حل وسط لأزمة «الإيجار القديم » لفض النزاع بين المالك والمستأجر!

الطيب الصادق


أبوالحسن نصار: ضرورة زيادة سنوية للوصول لقيمة الإيجار العادلة للمستأجرين

تعد أزمة قانون الإيجارات القديمة من المشكلات المزمنة التي لم تجد لها حلا حتي الآن، وفشلت كل المحاولات للوصول إلي حل يرضي المالك والمستأجر بعد الظلم الذي وقع علي الطرفين خاصة أن هناك شققا في أماكن راقيه يقدر إيجارها ب5 جنيهات شهريا في الوقت الذي لا تقل فيه فاتورة كهرباء نفس الشقة عن 200 جنيه، والمفارقة أن هناك أناسا بسطاء تحملوا دفع مقدمات مرتفعة لهذه الشقق وقت شرائها، ومع مرور الزمن انخفضت قيمة هذه الأموال مما يمثل عبئا عليهم في دفع أموال أخري، الآن مما شكل أزمة في سوق العقارات، وإشكالية كبيرة في وجود حل يرضي الطرفين.
وأدت هذه الأوضاع غير العادلة إلى الكراهية المجتمعية بين الملاك والمستأجرين، كما امتنع الملاك عن صيانة أملاكهم لضعف العائد منها بعد التخفيضات وأهمل المستأجرون أيضا صيانتها مما أثر سلبا علي كفاءة وسلامة معظم هذه العقارات مما يهدد معظم هذه العقارات بالسقوط دون وجود تحركات فعلية من المسئولين.
هناك تناقضات كبيرة عندما نجد شققا وفيلات في أرقي مناطق مؤجرة بأبخس الأسعار والأكثر فجاعة أنها مغلقة ويقوم أصحابها بشراء شقق أخري في مناطق جديدة وعدم ترك هذه المنازل لقلة القيمة الشهرية المتحصلة وفي الوقت ذاته تقف وزارة الإسكان مكتوفة الأيدى ولم تسعي لحل هذه المشكلة القديمة، لكن من المقرر أن يناقش مجلس النواب تعديل قانون الإيجار القديم في الفترة القليلة المقبلة بما يتناسب مع المالك والمستأجر، ويتماشى مع المتغيرات الحالية، وتشير الإحصائيات أن مصر تحتاج سنويا تنفيذ 500 ألف وحدة سكنية لجميع الفئات فى مقدمتها محدودو الدخل والأولى بالرعاية، لكن هناك صعوبة في القيام ببناء هذه الوحدات سنويا مما يمثل فجوة كبيرة، ولذلك أعلنت وزارة الإسكان أنها ستقوم بحل المشكلة خلال 5 سنوات ومن بين الآليات والمقترحات قدوم الوزارة لتعديل قانون الإيجار القديم، بحيث يتسنى الاستفادة من مليونى وحدة سكنية مغلقة خصوصا أن هناك عددا كبيرا ممن قاموا باستئجار هذه الوحدات وإغلاقها، خصوصا من أصحاب الجنسيات الأجنبية أو العرب، ممن تعمدوا تأجير شقق لضمان الحفاظ على إقامتهم بمصر وهو ما زاد من القضايا الخاصة بهذا الشأن في المحاكم وقيام المستأجرين بدفع إيجارات في المحاكم لتصبح الأزمة أكثر تعقدا.
