أيمن عبدالحميد العضو المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقارى «الأولى»: مبادرات «المركزى» ستحقق طفرة بالسوق.. وننتظر انضمام «الشركات»

قال أيمن عبدالحميد، العضو المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقارى «الأولى»، إن الشركة توصلت إلى اتفاق مع إحدى شركات التطوير العقارى الكبرى لشراء محفظة عقارية قيمتها 300 مليون جنيه للشريحة الأولى فقط، ضمن خطط الشركة لزيادة محفظة التمويلات خلال هذا العام لتتجاوز 600 مليون جنيه.
وأشار «عبدالحميد»، فى حوار ل«عقارات المصرى اليوم» إلى دور مبادرات البنك المركزى فى نشر ثقافة التمويل العقارى بين المواطنين، مؤكداً أن المبادرة الأخيرة بفائدة 3٪ ستحقق طفرة فى أرقام التمويل العقارى فى مصر.. واستعرض عبدالحميد، الذى تم اختياره فى مايو الماضى كعضو منتدب لأكبر شركة تمويل عقارى فى السوق المصرية، لأهم المعوقات القانونية والإجرائية التى تمنع من الوصول بنسب التمويل العقارى فى مصر إلى المعدلات العالمية.. وإلى نص الحوار:
■ ما حصة شركة الأولى من حجم التمويلات العقارية والفئات التى تستهدفها؟
- تعد شركة الأولى أكبر شركة للتمويل العقارى فى مصر بحصة تتجاوز 12٪ من حجم السوق، وتأسست بمساهمات اغلبها حكومية عام 2004، تزامنا مع إطلاق المشروع القومى للإسكان، لتكون أول شركة تمويل عقارى فى مصر، وتسهم فى تدبير التمويلات المطلوب لوحدات الإسكان المنخفض والمتوسط، ونجحت الشركة منذ التأسيس فى الوصول بقاعدة عملائها لأكثر من 32 ألف عميل بحجم تمويلات 3.6 مليار جنيه، فيما يبلغ عدد العملاء الحاليين 22 ألف عميل برصيد مديونية 1.8 مليار جنيه منهم 800 مليون جنيه ضمن مبادرة البنك المركزى لعام 2014 والتى تستهدف تدبير تمويلات للفئات الأكثر احتياجا من ذوى الدخول المحدودة والمتوسطة.
■ ماذا عن مستهدفاتكم خلال الفترة المقبلة؟
- الشركة تستهدف الوصول بحجم محفظة التمويلات العقارية إلى 600 مليون جنيه لهذا العام من خلال التوسع فى منح قروض للأفراد والاتفاق على بعض المحافظ العقارية، ما تم تحقيقه خلال الستة أشهر الأولى من العام يتعدى 100 مليون جنيه، ونحن حاليا بصدد توقيع اتفاق مع إحدى شركات التطوير العقارى الكبرى لشراء محفظة عقارية بقيمة تصل إلى 300 مليون جنيه كمرحلة أولى فقط لتعزز خطواتنا نحو تحقيق المستهدف، لقد انتهينا من كافة البنود وجار الحصول على موافقة مجلس إدارة «الأولى» للإعلان عن التفاصيل.
■ «الأولى» تستهدف شرائح الدخل المنخفض والمتوسط.. فمتى تبدأ استقبال طلبات العملاء للتمويل وفقا للمبادرة الجديدة؟
- مبادرة التمويل العقارى بفائدة 3٪ لم تفعل حتى الآن فى شركات التمويل العقارى، ننتظر حاليا التوصل لاتفاق بين البنك المركزى والشركة المصرية لإعادة التمويل والتى تقوم بدور الوسيط بين البنك المركزى المصرى والشركات، حيث تحصل على مبلغ التمويل من المركزى وتقوم بتوزيعه على الشركات لمنح تمويلات للعملاء بمدد سداد طويلة الآجل، كما حدث فى مبادرة البنك المركزى السابقة بأقساط 20 عاما، نأمل أن يتم التوصل لاتفاق سريعا حتى تستطيع الشركات المساهمة فى تلك المبادرة الوطنية بما يخدم أكبر عدد من المواطنين وأيضا تحقيق عوائد ربحية جيدة للشركات.
■ هل حددتم حجم تمويلات مستهدف للمشاركة فى المبادرة؟
- لا يوجد حجم محدد للتمويل، سنعمل وفقًا لأكبر قدر متاح من التمويلات وفقا لعدد الطلبات المقدمة، نأمل أن نصل بها إلى مليار جنيه سنويا، لاسيما أن المبادرة تخدم بشكل رئيسى الفئات المستهدفة من الشركة.
