الدكتور أشرف دويدار العضو المنتدب لشركة أرضك للتنمية والاستثمار العقارى ل«المصرى اليوم »: التنمية الصناعية أساس التقدم

توقع الدكتور أشرف دويدار، العضو المنتدب لشركة أرضك للتنمية والاستثمار العقارى، أن يشهد عام 2019 تباطؤًا فى الطلب من الشريحة الأعلى دخلًا والتى تتنافس فيها أغلب شركات التطوير العقارى، مضيفًا أن الشركات الكبرى ركزت على ملف تصدير العقار لتعويض التراجع المتوقف فى مبيعات السوق المحلية.
وأشار دويدار، فى حواره مع «المصرى اليوم الاقتصادى»، إلى توجه شركته نحو فتح سوق جديدة فى الصعيد لتنفيذ أول كمباوند سكنى بمحافظة المنيا الجديدة، متوقعا طرح المرحلة الأولى من المشروع إبريل المقبل.
وأكد أن لقاءه الأربعاء الماضى مع الدكتور مصطفى مدبولى، رئيس مجلس الوزراء، لمناقشة مشروع المنيا- يعكس اهتمام الحكومة بتنمية الصعيد وجذب الاستثمارات له.
وتناول دويدار عدة ملفات أبرزها منافسة الحكومة للمطورين فى مشروعات الإسكان الفاخر وتوقعاته لمنافسة ومستويات الأسعار فى مشروعات المنصورة الجديدة والعلمين الجديدة، وأسباب إحجام كبار المطورين عن المشاركة فى العاصمة الإدارية الجديدة، ومشروع الشركة لتطوير 5.5 مليون متر مربع فى المنطقة الاقتصادية بقناه السويس للنشاط الصناعى.. وإلى نص الحوار:
■ ما توقعاتك للسوق العقارية خلال عام 2019؟
- العام الحالى شهد تباطؤا فى حركة المبيعات، وانخفاضًا فى عدد الوحدات المبيعة، بسبب حدة المنافسة بين شركات التطوير العقارى، فى بعض المناطق مثل القاهرة الجديدة وامتدادها وأكتوبر وزايد، الأمر الذى أدى لكثرة المعروض بأسعار مرتفعة، مقارنة بالقدرات الشرائية لكثير من الطبقات.
وأعتقد أن عام 2019 سيشهد استمرارا للصعوبات الحالية ومزيدا من المنافسة بين الشركات لتحقيق المستهدفات، خاصة مع دخول شركات جديدة إلى السوق، ولذلك لجأ المطورون للدفع بقوة فى ملف تصدير العقارات، لأن أغلب القوى الشرائية فى السوق المحلية لم تعد قادرة على استيعاب زيادات جديدة، وفى المقابل تعد هذه الأسعار هى الأرخص مقارنة بدول أخرى.
■ كيف تقيّم الإجراءات الأخيرة التى اتخذتها وزارة الإسكان فى هذا الشأن؟
- تصدير العقار هو دور مشترك بين الدولة والمطور، والإجراءات التى اتخذتها الوزارة بشأن منح الإقامة للأجانب مقابل تملك الوحدة خطوة إيجابية تؤكد أن الدولة اقتنعت أخيرا بأهمية الملف، وعلى استعداد لتقديم بعض التنازلات التى كانت ترفضها فى وقت سابق، ولكنها ليست كافية، فالدول المنافسة مثل تركيا تعطى حوافز أكبر، فهى تقدم إقامة دائمة طالما استمرت ملكية الفرد للوحدة قائمة، بعكس الوضع فى مصر والذى منح إقامة محددة المدة لخمس سنوات قابلة للتجديد، وبالتالى علينا أن نعيد تقييم الإجراءات بعد دخولها حيز النفاذ وقياس مدى قدرتها على تحقيق مستهدفاتنا، كما أن الأمر يحتاج لدفعة قوية من الدولة فى المعارض الخارجية.
■ فى رأيك ما هى أكثر الفئات المستهدفة للتصدير؟
- فى الغالب الدول العربية، لأنها تعتبر مصر ملاذا آمنا لاستثماراتها، أما الدول الأوروبية، فمازالت تنظر إلى المنطقة ككل على أنها منطقة صراعات وتوترات سياسية رغم استقرار الوضع السياسى والأمنى فى مصر.