المهندس أبوالحسن نصار الخبير العقاري و المحكم بالهيئة العربية للتحكيم باتحاد المهندسين العرب، يؤكد أن من المشاكل المزمنة التي خلفتها حقبة الستينيات للمجتمع المصري القوانين الاستثنائية بتخفيض الإيجارات لشقق الأهالي بنسبة نحو 45 % من القيمة المدونة بالعقد الرضائي المبرم بين المالك والمستأجر، ثم تم تثبيتها منذ ذلك الوقت بلا أي زيادة خلال عشرات السنين وحتي الآن الأمر الذي أعقبه ظهور عدة مشكلات مازالت آثارها ممتدة حتي الوقت الحالي، فقد كف القطاع الخاص يديه عن بناء المساكن في ظل الأوضاع التي نشأت عن هذه القوانين، مما تسبب في بدء ظهور أزمة المساكن في ذلك الوقت خصوصا في القاهرة والمدن الكبري، كما أثارت هذه الأوضاع غير العادلة الكراهية المجتمعية بين الملاك والمستأجرين، وتوارث ذلك أبناؤهم عنهم حتي الآن، ومن ناحية أخري امتنع الملاك عن صيانة أملاكهم لضعف العائد منها بعد التخفيضات، كما أهمل المستأجرون في هذا الشأن أيضا مما أثر سلبا علي كفاءة وسلامة معظم هذه العقارات.
وأوضح أن هذه التشريعات الاستثنائية دعمت المستأجرين من جيوب الملاك بدلا من أن تعمل علي زيادة دخولهم وتحسين أوضاعهم وتجاهلت أهمية دور إسهام القطاع الخاص في مجال الإسكان، وهي بذلك كبدت الملاك خسارة مالية كبيرة بسبب تثبيت الإيجار وعدم زيادته برغم آثار التضخم خلال عشرات السنين، ومن جهة أخري قيدت المالك في التصرف في ملكه خلافا لحرية التصرف المخولة له بالشرع وبتطبيق قواعد العدل والإنصاف في المعاملات المالية والتجارية.
وأشار إلى أن الآثار السلبية تراكمت عن هذا كله خلال سنوات طوال مما نتج عنه مشكلة صارت مزمنة معقدة الحل، فقد يكون من الصعوبة بمكان إرضاء جميع أطرافها لتعارض المصالح بينهما، وكما إن إعطاء الملاك كامل حقوقهم مرة واحدة - كما يطالبون - سوف يحدث خلخلة اجتماعية واقتصادية مفاجئة تصيب فئات عريضة من القاطنين بوحدات سكنية تساندوا في إقامتهم بها علي قوانين الدولة الصادرة والمستقرة من عشرات السنوات وهي خلخلة تنال من الأسرة في أهم مقومات وجودها المادي، وهو المأوي الذي يجمعها وتستظل به وأن معظم مستأجري المساكن القديمة خصوصا بالأحياء الشعبية من البسطاء الذين لا يستطيعون تحمل الفرق الناتج عن قفزة هائلة من قيمة الأجرة البسيطة التي يدفعونها الآن إلي القيمة السوقية الإيجارية للشقق المماثلة لشققهم فجأة، كما أن الدولة لا تستطيع تدبير مساكن بديلة لهذه الملايين الكثيرة من الشقق، ولا أن تتحمل مبالغ تلك القيم السوقية لشققهم عنهم لعجزها عن هذا و ذاك، و واقع البلاد الآن يؤكد استحالة إمكانية حدوث هذا الأمر.
وأضاف أنه لهذه الأسباب وغيرها كان من الضروري القيام بعمل محاولات جادة للوصول لوضع حل وسطي يمكن تم تنفيذه علي أرض الواقع في ظل الظروف الاجتماعية والاقتصادية الحالية للمجتمع، علي أن يكون حلا تدريجيا حتي لا يحدث صدمة مجتمعية والحل الذي قمنا بطرحه يستند أساسا إلي منطقية الرجوع إلي العقد الرضائي بين المالك والمستأجر، وإلي القيمة المدونة به عند تحريره وإهمال التخفيضات التي لحقت به نتيجة صدور القوانين الاستثنائية وعدم تثبيت قيمة الإيجار مع احتساب قيمة زيادة سنوية متوسطة مناسبة مركبة للوصول لقيمة الإيجار الآن، أي بعد إلغاء التخفيض ومع تحريك الإيجار بالزيادة السنوية من وقت تحرير عقد الإيجار للوصول إلي القيمة الإيجارية الآن.

