مطورون: طرح حصة من شركة العاصمة الإدارية فى البورصة الحدث الأبرز خلال 2024

قال مطورون إن طرح حصة من أسهم شركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية فى البورصة المصرية، سيكون الحدث الأكبر والأبرز فى القطاع العقارى خلال عام 2024، حال إتمام إجراءات الطرح، نظرا لضخامة حجم الشركة وقدراتها على جذب أحجام عالية من السيولة للبورصة المصرية، كما توقعوا أن يسهم إطلاق سوق تداول الحصص العقارية خلال العام الجديد فى تفعيل دور الصناديق العقارية بشكل أكبر، شريطة حل مشكلات تسجيل العقارات. وأشاروا إلى أهمية مبادرة البيع للمصريين بالخارج بالدولار التى وافق عليها مجلس الوزراء بشكل مبدئى فى تنشيط الحصيلة الدولارية. وأضافوا فى تصريحات ل«عقارات المصرى اليوم» أن سعر الصرف والتضخم وتكاليف الإنشاءات أبرز التحديات أمام السوق العقارية خلال 2024 وهى نفس التحديات التى عانت منها الشركات خلال العام المنقضى، وألقت بظلالها السلبية على السوق، وقدمت الحكومة وقتها حزمة من الحوافز لمساعدة الشركات على تخطى عقباتها.
شركة العاصمة الإدارية تستعد للطرح فى البورصة خلال 2024
وأعلنت المهندس خالد عباس قبل شهرين عن بدء إجراءات طرح شركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية فى البورصة العقارية، حيث تم التعاقد مع شركة عالمية لإعادة هيكلة الشركة، والتعاقد مع مستشار مالى عالمى لإدارة الطرح، متوقعًا الانتهاء من عملية تأهيل الشركة وجاهزيتها للطرح خلال الربع الثانى من 2024، مضيفًا أن الشركة تخطط لطرح ما بين 5و10٪ من أسهمهما للاكتتاب.
وتوقع عباس أن يتم جمع 150 مليار جنيه على الأقل من الطرح المتوقع، مقدرًا حجم شركة العاصمة الإدارية، بما يتراوح ما بين 1.5 و2 تريليون جنيه، مضيفًا أنه من المرجح إجراء إدراج مزدوج فى بورصة خليجية أو دولية مع البورصة المصرية نتيجة لضخامة حجم الشركة، وهذا ما سيحدده مستشار الطرح.
وتتولى شركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية، أعمال تطوير مشروع العاصمة الإدارية الجديدة، أكبر المشروعات القومية فى قطاع الإسكان بإجمالى مساحة تصل إلى 170 ألف فدان. ويتوزع هيكل ملكية الشركة بين هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وجهازى مشروعات الخدمة الوطنية ومشروعات الأراضى التابعين للجيش.
ووفقا لتصريحات سابقة لرئيس شركة العاصمة الإدارية فأن الطرح قد يكون بهدف زيادة رأس المال وليس عن طريق تخارج من المساهمين، وهو ما سيدرسه المستشار المالى.
علاء فكرى
وتشير البيانات الصادرة عن شركة العاصمة الإدارية إلى أنها تعتبر من بين أكبر الشركات فى العالم المالكة لأراضٍ، وتبلغ قيمة الأصول وفقًا للميزانية الأخيرة 300 مليار جنيه.
وقال أحمد قدرى، الرئيس التنفيذى لشركة ساك للتطوير العقارى، إن طرح شركة العاصمة الإدارية فى البورصة هو الحدث الأهم والأبرز فى السوق العقارية، حيث يضيف لهذا المشروع القومى الضخم مزيدا من الثقل الدولى والقوة الاقتصادية، بدخول مستثمرين من كافة الجنسيات، لاسيما مع دراسة الشركة لطرح حصص منها فى البورصات الخارجية.
وأضاف أن تلك الخطوة جاءت فى توقيت مناسب مع اتجاه الشركة لبدء تطوير المرحلة الثانية من المشروع، وبالتالى فإنها ستوفر للشركة مليارات الجنيهات يمكن توجيهها فى تمويل أعمال التطوير للمراحل الجديدة.
من ناحيتها، قالت رانيا يعقوب، الخبيرة المالية، إن شركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية من الشركات العملاقة والتى سيكون لها تأثير إيجابى على جذب السيولة وإنعاش سوق المال محليا وإقليميا، مضيفة أن طرح الشركة يعد أحد أهم مصادر التمويل منخفض التكلفة لتمويل عمليات تطوير باقى مراحل المدينة، مؤكدة أن التوقيت مناسب جدا فى البورصة لاستقبال طروحات قوية.
