«2021».. عام الاستقرار ل«العقارات»

أعطت التصريحات الأخيرة للدكتور عاصم الجزار، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، والتى انفردت بها «المصرى اليوم»، الأسبوع الماضى، تفاؤلا بين متخصصى القطاع العقارى، والتى أكد فيها أن العام الماضى اتسم ب«التشاؤم» مع بداية شهر مارس، بسبب جائحة كورونا، ولكن انتهى بتحد كبير وأصبح هناك إنجازات واضحة على أرض الواقع، فيما قال الوزير ل«عقارات المصرى اليوم» إن الوزارة وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، مستعدة تماما للأنشطة الاستثمارية الجديدة خلال العام الحالى 2021 فى العاصمة الإدارية الجديدة، خاصة مع إعداد مخطط المرحلة الثانية للعاصمة، والعمل فى 40 ألف فدان الخاصة بالمرحلة الأولى بالكامل، متوقعا معدلات نمو أعلى مع منتصف العام الحالى.
فيما أكد متخصصون أن الاقتصاد المصرى «مازال بخير»، ويعتبر ثالث أقوى الاقتصادات فى إفريقيا، وسينعكس ذلك على قطاع العقارات، مع وجود منتجات عقارية بأسعار متباينة تناسب كافة الفئات، تلبى الطلب المتزايد، وتبنى عدد من المراكز البحثية والمحللين فى القطاع العقارى، نظرة «مستقرة» عن أداء السوق خلال 2021، مدعومة بقوة القطاع، والنمو الإيجابى للاقتصاد المصرى، وهناك 3 عناصر رئيسية تساهم فى تحسين أداء السوق خلال العام الجديد، وهى: اكتشاف اللقاح وبدء التطعيمات، والتراجع الكبير فى أسعار الفائدة، وأخيرا جاذبية السوق العقارية.
وقال الدكتور مالك على دنقلا، نائب رئيس الاتحادين الإفريقى والعربى للبناء والتشييد، ل«عقارات المصرى اليوم» إن السوق المصرية مستقرة فى ظل وجود منتجات عقارية بأسعار متباينة، وتلبى الطلبات المتزايدة، من قبل المواطنين، ومن المتوقع أن تقوم مصر والدول العربية بتطبيق حزمة مساعدات اقتصادية، وخاصة فى القطاع العقارى وصناعة التشييد، لتحفيز النمو الاقتصادى، خاصة أن أى «جنيه» يتم إنفاقه على هذا القطاع ينعكس 5 جنيهات فى القطاعات.
وأضاف دنقلا: «تخصيص الحكومة حزمة استجابة طارئة بقيمة 100 مليار جنيه (1.7٪ من الناتج المحلى الإجمالى) لزيادة الإنفاق الصحى، وتوسيع نطاق الحماية الاجتماعية، وتوفير الإغاثة المالية للأفراد والشركات، أثرت بشكل إيجابى على الاقتصاد عامة والقطاع العقارى بشكل خاص».
وطالب دنقلا شركات المقاولات بسرعة اتخاذ إجراءات فورية وخطوات استباقية، خاصة على الصعيد المالى، تشمل إعادة التنبؤ بالتداول والتدفقات النقدية، ومراجعة التوقعات التفصيلية للأشهر المقبلة، وتحديد الإجراءات المخففة التى يمكن اتخاذها للحفاظ على السيولة على المدى القصير والمتوسط، للحفاظ على العمل، مع إعداد السيناريوهات الكاملة والاستعداد لها باختبار جميع الافتراضات وتحديثها للمساعدة فى فهم احتياجات التمويل الفعلية والمحتملة.
فيما رصد محللون 3 عناصر رئيسية تسهم فى تحسين أداء السوق خلال العام الجديد، وهى: اكتشاف اللقاح وبدء التطعيمات، والتراجع الكبير فى أسعار الفائدة، فضلا عن جاذبية السوق العقارية وما تتضمنه من فرص نمو حقيقية.