المرحلة الثانية
ولفت النظر إلي أن هذه تعتبر المرحلة الأولي لتحريك قيمة الإيجارات للعقارات القديمة، ثم تبدأ المرحلة الثانية بزيادة سنوية من العام التالي للتطبيق قدرها 7 % لتخفيف أثر التضخم علي القيمة الايجارية في الفترات المقبلة من العمر المتبقي للعقار، كما لا بد أن يشمل الحل المتكامل لهذه الأزمة إخلاء الشقق المغلقة لأكثر من خمس سنوات دو ن مقتض، و إنهاء العقود المستأجرة للإدارات الحكومية في مدة أقصاها سنتان وتسليمها لملاكها، وفي جانب آخر من جوانب مشاكل العقارات القديمة بين ملاكها ومستأجريها أن عددا كبيرا منها يعاني آثار القدم والتدهور، نتيجة عدم صيانتها لعشرات السنين، مما يجعلها معرضة للانهيار وقد تسقط في أي لحظة فوق رؤوس ساكنيها وإذا لجأ ملاك مثل هذه العقارات إلي الجهات المعنية و صدر قرار بالإزالة فإن المستأجرين يعترضون علي ذلك لتأخذ القضية عدة سنوات في أروقة المحاكم قد يسقط خلالها العقار عليهم، وفي حالات أخري قد يوقع السكان علي إقرارات بمسئوليتهم عن أنفسهم مخاطرين بأرواحهم بسبب ضيق اليد لأنهم لا يستطيعون استئجار مكان آخر يأويهم، لذا يجب حل هذه الإشكالية للحفاظ علي أرواح هؤلاء الفقراء، وأن تشمل التشريعات الجديدة لحل أزمة العقارات القديمة قرارا بإنشاء محكمة هندسية عقارية متخصصة لجميع أنواع القضايا والمنازعات المتعلقة بالعقارات (أسوة بالمحاكم الاقتصادية المتخصصة) مهامها النظر في حالات العقارات الآيلة للسقوط وحالات ترميم وتدعيم وصيانة العقارات، علي أن تصدر الأحكام النهائية لهذه القضايا في عدة شهور بدلا من عدة سنوات تقضيها أمام المحاكم العادية كما يكون من اختصاص هذه المحكمة النظر في المنازعات بين مشتري الوحدات السكنية وشركات الاستثمار العقاري غير المسئولة، التي كثرت الشكوي منها هذه الأيام وزاد ضحاياها وظهرت حالات من النصب العقاري علي المواطنين، فمن الواجب علي الدولة حماية المواطن المستهلك العقاري بكل الأساليب الممكنة.
وأضاف أنه عندما تصدر هذه المحاكم الحكم بإزالة أي عقار لا بد أن يتضمن الحكم تكليف الحكومة بتوفير مسكن بديل مناسب بصورة فورية، لعدم تشريد هذه الأسر الفقيرة وتعود الأرض لملاكها، وهو أحد مراحل حل أزمة العقارات القديمة وخطوة أخيرة لرد القدر المستطاع من حقوق الملاك ورفع بعض الظلم عنهم، مع مراعاة البعد الاجتماعي للمستأجرين ورعايتهم كحق لهم علي الدولة وتحقيق فض الاشتباك بين الملاك والمستأجرين في الوقت نفسه.
وأوضح أنه لكي يتم توفير المساكن البديلة للعقارات الآيلة للسقوط والصادر في شأنها قرار بالهدم، لا بد من قرار إنشاء صندق لذلك يتبع رئيس الوزراء ليقوم ببناء المساكن المطلوبة يتم تمويله من عدة مصادر منها، حصيلة الضرائب العقارية بنسبة 25 % منها (أسوة بصندوق تطوير العشوائيات) أو فرض رسوم علي عقود المقاولات والعقود الهندسية وعقود التوريدات المختلفة لدي الجهات الحكومية، وكذلك فرض رسوم علي المحاجر و تراخيص البناء أو فرض رسوم علي منتجات مواد البناء المصنعة محليا والمستوردة أو فرض رسوم لمصلحة هذا الصندوق علي عقود بيع أراضي الدولة المخصصة للإسكان الفاخر والنشاط التجاري والصناعي، كما يمكن قبول تبرعات جمعيات رجال الأعمال و كبري شركات المقاولات والاستثمار العقاري تفعيلا لدورهم المجتمعي بدعم هذا الصندوق المهم.