واتفق معهما أحمد الشناوى، أمين صندوق مجلس العقار وعضو لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين، الذى أشار إلى أن طرح شركة العاصمة من أهم الأحداث الإيجابية المنتظرة خلال العام الجديد، مشيدًا بالقيادة الذكية للمهندس خالد عباس، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب للشركة خلال المرحلة الراهنة. وأضاف أن من الملفات المنتظرة الإيجابية أيضا تدشين سوق تداول الحصص العقارية فى البورصة وهو ما يتيح للشركات آليات تمويلية جديدة لتعزيز تدفقاتها النقدية وإتاحة الفرصة لصغار المستثمرين للتملك فى العقار وتحقيق عوائد إيجابية.
وتابع أنها تسهم فى تنشيط صناديق الاستثمار العقارى، لاسيما بعد التعديلات التشريعية الأخيرة التى تمت على قوانين الإصدار، لافتا أن تفعيل البورصة أو الصناديق يرتبط بحل مشكلات تسجيل العقار والوصول لآلية ميسرة لإتمام إجراءات التسجيل، فضلا عن السماح بدخول الصناديق العقارية فى الاستثمار بالمشروعات قيد الإنشاء وعدم قصرها على الوحدات الجاهزة كما هو الوضع حاليا.
وكان أحمد الشيخ، رئيس البورصة العقارية، أشار فى تصريحات صحفية، خلال أكتوبر الماضى، إلى أن سوق تداول الحصص العقارية جاهزة للانطلاق، وأنه ينتظر صدور تعديلات تشريعية عن 3 جهات، منها وزارة العدل للربط مع مصلحة الشهر العقارى، منوها بأن هناك وحدة مجهزة لدى البورصة، لاستقبال ممثلى مصلحة الشهر العقارى، مخصصة لنقل ملكية وإشهار الأصل العقارى، لتسجيل الوحدات التى تتناسب مع شروط الطرح.
من جانبه، قال فتح الله فوزى، رئيس لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال، إن البورصة العقارية ستفتح بابا أمام صغار المستثمرين للاستثمار فى السوق العقارية، من خلال شراء حصص بالأمتار على المشاع فى المشروعات، ما يسمح لهم بتنويع محافظهم الاستثمارية ما بين المشروعات الإدارية والتجارية والطيبة وغيرها من المشروعات ذات العوائد المتكررة، كما أن البورصة تتيح للمستثمر سهولة الدخول والخروج السريع والمنظم من السوق بعكس عمليات الشراء التقليدية التى تحتاج إلى استثمارات ضخمة ولا تتيح نفس القدر من المرونة فى التخارج من السوق واسترداد الاستثمارات.
واستحوذت مبادرة بيع الوحدات العقارية بالدولار للمصريين فى الخارج والأجناب على اهتمام شركات التطوير العقارى وهى المبادرة المتوقع تفعيلها خلال 2024، وقال طارق شكرى، رئيس غرفة التطوير العقارى، وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، إن المبادرة جديدة مقترحة لبيع الوحدات العقارية بالدولار للمصريين فى الخارج والأجانب، والتى تتم صياغتها حاليا تمهيدًا للإعلان عنها لاحقًا، ستقدم فائدة حقيقية للسوق العقارية، حيث تسمح لشركات التطوير ببيع الوحدة والحصول على ثمنها كاش، مقابل تقديم تخفيض للمشترى، كما سيكون من حق المشترى استعادة أمواله التى دفعها بعد 10 سنوات، لكن جار تحديد آلية الاسترداد سواء بالجنيه أو الدولار، وأخيرا ستحقق الدولة نفعا من خلال تعزيز مواردها من النقد الأجنبى.
أما عن أهم توقعات المستثمرين بشأن القطاع العقارى خلال 2024 وأهم التحديات أمام السوق، أكد المهندس علاء فكرى، نائب أول رئيس لجنة التطوير العقارى والمقاولات بجمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس مجلس إدارة شركة بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية، أن المشروعات الكبرى التى نفذتها الدولة على مدار السنوات التسع الماضية والتى تضمنت مدنا عمرانية جديدة ومشروعات بنية أساسية وخدمات استراتيجية ساهمت فى تنويع الفرص الاستثمارية أمام المطورين العقاريين، ولم تعد تقتصر كما فى السابق على مدن محددة، ولم تعد الشركات تعانى من نقص الفرص وندرة الأراضى.
وأشار إلى أن العامين الأخيرين شهدا ظهور ملامح العديد من المدن الجديدة، وبالتالى سيكون عام 2024 مليئا بالفرص الجديدة وسيشهد ميلاد مشروعات كبرى.
وأضاف أن تغيير سياسات طرح الأراضى وتنويعها كان أبرز القرارات الإيجابية التى اتخذتها هيئة المجتمعات فى السنوات الماضية، لكن مازالت هناك حاجة إلى المزيد من الشفافية والعمل على توفير احتياجات الشركات المتوسطة والصغرى التى تمثل القطاع العريض من الشركات العاملة بالسوق وتمتلك طموحًا وكفاءات تؤهلها نحو الانطلاق بقوة.