■ البعض يرى أن المنافسة بين إدارات التمويل العقارى فى البنوك وشركات التمويل لا تأتى فى صالح الشركات.. هل تتفق مع هذا الرأى؟
- أولا السوق تحتاج وتستوعب كافة الأطراف العاملة فى مجال التمويل العقارى فحتى الآن نسبته لا تتجاوز 1 - 2٪ من حجم الوحدات المنفذة سنويا، وهو رقم ضئيل جدا ويحتاج إلى مزيد من الجهود لمضاعفته، ثانيا لكل طرف ما يميزه فإذا كانت إدارات التمويل العقارى فى البنوك تمتلك ميزانيات أكبر وبتكلفة تمويلية أقل، إلا أن الشركات تمتلك فى المقابل قدرًا أعلى من الحرفية والتخصص فى توفير منتجات عقارية ملاءمة وأيضا أسرع وقتا فى دراسات الطلبات واعتماد التمويل، وأخيرا أكثر مرونة فى التعامل مع المشكلات وإيجاد الحلول المختلفة أمام العميل.
■ ما أسباب تضاؤل حصة التمويل العقارى رغم ارتفاع أسعار الوحدات وتراجع القوة الشرائية للعميل؟
- يعود الأمر بنسبة 90٪ إلى غياب ثقافة التمويل العقارى والمعتقدات السائدة لدى الكثيرون بصعوبة الإجراءات والتعقيدات والاشتراطات التى تجعل من التمويل فى نظرهم مستحيلا، ويجعلهم يعزفون حتى عن خوض التجربة، وهو أمر غير صحيح، فالتمويل متاح بشرط إثبات دخل العميل بمن فيهم أصحاب المهن الحرة وأيضا إثبات عدم مخالفة الوحدة السكنية فقط ولا يشترط أن تكون الوحدة مسجلة بالشهر العقارى، أما الأسباب الأخرى فتتعلق بارتفاع تكلفة التمويل مع ارتفاع أسعار الفائدة البنكية.
■ كيف يمكن التغلب على تلك العقبات؟
- التراجع المستمر فى أسعار الفائدة والمبادرات التى يطرحها البنك المركزى، خاصة الأخيرة ستحفز كثيرا من العملاء لتجربة الحصول على تمويل عقارى، واكتشاف أن الأمر ليس بتلك الصعوبة، فى المقابل هناك بعض الإجراءات المطلوبة لتحسين مناخ العمل وتوفير ضمانات أكبر للعميل وتحسين موقفه لدى جهات التمويل من ضمنها حل مشكلات التسجيل العقارى، وأيضا تفعيل التسجيل العينى فى المجتمعات العمرانية الجديدة.
■ فى رأيك كيف ساهمت مبادرات البنك المركزى فى إنعاش سوق التمويل العقارى؟
- بالتأكيد مبادرات التمويل العقارى كانت مهمة فى هذا التوقيت، خاصة أن الفوائد فى البنوك كانت مرتفعة وقتها، وقد انعكس ذلك بشكل واضح على تضاعف عدد العملاء الذى ارتفع من 35 ألف عميل فقط من 2004 - حتى 2014، وصولا إلى 400 ألف عميل مع إطلاق أول مبادرة للتمويل منخفض الفائدة عام 2014 وحتى 2020، نتوقع أن تتضاعف الأرقام بوتيرة أسرع مع الإعلان عن المبادرة الجديدة لما تتضمنه من حوافز غير مسبوقة وأيضا حجم تمويل ضخم يصل إلى 100 مليار جنيه.
■ هل استفادت شركات التمويل العقارى؟
- شركات التمويل العقارى شاركت فى مبادرة المركزى عام 2016، وخلال تلك الفترة تضاعفت حجم تمويلاتها بشكل ملحوظ، وفقا لتقارير الهيئة العامة للرقابة المالية ارتفعت حصة شركات التمويل العقارى من 2.4 مليار جنيه فى 2019 إلى 3.6 مليار جنيه فى 2020، ومن المتوقع أن نختم هذا العام بحجم تمويلات يتخطى 4 مليارات جنيه.
■ البعض يسأل عن أسباب تحفظ الشركات والبنوك على تمويل الوحدات قيد التشطيب؟
- لا يوجد ما يمنع قانونًا شركات التمويل العقارى من منح تمويلات لوحدات سكنية تحت الإنشاء أو التشطيب، ولكن المشكلة فى ارتفاع نسب المخاطرة، ما يجعل الجميع يعزف عنها، فمثلًا فى الوحدات الجاهزة تتحمل شركة التمويل نوعًا واحدًا من المخاطرة تتعلق بتعثر العميل عن سداد الأقساط، أما الوحدات تحت الإنشاء فسيضاف إليها أيضا احتمالية عدم تسليم الشركة المشروع أو تعثرها فى التنفيذ وهنا سيتوقف العميل عن السداد ولن تقدر شركة التمويل على استرداد مستحقاتها.
■ هل تدرس الشركة فى الوقت الحالى زيادة رأس المال؟
- لا يوجد ما يدفع الشركة فى الوقت الحالى لدراسة زيادة رأس المال، فحجم المدفوع حاليا يبلغ 734 مليون جنيه، وتمتلك حقوق ملكية بنحو مليار جنيه.