وقال محمود جاد، محلل مالى أول قطاع العقارات، بشركة العربى الإفريقى الدولى لتداول الأوراق المالية، إن أداء الشركات خلال 2020 متفاوت، فخلال ال9 أشهر الأولى من العام، نجحت بعض الشركات فى تحقيق مبيعات تفوق المحقق فى 2019، بدعم من اطلاق مراحل جديدة فى مشروعاتها مثل (سوديك) بنسبة نمو 14%، ومدينة نصر للإسكان والتعمير بنسبة 21%، و(إعمار) بنسبة 5%، فى المقابل، جاء تأثير الأزمة كبيرا على باقى الشركات بنسب تراجع تراوحت بين 10 إلى 22 %.
وأضاف: «تأثير جائحة كورونا على مبيعات ال 6 شركات الكبرى المدرجة فى البورصة المصرية، كان محدودا، حيث تراجعت المبيعات الكلية خلال أول 9 أشهر بنسبة 6% فقط، مقارنة بالفترة نفسها فى عام 2019، وهو معدل أقل كثيرا من المحقق خلال الأزمة المالية العالمية فى 2008، أو خلال أحداث 2011».
و حول قدرة الشركات على تحقيق مبيعات عند نفس معدلات 2019، مع ظهور نتائج أعمال الربع الأخير من العام، استبعد «جاد» تحقيق ذلك، موضحا أن إجمالى مبيعات 2019، بلغ 69.2 مليار جنيه، ما تم تحقيقه خلال ال 9 أشهر الأولى من 2020 والذى بلغ 42.4 مليار جنيه، أى أن الشركات تحتاج إلى تحقيق مبيعات بقيمة 26.8 مليار جنيه، بنسبة نمو 11% عن نفس معدلات الربع الأخير فى 2019، وهذا أمر «صعب» فى ظل ظروف الجائحة.
وعن توقعاته للعام الجديد 2021، قال جاد: «نتمسك بنظرة محايدة تجاه السوق العقارية، وقد تشهد السوق أداء متواضعا خلال النصف الأول من العام بسبب تأثيرات الموجة الثانية من فيروس كورونا، ولكن نتوقع أن يبدأ فى التعافى مجددا خلال النصف الثانى من العام، مع ظهور عدد من المحفزات التى ستسهم فى عودة الطلب مجددا»، مشيرا إلى عدد من المحفزات تتعلق بالجائحة، مثل انحسار شدة المرض خلال فصول الصيف، وتلقيح عدد أكبر من الموطنين خلال الستة أشهر الأولى من العام، وأخرى تتعلق بالأوضاع والقرارات الاقتصادية، وعلى رأسها خفض سعر الفائدة خلال 2020 بأكثر من 4%.
وأكد أن تراجع الفائدة من شأنه خفض تكلفة الأقساط وبالتالى قد نشهد خلال العام استقرارا فى أسعار بيع العقارات، أو أن يقوم المطورون بمد أكبر لأجل السداد ضمن حزمة تيسيرات جديدة لتحفيز الطلب مع تراجع القدرات الشرائية، فى المقابل، ينتج عن تراجع سعر الفائدة انخفاض فى تكلفة التمويل، وهو ما يرفع شهية المطورين للاستدانة والحصول على قروض بنكية او الاتجاه للتوريق لتنفيذ مشروعات الشركة، كما أن تراجع الفائدة قد يدفع الكثير من مستثمرى الشهادات البنكية إلى تعديل وجهاتهم الاستثمارية نحو القطاع العقارى مجددا.
