قبل أيام من عقد الدورة البرلمانية الجديدة..

شقة للإيجار.. هل تعود مع القانون الجديد؟

► مشروع قانون يحدد آليات تحرير العلاقة الإيجارية مع الحفاظ على حقوق الطرفين
► 8 ملايين وحدة تعود لأصحابها فتحقق التوازن فى السوق العقارية
► 6٪ من السكان مستأجرون..و12 مليون وحدة سكنية مغلقة
► د. إسماعيل نصر الدين: القانون بعد التعديل ينصف مظاليم الإيجارات القديمة
► إنشاء صندوق لدعم المستأجرين غير القادرين من حصيلة الضريبة العقارية
► تعديل القانون يوفر مليارات الجنيهات للدولة ويتيح ملايين الشقق للإيجار
جاء حكم المحكمة الدستورية الصادر أخيرا والخاص بإلغاء قانون الإيجار القديم فى الوقت الذى يتطلع فيه الكثيرون أن تتم مناقشة قانون الإيجارات القديمة خلال دور الانعقاد المقبل لمجلس النواب، لضبط العلاقة بين المالك والمستأجر، ولتنتهى تلك المشكلة الأزلية التى تتمثل فى تثبيت القيمة الإيجارية بعد أن كشف الجهاز المركزى للتعبئة العامة والإحصاء عن أن6% فقط من سكان مصر مستأجرون، وأن هناك 12مليون وحدة سكنية مؤجرة مغلقة منها 4ملايين تحت التشطيب ،.فهناك نحو 8 ملايين وحدة سكنية تخضع لهذا القانون منها مليونا شقة مغلقة، ويعانى أصحابها من صعوبة الحصول على حقوقهم المشروعة دستوريا، ولمعالجة هذا الوضع تقدم الدكتور اسماعيل نصر الدين عضو مجلس النواب والاستشاري الهندسى بمشروع قانون بتعديل قانون الإيجارات القديمة..وقبل استعراض ملامح مشروع القانون نرصد فى السطور التالية آراء عدد من الملاك والمستأجرين، ونستطلع رأى الدين فى القانون القديم.
بداية تؤكد ماجدة الشيشينى أنها تمتلك عقارا فى منطقة جاردن سيتى على مساحة 1900 متر مكون من 12شقة، ومساحة الشقة 500 متر، وإيجار كل منها 9 جنيهات فقط، ودخل العمارة التى تساوى قصرا لا يكفى لشراء كيلو لحم، وليس هناك نية من السكان لإخلاء المبنى ..فقد أصبح ميراثا، مما يتطلب من الدولة التدخل.
المحاسب ماهر منصور حافظ من مدينة كفر صقر يقول إنه يمتلك عقارا به 4 شقق مؤجرة، منها شقتان مغلقتان بواسطة المستأجرين الذين يسكنون فى شقق تمليك خاصة بهم، ويرفضون تركها وباقى الشقق يعدها ابن المستأجر للزواج بعد وفاة والديه، ويبلغ إيجار الشقة 5 جنيهات. كما أن لدى المحاسب أيضا 5 محال 3 منها يستأجرها شخص واحد وحولها إلى مصنع ومعرض للحلويات، والمحل الرابع مغلق ويستأجره 3 إخوة من كبار التجار ولهم عدد من العمارات بنفس الشارع، ويبلغ إيجار المحل 14 جنيها.
المهندس مجدى بدير حجازى وكيل ملاك، قال إنه يجب مراعاة الحالات الفقيرة من المستأجرين بالتعويض المحدود أو بقرض ميسر من البنوك، وسيتبع ذلك حالة رواج فى الشقق المعروضة وتعود لا فتة شقة للإيجار مرة أخري، فتنخفض أسعار المساكن سواء الإيجار أو التمليك.
