجهات المختصة بعرض النتائج على مجلس الوزراء لاعتمادها.
وأكد القانون على إعطاء الأولوية في تخصيص الوحدات للمستأجر الأصلي أو زوجه، على أن يتم ذلك قبل عام واحد على الأكثر من انتهاء مدة العقد وفق المادة الثانية.
وفي حال إعلان الدولة عن وحدات تابعة لها، سواء كانت سكنية أو غير سكنية، يكون للمستأجر أو من امتد إليه العقد الأولوية في التخصيص، متى تقدم بطلب مرفق به إقرار الإخلاء، ويتم ترتيب الأولويات بناء على طبيعة المنطقة والوحدة المطلوبة.
وتضمن القانون الجديد مادة تلغي صراحة القوانين أرقام 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981، وكذلك المادة 29 من القانون رقم 6 لسنة 1997، وذلك بعد مرور سبع سنوات من تاريخ العمل به، مع التأكيد على إلغاء كل حكم يخالف أحكام هذا القانون.
أخيرًا، نصت المادة الأخيرة على أن يُنشر القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره، أي في 5 أغسطس 2025، ويُنفذ كأحد قوانين الدولة، وقد صدر بتوقيع الرئيس عبدالفتاح السيسي في 10 صفر 1447 هجرية، الموافق 4 أغسطس 2025.
وفي السياق نفسه، صدّق رئيس الجمهورية على القانون رقم 165 لسنة 2025، بتعديل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996، بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها أو انتهت عقود إيجارها دون وجود حق للبقاء فيها. ونص التعديل على التزام المستأجر أو خلفه بإخلاء العين في نهاية المدة، ومنح المالك الحق في اللجوء إلى القضاء لاستصدار أمر طرد دون إخلال بالتعويض.
ويأتي القانون الجديد ليطوي صفحة استمرت لعقود في ملف الإيجارات القديمة، من خلال معالجة قانونية متدرجة ومتوازنة، تحقق مصالح جميع الأطراف وتحترم الحقوق المكتسبة وتضمن العدالة في الانتقال التدريجي للعقود القديمة نحو سوق إيجارية أكثر مرونة وتنظيمًا