وعن مدى إمكانية تحقيق انتعاشة فى المبيعات، واتجاه الشركات للتوسع فى الحصول على أراض جديدة، اعتبر المحلل المالى بشركة العربى الإفريقى للتداول الأوراق المالية، أن الاستقرار فى المبيعات عند نفس معدلات 2020 هو السيناريو الأقرب، ومازالت بعيدة عن المستويات المرتفعة فى عامى 2018 و2019، مشيرا إلى أن حصول الشركات على أراض جديدة، يتوقف على مخزون الأراضى المتاح، فالشركات المالكة لمحفظة أراض كبيرة، ستركز على تنميتها، أما الشركات التى أوشكت محفظتها على النفاد، فبالتأكيد ستجدها فرصة سانحة لاقتناص بعض قطع أراض باشتراطات وأسعار أفضل، خاصة أننا ما زالنا نتمسك برؤية متفائلة طويلة الأجل للقطاع العقارى.
من جانبها، توقعت «فيتش سوليوشنز» التابعة لمؤسسة فيتش للتصنيف الائتمانى، أن تشهد السوق العقارية تحسنا أكبر خلال 2021، مدعوما بالنمو الإيجابى المحقق للاقتصاد المصرى خلال 2020.
وأشار التقرير الصادر عن المؤسسة، إلى أعمال تشييد أكثر من 20 مدينة جديدة وتطوير المدن القائمة يمنح المطورين فرصا قوية للاستثمار فى مشاريع عقارية جذابة وواسعة النطاق، بما فى ذلك العاصمة الإدارية ومدينة العلمين والمنصورة الجديدة وغيرها، وهو ما أكده أيضا المهندس مصطفى الجلاد، عضو غرفة التطوير العقارى، ورئيس سيجنتشر هومز للاستثمار والتطوير الصناعى، مشيرا إلى أن إنشاء الحكومة ممثلة فى وزارة الإسكان، لعدد من المدن الجديدة والذكية ضمن الجيل الرابع له مكاسب كبيرة على الاقتصاد المصرى والقطاع العقارى، وسيتضح ذلك خلال العام الحالى.
وقال الجلاد ل«عقارات المصرى اليوم» إن الوزارة نجحت فى جعل القطاع العقارى قائدًا للتنمية، مطالبا بدراسات جدوى عميقة، حتى لا تكون هذه المدن مجرد كتل خرسانية خالية من السكان، ويتم إدراجها ضمن خطة تنموية شاملة وربطها بالمنطقة السكنية، بحيث تقوم على إقامة مشروعات صناعية وتجارية وزراعية، توفر المزيد من فرص العمل، وتساهم فى زيادة موارد الدولة.
فيما أشارت شركة (بلتون المالية القابضة)، فى تقريرها السنوى، إلى تراجع مبيعات القطاع العقارى باستثناء الأراضى بنسبة 18% خلال التسعة أشهر الأولى من العام الحالى، كما تراجعت نسب التسليمات إلى 14%، بينما توقعت استمرار تعافى القطاع خلال العام الجديد، مدعوما بانخفاض أسعار الفائدة، والذى يدفع الطلب الاستثمارى نحو سوق العقارات، مؤكدة أن أى خفض جديد فى سعر الفائدة سيحفز المطورين لزيادة شروط الائتمان لمستثمرى العقارات، وهو ما يحفز الطلب أكثر.
وكشفت أن انخفاض الفائدة دفع المطورين للاستدانة من البنوك، حيث وقع عدد من الشركات مثل أوراسكوم وطلعت مصطفى وسوديك ومصر الجديدة، اتفاقيات تمويلية خلال 2020 سواء لهيكلة ديون قائمة أو تمويل مشروعات جديدة، متوقعة أن يستمر هذا التوجه خلال العام الجديد، مع زيادة عمليات التوريق والتخصيم على الشيكات المؤجلة ذات الصلة بالوحدات المسلمة، للتعويض عن النقص فى دورة التدفق النقدى التشغيلى.
وأكدت (بلتون) أهمية دور مبادرات البنك المركزى بتأجيل أقساط الديون ومبادرة الحكومة بتأجيل أقساط الأراضى فى تحسن كبير فى إدارة التدفقات النقدية لشركات القطاع.