وللمستأجرين رأي
أحمد قنديل موظف بالمعاش قال إنه يسكن بمنطقة بولاق الدكرور منذ أكثر من 40 عاما فى شقة من ثلاث حجرات وصالة بإيجار 8 جنيهات، وهذه القيمة غطت بالفعل ثمن الشقة أضعافا، لأنه وقتها يساوى بمعدل السوق حاليا نحو 3 آلاف جنيه شهريا، والإيجار والمقدمات والخلوات تساوى وقتها راتب موظف فى السنوات الأخيرة.. لذلك فإن مطالبة البعض بطرد المستأجرين وتسليم الشقق للملاك أمر يتنافى مع كون معظم سكان تلك الشقق من الفئات الفقيرة، ولا يقدرون على الأسعار الخيالية للشقق الآن، فمعظمهم من ذوى المعاشات، كما أن التعويضات المقترحة من خلال صندوق خدمة السكان المقترح لن تتعدى 20 ألف جنيه، وهو لا يمكنهم من توفير سكن لائق.
ويضيف مجدى حسنى مستأجر شقة بمنطقة الهرم أن مشروع القانون الجديد يجب أن يكون عادلا، لأن قيمة الإيجار الشهرى لشقته 50جنيها من 32 عاما وهو إيجار مرتفع بالنسبة للمكان، إضافة لكل التشطيبات التى تحملها وأنه أعطى صاحب المسكن 20 ألف جنيه كمقدم، ونخشى نحن السكان أن نتساوى فى نسبة الزيادة مع من يؤجر شقة بخمسة جنيهات فى أرقى المناطق، لأننا لم نكسب ميزة من حيث القيمة أو الموقع، مع استحالة تدبير سكن جديد، لأن الأسعار ارتفعت بجنون وحتى الشقق التى تعلن عنها الدولة يصل سعر المدعمة منها إلى نصف مليون جنيه، فإذا كان هناك تسعير جديد للإيجارات يجب أن يكون فى حدود المعقول مع الدخول والمعاشات المنخفضة. أما منطق أن يكون هناك صندوق دعم لفقراء السكان فهذا لن يفيد مع غلاء الشقق حتى الصغيرة ، لذلك أقترح- والكلام للمستأجر- أن تكون الزيادة من 5-6 أمثال لمن استأجروا بعد عام 1980 على اعتبار أن المساكن قديمة، أما السنوات السابقة فتدخل بالتدريج بحيث يكون الأعلى مضاعفة هو الأقدم والأعلى قيمة والأفضل موقعا .
عقد باطل
المهندس الاستشارى والخبير العقارى محمد البستانى يقول إنه ليس هناك عقد إيجار للأبد فى أى مكان بالعالم، فعلى الأقل لابد أن يزيد مع تغير الأسعار، مما يعد معه العقد القديم باطلا لعدم توافر رضا أحد الطرفين، ولا بد من عمل عقود جديدة بين المالك والمستأجر بالسعر الحالى وبالتراضي، وبالنسبة لغير القادرين من المستأجرين بتوفير حصة بديلة لهم فى الإسكان الاجتماعي،.فإن تعديلات قانون الإيجارات سوف تنهى خلافات المالك والمستأجر والتي تهدر فيها الأموال والوقت والجهد لسنوات، وقد تنتهى إلى ارتكاب الجرائم.. كما ستخفف الضغط على المحاكم فى نزاعات مزمنة.
حق المالك والمستأجر
ويرى الدكتور حماد عبد الله حماد عضو مجلس نقابة المهندسين أن إلغاء قانون الإيجارات القديم أو تعديله لضمان حق المالك سينعش خزينة الدولة بمليارات الجنيهات سواء من الضرائب العقارية أو ضريبة الثروة العقارية التى سيتم تحصيلها من ملاك المبانى المؤجرة سواء الحكومية أو التجارية أو الإدارية إضافة للسكنية، وذلك بعد تحديد جديد للقيمة الإيجارية الحقيقية حسب أسعار السوق ..كما يحقق إيرادات هائلة لوزارة الأوقاف وبعض الوزارات التى تمتلك أصولا عقارية ضخمة حال تأجيرها بالقيم الإيجارية العادلة والسوقية، وأنه من المتوقع تحقيق إيرادات هائلة من العملات الأجنبية بعد إنهاء عقود الإيجار القديم لمقار البعثات الدبلوماسية، فضلا عن توفير ثروة عقارية هائلة بفتح ملايين الوحدات المغلقة متدنية الإيجار، مما يسهم فى خفض إيجارات الوحدات المعروضة فى السوق لتؤجر بقيمتها الحقيقية وعودة النظام الإيجارى فى السكن، فضلا عن تخفيض أسعار تمليك الوحدات السكنية حسب نظرية العرض والطلب، وفى الوقت نفسه فإن واجب الدولة إنشاء صندوق لدعم المستأجر غير القادر من حصيلة الضرائب العقارية المحصلة بهدف دعم المستأجر غير القادر على أسعار الإيجار الجديد، وهو ما يسهم أيضا فى توافر مساكن للعاملين بالقرب من أعمالهم والإسهام فى حل مشكلة الاختناقات المرورية، كما يتيح فرصة لملاك العقارات القديمة لاستثمار أموالهم فى بناء عقارات جديدة للتأجير ورفع العبء عن كاهل الدولة فى صرف مليارات الجنيهات من الميزانية، وتوجيه هذه المليارات للتنمية والقضاء على ظاهرة العشوائيات وسكان المقابر.