وتابع: «رغم أن 2024 » عام فرص «إلا أن القطاع مازال يواجه تحديات تتمثل فى عدم استقرار سعر العملة المحلية واستمرار ارتفاع الدولار، كذلك الارتفاع المتزايد فى أسعار الخامات ومدخلات تنفيذ المشروعات ».
وأوضح أن القطاع عانى فى 2023 من ارتفاع أسعار الخامات بصورة كبيرة، فوصل متوسط الزيادة فى أسعار الحديد إلى 100 % مقارنة ب 2022 وهناك أشهر تخطت الزيادة ال 100 % وبلغ متوسط الزيادة فى سعر طن الأسمنت 50 % بخلاف الخامات الأخرى.
وأشار إلى أن الزيادات فى أسعار مدخلات التنفيذ بالكامل وارتفاع أسعار الفائدة والتضخم، عوامل أدت إلى حدوث طفرة سعرية كبرى فى العقارات خلال 2023، حيث اقتربت الارتفاعات فى أسعار العقارات من نسبة 100 % مقارنة ب 2022، وهناك مناطق تجاوزت الارتفاعات بها تلك النسبة، مثل الساحل الشمالى.
وأضاف من المتوقع حدوث ارتفاعات سعرية أخرى وقد تتخطى نسب الزيادات ال 100 % خلال 2024.
من ناحيته، قال الدكتور كريم شعلان، الرئيس التنفيذى لشركة رويال للتطوير العقارى، إن السوق واجهت تحديات كبرى خلال 2023، ومن المتوقع أن تواصل تلك التحديات تأثيراتها خلال 2024، موضحا أن أهم تلك التحديات عدم استقرار سعر صرف العملة وارتفاع مستويات التضخم وتأثيراتها على القدرة الشرائية للأفراد، إلى جانب نقص الخامات والارتفاع المستمر فى أسعارها.
وأشار إلى الشركات الجادة التى أسرعت بالإنشاءات فى مشروعاتها بالتزامن مع عمليات الطرح والبيع كانت الأكثر استقرارا، مضيفًا: «التعجيل بعملية الإنشاءات فور صدور الموافقات والتراخيض بالتوازى مع فتح البيع فى المشروعات أفضل أنواع التحوط ضد مخاطر وتقلبات التكلفة».
وأكد أن العقار أثبت أنه الاستثمار الأمثل فى أوقات الأزمات، وخلال العام الماضى كان هناك إقبال كبير على الشراء، وهو أمر متوقع أن يستمر خلال 2024، ولكن يجب على الشركات اتباع سياسات أكثر حذرا فى البيع، والتسعير المناسب بما يرعى متغيرات التكلفة والتضخم وفى نفس الوقت يحافظ على حصته فى السوق.
وقال أحمد الشناوى، أمين صندوق مجلس العقار، إن العميل كان المستفيد الأكبر من تحركات أسعار العقارات خلال 2023، حيث حقق مشترى الوحدة عائدا يتراوح ما بين 40-100% من قيمة الأصل خلال عام واحد فقط، موضحا أن الاستثمار فى العقار هو الأفضل خلال 2023، خاصة أن أسعار الذهب على سبيل المثال تشهد تذبذبا ما بين الارتفاع والانخفاض بعكس العقار الذى يواصل رحلة الصعود ومتوقع له زيادات جديدة خلال 2024.
وأضاف أن الدورة السعرية للعقار كانت ما بين 3-4 سنوات لمضاعفة قيمته، لكن خلال 2023 استطاع المستثمر تحقيق نفس قيمة الأرباح خلال عام واحد فقط، متابعًا أن الزيادات السعرية ليست إيجابية على طول الوقت، حيث تثير مخاوف المطورين من الوصول لنقطة سعرية يصعب على السوق تقبلها، لاسيما مع الحديث عن تحرير سعر صرف العملة وتأثيرها على التضخم والقدرة الشرائية للأفراد، وبالتالى فإن الحاجة لتفعيل نشاط التمويل العقارى للوحدات تحت الإنشاء باتت ضرورة ملحة وعاجلة.
وتابع أن أحد التحديات المهمة هو عدم استقرار سعر الصرف ما يضعف قدرة الشركات على رسم سياساتها وخططها التنموية والتسويقية خلال العام الجديد، مشيرًا إلى أن الحل الوحيد أمام الحكومة لمساندة الشركات على استكمال خططها التنموية هو إعادة النظر فى تسعير الأراضى، بحيث يصدر قرار بتثبت سعر بيع الأرض لمدة عامين على الأقل مع تعديل خطط الأقساط لتكون على 10 أعوام بدلا من أربعة أعوام حاليا، على أن يكون سداد القسط الأول بعد عام من صدور الموافقة الوزارية.