■ ما الخطط التى اعتمدتها شركتكم لتفادى الركود وتنشيط مبيعاتها خلال العام المقبل؟
- الشركة اتجهت إلى الصعيد كسوق جديدة وواعدة، لتنفيذ أول كمباوند سكنى بمدينة المنيا الجديدة، على مساحة 310 أفدنة، وباستثمارات 10 مليارات جنيه وبالفعل تعاقدنا مع مكتب استشارى هندسى لوضع التصميمات الخاصة بالمشروع، هذه السوق تتميز بانخفاض أسعار الأراضى مقارنة بالقاهرة، كما أن المواطنين فى تلك المنطقة يمتلكون الأموال المطلوبة لشراء هذه الوحدات، والدولة تدعم المستثمرين بقوة للتوجه نحو الصعيد لمضاعفة معدلات التنمية، وهو ما شدد عليه رئيس الوزراء الدكتور مصطفى مدبولى خلال لقائى معه الأربعاء الماضى لمنافشة تفاصيل مشروع المنيا، وأكد على أهمية خلق مجتمعات عمرانية متكاملة لأهل الصعيد تتضمن كافة المرافق والخدمات ذات الصلة باحتياجات المواطنين، خاصة الخدمات والمنشآت الصحية والتعليمية، حيث يتضمن الكومباوند مدرسة ومستشفى ومولا تجاريًا.
■ متى سيتم فتح باب الحجز فى المنيا الجديدة؟ وما توقعاتكم للمبيعات؟
- بمجرد انتهاء التصميمات والحصول على الترخيص والقرار الوزارى من هيئة المجتمعات العمرانية، سنطرح المرحلة الأولى من المشروع، وأعتقد أنه سيكون خلال إبريل 2019، أما فيما يتعلق بالمبيعات، فالدراسات تؤكد أن هناك طلبا حقيقيا فى الصعيد فى ظل ندرة فى المشروعات المطروحة، ما أدى إلى ارتفاع الأسعار بشكل مبالغ فيه، فمثلا فى شارع الجمهورية بأسيوط، وصل سعر المتر فى الوحدة السكنية 17 ألف جنيه قبل التعويم، ولذلك فالمبيعات فى المشروع ستكون مبشرة جدا، خاصة أن مشروعنا فى المنيا الجديدة أعلى هضبة ويرى النيل، وهذا مطلب رئيسى لعملاء الصعيد ولكن ما نعمل عليه حاليا مع المكتب الاستشارى هو التوصل للشكل الأمثل للوحدة السكنية التى تتلاءم مع خصوصية وعادات ومتطلبات أهل الصعيد.
■ فى رأيك لماذا يتنافس كبار المطورين الكبار فى شريحة واحدة من العملاء؟ وما تأثير ذلك على المبيعات؟
- الشريحة الأغنى فى المجتمع هى القادرة على شراء وحدات بأسعار مرتفعة تحقق للشركة هامش ربح عاليا، وفى عدد سنوات تقسيط أقل، لذلك يتنافس فيها كبار شركات التطوير العقارى، فالطلب فيها مازال عاليا، والبيع سهل، والعمل معها يجعل الشركة تحصل على تصنيف متقدم فى السوق، لذلك تظل «مغرية» للمطورين، وكلما انخفضت مستويات دخل الفئات المستهدفه تراجعت أرباح الشركة، ويتطلب تعويضها تنفيذ عدد وحدات أكبر، كما أن غياب الآليات الفعالة للتمويل العقارى، يجعل البيع أكثر صعوبة، ويتطلب من الشركات تقديم مدد أقساط أطول كثيرا لتسهيل بيع الوحدات، بما يحمل الشركات أعباء مالية.
وبعض شركات التطوير العقارى الكبرى دخلت مع الحكومة فى تنفيذ مشروعات إسكان اجتماعى، وفى هذه الحالة الأمر يتوقف على ما توفره الدولة من عناصر جذب للمطور للعمل معها.
■ هل تفكر فى المنافسة فى الأراضى المطروحة بالمنصورة الجديدة والعلمين؟
- فى الوقت الحالى الشركة تفضل التركيز على مشروعاتها الثلاثة الكبرى لاستكمالها، وهى مشروع سيزينا المستقبل، وهو كمباوند سكنى بمدينة المستقبل الجديدة، ومشروع المنيا السكنى، والمشروع الثالث هو تنمية صناعية مع شركة بولاريس لتطوير 5 ملايين متر مربع بمنطقة محور قناة السويس.