وأضاف أن عودة الوحدات لأصحابها يسمح بإعادة ترميمها وصيانتها والمحافظة عليها واستغلالها سياحيا واقتصاديا فتعود بايرادات هائلة لموازنة الدولة، وفى الوقت نفسه تحل مشكلة العقارات المتهالكة بالإزالة مع إمكانية إعادة بنائها وضخ وحدات جديدة بالسوق العقارية.
التأبيد غير شرعي
ويؤكد الدكتور أحمد كريمة أستاذ الشريعة الإسلامية بجامعة الأزهر أن كل العقود فى التشريع الإسلامى تركز على مدة محددة، ماعدا عقد الزواج ، ولم يرد فى الشرع الاسلامى ولا فى إجماع العلماء أو السنة النبوية تأبيد عقود الإيجار، لذلك فإن قانون الايجارات القديمة يجب أن يلغى فورا، لأنه يعارض الشريعة الاسلامية، والدستور ينص على أنها المصدر الرئيسى للتشريع.
ويوضح أحمد البحيرى المستشار القانونى لجمعية المضارين من قانون الايجار القديم والمحامى بالنقض والدستورية العليا أن عقود الايجار القديمة المحررة قبل عام 1996 جميعها غير محددة المدة نتيجة تدخل الحكومة اكثر من مرة فى هذا العقد، حتى أصبحت مدة الايجار أبدية، وزاد من المشكلة أن الدولة من قبل كانت تتدخل فى تحديد القيمة الإيجارية وخفضت قيمة المتفق عليها فى العقد، وبذلك تكون مخالفة له، لأن القاعدة القانونية تقول العقد شريعة المتعاقدين، والمادة 78 التى تنص على أن تكفل الدولة للمواطنين حق السكن، أى أن الدولة هى الملزمة بتوفير المسكن الملائم للمواطنين وليس المالك أو على حسابه، بينما الواقع أن المالك هو الذى يقوم بدور الدولة، ويكفل لنفسه وللمستأجر المسكن الملائم، كما نص الدستور أيضا على أن المواطنين متساوون فى الحقوق والواجبات، ولا تمييز بينهما، بينما فى الواقع المطبق نجد أن الدولة تميز بين المواطنين فعندما يتقدم المالك لحجز وحدة سكنية تابعة للدولة يتم رفض طلبه على أساس أنه مالك، مع أن أملاكه ضائعة بالقانون، وكذلك عندما يتقدم مسن أو أرمل للحصول على المعاش يتم رفض طلبه أيضا لأنه مالك، فى حين أنه لا يتقاضى من أملاكه إلا بضع جنيهات.
مشروع القانون
الدكتور إسماعيل نصر الدين عضو مجلس النواب تقدم بمشروع قانون للمجلس بتعديل قانون الإيجارات القديمة والأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وقال إن المشروع يتضمن 15 مادة، وينص على أن تنتهى بقوة القانون عقود الإيجار المحررة بين المؤجر والجهات والأجهزة الحكومية والهيئات التابعة لها بخصوص الوحدات التى تشغلها إذا كانت فى غير حاجة اليها، كما يشمل عقود إيجار الوحدات التى تخلت عنها الجهات المستأجرة الأصلية إلى جهات أخرى مع تحرير عقد جديد مع المالك، وبالنسبة للوحدات التى لا زالت الدولة فى حاجة إليها تحقيقا لمصلحة عامة، تلتزم الدولة بزيادة الأجرة المنصوص عليها فى القانون مع إخلائها وردها لأصحابها فى مدة لا تتجاوز 7 سنوات من تاريخ صدور القانون ويكون للدولة أولوية فى شراء تلك الوحدات.