تعديل القانون
ومن جانبه يقول المهندس عمرو حجازي نائب رئيس مجلس إدارة جمعية المتضررين من قانون الإيجارات القديمة، إن الجمعية تسعي لتعديل قانون الإيجارات القديمة الخاضع لقانون 49 لسنة 77 والقانون 136 لسنة 81 والذي كان يحتوي علي نص في أحد المواد تلزم بعدم حيازة المواطن أكثر من وحدة في البلد لكن في عام 97 ألغت المحكمة الدستورية هذا القانون لأنه غير دستوري وأصبح القانون في حكم الملغي لكن وضعوا القانون تحت مسمي النظام العام حتي يعطوه نوعاً من الحماية، وبالتالي ظل العمل به حتي اليوم، ومن المواد أيضاً نص لتثبيت القيم الإيجارية ومنع خروج المستأجر من الوحدة في نهاية مدة التعاقد، مما أدي إلي إحجام الناس عن البناء والتأجير مما أحدث فجوة وزيادة الطلب عن المعروض في ظل تقديم الدولة 14 % فقط من الاحتياجات.
وأضاف أن أغلب المستثمرين في السوق العقارية اتجهوا للبناء بهدف التمليك وليس الإيجار، مما أحدث أزمة واضحة في الإسكان وزيادة الأسعار بشكل مبالغ فيه وزاد من الإشكالية ما وصل إليه المالك القديم من جمع إيجارات هزيلة لا تواكب ظروف المعيشة، وبالتالي حدث انتهاك لحق الملكية الفردية من خلال أن المالك مسلوب الإرادة ولا يستطيع التصرف في أملاكه هذا إلي جانب أن قانون الإيجارات القديمة عطل حق إرث الأبناء لمصلحة المستأجر، بالإضافة إلي أنه انتهك حق المستأجر في العيش بمسكن ملائم وآمن بسبب عدم إجراء صيانة من قبل المالك أو المستأجر كل هذا العوار والفساد ولا نعلم لماذا يظل الإبقاء علي هذا القانون.
وأشار حجازي إلى أن هذا القانون يعد من الرشاوي الانتخابية بفكر أن المستأجرين أغلبية والملاك أقلية ولا يمكن المساس بالأغلبية، برغم علم جميع أعضاء البرلمان بظلم هذا القانون والأضرار الناجمة عنه، فمازال يعد من القضايا المسكوت عنها ولابد من تفجيرها، خصوصا أن أغلب العقارات القديمة أصبحت مهددة بالسقوط وتعد إهداراً لثروة عقارية تقدر بنحو 84 مليار دولار مؤجرة بقانون الإيجارات القديمة وليس لها أي عائد يذكر لخزينة الدولة فإن العوائد تجمع ملاليم، في حين أن هذه المباني والأرض أصبحت تساوي الملايين.
وأضاف حجازي أن القانون افترض وقت صدوره أن المستأجر هو الجانب الضعيف وانحاز له علي حساب المالك وأضاع حقوقه بالاستمرار في عدم إلغاء هذا القانون الظالم، والغريب عندما لجأنا لأعضاء البرلمان الحاليين يتم الرد أنها قضية شائكة والسؤال إلي متي تظل شائكة ولا يجرؤ أحد على الاقتراب منها وهي أصبحت جريمة في حق المالك، وطردت المستثمر الذي يبني بهدف الإيجار خوفاً من ضياع أمواله، واتجهوا للتمليك الذي لا يتناسب مع جموع الشعب المصري والدخل المحدود، وإضافة أعباء علي كاهل الدولة لتوفير مسكن ملائم ومواجهة زيادة الطلب.