ارتباك السوق العقارية عقب قرارات البنك المركزى برفع الفائدة وتحرير سعر الصرف

سيطرت حالة من الارتباك على السوق العقارية عقب قرارات البنك المركزى، الخميس الماضى، زيادة أسعار الفائدة على الودائع والقروض 200 نقطة أساس، وتحرير سعر العملة وفقا لآليات العرض والطلب.
اتخذت أغلب الشركات قرارات فورية بوقف البيع فى مشروعاتها بعدما تجاوز سعر صرف الدولار خلال الساعات الأولى من القرار حاجز 23 جنيها واستمر فى الزيادة ليكسر 24 جنيها، الأحد الماضى، وقال مطورون إن قفزات الدولار سيكون لها تبعاتها المباشرة على تكلفة البناء مع توقعات بارتفاع أسعار الحديد والأسمنت، كما أن زيادة سعر الفائدة سيؤدى إلى ارتفاع تكلفة التمويلات البنكية التى تعد جزءا مهما فى تمويل المشروعات، وأيضا سيرفع تكلفة الفائدة على أقساط الأراضى لصالح هيئة المجتمعات العمرانية.
وقال محمد الطاهر، الرئيس التنفيذى للشركة السعودية- المصرية، إن الشركات أوقفت البيع بشكل مؤقت لحين استقرار سعر صرف الدولار، وبناء عليه تتم إعادة حساب التكلفة فى ضوء المتغيرات الطارئة وتحديد أسعار البيع الجديدة، مضيفا: «بالتأكيد الأسعار ستشهد زيادة ولكن من الصعب التنبؤ بحجمها فى الوقت الحالى».
وعن طرح شهادات بنكية بفائدة بلغت 17٪ فى البنوك، وتأثيراتها على المبيعات العقارية، قال الطاهر إن العقار أثبت فى كل الأزمات أنه الملاذ الأفضل للاستثمار والأعلى ربحية، متوقعا أن يكون تأثير الشهادات محدودًا.
وقال أحمد منصور، الرئيس التنفيذى لشركة cred، إن قفزات أسعار الصرف تلحق عدة أضرار بالمطورين، أولها ارتفاع التكلفة عند تنفيذ المشروع، مقارنة بالأسعار التى تم البيع بها مسبقا، لاسيما أن السوق المصرية تعتمد كلها فكرة البيع «أوف بلان»، وتتحدد خسائر كل مشروع وفقا لسياساته البيعية وحجم المشروع وآليات تسعيره سابقا، منوها بأنه مع ضغوط المنافسة بين شركات التطوير العقارى، خاصة فى العاصمة الإدارية، اتجهت بعض الشركات لتقديم أسعار بيع غير منطقية، ما يضعها فى موقف حرج حاليا قد يكون نتيجته التعثر والخروج من السوق. وتابع: الأمر الثانى يتعلق بارتفاع تكلفة التمويلات البنكية مع زيادة أسعار الفائدة بما يزيد الأمر صعوبة على الشركات فى تدبير احتياجات لتغطية الفجوات التمويلية من البنوك بسعر مناسب.
وأشار: رغم التحديات، فإن الشركات العقارية المصرية أثبتت كفاءتها فى التعامل مع الأزمات خلال الأعوام الأخيرة، وباتت تملك من الخبرات ما يمكنها من وضع الخطط المطلوبة للمرور منها بأقل الخسائر.
وتوقع فتح الله فوزى، رئيس لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال، ارتفاع أسعار بيع الوحدات العقارية بمتوسط 20٪ تدريجيا، خلال الأشهر الثلاثة المقبلة، لتغطية الزيادات الكبيرة فى تكاليف تنفيذ المشروعات.
وأضاف أن الشركات التى اتبعت سياسات تسعيرية غير منضبطة الفترة السابقة ستكون الأكثر معاناة، وقد ينتج بعض حالات تعثر وخروج من السوق، ما يؤكد احتياج السوق إلى إجراءات تصحيحية لمنظومة التسعير، اعتمادا على دراسات جادة لحسابات التكلفة ومعدلات التضخم.
وقلل فوزى من تأثر المبيعات العقارية سلبا بطرح شهادات ادخارية، قائلا إن العقار مازال هو الآلية الأكثر ربحية مقارنة ببدائل الاستثمار الأخرى متوسطة الأجل، مضيفا أن الذى يشترى وحدة قبل خمس سنوات حقق أرباحا مضاعفة تتجاوز ما يمكن تحقيقه إذا ما تم إيداع نفس المبلغ فى الشهادات البنكية، لاسيما أن تراجع قيمة العملة المحلية يسهم فى تأكل المدخرات بعكس العقار الذى يحافظ عليها.
من ناحيته قال أحمد الشناوى، رئيس شركة أدفا للتطوير العقارى، يجب على السوق التأنى والهدوء عند إجراء التسعير الجديد لحين استقرار سعر الدولار، بما يتوافق مع حجم الزيادة الحقيقية فى التكلفة ويراعى قدرات العملاء واستمرار معدلات البيع المستهدفة، متوقعا أن تتضح الرؤية بنهاية الأسبوع الأول من الشهر الجارى.
وأشار إلى أن الشركات تعيد حاليا حسابات التكلفة، ومن المتوقع الإعلان عن زيادات سعرية، ولكن يصعب التنبؤ بها الوقت الحالى. وأضاف أن الشركات لديها فجوة تمويلية بين مدد تنفيذ المشروع وسداد أقساط الأراضى للمجتمعات العمرانية خلال أربع سنوات، وفى المقابل مضطرة لبيع الوحدات بأنظمة أقساط تتجاوز 8 سنوات ودون مقدم، ويزيد الأمر صعوبة القدرة على الحصول على التمويلات البنكية.