وأضاف أن المادة الرابعة تنص على أن تنتهى بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن، والمخصصة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى بوفاة المستأجر، ولا تمتد إلا مرة واحدة فقط لمدة 10سنوات، ويكون للمستأجر أولوية فى تجديد إيجار المكان بعد انتهاء المدة، ويجوز الاتفاق بين المؤجر والمستأجر عن إخلاء العين المؤجرة قبل نهاية المدة من قبل المستأجر بعد تقاضيه من المؤجر مقابلا للتنازل عن المدة المتبقية من العقد.
إيجار المساكن
وأضاف أنه بالنسبة لإيجار الأماكن المؤجرة للسكن ينص المشروع على أن تنتهي بقوة القانون عقود الإيجار الخاصة بالأماكن المعدة لأغراض السكن بانتهاء 15 عاما من تاريخ العمل بهذا القانون، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك، ولا ينتهى عقد الإيجار بوفاة المؤجر أو المستأجر إذا توفى الأخير، بل يمتد عقد الإيجار إلى الورثة خلال تلك المدة.. وتبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون قيمة الأجرة خلال سريان تلك المدة المنصوص عليها، على أن تراعى اللائحه ظروف وموقع كل عقار، ومدى تميزه فى تحديد القيمة الإيجارية، وأن تتولى اللائحة رفع القيمة الايجارية بشكل تدريجى للوصول بها فى نهاية المدة إلى أجرة المثل.
وأن يلتزم المؤجر إذا قام بتأجير العقار ثانية أن تكون الأولوية لشاغل العين المؤجرة ووفق القانون، وفى هذه الحالة يجوز الاتفاق بين المؤجر والمستأجر عن تخلية العين المؤجرة قبل نهاية المدة المنصوص عليها فى هذا القانون من قبل المستأجر بعد تقاضيه من المؤجر مقابلا للتنازل عن المدة المتبقية من العقد على ألا تزيد قيمة التنازل على 25% من سعر الوحدة السوقي.
كما لا يجوز للمستأجر خلال المدة المحددة التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن إلا بعد موافقة المؤجر كتابة، وإلا اعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى أعذار أو إنذار أو حكم قضائي، كما يفسخ العقد تلقائيا فى حالة عدم استعمال العين المؤجرة على الوجه المنصوص عليه فى العقد المبرم بين الطرفين أو استغلال العين على نحو يضر بسلامتها أو ينقص من قيمتها، وكذلك فى حالة غلق العين المؤجرة مدة تزيد على 3 سنوات وإثبات وجود سكن بديل للمستأجر سواء كان المستأجر فى مصر أو خارجها، ويجوز إثبات ذلك بكل طرق الاثبات.
الصيانة الدورية
وأشار إلى أنه علي المستأجر أن يتحمل كل أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمبني، وتوزع النفقات على جميع شاغلى العقار كل حسب حصته.كما يتحمل المستأجر كل التكاليف التى تلزم تحمل الأجزاء المشتركة للمبني، وأجر حارس العقار خلال فترة سكنه، لذلك يفسخ العقد من تلقاء نفسه ودون حاجة إلى أعذار أو إنذار، اذا لم يبذل المستأجر العناية فى استعمال العين المؤجرة أو المحافظة عليها، مما تترتب عليه إصابة المبنى بتلف أو هلاك غير ناشئ عن استعمالها المألوف، فضلا عن عدم قيامة بالصيانة اللازمة وأداء تكاليفها.
ويركز مشروع القانون على إنشاء صندوق لدعم غير القادرين من المستأجرين للوحدات السكنية، ويمول الصندوق من حصيلة الضرائب العقارية للوحدات المؤجرة بنسبة 50%، وجزء من الأجرة المحصلة من مالك العقار أو جهة أخرى تسمح الدولة بها، وفى الوقت نفسه تلتزم الدولة بإنشاء وحدات سكنية للمستأجرين غير القادرين بنظام الايجار طويل المدة أو الإيجار التمويلي، على أن تكون حصيلة صندوق دعم غير القادرين أحد مصادر تمويل تلك المشروعات.