حسين صبور يكتب: تاريخ العقار وتوجه الحكومات

قبل ثورة 1952؛ كان المصريون يبنون العقارات بغرض أن يسكنوا فيها هم وعائلاتهم أو يقوموا بتأجيرها، وكان هناك طلب معقول على إيجار الوحدات السكنية ولم تكن هناك أى مشكلة فى العلاقة بين المالك والمستأجر أو بين الحكومة والمالك.
وفى 15/12/1952 أى بعد قيام الثورة بأشهر قليلة؛ صدر قانون بتخفيض إيجارات المساكن بنسبة 15% ولم يكن المستأجرون يشتكون من غلو القيمة الإيجارية؛ ولكن أراد القائمون على الثورة إرضاء أهل المدن من المستأجرين لتخفيض الإيجارات بعد أن قاموا بإرضاء أهل الريف بتحديد الملكية الزراعية وتوزيع أراض على الفلاحين المعدمين. ولم يتنبه الثوار إلى أثر تخفيض القيمة الإيجارية على سوق العقارات، فالذى حدث أن امتنع كثير من الأهالى عن الاستثمار فى العقار وبدأوا يتجهون إلى أنشطة أخرى أهمها البورصة ولم تظهر مشكلة فى الحصول على مسكن لأن الموجود من الشقق الخالية غير المؤجرة كان يكفى لاستيعاب الزيادة السكانية القليلة.
وفى عام 1954؛ صدر قرار جديد بتحديد حصة كل محافظة من الوحدات السكنية التى يسمح ببنائها سنويًا فلا تصدر تراخيص بناء بعد استيفاء هذه الحصة وكان ذلك بغرض أن تذهب مدخرات الأهالى إلى قطاع الصناعة.
وفى عام 1961 رأت الحكومة أن من بنى مسكنا بعد تخفيض إيجارات الشقق عام 1952 لم ينله أى تخفيض؛ فصدر قرار بتخفيض إيجارات هذه المساكن بما قدره 20% من الإيجار.
وبعد ذلك رأت الحكومة أن بعض المساكن خفضت 15% وبعضها خفض 20% ولتحقيق العدالة من وجهة نظرها قررت أن تكون نسبة تخفيض للكل 35% يعنى ما خفض 20% يضاف له 15% وما خفض 15% يضاف له 20%.
ولم تكتف الدولة بهذا التدخل فى سنة 1964؛ إذ صدر أعجب قرار بأن صاحب العقار ليس له الحق فى تحديد القيمة الإيجارية، وإنما تحدده إدارة حكومية فيقوم المالك باستخراج التراخيص وإقامة العقار والتأجير لمن يريد وتقوم الحكومة بتقدير القيمة الإيجارية العادلة من وجهة نظرها فإذا لم يرض عنها المالك أو المستأجر فلهما كل الحق لرفع قضايا تنظرها المحاكم لتحديد القيمة الإيجارية النهائية؛ وبهذا امتلأت المحاكم بقضايا الإيجارات وكاد أن يتوقف تمامًا بناء المساكن وبدأت تظهر أزمة لسكان المدن فى الحصول على شقة للإيجار؛ فبدأ الاتجاه إلى «خلو الرجل» لتعويض المالك المغبون حقه.
ولما كان هناك قانون يجرم «خلو الرجل» فتوصل الملاك إلى حل آخر وهو التمليك بدلًا من الإيجار، وهنا تدخلت الحكومة مرة أخرى وسمحت بتمليك لا يزيد على ثلث وحدات العقار، والباقى يؤجر فبدأ نظام التمليك يكون هو السائد أو تقريبًا الوحيد وهذا دفع الملاك إلى عدم الاهتمام بجودة بناء العقار فإنه بعد تمليكه للسكان سيتحملون هم مسؤولية الصيانة؛ كل هذا أوصل السوق المصرية إلى أزمة شديدة فى الحصول على الوحدات السكنية.
فبدأت الحكومة بالتشجيع على إقامة الجمعيات التعاونية لبناء المساكن للطوائف المختلفة مثل جمعية موظفى الضرائب وجمعية العاملين بوزارة التموين وغيرهما. وهذا النظام لسوء تصرف العاملين على قيادته عانى من مشاكل كثيرة فبدأت الحكومة هى عن طريق شركاتها تقيم مساكن من كافة المستويات لحل الأزمة ولم تكن المبالغ المخصصة لهذا الغرض تكفى لإقامة العدد الكافى من المساكن؛ وهنا ظهرت من جديد العودة إلى النظام القديم وهو قيام الأهالى ببناء المساكن مع تغيير فى النمط فأصبحت توجد شركات عقارية تقوم بالبناء والتمليك. واكتفت الحكومة ببناء مساكن للفقراء والشباب ولكن مع زيادة عدد المصريين لم يكن ما يبنى سواء من الحكومة أو من الشركات الخاصة يكفى للطلب فبدأت تزداد أزمة السكن خصوصًا للطبقات المتوسطة والفقيرة وبدأت الحكومة فى عمل نظم للتمويل لشراء الوحدات السكنية وكان الإقبال عليه ضعيفًا نظرًا لانخفاض دخل المواطن المصرى ولارتفاع الفائدة السارية فى مصر، عكس ما كانت هذه النظم ناجحة فى العالم الغربى (أوروبا وأمريكا) حيث دخل المواطن مرتفع والفائدة منخفضة، ولكن على كل حال فهذه النظم فى مصر أفادت ولو القليلين. وتحاول الحكومة باستمرار تسهيل التملك بتخفيض الفائدة على الفئات الأقل دخلًا والشباب عند شرائهم وحدات منخفضة التكاليف، وهكذا توسعت الحكومة فى بناء هذه الوحدات التى لن تغطيها الشركات العقارية الخاصة وأصبحت السوق تكاد تكون منقسمة بين شركات خاصة تبنى للأغنياء والحكومة تبنى للفقراء.
وكانت الأمور تسير على هذا المنوال حتى أنشأت الحكومة بمشاركة من بنوك حكومية شركات تعمل فى الإسكان الفاخر، وفى رأيى أن هذا نشاط غير مطلوب من الحكومة لأنها لم تغط كافة احتياجات الفقراء والبديل عن العشوائيات، رغم أن الحكومة تبذل جهودًا مشكورة فى هذا المجال، ولكنها ورثت عن حكومات سابقة تركة مثقلة بالعجز فى هذه الوحدات السكنية وبدلًا من أن توزع نشاطها وتنافس المستثمرين المصريين والأجانب الذين أقاموا شركات عقارية كان عليها أن يقتصر عملها على إسكان الفقراء والشباب خصوصًا أن من أولويات جذب الاستثمارات سواء من مصر أو من الخارج ألا تتنافس معه الحكومة.
وكانت الشركات العقارية الخاصة تقوم بتغطية تكلفة إقامة المشروعات من رأس مالها المدفوع ومما تأخذه من المشترين خلال فترة تنفيذ المشروعات. وكانت الأغلبية تأخذ ثمن الوحدات السكنية على أربع سنوات وهذا كاف جدًا لإنهاء المشروعات العقارية الكبيرة (الكومباوندات).
وظهر فى مصر نظام جديد وهو الشراء بغرض الاستثمار حيث كان الارتفاع فى سعر العقار أكبر من فائدة البنوك، فظهرت طائفة المستثمرين، إما للشراء لغرض الاستثمار والبيع مستقبلًا أو الشراء للأولاد والأحفاد. وكان هذا يساعد الشركات العقارية فى بيع وحداتها، جزء لصاحب الحاجة وجزء للمستثمرين.
 
*المهندس الاستشارى