■ كيف ترى شكل المنافسة فى المنطقتين؟ وما تعليقك على الأسعار المبدئية للوحدات التى طرحت فيها؟
- المنصورة من أكثر المناطق ارتفاعا فى الدخل، وعندما كنت أعمل فى جهاز تنمية التجارة الداخلية أول قطعة أرض تم شراؤها لإقامة منطقة تجارية كانت فى المنصورة، لذلك أعتقد أن المشروع سيحقق نجاحًا كبيرًا، فى ظل محدودية المعروض أيضا، أما العلمين، فالدولة تقف وراء نجاحها بقوة، أما عن الأسعار، فأتوقع أنها ستواصل الزيادة فى هذه المناطق الجديدة، مع اشتداد المنافسة بين المطورين، والرغبة فى تحقيق أرباح، إلى أن تصل السوق إلى السعر الذى يفوق قدرة العملاء ويتوقفون فيه عن الشراء، كما حدث مع القاهرة الجديدة.
■ هل تتوقع انعكاس أسعار العلمين والمنصورة على باقى السوق العقارية؟ وإلى أى مدى يهدد السوق بحدوث الفقاعة العقارية؟
- لا أعتقد، المنصورة والعلمين تجاوزتا ال40 ألف جنيه للمتر، فى حين أن متوسط التسعير العادل من 15-20 ألف جنيه للمتر، لا أعتقد أنه تسعير حقيقى وهنا يمكن أن تحدث ما يسمى الفقاعة خاصة فى العلمين مع توقف العملاء عن الشراء، بما قد يجبر المطور على خفض سعر البيع ليناسب التكلفة الحقيقية أو يصر على الأسعار غير المقبولة، وتجميد أمواله فى المشروع، أما باقى السوق، فأعتقد أنه سيمر بمرحلة كساد نظرا لارتفاع تكلفة البناء ومحدودية القدرة الشرائية للمواطنين، وسنمر بمرحلة جمود مؤقتة، خاصة فى الطبقات الغنية التى يتنافس فيها المطورون حاليا، أما فى القطاعات المتوسطة والأقل دخلا فإنها لن تشهد أى تأثير سلبى.
■ فى رأيك، لماذا أحجمت الشركات الكبرى عن المشاركة فى العاصمة الإدارية؟
- الشروط التى تم وضعها صعبة، ولا تشجع المطورين خاصة ما يتعلق بمدد التنفيذ ودفع ثمن الأرض فى وقت تضطر فيه الشركات لتقديم تسهيلات طويلة فى السداد، وفى المقابل يجد المطور تسهيلات واسعة فى مدينة المستقبل على الحدود مع العاصمة، لذلك جذبت الأخيرة أغلب الشركات الكبرى، وما تحتاجه العاصمة قدر أكبر من المرونة فى الشروط التى تم وضعها، خاصة أنها امتداد طبيعى للقاهرة الجديدة.
■ لماذا قررت الشركة الدخول فى مجال التطوير الصناعى فى منطقة قناة السويس؟
- عملت لفترة فى التنمية الصناعية وجهاز تنمية التجارة الداخلية، كما أن أغلب تشكيل مجلس إدارة الشركة من مصنعين، ولدينا إيمان قوى بأن مصر تحتاج تنمية صناعية قوية، بجانب التنمية العمرانية، ورأينا أن المنطقة الاقتصادية فى قناة السويس واعدة، لأنها بجانب كونها أهم ممر ملاحى، ومنفذ للأسواق الدولية وأن إقامة منطقة صناعية فى هذه الشريان التجارى ستجذب كبرى الشركات التى تستهدف بشكل أساسى التصدير، لذا لجأنا إلى شراكة مع مطور صناعى كبير وله خبرة فى هذا المجال وهى شركة بولاريس، التى تعمل فى منطقة السادس من أكتوبر، وتمت الموافقة على تخصيص 5.5 مليون متر مربع إلى الشركة، بحق انتفاع لمدة 50 عاما، ومخطط لتنمية كامل المشروع على مدار 18 عاما، واستلمنا بالفعل من الهيئة الاقتصادية مليون متر كمرحلة أولى، وبدأنا حاليا مراحل التجهيز، ومن المتوقع بدء التنفيذ والحملة الترويجية للمشروع مع بداية العام الجديد، ويجدر بنا القول إن مشروعنا هو الأول مع الهيئة الاقتصادية بنظام المشاركة، بما يعكس الفكر التنموى لدى الهئية.
■ هل تتوقع سهولة الترويج للمشروع عند المصنعين؟
- نامل أن نجذب الكثير من الشركات الصناعية لفتح فروع لها، ولكن تعدد نظم التملك فى منطقة القناة يخلق قدرًا عاليا من المنافسة، وفى مشروعنا البيع بحق الانتفاع، وفى المقابل، توجد شركات حصلت على أراضى قديمة بأسعار مخفضة، وأيضا المنطقة الصينية يمكن للمستثمر التملك فيها بأسعار مقبولة، وهو ما قد يضع تحديًا أمام المشروع، فى ظل رغبة المستثمر فى امتلاك الأرض.